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1、
住戶家庭安裝/維修標準作業(yè)程序
一、目的
規(guī)范住戶家庭安裝/維修程序，確保高效率、高質(zhì)量地完成住戶家庭安裝/維修工作。
二、適用范圍
適用于轄區(qū)內(nèi)住戶家庭的安裝/維修工作。
三、職責
1、z工程部主管負責檢查住戶家庭安裝/維修工作的實施情況。
2、工程部負責住戶家庭安裝/維修工作的組織實施。
3、維修人員具體負責住戶家庭的安裝/維修工作。
四、程序要點
1、工程部員工進住戶家進行安裝/維修時的基本要求
(1)工程部員工進行住戶家庭安裝/維修時，要嚴格遵守《物業(yè)部員工服務管理標準作業(yè)程序》。
(2)工程部員工進行住戶家庭
2、安裝/維修時，要做到如下兩點：
①自覺維護公司及住戶的權益，不做損害公司名譽的事；
②不能不懂裝懂，遇到疑難問題要如實、詳細地匯報給工程部主管，請求支援解決。
(3)工程部員工進行住戶家庭維修時應征詢住戶意見，盡量恢復維修前的原貌原樣，如有改動應征得住戶的同意方可進行。如果不能滿足住戶的要求，則應向住戶解釋清楚并表示歉意，盡量取得住戶的諒解。
(4)工程部員工進行住戶家庭安裝/維修前，首先應設計好方案或者進行仔細檢測、判斷出故障部位（元器件）。嚴禁盲目安裝或亂拆亂換，以免造成不必要的返工或引起住戶投訴。
(5)工程部員工接到住戶家庭安裝/維修通知單后，應在15分鐘內(nèi)準備好安
3、裝/維修所需主要材料、輔助材料、施工工具及清潔用品（塑料袋、干凈抹布等），按與住戶約定的時間提前5分鐘趕到（特殊情況除外）。
(6)工程部員工來到住戶家門前，應先按門鈴（3次左右），如無門鈴時可用手輕輕敲門。見到住戶時要先問好，簡潔說明事由征得住戶同意后方可進入室內(nèi)進行安裝/維修。
(7)機電處員工進行安裝/維修時，要把有礙操作的物品小心移開，并把一些可能受影響的物品遮蓋、包扎好（用塑料布廢報紙等）。盡量使噪音降到最低限度，嚴禁在室內(nèi)高聲喧嘩、嘻笑取鬧。
(8)進入住戶家庭，應按公司規(guī)定在鞋上套一次性干凈鞋套方可進入住戶家庭。
2、家庭維修
(1)日光燈維修：
①檢查測
4、量日光管兩端電壓是否正常，如不正常則應檢修開關；
②檢查啟輝器管腳接觸是否良好，否則應整修啟輝器座；檢查啟輝器電容是否已擊穿，玻璃管是否已發(fā)黑，如是則更換一個啟輝器；
③檢查光管兩端是否較黑或燈絲已燒斷，如是則應更換同規(guī)格的光管；
④檢查日光管管腳是否接觸良好，否則應整修日光管管座，整修后達不到要求的應更換；
⑤檢查鎮(zhèn)流器是否燒斷、燒焦或存在短路現(xiàn)象，如是則應更換一個同規(guī)格的鎮(zhèn)流器；
⑥維修工作完成后應開燈試驗，日光管閃爍應不超過3次就能點亮，否則應重新檢修，直至故障排除。
(2)開關維修：
①計算用電負荷 ，如已超載則要求住戶相應減少負荷，否則應申請增容；
②
5、拉下總電源開關，用萬用表檢查有無短路故障，如有則應先對懷疑點進行檢查，然后再逐一檢查，直至故障排除；
③拉下總電源開關，用500V搖表檢查線路絕緣情況，如果搖表指針“抬不起頭“，則表明線路漏電，此時應逐條線路檢查，直至故障排除；
④故障全部排除后，換上一個同規(guī)格的開關；
⑤試驗開關應開閉正常。
(3)電表維修：
①計算住戶是否超載用電，如是則要求住戶增容；
②對電表加負載試驗，如有下列任意一種情況則應更換一個經(jīng)供電局校驗后合格的電表；電表不轉(zhuǎn)、電表轉(zhuǎn)得異常快或慢、電表里面冒煙、電表接線住燒穿；
③電表安裝應方正牢固、無傾斜、無松動，注意進、出線的正確接法；
④安
6、裝完畢后進行通電實驗，電表應轉(zhuǎn)動靈活，無異常噪音；
⑤會同事務部管理員做好新舊電表底數(shù)的記錄。
(4)水咀、閘閥維修：
①關掉水咀、閘閥前的閥門，排空管內(nèi)的水，拆下水咀或閘閥；
②擰開水咀或閘閥，加密封膠墊損壞則應更換一個同規(guī)格的密封膠墊；如閥桿磨損嚴重則應更換一個同規(guī)格的水咀或閘閥；
③在水咀或水管螺牙段纏繞水膠布（順時針方向），裝上水咀或閘閥；
④開水試驗，螺牙連接處應不滲水，開關水咀或閘閥應靈活，水咀或閘閥關水后應不漏水。
(5)水表維修：
①關閉水表前的閘閥，排空管內(nèi)的水，拆下水表；
②拆開水表，檢查濾網(wǎng)是否被臟物堵住，如是則應清除臟物；清潔水表讀數(shù)
7、盤，重新裝配好水表。如水表如齒輪磨損嚴重應更換一個新水表；
③裝回水表，應注意放好兩端密封膠圈，水表的水流方向應與供水方向一致。水表安裝應牢固無松動、水平無傾斜。
④水表安裝完畢后進行通水試驗，接頭處應不滲水，水表應轉(zhuǎn)動靈活；
⑤會同公共事務部管理員做好新舊水表啟用底數(shù)的記錄。
(6)煤氣熱水器維修：
①開機時不著火：
——檢查電池電壓是否足夠，如果不夠則應更換同規(guī)格的電池；
——如果開機能夠聽到“吱吱”的打火聲，則說明打火部分正常否則應更換電子打火總成；
——檢查氣路部分：一種情況是檢查煤氣瓶內(nèi)是否有煤氣或煤氣閥門是否擰開；第二種情況是檢查煤氣電磁閥是否卡住，
8、如是則應拆開電磁閥檢修（擦除臟物、加潤滑油）。
②開機時有“嘭”的爆炸聲：
——先關閉煤氣瓶閥門；
——用電風筒吹干高壓打火線；
——調(diào)整點火間隙；
——開機時如能聽到清脆的電磁閥動作聲響，則表明電磁閥工作正常，否則應擰開電磁閥修理（加潤滑油、擦除臟物）；
——打開煤氣瓶閥門。開機點火正常，反復試3~5次。
③燃燒火焰為紅色應清除空氣進氣門臟物；
④先導閥門控制的煤氣熱火器維修：
——開機時先導閥處未點火此時應修理先導閥；
——開機電先導閥處點火，但主電磁閥打不開，不能正常點火。此時應拆修主電磁閥（活動閥芯多次，清除污物）。
(7)煤氣灶維修：
9、①開機不著火：
——開機時如點火電機無火花則說明壓電陶瓷損壞，此時應更換點火器總成；
——清除空氣進氣門臟物。
②燃燒火焰為紅色：
——清潔爐頭管路及爐頭臟物；
——清除空氣進氣門臟物。
③漏煤氣：
——如軟管接頭處漏氣則應整改處理接頭處；
——如點火器總成漏煤氣則應拆換點火器總成。
(8)坐廁水箱維修：
①水箱浮球閥漏水：
——用手輕輕抬高浮球閥桿如能止漏，則應高速浮球閥桿陰位螺釘；
——用手輕輕抬高浮球閥桿如不能止漏則應修整浮球閥封水位置；整修后如仍漏水則應更換換水箱配件總成。
②水箱出水膠塞漏水：
——調(diào)整膠塞位置；
——如膠塞
10、已老化或變形則應更換膠塞。
(9)電熱水器維修：
①開關跳制：
——電熱棒生銹或老化導致漏電，此時應更換同規(guī)格的電熱棒；
——如是開關本身質(zhì)量問題則應更換同規(guī)格的開關。
②電熱水器不熱水。如經(jīng)查是電熱棒燒斷，此時應更換一根同規(guī)格的電熱棒。
(10)抽油煙機維修：
①檢查電容是否變形、膨脹或爆裂，如時則應更換統(tǒng)一規(guī)格的電容；
②檢查電動機是否漏電，如時則應更換一個同型號規(guī)格的電動機；
③檢查電動機軸是否阻滯難轉(zhuǎn)動，如是則應對波絲加潤滑油；
④檢查電動機溫度保護器是否燒壞，如燒壞則直接短接溫度保護器。
(11)空調(diào)器的維修：
①詢問住戶關于空調(diào)器的故
11、障情況；
②檢查空調(diào)器有無異常聲響、有無異常氣味，如有則應查找處具體故障部位并進行相應的整改；
③觀察電器元件、接線頭有無燒焦或松脫，如有則應進行相應整改；
④觀察管路接頭處有無油污，如有則說明此部位泄漏，此時應將接頭寧緊；
⑤用手摸吸氣管，如果感覺吸氣管溫度跟環(huán)境溫度差不多，則說明空調(diào)器制冷劑不夠，此時應查找出制冷劑泄漏部位并排除，然后再充注制冷劑；
⑥觀察毛細管出口和蒸發(fā)器入口部分如有結霜，而其他部位有少量凝露或干燥無露，則表明空調(diào)器制冷劑不夠，系統(tǒng)有泄漏，此時應查找除泄漏部位并排除；
⑦用手摸干燥過濾器，正常適應比環(huán)境溫度稍高，如果手摸干燥過濾器有發(fā)涼的感覺，則說
12、明干燥過濾器臟堵，此時應更換干燥過濾器；
⑧用復合壓力表測量空調(diào)器高低壓力，如果低壓低于0.4Mpa，則說明空調(diào)器有泄漏，此時應查找出故障部位并排除。空調(diào)器正常時的高低壓為（30℃時）：低壓為0.49~0.54 Mpa，高壓為1.17~1.37 Mpa；
⑨用鉗形表測量運轉(zhuǎn)電流，比較測量值與額定值是否有較大的偏差，如有則應分析產(chǎn)生的原因，并排除故障；
⑩全部工作完成后，啟動空調(diào)器試運轉(zhuǎn)，仍有故障則應繼續(xù)查找原因直至故障排除。
3、空調(diào)器的安裝
(1)窗式空調(diào)器安裝：
①在窗口或墻壁上開一個孔（如果有預留孔則不用重開），其孔的大小由空調(diào)器的外形尺寸決定；
②根據(jù)空調(diào)器
13、的外形尺寸，用4040mm的鋁角鋼制作一個支撐架；
③根據(jù)支撐架螺栓孔位置用沖擊鉆在墻壁上鉆孔，用膨脹螺栓固定支撐架；
④將窗式空調(diào)器安裝在支撐架上，務必使窗式空調(diào)器外殼室內(nèi)側比室外高5~10mm；
⑤窗式空調(diào)器的室外部分的上面應裝一塊傾斜的遮陽板伸出窗式空調(diào)器約20mm；
⑥用軟泡或硬泡絕緣材料塞住空調(diào)器四周空隙并在四周打上玻璃膠；
⑦試運轉(zhuǎn)窗式空調(diào)器，確認一切正常。
(2)分體式空調(diào)器的安裝：
①根據(jù)室外機的外形尺寸，用4040mm的鋁角鋼制作一個支撐架（應考慮室外機距 墻為250mm為宜）；
②打墻洞，墻洞的大小以能穿過連接管的護管為原則，墻洞應向室外側向
14、下傾斜；
③室內(nèi)機組的安裝：
——用水平儀測量掛板是否平直，如平直則根據(jù)掛板上固定螺栓孔的位置在內(nèi)墻上作出相應的記號；
——根據(jù)記號在內(nèi)墻上用沖擊鉆鉆孔，在孔內(nèi)裝入膠粒；
——重新用水平儀測定掛板是否平直，平直后用螺栓固定掛板；
——掛上室內(nèi)機組，務必使室內(nèi)機組平直、牢固。
④室外機的安裝：
——根據(jù)支撐螺栓孔的位置，在外墻或水泥支撐板上用沖擊鉆鉆孔；
——用膨脹螺栓固定支撐架；
——把室外機組安裝在支撐架上。
⑤室內(nèi)外機組的管路連接：
——喇叭口連接時，一定要交兩管同心對正，然后用手螺母套入，最后用板手緊固。緊固時應一把扳手固定，一把扳手旋轉(zhuǎn)。緊固
15、時應注意用力力度（φ16mm銅管，如果用20cm扳手，憑腕力就基本上足夠了；φ10mm銅管，如果用20cm扳手，憑臂力就基本上足夠了）；
——管路轉(zhuǎn)彎處不允許有死彎，管路彎曲半徑至少是管外徑的3倍以上，并且不得有凹、扁等變形，應盡量減少管路彎曲次數(shù)；
——管路連接好后，必須在其外部加以保溫并用塑膠帶包嚴。
⑥排除空氣：
——用扳手卸下液體和氣體閥的堵帽，同時松開氣體連接管螺母；
——將液體閥的閥桿反時針轉(zhuǎn)1/4圈，用手握住氣體連接管螺母，如果手感到?jīng)鏊瑫r則應迅速擰緊氣體連接螺母；
——全部打開液體和氣體閥，然后再將液體閥和氣體閥3圈，裝回液體閥的堵帽。
⑦系統(tǒng)檢漏：
16、用肥皂水檢查各螺母連接處是否有氣泡冒出，如有氣泡冒出則應再擰緊螺母，直至不冒氣泡為止；
⑧將管路（包括排水管）整理好，并把墻孔用橡皮泥堵??；
⑨試運轉(zhuǎn)：開機試驗，過3~5分鐘后應有涼風吹去，應無異常聲響，各種顯示、指示正常，否則應查明原因并排除故障。牽涉到產(chǎn)品質(zhì)量問題則應及時請示主管退貨。
4、給水管的安裝
(1)根據(jù)現(xiàn)場情況確定為最佳管路走向（綜合考慮如下因素：住戶要求、美觀效果、最省材料以及最省人力）。
(2)安裝水管前的準備工作：
①根據(jù)《住戶家庭安裝/維修通知單》領取所需的主要材料（如水管、直通、彎頭、三通、閘閥、水龍頭、活接等）；
②輔助材料（如水膠帶、白
17、色的油漆或材料、管碼、膠粒等）；
③借用所需的公用工具（如三輪車、開牙機等）。
(3)給水管安裝要領：
①整個給水管路安裝只允許有一個活接頭，并盡量留在接駁進水口處；
②給水管應盡量貼陰角、陽角或墻壁；
③給水管每米垂直偏差應<2mm，橫向偏差應<1mm（吊線尺量）；
④冷、熱水管的安裝要求是：當冷熱水管上下平等安裝時，熱水管必須在冷水管上面；當冷熱水管垂直安裝時，熱水管應在冷水管面向的左側；
⑤給水管每兩米及拐彎處應加管碼固定；
⑥刷白色的油漆或白色涂料（如住戶需要的話）；
⑦試水時應整個管路沒有一處滲漏水。
5、安裝/維修工作完成后，維修員工應及時清
18、掃工作場地：小的工作垃圾裝入塑料袋內(nèi)，大的工作垃圾（如泥沙、磚頭、紙箱）要搬到附近的垃圾桶（箱）邊上。用干凈的抹布擦拭弄臟了各部位（如桌椅、墻壁、地面等）?；謴透魑锲返脑瓉頎顟B(tài)（位置）。
6、全部工作完成后，工程部員工要實驗安裝/維修后的效果給住戶看，實驗次數(shù)不少于3次；同時要給住戶講解應注意的事項，如果住戶不滿意的地方（合理的要求），則應及時進行整改直至住戶滿意為止。
7、確認一切正常后，機電處員工應禮貌地請住戶在《住戶家庭安裝/維修通知單》上簽名確認。如果住戶對此次安裝/維修收費有異議，維修員工應根據(jù)《工程維修制作維修項目收費規(guī)定》向住戶作出詳盡的解釋，消除住戶不必要的疑慮。
19、8、工程部員工離開住戶家時，應禮貌地向住戶道別、謝謝住戶的支持、配合與諒解。
9、工程部員工回到工程部后要及時在《住戶家庭安裝/維修通知單》上做好維修記錄，記錄內(nèi)容包括：維修內(nèi)容、所用主要材料、施工工時等，然后簽上水電維修人員姓名以備日后查詢。
10、機電維修部做好《住戶家庭安裝/維修通知單》登記工作。
11、公共場所及收樓遺留的水電安裝/維修項目可按上述程序要點實施，完工后由機電處員工做好《維修整改工作單》與《公共設備設施維修（制作）通知單》的記錄，由倉管員做好《維修整改工作單登記表》與《公共設備設施維修（制作）通知單登記表》。
五、記錄
1、《住戶家庭安裝/維修通知登記單》
2、《公共設備設施維修（制作）通知單登記表》
3、《維修整改工作單登記表》
六、相關支持文件
《管理處員工服務管理標準作業(yè)程序》
房地產(chǎn)物業(yè)管理 住戶家庭安裝維修標準作業(yè)程序
