如何寫(xiě)廣告策劃書(shū)

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1、---------------------------------------------------------------范文最新推薦------------------------------------------------------ 如何寫(xiě)廣告策劃書(shū) 　第一部分：市場(chǎng)分析 　一、 營(yíng)銷環(huán)境分析 　1、 企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷環(huán)境中宏觀的制約因素 　(1) 企業(yè)目標(biāo)市場(chǎng)所處區(qū)域的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì) 　a、總體的經(jīng)濟(jì)形勢(shì) 　b、總體的消費(fèi)態(tài)勢(shì) 　c、產(chǎn)業(yè)的發(fā)展政策 　(2) 市場(chǎng)的政治、法律背景 　a、 是否有利或者不利的政治因素可能

2、影響產(chǎn)品的市場(chǎng) 　b、 是否有利或者不利的法律因素可能影響產(chǎn)品的銷售和廣告 　(3) 市場(chǎng)的文化背景 　a、 企業(yè)的產(chǎn)品與目標(biāo)市場(chǎng)的文化背景有無(wú)沖突之處 　b、 這一市場(chǎng)的消費(fèi)者是否會(huì)因?yàn)楫a(chǎn)品不符合其文化背景而拒絕產(chǎn)品 　2、 市場(chǎng)營(yíng)銷環(huán)境中的微觀制約因素 　a、 企業(yè)的供應(yīng)商與企業(yè)的關(guān)系 　b、 產(chǎn)品的營(yíng)銷中間商與企業(yè)的關(guān)系 　3、 市場(chǎng)概況 　(1) 市場(chǎng)的規(guī)模 　a、 當(dāng)前市場(chǎng)的銷售額 　b、 市場(chǎng)可能容納的最大銷售額 　c、 消費(fèi)者總量 　d、 消費(fèi)者總的購(gòu)買量 　e、 以上幾個(gè)要素在過(guò)去一個(gè)時(shí)期中的變化 　f、 未來(lái)市場(chǎng)規(guī)模的趨勢(shì) 　(2) 市場(chǎng)的構(gòu)成

3、 　a、 當(dāng)前市場(chǎng)上主要產(chǎn)品的品牌 　b、 各品牌所占據(jù)的市場(chǎng)份額 　c、 市場(chǎng)上居于主要地位的品牌 　d、 與本品牌構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)的品牌是什么 　e、 未來(lái)市場(chǎng)構(gòu)成的變化趨勢(shì)如何 　(3) 市場(chǎng)構(gòu)成的特性 　a、 市場(chǎng)有無(wú)季節(jié)性 　b、 有無(wú)暫時(shí)性 　c、 有無(wú)其他突出的特點(diǎn) 　4、 營(yíng)銷環(huán)境分析總結(jié) 　(1) 機(jī)會(huì)與威脅 　(2) 優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì) 　(3) 重點(diǎn)問(wèn)題 　二、 消費(fèi)者分析 　1、 消費(fèi)者的總體消費(fèi)態(tài)勢(shì) 　a、 現(xiàn)有的消費(fèi)時(shí)尚 　b、 各種消費(fèi)者消費(fèi)本類產(chǎn)品的特性 　2、 現(xiàn)有消費(fèi)者分析 　(1) 現(xiàn)有消費(fèi)群體的構(gòu)成 　a、 現(xiàn)有消費(fèi)者的總量 　

4、b、 現(xiàn)有消費(fèi)者的年齡 　c、 現(xiàn)有消費(fèi)者的職業(yè) 　d、 現(xiàn)有消費(fèi)者的收入 　e、 現(xiàn)有消費(fèi)者的受教育程度 　f、 現(xiàn)有消費(fèi)者的分布 　(2) 現(xiàn)有消費(fèi)者的消費(fèi)行為 　a、 購(gòu)買的動(dòng)機(jī) 　b、 購(gòu)買的時(shí)間 　c、 購(gòu)買的頻率 　d、 購(gòu)買的數(shù)量 　e、 購(gòu)買的地點(diǎn) 　(3) 現(xiàn)在消費(fèi)者的態(tài)度 　a、 對(duì)產(chǎn)品的喜愛(ài)程度 　b、 對(duì)本品牌的偏好程度 　c、 對(duì)本品牌的認(rèn)知程度 　d、 對(duì)本品牌的指名購(gòu)買程度 　e、 使用后的滿足程度 　f、 未滿足的需求 　3、 潛在消費(fèi)者 　(1) 潛在消費(fèi)者的特性 　a、 總量 　b、 年齡 　c、 職業(yè) 　d、

5、收入 　e、 受教育程度 　(2) 潛在消費(fèi)者現(xiàn)在的購(gòu)買行為 　a、 現(xiàn)在購(gòu)買哪些品牌的產(chǎn)品 　b、 對(duì)這些產(chǎn)品的態(tài)度如何 　c、 有無(wú)新的購(gòu)買計(jì)劃 　d、 有無(wú)可能改變計(jì)劃購(gòu)買的品牌 　(3) 潛在消費(fèi)者被本品牌吸引的可能性 　a、 潛在消費(fèi)者對(duì)本品牌的態(tài)度如何 　b、 潛在消費(fèi)者需求的滿足程式如何 　4、 消費(fèi)者分析的總結(jié) 　(1) 現(xiàn)有消費(fèi)者 　a、 機(jī)會(huì)與威脅 　b、 優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì) 　c、 重要問(wèn)題 　(2) 潛在消費(fèi)者 　a、 機(jī)會(huì)與威脅 　b、 優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì) 　c、 主要問(wèn)題 　(3) 目標(biāo)消費(fèi)者 　a、 目標(biāo)消費(fèi)群體的特性 　b、 目標(biāo)消費(fèi)群

6、體的共同需求 　c、 如何滿足他們的需求 　三、 產(chǎn)品分析 　1、 產(chǎn)品特性分析 　(1) 產(chǎn)品的性能 　a、 產(chǎn)品的性能有哪些 　b、 產(chǎn)品最突出的性能是什么 　c、 產(chǎn)品最適合消費(fèi)者需求的性能是什么 　d、 產(chǎn)品的哪些性還不能滿足消費(fèi)者的需求 　(2) 產(chǎn)品的質(zhì)量 　a、 產(chǎn)品是否屬于高質(zhì)量的產(chǎn)品 　b、 消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量的滿意程度如何 　c、 產(chǎn)品的質(zhì)量能繼續(xù)保持嗎 　d、 產(chǎn)品的質(zhì)量有無(wú)繼續(xù)提高的可能 　(3) 產(chǎn)品的價(jià)格 　a、 產(chǎn)品價(jià)格在同類產(chǎn)品中居于什么檔次 　b、 產(chǎn)品的價(jià)格與產(chǎn)品質(zhì)量的配合程度如何 　c、 消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品價(jià)格的認(rèn)識(shí)如何 　(4

7、) 產(chǎn)品的材質(zhì) 　a、 產(chǎn)品的主要原料是什么 　b、 產(chǎn)品在材質(zhì)上有無(wú)特別之處 　c、 消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品材質(zhì)的認(rèn)識(shí)如何 　(5) 生產(chǎn)工藝 　a、 產(chǎn)品通過(guò)什么樣的工藝生產(chǎn) 　b、 在生產(chǎn)工藝上有無(wú)特別之處 　c、 消費(fèi)者是否喜歡通過(guò)這種工藝生產(chǎn)的產(chǎn)品 　(6) 產(chǎn)品的外觀與包裝 　a、 產(chǎn)品的外觀與包裝是否與產(chǎn)品的質(zhì)量、價(jià)格和形象相稱 　b、 產(chǎn)品在外觀和包裝上有沒(méi)有缺欠 　c、 外觀和包裝在貨架上的同類產(chǎn)品中是否醒目 　d、 外觀和包裝對(duì)消費(fèi)者是否具有吸引力 　e、 消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品外觀和包裝的評(píng)價(jià)怎么樣 　(7) 與同類產(chǎn)品的比較 　a、 在性能上有什么優(yōu)勢(shì)，有什么

8、不足 　b、 在質(zhì)量上有什么優(yōu)勢(shì)，有什么不足 　c、 在價(jià)格上有什么優(yōu)勢(shì)，有什么不足 　d、 在材質(zhì)上有什么優(yōu)勢(shì)，有什么不足 　e、 在工藝上有什么優(yōu)勢(shì)，有什么不足 　f、 在消費(fèi)者的認(rèn)知和購(gòu)買上有什么優(yōu)勢(shì)，有什么不足 　2、 產(chǎn)品生命周期分析 　(1) 產(chǎn)品生命周期的主要標(biāo)志 　(2) 產(chǎn)品處于什么樣的生命周期 　(3) 企業(yè)對(duì)產(chǎn)品生命周期的認(rèn)知 　3、 產(chǎn)品的品牌形象分析 　(1) 企業(yè)賦予產(chǎn)品的形象 　a、 企業(yè)對(duì)產(chǎn)品形象有沒(méi)有考慮 　b、 企業(yè)為產(chǎn)品設(shè)計(jì)的形象怎么樣 　c、 企業(yè)為產(chǎn)品設(shè)計(jì)的形象有沒(méi)有不合理之處 　d、 企業(yè)是否將產(chǎn)品形象向消費(fèi)者傳達(dá) 　

9、(2) 消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品形象的認(rèn)知 　a、 消費(fèi)者認(rèn)為產(chǎn)品形象怎么樣 　b、 消費(fèi)者認(rèn)知的形象與企業(yè)設(shè)定的形象符合嗎 　c、 消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品形象的預(yù)期怎么樣 　d、 產(chǎn)品形象在消費(fèi)者認(rèn)知方面有沒(méi)有問(wèn)題 　4、 產(chǎn)品 定位分析 　(1) 產(chǎn)品的預(yù)期定位 　a、 企業(yè)對(duì)產(chǎn)品定位有沒(méi)有設(shè)想 　b、 企業(yè)對(duì)產(chǎn)品的設(shè)想怎么樣 　c、 企業(yè)對(duì)產(chǎn)品的定位有沒(méi)有不合理之處 　d、 企業(yè)是否將產(chǎn)品定位向消費(fèi)者傳達(dá) 　(2) 消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品定位的認(rèn)知 　a、 消費(fèi)者認(rèn)知的產(chǎn)品定位怎么樣 　b、 消費(fèi)者認(rèn)知的定位與企業(yè)設(shè)定的定位符合嗎 　c、 消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品定位的預(yù)期怎么樣 　d、 產(chǎn)品定

10、位在消費(fèi)者認(rèn)知方面有沒(méi)有問(wèn)題 　(3) 產(chǎn)品定位的效果 　a、 產(chǎn)品的定位是否達(dá)到了預(yù)期的效果 　b、 產(chǎn)品定位在營(yíng)銷中是否有困難 　5、 產(chǎn)品分析總結(jié) 　(1) 產(chǎn)品特性 　a、 機(jī)會(huì)與威脅 　b、 優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì) 　c、 主要問(wèn)題點(diǎn) 　(2) 產(chǎn)品的生命周期 　a、 機(jī)會(huì)與威脅 　b、 優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì) 　c、 主要問(wèn)題點(diǎn) 　(3) 產(chǎn)品的形象 　a、 機(jī)會(huì)與威脅 　b、 優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì) 　c、 主要問(wèn)題點(diǎn) 　(4) 產(chǎn)品定位 　a、 機(jī)會(huì)與威脅 　b、 優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì) 　c、 主要問(wèn)題點(diǎn) 　四、 企業(yè)和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的競(jìng)爭(zhēng)狀況分析 　1、 企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中的地位 　(1

11、) 市場(chǎng)占有率 　(2) 消費(fèi)者認(rèn)識(shí) 　(3) 企業(yè)自身的資源和目標(biāo) 　2、 企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 　(1) 主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是誰(shuí) 　(2) 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的基本情況 　(3) 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì) 　(4) 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的策略 　3、 企業(yè)與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的比較 　(1) 機(jī)會(huì)與威脅 　(2) 優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì) 　(3) 主要問(wèn)題點(diǎn) 　五、 企業(yè)與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的廣告分析 　1、 企業(yè)與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手以往廣告活動(dòng)的概況 　(1) 開(kāi)展的時(shí)間 　(2) 開(kāi)展的目的 　(3) 投入的費(fèi)用 　(4) 主要內(nèi)容 　2、 企業(yè)和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手以往廣告的目標(biāo)市場(chǎng)策略 　(1) 廣告活動(dòng)針對(duì)什么樣的目標(biāo)市場(chǎng)進(jìn)行

12、　(2) 目標(biāo)市場(chǎng)的特性如何 　(3) 有什么合理之處 　(4) 有什么不合理之處 　3、 企業(yè)和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的產(chǎn)品定位策略 　4、 企業(yè)和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手以往的廣告訴求策略 　(1) 訴求對(duì)象是誰(shuí) 　(2) 訴求重點(diǎn)如何 　(3) 訴求方法如何 　5、 企業(yè)和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手以往的廣告表現(xiàn)策略 　(1) 廣告主題如何，有什么合理之處，有什么不合理之處 　(2) 廣告創(chuàng)意如何，有什么優(yōu)勢(shì)，有什么不足 　6、 企業(yè)和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手以往的廣告媒介策略 　(1) 媒介組合如何，有什么合理之處，有什么不合理之處 　(2) 廣告發(fā)布的頻率如何，有什么優(yōu)勢(shì)，有什么不足 　7、 廣告效果 　(1) 廣告

13、在消費(fèi)者認(rèn)知方面有什么效果 　(2) 廣告在改變消費(fèi)者態(tài)度方面有什么效果 　(3) 廣告在消費(fèi)者行為方面有什么效果 　(4) 廣告在直接促銷方面有什么效果 　(5) 廣告在其他方面有什么效果 　(6) 廣告投入的效益如何 　8、 總結(jié) 　(1) 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在廣告方面的優(yōu)勢(shì) 　(2) 企業(yè)自身在廣告方面的優(yōu)勢(shì) 　(3) 企業(yè)以往廣告中應(yīng)該繼續(xù)保持的內(nèi)容 　(4) 企業(yè)以往廣告突出的劣勢(shì) 　第二部分：廣告策略 　一、 廣告的目標(biāo) 　1、 企業(yè)提出的目標(biāo) 　2、 根據(jù)市場(chǎng)情況可以達(dá)到的目標(biāo) 　3、 廣告目標(biāo)的表達(dá) 　二、 目標(biāo)市場(chǎng)策略 　1、 企業(yè)原來(lái)市場(chǎng)觀點(diǎn)的分析與

14、評(píng)價(jià) 　(1) 企業(yè)原來(lái)所面對(duì)的市場(chǎng) 　a、 市場(chǎng)的特性 　b、 市場(chǎng)的規(guī)模 　(2) 企業(yè)原來(lái)市場(chǎng)觀點(diǎn)的評(píng)價(jià) 　a、 機(jī)會(huì)與威脅 　b、 優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì) 　c、 主要問(wèn)題點(diǎn) 　d、 重新進(jìn)行目標(biāo)市場(chǎng)策略決策的必要性 　2、 市場(chǎng)細(xì)分 　(1) 市場(chǎng)細(xì)分的標(biāo)準(zhǔn) 　(2) 各個(gè)細(xì)分市場(chǎng)的特性 　(3) 各個(gè)細(xì)分市場(chǎng)的評(píng)估 　(4) 對(duì)企業(yè)最有價(jià)值的細(xì)分市場(chǎng) 　3、 企業(yè)的目標(biāo)市場(chǎng)策略 　(1) 目標(biāo)市場(chǎng)選擇的依據(jù) 　(2) 目標(biāo)市場(chǎng)選擇的策略 　三、 產(chǎn)品定位策略 　1、 對(duì)企業(yè)以往的定位策略的分析與評(píng)價(jià) 　(1) 企業(yè)以往的產(chǎn)品定位 　(2) 定位效果 　

15、(3) 對(duì)以往定位的評(píng)價(jià) 　2、 產(chǎn)品定位策略 　(1) 進(jìn)行新的產(chǎn)品定位的必要性 　a、 從消費(fèi)者需求的角度 　b、 從產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)的角度 　c、 從營(yíng)銷效果的角度 　(2) 對(duì)產(chǎn)品定位的表述 　(3) 新的定位的依據(jù)與優(yōu)勢(shì) 　四、 廣告訴求策略 　1、 廣告的訴求對(duì)象 　(1) 訴求對(duì)象的表述 　(2) 訴求對(duì)象特性與需求 　2、 廣告的訴求重點(diǎn) 　(1) 對(duì)訴求對(duì)象需求的分析 　(2) 對(duì)所有廣告信息的分析 　(3) 廣告訴求重點(diǎn)的表述 　3、 訴求方法策略 　(1) 訴求方法的表述 　(2) 訴求方法的依據(jù) 　五、 廣告表現(xiàn)策略 　1、 廣告主題策略

16、 　(1) 對(duì)廣告主題的表述 　(2) 廣告主題的依據(jù) 　2、 廣告創(chuàng)意策略 　(1) 廣告創(chuàng)意的核心內(nèi)容 　(2) 廣告創(chuàng)意的說(shuō)明 　3、 廣告表現(xiàn)的其他內(nèi)容 　(1) 廣告表現(xiàn)的風(fēng)格 　(2) 各種媒介的廣告表現(xiàn) 　(3) 廣告表現(xiàn)的材質(zhì) 　六、 廣告媒介策略 　1、 對(duì)媒介策略的總體表述 　2、 媒介的地域 　3、 媒介的類型 　4、 媒介的選擇 　(1) 媒介選擇的依據(jù) 　(2) 選擇的主要媒介 　(3) 選用的媒介簡(jiǎn)介 　5、 媒介組合策略 　6、 廣告發(fā)布時(shí)機(jī)策略 　7、 廣告發(fā)布頻率策略 　第三部分：廣告計(jì)劃 　一、 廣告目標(biāo) 　二、

17、 廣告時(shí)間 　1、 在各 目標(biāo)市場(chǎng)的開(kāi)始時(shí)間 　2、 廣告活動(dòng)的結(jié)束時(shí)間 　3、 廣告活動(dòng)的持續(xù)時(shí)間 　三、 廣告的目標(biāo)市場(chǎng) 　四、 廣告的訴求對(duì)象 　五、 廣告的訴求重點(diǎn) 　六、 廣告表現(xiàn) 　1、 廣告的主題 　2、 廣告的創(chuàng)意 　3、 各媒介的廣告表現(xiàn) 　(1) 平面設(shè)計(jì) 　(2) 文案 　(3) 電視廣告分鏡頭腳本 　4、 各媒介廣告的規(guī)格 　5、 各媒介廣告的制作要求 　七、 廣告發(fā)布計(jì)劃 　1、 廣告發(fā)布的媒介 　2、 各媒介的廣告規(guī)格 　3、 廣告媒介發(fā)布排期表 　八、 其他活動(dòng)計(jì)劃 　1、 促銷活動(dòng)計(jì)劃 　2、 公共關(guān)系活動(dòng)計(jì)劃

18、 　3、 其他活動(dòng)計(jì)劃 　九、 廣告費(fèi)用預(yù)算 　1、 廣告的策劃創(chuàng)意費(fèi)用 　2、 廣告設(shè)計(jì)費(fèi)用 　3、 廣告制作費(fèi)用 　4、 廣告媒介費(fèi)用 　5、 其他活動(dòng)所需要的費(fèi)用 　6、 機(jī)動(dòng)費(fèi)用 　7、 費(fèi)用總額 　第四部分：廣告活動(dòng)的效果預(yù)測(cè)和監(jiān)控 　一、 廣告效果的預(yù)測(cè) 　1、 廣告主題測(cè)試 　2、 廣告創(chuàng)意測(cè)試 　3、 廣告文案測(cè)試 　4、 廣告作品測(cè)試 　二、 廣告效果的監(jiān)控 　1、 廣告媒介發(fā)布的監(jiān)控 　2、 廣告效果的測(cè)定 這是引資程序中一個(gè)很重要的環(huán)節(jié)。為了幫助商業(yè)計(jì)劃書(shū)的起草者寫(xiě)好這一重要文

19、件，我們收集了多種外商投資項(xiàng)目的商業(yè)計(jì)劃書(shū)，加以匯總整理，并參照國(guó)際慣例，撰寫(xiě)了這份商業(yè)計(jì)劃書(shū)的格式和提綱，以供參考。 項(xiàng)目引資（包括游樂(lè)項(xiàng)目的引資）過(guò)程中，國(guó)外投資商常常需要你對(duì)引資項(xiàng)目做出一份詳盡的客觀真實(shí)的商業(yè)計(jì)劃書(shū)，用以對(duì)投資項(xiàng)目作更為深入的了解和考查。同時(shí)，一份周密的、切合實(shí)際的商業(yè)計(jì)劃書(shū)，也是項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)者一份可操作的行動(dòng)綱領(lǐng)。所以寫(xiě)好商業(yè)計(jì)劃書(shū)十分重要。根據(jù)慣例，商業(yè)計(jì)劃書(shū)的格式和提綱大體如下：首先，請(qǐng)牢記你準(zhǔn)備商業(yè)計(jì)劃的兩個(gè)原因： ①要清晰、簡(jiǎn)要、準(zhǔn)確地描述你的公司，目前的狀況及將要計(jì)劃怎樣。 ②要使?jié)撛诘耐顿Y者相信并投資于你的公司。一份精心研究，悉心書(shū)寫(xiě)的計(jì)劃書(shū)不僅對(duì)潛在投

20、資者有用，對(duì)你自己也是一個(gè)很有價(jià)值的工具，一份好的商業(yè)計(jì)劃會(huì)迫使你以一種挑剔、客觀、不帶感情色彩的眼光來(lái)看待你正在考慮的項(xiàng)目。你將會(huì)察覺(jué)也許以前還不曾察覺(jué)到的有關(guān)該項(xiàng)目的重要問(wèn)題，通過(guò)解決這些問(wèn)題，使撰寫(xiě)商業(yè)計(jì)劃書(shū)的過(guò)程，成為創(chuàng)造一個(gè)有效營(yíng)銷工具的過(guò)程。以下將要敘述的問(wèn)題涉及許多方面，是否都需要采用，完全取決于你經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的類型。你可以運(yùn)用自己的判斷，決定在你的計(jì)劃中采用哪些要點(diǎn)。 你也許想涉及商業(yè)活動(dòng)的所有基本方面，但應(yīng)避免太多的注意細(xì)節(jié)，以免使報(bào)告過(guò)于繁瑣而成為讀者的負(fù)擔(dān)。一方面，要做到全面和綜合；另一方面，對(duì)要點(diǎn)要做到確定和簡(jiǎn)潔；一份五十頁(yè)的計(jì)劃書(shū)，對(duì)于大多數(shù)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)都已經(jīng)足夠了。你

21、的商業(yè)計(jì)劃應(yīng)當(dāng)精心組織使之便于閱讀。考慮到要使投資者對(duì)該項(xiàng)目給予充分的關(guān)注，商業(yè)計(jì)劃書(shū)應(yīng)采用一種清晰、全面的格式。 請(qǐng)記住：一個(gè)未來(lái)的投資者將時(shí)刻關(guān)注于以下三個(gè)方面：一個(gè)廣闊的市場(chǎng)，一個(gè)優(yōu)良的產(chǎn)品和一支長(zhǎng)盛不衰的管理隊(duì)伍。按照以下的通用標(biāo)題為內(nèi)容構(gòu)建計(jì)劃格式： ——經(jīng)理概述 ——公司歷史 ——市場(chǎng)研究與銷售戰(zhàn)略（市場(chǎng)計(jì)劃） ——生產(chǎn)與制造計(jì)劃（或設(shè)計(jì)與工程計(jì)劃） ——研究與發(fā)展 ——管理 ——財(cái)務(wù)報(bào)告 1．經(jīng)理概述：一份兩頁(yè)紙的經(jīng)理概述在調(diào)動(dòng)投資者通讀計(jì)劃的興趣方面至關(guān)重要。概述應(yīng)當(dāng)簡(jiǎn)要描述公司成立、運(yùn)作、管理及當(dāng)期表現(xiàn)。描述你們的產(chǎn)品或服務(wù)方面與眾不同的特征，以及為什么這些特征能夠制造需

22、求。簡(jiǎn)要地介紹一下需要籌資金額，所希望的籌資形式，籌得資金將用于何種目的，以及投資將用于購(gòu)置公司的哪些部分等。使資金的需要與你公司預(yù)計(jì)的發(fā)展階段相吻合。早期的產(chǎn)品發(fā)展或早期的建設(shè)工程耗資最為昂貴，而后期的生產(chǎn)或后期的建設(shè)工程、其資本基金則相對(duì)要少一些。  2．公司歷史 追溯公司的經(jīng)營(yíng)歷史，如公司成立于何時(shí)，怎樣成立的，成立時(shí)期的地址和現(xiàn)在的地址（包括公司合并或分設(shè)的情況）。發(fā)起的股東及領(lǐng)導(dǎo)人，公司結(jié)構(gòu)及其管理的重大變動(dòng)，從發(fā)起至今仍在位的主要雇員和負(fù)責(zé)人，以及他們?cè)诠景l(fā)展中所擔(dān)任的角色。記錄當(dāng)期的主要成績(jī)和問(wèn)題所在，對(duì)過(guò)去的問(wèn)題持坦率的態(tài)度將有助于增加計(jì)劃的可信程度，這些問(wèn)題是什

23、么？你將怎樣處理它們？你將如何在將來(lái)避免同樣的情況發(fā)生？  3．生產(chǎn)與制造計(jì)劃（適合于生產(chǎn)制造項(xiàng)目）詳細(xì)描述工廠的地理位置、具體地點(diǎn)或樓區(qū)、樓層、建筑類型、占地面積，說(shuō)明財(cái)產(chǎn)屬于自有或租用，包括租用條件，列舉所有主要設(shè)備、交通工具等并注明屬自有或租賃。以估計(jì)運(yùn)作能力的百分比來(lái)表示目前的運(yùn)作水平，運(yùn)作以小批制作或大批量生產(chǎn)為主？簡(jiǎn)要解釋產(chǎn)品從頭至尾的制作過(guò)程，包括在不同產(chǎn)量水平下的成本數(shù)量、信息裝備及人事需要作為收入的函數(shù)將怎樣變動(dòng)？介紹生產(chǎn)控制、質(zhì)量控制及存貨控制的方法，簡(jiǎn)要描述主要的生產(chǎn)原料，誰(shuí)是原材料的主要供應(yīng)商？供應(yīng)商位于何處及年購(gòu)買量為多少？購(gòu)買是否享受折扣？ “自制或外購(gòu)

24、”的決定是怎樣做出的？同行業(yè)其它公司的平均存貨水平及你的公司與之相比情況如何？介紹不同生產(chǎn)函數(shù)下的勞動(dòng)力規(guī)模，描述公司所在區(qū)域的勞動(dòng)力市場(chǎng)情況，雇員是否屬于工會(huì)（如果是，給出工會(huì)代表的姓名與地址）？道德的一般水準(zhǔn)及雇員的流動(dòng)比率？在每一售出產(chǎn)品的銷售成本中勞動(dòng)力所占比重是多少？介紹為雇員提供的附加優(yōu)惠待遇。  4．設(shè)計(jì)與工程計(jì)劃（適合于游樂(lè)場(chǎng)，主題公園等服務(wù)類項(xiàng)目）工程項(xiàng)目的地理位置、地形特點(diǎn)、占地面積，說(shuō)明土地使用權(quán)，列舉該項(xiàng)目所有的主要設(shè)備，包括娛樂(lè)康體設(shè)備、管理設(shè)備、配套工程設(shè)備、辦公設(shè)備、交通工具等。注明進(jìn)口或國(guó)產(chǎn)，屬于自有、合作或租賃。項(xiàng)目的規(guī)劃方案、可行性研究報(bào)告及立項(xiàng)

25、審批情況，規(guī)劃設(shè)計(jì)及工程建設(shè)單位的資質(zhì)及運(yùn)行。簡(jiǎn)要解釋項(xiàng)目工程的建設(shè)過(guò)程，規(guī)劃的主要技術(shù)指標(biāo)，實(shí)際最大客容量和理論容客量。工程一次完成或分期建設(shè)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，建設(shè)期的劃分和投入比例，分期建設(shè)的原因及運(yùn)作分析。完工開(kāi)業(yè)的計(jì)劃日期。工程項(xiàng)目完成后的經(jīng)營(yíng)管理模式，介紹管理服務(wù)人員規(guī)模，員工是否屬于工會(huì)？道德的一般水準(zhǔn)及員工的業(yè)務(wù)水準(zhǔn)？員工費(fèi)用在經(jīng)營(yíng)成本中所占比重是多少？介紹為員工提供的附加優(yōu)惠待遇。 5．市場(chǎng)研究與銷售戰(zhàn)略對(duì)市場(chǎng)及銷售戰(zhàn)略的全面表述十分重要，商業(yè)計(jì)劃中的這一部分是你應(yīng)當(dāng)首先完成并花費(fèi)最多時(shí)間的，市場(chǎng)研究與銷售戰(zhàn)略應(yīng)當(dāng)是仔細(xì)證明過(guò)的、準(zhǔn)確的和令人信服的，這一點(diǎn)非常關(guān)鍵，所有的銷售預(yù)測(cè)以及

26、對(duì)雇員人數(shù)的預(yù)測(cè)，資本投資需要，購(gòu)置場(chǎng)地需要，會(huì)計(jì)控制等都依賴于市場(chǎng)研究的準(zhǔn)確性。要以市場(chǎng)為導(dǎo)向，而非以產(chǎn)品為導(dǎo)向，清楚地描述你的業(yè)務(wù)，你所營(yíng)銷的商品或服務(wù)，營(yíng)銷渠道及區(qū)域，準(zhǔn)確地說(shuō)明產(chǎn)品項(xiàng)目或服務(wù)是怎樣到達(dá)顧客手中，顯示仔細(xì)研究的對(duì)顧客真正想要東西的認(rèn)識(shí)，并強(qiáng)調(diào)購(gòu)買你的產(chǎn)品或服務(wù)的特別好處。在所有可能的地方，將從你的產(chǎn)品或服務(wù)中獲得的好處，以成本節(jié)約或收益產(chǎn)生的形式加以量化，在適當(dāng)?shù)牡胤绞褂脠D表、圖片、表格等。準(zhǔn)確的描繪你的顧客，他們?nèi)绾畏植嫉?？你有多少流?dòng)賬戶，以及超過(guò)九十天的應(yīng)收賬款的平均金額為多少？描述你與顧客所建立的任何特殊聯(lián)系。你公司的定價(jià)政策如何及價(jià)格對(duì)成本上漲的敏感性如何？目前

27、你手中有多少購(gòu)買定單？有多少固定顧客？你們的商品銷售是通過(guò)發(fā)薪雇員或傭金銷售代表實(shí)現(xiàn)的？對(duì)特定的行業(yè)，如大型游樂(lè)場(chǎng)、主題公園等，可以做一綜合性的觀點(diǎn)表述，市場(chǎng)規(guī)模如何及你對(duì)市場(chǎng)趨勢(shì)的看法？對(duì)前五年和后五年的市場(chǎng)作一個(gè)規(guī)劃?，F(xiàn)實(shí)地評(píng)價(jià)你的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，描述其它的主要公司及他們目前的舉動(dòng)，他們的名稱及所在地？他們的各自市場(chǎng)份額，優(yōu)勢(shì)及劣勢(shì)？說(shuō)明與市場(chǎng)已有同類產(chǎn)品或服務(wù)相比，你所提供產(chǎn)品或服務(wù)的優(yōu)越性，揭示如何發(fā)揮這些競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，你們目前及預(yù)計(jì)達(dá)到的市場(chǎng)份額是多少？市場(chǎng)中是否有新的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手？如果你的產(chǎn)品或服務(wù)項(xiàng)目尚有缺陷，請(qǐng)說(shuō)明，你打算如何克服它們？詳細(xì)比較你與你的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的產(chǎn)品或服務(wù)項(xiàng)目，比較其價(jià)格、服

28、務(wù)保證、特性等分別列表說(shuō)明這些不同之處。你們的安全戰(zhàn)略（包括提及廣告、公眾聯(lián)系及提升計(jì)劃）？你們的銷售是否有季節(jié)性？如果是，是否在你們的雇員水平及營(yíng)業(yè)費(fèi)用規(guī)劃中得到反映？為不斷更新產(chǎn)品與服務(wù)以適應(yīng)變化的市場(chǎng)，你將有何作為？在來(lái)年，你將如何拓展市場(chǎng)？討論與經(jīng)營(yíng)相聯(lián)系的可能問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)因素。如因競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致的削價(jià)可能，新技術(shù)的開(kāi)發(fā)，政府調(diào)控的可能變化，進(jìn)、出口配額，勞動(dòng)力供應(yīng)等。說(shuō)明對(duì)產(chǎn)品或服務(wù)的保護(hù)，通過(guò)貿(mào)易秘密、專利、版權(quán)或商標(biāo)保護(hù)你的財(cái)產(chǎn)權(quán)利是非常必要的。展示顯示商業(yè)戰(zhàn)略形成過(guò)程中不同階段的計(jì)劃表。如雛型的完成，設(shè)備的安裝，貿(mào)易展示的日期，或開(kāi)業(yè)日期，訂購(gòu)生產(chǎn)所需原料，生產(chǎn)的開(kāi)始，接受訂單，銷售商

29、品的發(fā)送，以應(yīng)收賬款形式接受付款等。  6.研究與開(kāi)發(fā)以銷售額為基礎(chǔ)比較你與你的競(jìng)爭(zhēng)者在研究與開(kāi)發(fā)上的費(fèi)用開(kāi)支比率，現(xiàn)有銷售額中由過(guò)去的研究與開(kāi)發(fā)所產(chǎn)生的比率為多少？你們是否從政府機(jī)構(gòu)得到資金？你是否與學(xué)院或大學(xué)建立了研究與開(kāi)發(fā)聯(lián)系？你們的產(chǎn)品或項(xiàng)目是否需要進(jìn)一步的開(kāi)發(fā)，這種開(kāi)發(fā)將耗費(fèi)多長(zhǎng)時(shí)間？將花費(fèi)多少資金？最可能面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)與障礙會(huì)是什么？ 7.管理與產(chǎn)品或營(yíng)銷戰(zhàn)略相比，投資者往往對(duì)人投以更多的興趣，在閱讀完經(jīng)理概述之后，他們會(huì)直接轉(zhuǎn)向你計(jì)劃的管理部分，一個(gè)公司的成功百公之九十歸功于一支強(qiáng)大的、平衡有序的、富于經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)管理隊(duì)伍,百分之十歸功于其設(shè)計(jì)方案。要使管理、人事、經(jīng)

30、營(yíng)的每個(gè)方面都有得力的人員負(fù)責(zé)，并保證所有的基礎(chǔ)層面都有所涉及（包括一張組織表）。相關(guān)的補(bǔ)償、鼓勵(lì)與雇傭協(xié)議將保證投資者能夠持續(xù)雇傭關(guān)鍵的管理人員。列舉現(xiàn)在生效的年薪、紅利、股權(quán)計(jì)劃等，如何控制工資增長(zhǎng)？公司是否有為主要領(lǐng)導(dǎo)人購(gòu)買人壽保險(xiǎn)單，列出領(lǐng)導(dǎo)人名稱，保險(xiǎn)金額及保險(xiǎn)公司。簡(jiǎn)介所有主要及關(guān)鍵的從事經(jīng)營(yíng)的人員，介紹團(tuán)隊(duì)中的每一個(gè)成員，信用情況及個(gè)人調(diào)查情況，特別要說(shuō)明團(tuán)隊(duì)中每個(gè)成員的成功業(yè)續(xù)。董事會(huì)或顧問(wèn)團(tuán)中的行業(yè)專家會(huì)增加管理的含金量，使之更令人信服。列舉你的輔助團(tuán)體的名稱、地點(diǎn)及電話號(hào)碼。那些必要時(shí)能夠得到幫助的外界咨詢?nèi)耸俊⒙蓭?、宣傳機(jī)構(gòu)、會(huì)計(jì)、銀行家、制造商的代表及其它固定顧問(wèn)。

31、 8.財(cái)務(wù)報(bào)告提供經(jīng)營(yíng)活動(dòng)當(dāng)期及過(guò)去的資產(chǎn)負(fù)債和損益表，財(cái)務(wù)狀況變動(dòng)表屬于可選項(xiàng)目,但能夠大大提高計(jì)劃的專業(yè)水準(zhǔn)。報(bào)表至少應(yīng)包括連續(xù)兩年的財(cái)務(wù)狀況，當(dāng)期的財(cái)務(wù)報(bào)表應(yīng)反映我們向認(rèn)購(gòu)人提出建議起90天之內(nèi)的情況。經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表更受歡迎，但并非強(qiáng)制性要求。如果你的公司尚處于起動(dòng)階段，則應(yīng)向所有委托人提供當(dāng)期的個(gè)人資產(chǎn)負(fù)債表。第一年以月為基礎(chǔ)編制估計(jì)的資產(chǎn)負(fù)債表及損益規(guī)劃，以顯示計(jì)劃資金運(yùn)用的效果，并在以后的連續(xù)四年內(nèi)，以季為單位編制估計(jì)的資產(chǎn)負(fù)債表和損益規(guī)劃。準(zhǔn)備財(cái)務(wù)規(guī)劃應(yīng)符合實(shí)際，而不能過(guò)于偏行業(yè)一般水平，規(guī)劃的形式應(yīng)當(dāng)簡(jiǎn)單概括，但應(yīng)準(zhǔn)備更為具體的細(xì)節(jié)以支持規(guī)劃設(shè)計(jì)，五年內(nèi)的盈利能力在

32、決定投資者想要投資的價(jià)值及權(quán)益比率方面至為關(guān)鍵，空白表格形式的財(cái)務(wù)規(guī)劃對(duì)投資者而言更具吸引力。出于自身利益考慮，你會(huì)希 　一、 前 言 　該項(xiàng)目編制的依據(jù)： 　1、 東光集團(tuán)提供的項(xiàng)目資料; 　2、 進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研獲得的第一手資料; 　3、 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局1998年、1999年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào); 　4、 商業(yè)聯(lián)合會(huì)、商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)編輯的內(nèi)部資料《流通商業(yè)參考》。 　二、 項(xiàng)目概況 　項(xiàng)目名稱：東光批發(fā)市場(chǎng)。 　1、 項(xiàng)目選址：位于商業(yè)中心區(qū)。南接中山路、廣大百貨;北依火車站。 　2、 項(xiàng)目規(guī)模及投資： 　(1)

33、 該項(xiàng)目占地面積2.53萬(wàn)平方米，建筑面積7萬(wàn)平方米，分地上三層，營(yíng)業(yè)面積6萬(wàn)平方米。 　(2) 項(xiàng)目總投資：3800萬(wàn)元，由東光集團(tuán)投資。 　3、 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)者： 　4、 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方式：采取租賃經(jīng)營(yíng)方式，即由東光集團(tuán)投資，商戶租賃經(jīng)營(yíng)。 　三、 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析 　1、 項(xiàng)目所在城市--地區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化和商貿(mào)中心，是地區(qū)的交通樞紐，有著豐富的人口和人才資源及雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和工業(yè)基礎(chǔ)。1999年全市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中有進(jìn)，經(jīng)濟(jì)水平逐步提高，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的財(cái)政政策作用下，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行明顯加快，總體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)呈現(xiàn)出健康向上的發(fā)展態(tài)勢(shì)。目前宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行已進(jìn)入”適度”的綠燈區(qū)，總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展已進(jìn)入”景氣”狀態(tài)。

34、 　2、 第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，每年都以較大力度支持全市經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)。1999年第三產(chǎn)業(yè)增加值總量達(dá)506.7億元，比1993年增長(zhǎng)65.3%，平均增速達(dá)9.9%，第三產(chǎn)業(yè)對(duì)gdp的貢獻(xiàn)率穩(wěn)步增加。從行業(yè)構(gòu)成看，批零貿(mào)易餐飲業(yè)、運(yùn)輸郵電倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)及金融保險(xiǎn)業(yè)是推動(dòng)我市第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。其中，批零貿(mào)易餐飲業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的傳統(tǒng)行業(yè)，1999年增加值總量達(dá)180億元，在第三產(chǎn)業(yè)中高居榜首，以批零貿(mào)易為主的第三產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展既有利于推動(dòng)居民消費(fèi)水平的提高，同時(shí)也預(yù)示了東光批發(fā)市場(chǎng)在地區(qū)的行業(yè)潛力。 　3、 項(xiàng)目符合市、區(qū)政府發(fā)展商貿(mào)的總體思路和基本原則，符合市、區(qū)政府關(guān)于”規(guī)劃、規(guī)范和規(guī)則市場(chǎng)”

35、的基本思路，并且能對(duì)區(qū)的”商業(yè)街區(qū)改造”起到示范作用。市區(qū)政府開(kāi)拓市場(chǎng)的宗指基本思路是：加快流通體制改革步伐，加快流通業(yè)從末端行業(yè)向先導(dǎo)行業(yè)轉(zhuǎn)化的過(guò)程。按照”三改一加強(qiáng)”的原則，以建立現(xiàn)代流通企業(yè)制度為目標(biāo)，建立多元化、產(chǎn)權(quán)明晰的流通主體;繼續(xù)推進(jìn)新型營(yíng)銷方式的發(fā)展，按照大市場(chǎng)、大貿(mào)易、大流通的方向構(gòu)造商品流通體制;加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)載體的規(guī)范與管理，做到規(guī)劃合理、規(guī)范發(fā)展、規(guī)則交易。重點(diǎn)改造和建設(shè)我市全國(guó)性和區(qū)域性批發(fā)市場(chǎng)，通過(guò)技術(shù)改造，使之提高現(xiàn)代物流技術(shù)交流水平和管理水平，逐步形成交易功能強(qiáng)、幅射面廣的商品集散中心和信息中心。項(xiàng)目的建設(shè)目標(biāo)完全符合市區(qū)政府上述需求，因此將會(huì)得到各級(jí)政府的大力支持

36、。 　4、 綜上所述，社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和運(yùn)行勢(shì)態(tài)良好，第三產(chǎn)業(yè)持續(xù)增長(zhǎng)，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方針與各級(jí)政府對(duì)于發(fā)展大市場(chǎng)的思路相符，該項(xiàng)目將得到政府的肯定和大力扶持。這些因素為項(xiàng)目的運(yùn)作提供了可靠的經(jīng)濟(jì)及社會(huì)政策保證。 　一、 市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 　1.市場(chǎng)分析 　(1) 社會(huì)購(gòu)買力分析。 　國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)穩(wěn)中加快，經(jīng)濟(jì)效益趨向好轉(zhuǎn)，人民生活進(jìn)步改善。1999年全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額263.2億，同比增長(zhǎng)10.1%。城鄉(xiāng)市場(chǎng)分別實(shí)現(xiàn)不同程度的發(fā)展，市區(qū)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額230.1億元，增長(zhǎng)11.2%; 縣及縣以下實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額13.1億元，增長(zhǎng)4.5%; 吃、穿、用商品銷售分別增長(zhǎng)9.

37、6%、11.7%和9.6%. 人民生活得以改善，預(yù)計(jì)城市居民人均可支配收入達(dá)4950元，增長(zhǎng)61%;全市農(nóng)民人均純收入可達(dá)2870元，增長(zhǎng)19.7%。 　(2) 消費(fèi)傾向分析 　根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料，從1997年以來(lái)，市城鄉(xiāng)居民吃穿消費(fèi)全面增長(zhǎng)，恩格爾系數(shù)下降。隨著城鄉(xiāng)人民生活水平的不斷提高，消費(fèi)觀念發(fā)生了根本性的變化，消費(fèi)呈現(xiàn)快速、健康、簡(jiǎn)便、多樣、專業(yè)化的趨勢(shì)。人們對(duì)服裝消費(fèi)的需求，特別是對(duì)高檔次、專業(yè)服務(wù)、優(yōu)雅的購(gòu)物環(huán)境的需求越來(lái)越高。1998年投向衣著類的零售額為106.8億元，比1997年增長(zhǎng)11.3%，1999年為132.8億元, 比上年增長(zhǎng)12.6%，占社會(huì)消費(fèi)品的零售總額的確22.

38、 6%。 　(3) 市場(chǎng)容量分析 　各類商品市場(chǎng)交易活躍，截止1998年，全市各類市場(chǎng)達(dá)533個(gè)，其中生產(chǎn)資料市場(chǎng)71個(gè)，消費(fèi)市場(chǎng)462個(gè)。全市各類市場(chǎng)成交額556億元，同比增長(zhǎng)4.2%。超億元市場(chǎng)55個(gè), 其中消費(fèi)品市場(chǎng)46個(gè); 超10億元市場(chǎng)8個(gè)，其中多數(shù)為消費(fèi)品市場(chǎng)，例如，五賽市場(chǎng)交易額已達(dá)110億元以上?？傊?，各類市場(chǎng)已經(jīng)成為城鄉(xiāng)居民生產(chǎn)和生活購(gòu)物的主要場(chǎng)所和空間，也培養(yǎng)了”東光批發(fā)市場(chǎng)”潛在客戶群體。 　上述分析表明，消費(fèi)增長(zhǎng)平穩(wěn)有序，需求有所回升，社會(huì)購(gòu)買力正在以較快的速度增長(zhǎng)，為該項(xiàng)目的開(kāi)展提供了堅(jiān)實(shí)的市場(chǎng)基礎(chǔ)。并且隨著生活水平不斷提高，居民正在脫離原來(lái)的消費(fèi)傳統(tǒng)，步入更高

39、的消費(fèi)層次，人們將更多的消費(fèi)的在”穿”上，而且追求更有個(gè)性的高質(zhì)量的服飾(個(gè)性化亦為服裝訂制業(yè)務(wù)提供了市場(chǎng)來(lái)源)居民消費(fèi)水平的提高和消費(fèi)習(xí)慣的改善，為項(xiàng)目提供了可靠的顧客來(lái)源。 　2、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 　”東光批發(fā)市場(chǎng)”的基本定位為全國(guó)一流的實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化統(tǒng)一管理和高水準(zhǔn)服務(wù)的服裝(成衣)批零、布料(輔料)批零、服裝(制服)加工訂制的商業(yè)中心?；诖?，該項(xiàng)目構(gòu)成市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)接觸點(diǎn)的有這樣幾個(gè)目標(biāo)。 　(1) 白雪春天--從事服裝(成衣)零售。所經(jīng)營(yíng)的品牌知名度較高，與”東光批發(fā)市場(chǎng)”競(jìng)爭(zhēng)承租業(yè)戶; 　(2) 五賽市場(chǎng)--服裝(成本)、布料(輔料)批零，所經(jīng)營(yíng)的服裝、布料檔次混雜且主要對(duì)外埠具有較強(qiáng)

40、的輔射力，與”東光批發(fā)市場(chǎng)”競(jìng)爭(zhēng)的也是承租業(yè)戶; 　(3) 遼展--服裝(成衣)以休閑裝、運(yùn)動(dòng)裝為主打，多數(shù)業(yè)戶經(jīng)營(yíng)的是東南沿?！比齺?lái)一補(bǔ)”企業(yè)為生產(chǎn)外單而余下的尾貨，進(jìn)貨成本較低，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)，與”東光批發(fā)市場(chǎng)”競(jìng)爭(zhēng)的是最終的消費(fèi)者。 　盡管存在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，但東光批發(fā)市場(chǎng)仍然有足夠的優(yōu)勢(shì)立于不敗之地。其一，白雪春天和五賽市場(chǎng)雖有規(guī)模和地利優(yōu)勢(shì)，但五賽市場(chǎng)不是服裝專營(yíng)市場(chǎng)，缺乏專業(yè)優(yōu)勢(shì);它們只經(jīng)營(yíng)服裝、布料批零、缺乏服裝訂做業(yè)務(wù)，功能單一，品種檔次不一;個(gè)別攤主以次充好，損害了市場(chǎng)形象;其二，二者離東光批發(fā)市場(chǎng)較遠(yuǎn)，商圈不會(huì)重疊;其三，光展等其它小市場(chǎng)雖有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，但存在品種少、規(guī)模小等缺

41、陷，難以構(gòu)成”東光批發(fā)市場(chǎng)’的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 　鑒于此，”東光批發(fā)市場(chǎng)”項(xiàng)目在功能規(guī)劃上只要與上述競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行錯(cuò)位設(shè)計(jì)，不進(jìn)行迎頭競(jìng)爭(zhēng)，以現(xiàn)代化管理、高檔次、高質(zhì)量和良好的服務(wù)贏得顧客，就要減低競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)，加大投資回報(bào)，獲取行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 　二、 項(xiàng)目立地條件分析 　1、 地理位置 　”東光批發(fā)市場(chǎng)”處在市三大商業(yè)區(qū)之一的商業(yè)區(qū)，該商業(yè)區(qū)域是按照發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)思路建設(shè)地區(qū)商貿(mào)中心的要求，加大市場(chǎng)體系力度建設(shè)，于1998年重點(diǎn)改造完成的。該位置享有最佳商業(yè)位置和最旺商業(yè)傳統(tǒng)，交通四通八達(dá)，有25路、20路、282路、329路、422路、132路、231路公交車通行市區(qū)及郊區(qū)，車程短，運(yùn)力強(qiáng)，具有

42、較強(qiáng)的輔射能力。從西鄰的長(zhǎng)江街至市最大的商業(yè)中心太原街僅十幾分鐘路程，現(xiàn)在為一片棚戶區(qū)所阻隔。目前，區(qū)委、區(qū)政府正致力于這一棚戶區(qū)的改造，工程一旦實(shí)施，則北行地區(qū)的商業(yè)將與太原街、西塔街的商業(yè)中心聯(lián)成一體，其商業(yè)機(jī)會(huì)將更為廣闊。因此，該項(xiàng)目具有優(yōu)于五賽市場(chǎng)、白雪春天或光展中心的地利之便。例如，五賽市場(chǎng)由于市場(chǎng)占地過(guò)于龐大、設(shè)施陳舊、管理滯后，往往交易最活躍時(shí)亦是交通堵塞最嚴(yán)重的時(shí)刻，從而影響其今后的發(fā)展后勁。 　2、 合配套設(shè)置 　除”東光批發(fā)市場(chǎng)”項(xiàng)目本身具有的配套設(shè)置外，該項(xiàng)目所處位置周邊環(huán)境已形成的自然配置功能也十分完備。如北側(cè)距該 項(xiàng)目1000米有大型綜合百貨店銀泰市場(chǎng);南側(cè)有中

43、型精品店三和百貨，具有十幾年傳統(tǒng)和良好社會(huì)口碑的北行農(nóng)貿(mào)大廳，北行副食，西式快餐店麥當(dāng)勞、肯得基，中式快餐店”小土豆”‘老四季面條”，許家雞味抻面;金龍建筑裝飾市場(chǎng)、家具大賣場(chǎng)距此也僅XX米;建行、交行、工商行、招商行、農(nóng)行都有專門的營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密布左右。總之，已形成了良好的社會(huì)商業(yè)環(huán)境和氛圍，這是其他競(jìng)爭(zhēng)者所不具備或不完全具備的優(yōu)勢(shì)。 　3、 客流量分析 　總之，根據(jù)區(qū)人口數(shù)、人員結(jié)構(gòu)及客流量已大大超過(guò)同時(shí)段的其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手來(lái)看，北行作為商業(yè)中心的位置是不容置疑的，說(shuō)明該項(xiàng)目所處的地理位置十分優(yōu)越，具有商業(yè)旺鋪具備的基本條件。 　東光批發(fā)市場(chǎng)項(xiàng)目附近客流量圖例(車流不計(jì)) 　測(cè)算地點(diǎn)

44、 　與東光項(xiàng)目距離 　測(cè)算時(shí)間 　客流量(次/分鐘) 　銀光百貨 　1000米 　XX年10月13日14：00 　98 　北太輕工 　500米 　XX年10月13日15：00 　122 　北太書(shū)店 　500米 　XX年10月14日10：00 　120 　北太商場(chǎng) 　800米 　XX年10月14日11：00 　133 　麥當(dāng)勞快餐店 　800米 　XX年10月14日10：00 　92 　三、 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理 　1、 功能規(guī)劃 　全國(guó)一流的實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化統(tǒng)一管理和高水準(zhǔn)服務(wù)的服裝(成衣)批零、布料(輔料)批零、服裝(制服)加工訂制的商業(yè)中心。 　攤位設(shè)

45、置：按9平米/攤位的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)置攤位3000個(gè)。 　f1(地上一層)：進(jìn)口、國(guó)產(chǎn)布料批零銷售及服裝(制服) 　加工訂制：f2(地上二層)：服裝(成衣)批零銷售; 　f3(地上三層)：服裝(成衣)批零銷售; 　2、 項(xiàng)目硬環(huán)境 　(1)該項(xiàng)目從設(shè)計(jì)的主導(dǎo)思想上注重空間流暢的行為學(xué)理念?？傮w布局具有較強(qiáng)的前瞻性，內(nèi)部通行便利，有三個(gè)主通行口，另設(shè)貨物進(jìn)出口一處，設(shè)置滾梯四部、客梯三部、貨梯三部; 　(2)在地上二層設(shè)有11000平方米的共享大廳，設(shè)置側(cè)面采光窗，空間通透; 　(3)每層設(shè)置衛(wèi)生間兩處、休息椅多處; 　(4) 各層將按防火分區(qū)要求，設(shè)置防火卷簾及相應(yīng)的中央監(jiān)控系統(tǒng)和

46、自動(dòng)報(bào)警、噴淋設(shè)施; 　(5) 設(shè)置集中供暖和冷氣設(shè)備; 　(6) 采用雙回路供電; 　(7) 設(shè)置電子保安系統(tǒng); 　(8) 設(shè)置行政用房和工商、稅務(wù)、銀行、郵政、民航、鐵路客貨運(yùn)代辦; 　(9) 裝修標(biāo)準(zhǔn); 　外部：鋁合金飾面板、塑鋼窗、玻璃板門; 　內(nèi)部：花崗巖地面、吊頂、中央燈帶; 　衛(wèi)生間：三星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)。 　3、 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理 　(1) 經(jīng)營(yíng)管理策略：借助于東光集團(tuán)的綜合功能，將物業(yè)管理與商業(yè)服務(wù)緊密結(jié)合，采用國(guó)際化的商業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)為商戶提供規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化和現(xiàn)代化的服務(wù)，并按國(guó)際慣例組織經(jīng)營(yíng)，重點(diǎn)宣傳顧客(承租業(yè)戶)滿意。 　(2)經(jīng)營(yíng)管理模式

47、：對(duì)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)實(shí)行目標(biāo)管理，把”企業(yè)目標(biāo)”、”部門目標(biāo)”和”個(gè)人目標(biāo)”密切聯(lián)系起來(lái)，達(dá)到同徑效果，使下接目標(biāo)能保證上位目標(biāo)的完成。也就是說(shuō)形成開(kāi)發(fā)投資者、目標(biāo)管理者、具體承租戶之間三位一體的利益鏈，建立市場(chǎng)規(guī)則下的”一榮俱榮、一損俱損”利益關(guān)系。見(jiàn)下圖： 　4、 采用計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)進(jìn)行管理 　計(jì)算機(jī)已經(jīng)廣泛地應(yīng)用于各行各業(yè)的管理工作中，”東光批發(fā)市場(chǎng)”的計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)將應(yīng)用于招商、物業(yè)、商戶、合同、收費(fèi)、工商管理和物流配套管理上，基本涵蓋了所有的業(yè)務(wù)流程。通過(guò)規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化和現(xiàn)代化的管理方式，樹(shù)立”東光批發(fā)市場(chǎng)”的高檔次市場(chǎng)形象。 　總之，”東光批發(fā)市場(chǎng)”項(xiàng)目須在投資者對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行充分掌

48、控的前提下通過(guò)具有較高水平的經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)，充分發(fā)揮領(lǐng)導(dǎo)統(tǒng)御技巧和溝通協(xié)調(diào)能力在運(yùn)營(yíng)上對(duì)基本業(yè)績(jī)、商品定位、招商談判、銷售促進(jìn)、人員管理的方面制定十分理性和持續(xù)發(fā)展的計(jì)劃;確立具有操作性的流程和規(guī)則使各項(xiàng)業(yè)務(wù)有章可循，從而使人事、財(cái)務(wù)、商品和賣場(chǎng)管理按既定流程規(guī)則推動(dòng)和發(fā)展。 　四、 項(xiàng)目市場(chǎng)策略 　1、 招商渠道 　f1(地上一層)的租用者應(yīng)該是：(1)原南二市場(chǎng)布料市場(chǎng)業(yè)戶;(2)五賽市場(chǎng)、西柳市場(chǎng)業(yè)戶;(3)北行輕工大廳二樓服裝加工戶、大南酒店用品市場(chǎng)從事服裝加工業(yè)戶;(4)原在市內(nèi)各大型市場(chǎng)(商業(yè)城、中興--春城商業(yè)大廈)從事服裝加工業(yè)戶;(5)品牌廠家(黎富、富田洋服、賽詩(shī)哲服裝

49、廠、派羽服飾、榮仕、惠英旗袍等);(6)散落于市內(nèi)各區(qū)從事洋裁的服裝業(yè)戶。 　f2、f3(地上二、三層)的租用者應(yīng)是：(1)在白雪春天中從事下等品牌經(jīng)營(yíng)，由于無(wú)法起到領(lǐng)導(dǎo)品牌的作用而效益不理想的業(yè)戶;(2)在五賽市場(chǎng)中從事較高檔次品牌，但由于五賽市場(chǎng)整體定位較低而無(wú)法吸引較高層次購(gòu)買力的業(yè)戶;(3)在北行輕工市場(chǎng)、北行市場(chǎng)中經(jīng)營(yíng)，但因整體管理水平過(guò)低而無(wú)法取得較高業(yè)績(jī)的業(yè)戶;(4)在市內(nèi)各大型商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的品牌，計(jì)劃進(jìn)駐(北行)商業(yè)區(qū)，但因銀泰百貨和三和百貨的結(jié)款程序繁瑣、結(jié)款周期過(guò)長(zhǎng)而無(wú)法進(jìn)駐的業(yè)戶;(5)其客觀存在新生品牌，極具擴(kuò)張性，計(jì)劃在較短時(shí)間內(nèi)占領(lǐng)較大市場(chǎng)份額的業(yè)戶。 　2、 招商

50、方式：租賃形式 　根據(jù)白雪春天(每個(gè)單位--9平方米6000元/月)、五賽市場(chǎng)(每個(gè)單位--9平方米4500元/月)，建議檔口費(fèi)為每個(gè)單位--9平方米3000元--3500元/月，押金10000元。 　合作形式：對(duì)于能夠一次性租賃3000--5000平方米的業(yè)戶，可以洽談合作。 　專賣代理：針對(duì)國(guó)內(nèi)或國(guó)際品牌，可以洽談專賣代理和合作分銷; 　從而創(chuàng)立東光春天項(xiàng)目的自營(yíng)品牌。 　3、 市場(chǎng)推廣 　根據(jù)東光批發(fā)市場(chǎng)項(xiàng)目的目標(biāo)客戶，以如下手段予以市場(chǎng)推廣(與該項(xiàng)目工程籌備同時(shí)開(kāi)始)： 　(1)形象宣傳--著力于政府和媒體關(guān)注的地方，突出賣點(diǎn)，予以宣傳; 　(2)實(shí)用宣傳--針對(duì)承租潛

51、在客戶，以散發(fā)宣傳單的形式予以宣傳; 　(3)媒體宣傳--以《春城晚報(bào)》、《及時(shí)晚報(bào)》、《華報(bào)》、《商報(bào)》及桐城、春城電視臺(tái)為主要媒體展開(kāi)多渠道宣傳，突出”置業(yè)首選、黃金升值”的賣點(diǎn); 　(4)公關(guān)活動(dòng)。 　五、 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析 　1、 項(xiàng)目的盈虧平衡分析 　成本項(xiàng)目明細(xì)表 　固定成本項(xiàng)目 　金額 　變動(dòng)成本項(xiàng)目 　金額 　上交租金前期推廣費(fèi)管理費(fèi)用(工資、辦公費(fèi)等) 　1500萬(wàn)元100萬(wàn)元294萬(wàn)元 　稅金及附加 　2131.2元 　合計(jì) 　1894萬(wàn)元 　2131.2元 　總固定成本=上繳租金+前期推廣費(fèi)+管理費(fèi)用(工資、辦公費(fèi)等)=1500+100+

52、294=1894萬(wàn)元 　上繳租金：1500萬(wàn)元/年。 　前期推廣費(fèi)：形象宣傳、媒體宣傳、公關(guān)等費(fèi)用，計(jì)100萬(wàn)元。 　工資：按月平均工資1000元/人 月計(jì)，管理人員30人，保結(jié)員60人，保安80人，勤雜工60人，共230人，合計(jì)年工資總額276萬(wàn)元。 　辦公費(fèi)用：15000元/月，全年共18萬(wàn)元。 　總變動(dòng)成本=稅金及附加=3200元/攤位月*12月*稅金及附加工5.55% 　=2131.2元 　保本點(diǎn)出租攤位=1894萬(wàn)元/38400萬(wàn)元-2131.2元=522個(gè)攤位 　實(shí)現(xiàn)目標(biāo)利潤(rùn)1000萬(wàn)元的出租攤位數(shù)： 　攤位數(shù)=1894萬(wàn)元+1000萬(wàn)元/38400-213

53、1.2元=798個(gè)攤位 　租金收入和成本(萬(wàn)元) 　2、 有關(guān)敏感性分析 　固定成本增加10%，利潤(rùn)將下降19%; 　每個(gè)攤位租金增加10%，利潤(rùn)將增加30%; 　攤位數(shù)增加10%，利潤(rùn)將增加29%。 　從以上分析可以看出，只要出租522個(gè)攤位便可實(shí)現(xiàn)盈虧平衡，按平均每個(gè)攤位9平米計(jì)，共4698平米，只占總面積的16%;而只要出租798個(gè)攤位，就可實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)1000萬(wàn)元，而798個(gè)攤位共7182平米，只占總面積的24%，完全有可能租出去，因此一年實(shí)現(xiàn)1000萬(wàn)元的利潤(rùn)是可行的。 　六、 結(jié) 論 　地處市三大商業(yè)區(qū)之一--商業(yè)區(qū)的東光批發(fā)市場(chǎng)，依托于精良的硬件設(shè)施、完善的服務(wù)功能和

54、先進(jìn)的管理手段，以正在逐漸回升的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和迅速增長(zhǎng)的社會(huì)購(gòu)買力、市場(chǎng)需求作保證，必將產(chǎn)生十分良好的經(jīng)濟(jì)效益。即使規(guī)劃出租攤位只實(shí)現(xiàn)1/4可實(shí)現(xiàn)贏利1000萬(wàn)元的目標(biāo)。因此，該項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)效益上是可行的。在社會(huì)效益方面，該項(xiàng)目的實(shí)現(xiàn)，一是能促進(jìn)市商品批零市場(chǎng)的進(jìn)一步完善;二是能促進(jìn)人們消費(fèi)水平的提高，從而拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng);三是滿足人們多層次的物質(zhì)生活需要，提高人們的物質(zhì)生活質(zhì)量;四是增加社會(huì)就業(yè)，服裝城需要大量管理人員和服務(wù)人員，可解決大批下崗人員再就業(yè)問(wèn)題。 　從該項(xiàng)目的社會(huì)背景、市場(chǎng)條件以及經(jīng)濟(jì)和社會(huì)性效益分析中，可以得出這樣的結(jié)論，即以年租金1500萬(wàn)元的價(jià)格，經(jīng)營(yíng)東光批發(fā)市場(chǎng)是完全可行的。 　七、 實(shí)施結(jié)果 　”東光批發(fā)市場(chǎng)”項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)可行性報(bào)告得到各方批準(zhǔn)，目前已進(jìn)入實(shí)施階段。進(jìn)展如下： 　1、 項(xiàng)目籌備小線已搭建; 　2、 已按項(xiàng)目選址確立規(guī)劃用地，即期開(kāi)工; 　3、 先期建設(shè)資金已到位; 　4、 計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)已經(jīng)全面啟用; 　5、 招商工作已開(kāi)展。 37 / 38