房地產業(yè)稅收培訓教學課件.ppt

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1,房地產業(yè)稅收培訓,上饒縣地方稅務局二0一二年六月十二日,2,目錄,房地產業(yè)主體稅種,房地產業(yè)稅收管理現(xiàn)狀,房地產業(yè)稅收實務,3,房地產稅收管理現(xiàn)狀,房地產行業(yè)日漸成為拉動地方經濟的重要杠桿，財政貢獻率也逐年攀升，在縣（市）一級對財政更是產生了決定性作用。房地產行業(yè)稅收管理一直是各級地稅機關關注的難點問題。綜觀我們地區(qū)房地產稅收管理現(xiàn)狀，可以概括為以下幾點。（一）整體管理日趨規(guī)范。目前，全地區(qū)各級地稅機關按照“法治、公平、效率”的治稅思想和國家稅務總局房地產稅收“一體化”管理思路，通過稅種管理與環(huán)節(jié)控制、臺帳管理相結合，初步建立了“一戶式”征管檔案，逐步解決了傳統(tǒng)的房地產稅收管理難點，總體上是朝著法制化、規(guī)范化的軌道邁進。,4,（二）管理模式各具特色。目前，基層稅務機關在房地產稅收具體管理模式不盡相同。一是稅收管理員模式。二是委托代征模式。（三）管理績效逐步提升。各基層局根據(jù)本地實際稅源和內設機構實施不同的管理模式，體現(xiàn)了因地制宜、因事設崗、以崗定責的管理特點。,房地產稅收管理現(xiàn)狀,5,主要問題及成因,根據(jù)現(xiàn)行稅制設置，房地產稅收涉及稅種13個。從征稅環(huán)節(jié)看，可分為房地產取得、保有和流轉三個環(huán)節(jié)。由于稅種紛繁復雜，各稅種在各環(huán)節(jié)的納稅主體、納稅時間、優(yōu)惠減免規(guī)定各異，房地產稅收管理不可避免存在很多難點熱點問題。（一）稅制設計結構性矛盾產生的征管難題。一是稅制設計上不盡合理。二是各環(huán)節(jié)中稅收優(yōu)惠減免政策過多。三是計稅依據(jù)確認困難。,6,主要問題及成因,（二）稅源管理的粗放性框架導致稅收流失。主要表現(xiàn)：一是信息采集不夠。二是稅源監(jiān)控不到位。三是征管模式與征稅環(huán)境不適應，導致稅源失控。（三）管理職能的分割性特點凸顯配合缺位。房地產行業(yè)的行政管理部門包括建設、規(guī)劃、國土、房管、物價、地稅等，稅務部門需要掌握的涉稅信息大多數(shù)需要相關部門提供，但目前整體配合情況不是太理想，外部合力沒有形成，各部門之間未達到信息共享，資料傳遞不到位、不及時、不準確。（四）納稅人的利益性驅動帶來稅基侵蝕。一是存在故意偷逃稅現(xiàn)象。二是鉆政策空子“合理避稅”。,7,對策與建議,（一）以稅源管理為核心，強力推動稅收管理上臺階1、明確機構，清晰權責。按現(xiàn)有機構設置，確定房地產稅源管理、稅收征管、稅款征收和稅務稽查四個崗位，明確各崗位工作職責及信息交換辦法。2、突出重點，把握關鍵。一是全面采集涉稅信息。加強部門聯(lián)系，建立本地房地產宏觀稅源檔案；采集房地產開發(fā)的動態(tài)和靜態(tài)信息。3、優(yōu)化手段，搞好結合。一是要優(yōu)化稅源管理手段。充分運用現(xiàn)代科技手段，建立電子信息檔案，對整個房地產稅源實施動態(tài)和靜態(tài)的稅源監(jiān)控。二是要搞好結合。,8,對策與建議,（二）以綜合治稅為平臺，著力開創(chuàng)稅收管理新局面1、密切部門配合，善于外部借力?，F(xiàn)行地方稅收具有較強的依附性，部門的配合至關重要，爭取黨政和各部門的支持是實現(xiàn)信息共享、綜合治稅的關鍵。2、強化信息建設，推行電子管理。稅收的科學化精細化管理離不開信息化手段的支撐，實現(xiàn)房地產業(yè)、相關稅種征收管理數(shù)據(jù)的收集、分析、處理和傳輸，推行網絡和電子管理。,9,目錄,房地產業(yè)主體稅種,房地產稅收管理現(xiàn)狀,房地產業(yè)稅收實務,10,房地產業(yè)主體稅種,（一）營業(yè)稅1、征稅范圍銷售不動產，是指有償轉讓不動產所有權的行為。征收范圍包括：銷售建筑物或構筑物，銷售其他土地附著物。（《營業(yè)稅稅目注釋》）建筑物、構筑物，是指通過建筑、安裝和工程作業(yè)等生產方式形成的建筑產品，包括房屋，道路、水庫、設備基礎、操作平臺、各種設備的砌筑結構工程、金屬結構工程。其他附著物，是指除建筑物、構筑物以外的其他附著于土地的不動產，如樹木、莊稼、花草等。,11,房地產業(yè)主體稅種,2、征稅范圍的特殊規(guī)定①無償贈送不動產行為單位將不動產無償贈與他人，視同銷售不動產（《營業(yè)稅暫行條例實施細則》）。對個人無償贈送不動產的行為，不應視同銷售不動產征收營業(yè)稅。（國稅發(fā)[1995]156）②轉讓房屋有限產權或永久使用權的行為。③轉讓以不動產投資入股取得的股權。,12,房地產業(yè)主體稅種,3、銷售不動產營業(yè)額的確定單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額4、納稅時間的規(guī)定為銷售不動產并取得營業(yè)收入款項或取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天。,13,房地產業(yè)主體稅種,5、納稅義務的判斷在房地產交易過程中，納稅人是否發(fā)生了應當繳納“銷售不動產”營業(yè)稅行為，除特殊規(guī)定外，一般從以下四個方面進行把握①轉讓的是否是不動產的所有權②被轉讓的不動產所有權是否屬于該單位或個人，或者說是誰轉讓了該不動產的所有權。③是否有償④不動產是否為與中國境內。只有同時具備上述四個條件，我們才能按銷售不動產進行征稅。,14,房地產業(yè)主體稅種,6、代建房屋行為的界定單位和個人受托代建房屋,必須同時符合下列條件,方可按”服務業(yè)”稅目的“代理”項目征收營業(yè)稅:1、必須是由受托方辦理建設項目的立項手續(xù)2、土地使用權屬于委托方,15,房地產業(yè)主體稅種,（二）土地增值稅土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。納稅人為轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權、并取得收入的單位和個人。課稅對象是指有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權所取得的增值額。土地價格增值額是指轉讓房地產取得的收入減除規(guī)定的房地產開發(fā)成本、費用等支出后的余額。土地增值稅實行四級超額累進稅率。,16,房地產業(yè)主體稅種,2、土地增值稅征收方法土地增值稅是以轉讓房地產取得的收入，減除法定扣除項目金額后的增值額作為計稅依據(jù)，并按照四級超率累進稅率進行征收。（1）增值額未超過扣除項目金額50%部分，稅率為30%；（2）增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；速算扣除系數(shù)為5%；（3）增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；速算扣除系數(shù)為15%；（4）增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%；速算扣除系數(shù)為35%；（5）房地產企業(yè)建設普通住宅出售的，增值額未超過扣除金額20%的，免征土地增值稅。,17,房地產業(yè)主體稅種,3、土地增值稅特點（1）以轉讓房地產的增值額為計稅依據(jù)。土地增值稅的增值額是以征稅對象的全部銷售收入額扣除與其相關的成本、費用、稅金及其他項目金額后的余額，與增值稅的增值額有所不同。（2）征稅面比較廣。凡在我國境內轉讓房地產并取得收入的單位和個人，除稅法規(guī)定免稅的外，均應依照土地增值稅條例規(guī)定繳納土地增值稅。換言之，凡發(fā)生應稅行為的單位和個人，不論其經濟性質，也不分內、外資企業(yè)或中、外籍人員，無論專營或兼營房地產業(yè)務，均有繳納增值稅的義務。（3）實行超率累進稅率。土地增值稅的稅率是以轉讓房地產增值率的高低位依據(jù)來確認，按照累進原則設計，實行分級計稅，增值率高的，稅率高，多納稅；增值率低的，稅率低，少納稅。（4）實行按次征收。土地增值稅在房地產發(fā)生轉讓的環(huán)節(jié)，實行按次征收，每發(fā)生一次轉讓行為，就應根據(jù)每次取得的增值額征一次稅。,18,房地產業(yè)主體稅種,土地增值稅的開征，具有極其重要的作用：有利于增強國家對房地產開發(fā)商和房地產交易市場的調控；有利于國家抑制炒買炒賣土地獲取暴利的行為；有利于增加國家財政收入為經濟建設積累資金。,19,房地產業(yè)主體稅種,4、土地增值稅征收范圍1.一般規(guī)定（1）土地增值稅只對“轉讓”國有土地使用權的行為征稅，對“出讓”國有土地使用權的行為不征稅。（2）土地增值稅既對轉讓國有土地使用權的行為征稅，也對轉讓地上建筑物及其它附著物產權的行為征稅。（3）土地增值稅只對“有償轉讓”的房地產征稅，對以“繼承、贈與”等方式無償轉讓的房地產，不予征稅。不予征收土地增值稅的行為主要包括兩種：①房產所有人、土地使用人將房產、土地使用權贈與“直系親屬或者承擔直接贍養(yǎng)義務人”。②房產所有人、土地使用人通過中國境內非營利的社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)。,20,房地產業(yè)主體稅種,2.特殊規(guī)定（1）以房地產進行投資聯(lián)營以房地產進行投資聯(lián)營一方以土地作價入股進行投資或者作為聯(lián)營條件，免征收土地增值稅。其中如果投資聯(lián)營的企業(yè)從事房地產開發(fā)，或者房地產開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資聯(lián)營的就不能暫免征稅。（2）房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的房產轉為自用或者用于出租等商業(yè)用途，如果產權沒有發(fā)生轉移，不征收土地增值稅。（3）房地產的互換，由于發(fā)生了房產轉移，因此屬于土地增值稅的征稅范圍。但是對于個人之間互換自有居住用房的行為，經過當?shù)囟悇諜C關審核，可以免征土地增值稅。,21,房地產業(yè)主體稅種,5、土地增值稅征收方式第一步核定征收，按照轉讓二手房交易價格全額的1%征收率征收，這種模式類似于目前的個人所得稅征收方式。第二步減除法定扣除項目金額后，按四級超率累進稅率征收。其中又分兩種情況，一是能夠提供購房發(fā)票，二是不能夠提供發(fā)票，但能夠提供房地產評估機構的評估報告。,22,房地產業(yè)主體稅種,6、土地增值稅計算方法計算土地增值稅的公式為：應納土地增值稅=增值額稅率1、公式中的“增值額”為納稅人轉讓房地產所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。計算增值額的扣除項目：（1）取得土地使用權所支付的金額；（2）開發(fā)土地的成本、費用；（3）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；（4）與轉讓房地產有關的稅金；（5）財政部規(guī)定的其他扣除項目。,23,房地產業(yè)主體稅種,2、土地增值稅實行四級超率累進稅率：增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。上面所列四級超率累進稅率，每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。,24,房地產業(yè)主體稅種,納稅人計算土地增值稅時，也可用下列簡便算法：計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算，具體公式如下：（一）增值額未超過扣除項目金額50%土地增值稅稅額=增值額30%（二）增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的土地增值稅稅額=增值額40%－扣除項目金額5%（三）增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的土地增值稅稅額=增值額50%－扣除項目金額15%（四）增值額超過扣除項目金額200%土地增值稅稅額=增值額60%－扣除項目金額35%公式中的5%，15%，35%為速算扣除系數(shù)。,25,房地產業(yè)主體稅種,7、土地增值稅征收實例假設張先生于2004年以50萬元購買了一套房產，2006年12月將以70萬來出售。1．張先生不能提供購房發(fā)票證明，又不能提供房屋及建筑物價格評估報告的，其以核定方式來繳納，則需要繳納的土地增值稅為7000（7000001%）元；2．如果張先生能夠提供購房發(fā)票，發(fā)票所載金額為50萬，那么可扣除：原值：500000；加計金額：5000005%+500000（1+5%）5%=51250；稅金：契稅為7500（5000001。5%）元，轉讓時繳納的營業(yè)稅為38500（7000005。5%）、個人所得稅按核定方式繳納為7000（7000001%）、印花稅350元。那么該套房屋的增值額為：700000—500000—51250—7500—38500—7000—350=95400元，未超過扣除項目金額的50%，按照30%的稅率計算。那么，土地增值稅為：9540030%=28620元。,26,企業(yè)所得稅匯算清繳概述,一、企業(yè)匯算清繳的概念與企業(yè)范圍（一）企業(yè)所得稅匯算清繳：是指納稅人自納稅年度終了之日起5個月內或實際經營終止之日起60日內，依照稅收法律、法規(guī)、規(guī)章及其他有關企業(yè)所得稅的規(guī)定，自行計算本納稅年度應納稅所得額和應納所得稅額，根據(jù)月度或季度預繳企業(yè)所得稅的數(shù)額，確定該納稅年度應補或者應退稅額，并填寫企業(yè)所得稅年度納稅申報表，向主管稅務機關辦理企業(yè)所得稅年度納稅申報、提供稅務機關要求提供的有關資料、結清全年企業(yè)所得稅稅款的行為。（二）企業(yè)匯算清繳的企業(yè)范圍：凡在納稅年度內從事生產、經營（包括試生產、試經營），或在納稅年度中間終止經營活動的企業(yè)，都是企業(yè)所得稅匯算清繳的納稅人。包括查賬征收所得稅的企業(yè)和核定征收中定率征收所得稅的企業(yè)。,27,企業(yè)所得稅匯算清繳概述,二、納稅人的責任1.納稅人應當按照企業(yè)所得稅法及其實施條例和企業(yè)所得稅的有關規(guī)定，正確計算應納稅所得額和應納所得稅額，如實、正確填寫企業(yè)所得稅年度納稅申報表及其附表，完整、及時報送相關資料，并對納稅申報的真實性、準確性和完整性負法律責任。2.納稅人需要報經稅務機關審批、審核或備案的事項，應按有關程序、時限和要求報送材料等有關規(guī)定，在辦理企業(yè)所得稅年度納稅申報前及時辦理。3.納稅人未按規(guī)定期限進行匯算清繳，或者未報送《管理辦法》規(guī)定資料的，按照稅收征管法及其實施細則的有關規(guī)定處理。,28,企業(yè)所得稅匯算清繳概述,三、納稅人的權利1、延期申報權：納稅人因不可抗力，不能在匯算清繳期內辦理企業(yè)所得稅年度納稅申報或備齊企業(yè)所得稅年度納稅申報資料的，應按照稅收征管法及其實施細則的規(guī)定，申請辦理延期納稅申報。2、糾錯重報權：納稅人在匯算清繳期內發(fā)現(xiàn)當年企業(yè)所得稅申報有誤的，可在匯算清繳期內重新辦理企業(yè)所得稅年度納稅申報。3、結清稅款權：納稅人在納稅年度內預繳企業(yè)所得稅稅款少于應繳企業(yè)所得稅稅款的，應在匯算清繳期內結清應補繳的企業(yè)所得稅稅款；預繳稅款超過應納稅款的，主管稅務機關應及時按有關規(guī)定辦理退稅，或者經納稅人同意后抵繳其下一年度應繳企業(yè)所得稅稅款。4、延期繳款權：納稅人因有特殊困難，不能在匯算清繳期內補繳企業(yè)所得稅款的，應按照稅收征管法及其實施細則的有關規(guī)定，辦理申請延期繳納稅款手續(xù)。,29,企業(yè)所得稅匯算清繳概述,四、納稅人匯算清繳報送的資料（1）企業(yè)所得稅年度納稅申報表及其附表；（2）財務報表；（3）備案事項相關資料；（4）總機構及分支機構基本情況、分支機構征稅方式、分支機構的預繳稅情況；（5）委托中介機構代理納稅申報的，應出具雙方簽訂的代理合同，并附送中介機構出具的包括納稅調整的項目、原因、依據(jù)、計算過程、調整金額等內容的報告；（6）涉及關聯(lián)方業(yè)務往來的，同時報送《中華人民共和國企業(yè)年度關聯(lián)業(yè)務往來報告表》；（7）主管稅務機關要求報送的其他有關資料。納稅人采用電子方式辦理企業(yè)所得稅年度納稅申報的，應按照有關規(guī)定保存有關資料或附報紙質納稅申報資料。,30,企業(yè)所得稅匯算清繳概述,五、匯總納稅企業(yè)所得稅的匯算清繳1、實行跨地區(qū)經營匯總繳納企業(yè)所得稅的納稅人，由統(tǒng)一計算應納稅所得額和應納所得稅額的總機構，按照上述規(guī)定，在匯算清繳期內向所在地主管稅務機關辦理企業(yè)所得稅年度納稅申報，進行匯算清繳；分支機構不進行匯算清繳。2、經批準實行合并繳納企業(yè)所得稅的企業(yè)集團，由集團母公司（簡稱匯繳企業(yè)）在匯算清繳期內，向匯繳企業(yè)所在地主管稅務機關報送匯繳企業(yè)及各個成員企業(yè)合并計算填寫的企業(yè)所得稅年度納稅申報表，以及《管理辦法》規(guī)定的有關資料及各個成員企業(yè)的企業(yè)所得稅年度納稅申報表，統(tǒng)一辦理匯繳企業(yè)及其成員企業(yè)的企業(yè)所得稅匯算清繳。,31,房地產企業(yè)如何預繳企業(yè)所得稅,企業(yè)所得稅采取季度（月）預繳，年度匯算清繳的方法繳納。但房地產企業(yè)如何預繳企業(yè)所得稅，一直存在兩種觀點。一種觀點認為房地產開發(fā)企業(yè)季度預繳企業(yè)所得稅時應以會計利潤額加上預售收入計算出的預計利潤減去以前年度待彌補虧損后的余額為應納稅所得額預繳企業(yè)所得稅。另一種觀點認為應直接按照預售收入計算的預計利潤額乘以適用稅率預繳企業(yè)所得稅。兩種觀點的存在，使廣大房地產企業(yè)在預繳季度企業(yè)所得稅時無所適從。那么，房地產企業(yè)究竟應該如何預繳企業(yè)所得稅呢？,32,房地產企業(yè)如何預繳企業(yè)所得稅,首先，根據(jù)《企業(yè)所得稅法》及其實施條例規(guī)定，企業(yè)所得稅應當按照月度或者季度的實際利潤額預繳。房地產開發(fā)企業(yè)因其開發(fā)產品周期長，并且存在對未完工產品——房屋預先進行銷售，收取預收款現(xiàn)象。其次，《國家稅務總局關于印發(fā)〈中華人民共和國企業(yè)所得稅月（季）度預繳納稅申報表〉等報表的通知》（國稅函[2008]44號）規(guī)定，“利潤總額”填報會計制度核算的利潤總額，其中包括從事房地產開發(fā)企業(yè)可以在本行填寫按本期取得預售收入計算出的預計利潤額等。也就是說房地產開發(fā)企業(yè)預計利潤額，只是月（季）預繳所得稅的計稅依據(jù)“利潤總額”的其中的一部分，而不是其全部。,33,房地產企業(yè)如何預繳企業(yè)所得稅,再其次，根據(jù)《國家稅務總局關于填報企業(yè)所得稅月（季）度預繳納稅申報表有關問題的通知》（國稅函[2008]635號）規(guī)定，《中華人民共和國企業(yè)所得稅月（季）度預繳納稅申報表（A類）》第4行“利潤總額”修改為“實際利潤額”，填報按會計制度核算的利潤總額減除以前年度待彌補虧損以及不征稅收入、免稅收入后的余額。從國稅函[2008]635號文的規(guī)定看，以前年度虧損在季度預繳申報時，是完全可以沖減實際利潤額的。綜合以上理由，房地產開發(fā)企業(yè)直接按照預售收入計算的預計利潤額乘以適用稅率預繳企業(yè)所得稅的觀點是錯誤的，房地產開發(fā)企業(yè)季度預繳企業(yè)所得稅時應以會計利潤額加上預售收入計算出的預計利潤減去以前年度的待彌補虧損后的余額為應納稅所得額預繳企業(yè)所得稅。,34,目錄,房地產業(yè)主體稅種,房地產稅收管理現(xiàn)狀,房地產業(yè)稅收實務,35,房地產業(yè)稅收實務,例：新營業(yè)稅條例實施后，房地產企業(yè)支付境外企業(yè)或個人提供的設計勞務、咨詢勞務不再區(qū)分是否在境內發(fā)生，需要代扣代繳營業(yè)稅，但因為外國企業(yè)不需要交納城建稅及教育費附加，所以只需要代扣營業(yè)稅，如果勞務完全在國外發(fā)生，企業(yè)所得稅勞務以歸屬地來判斷所得來源地，不需要扣交預提所得稅，如果勞務在國內發(fā)生，構成常設機構的，不需要扣交，由外國企業(yè)申報繳納。,36,房地產業(yè)稅收實務,例：房地產企業(yè)代收費用問題，代收的政府性基金和行政事業(yè)性收費如果符合營業(yè)稅新條例的3個條件，不必作為營業(yè)稅計稅依據(jù)，企業(yè)所得稅處理上作為代收代付款處理，但要注意一定要付出去，否則將作為應稅收入處理。,37,房地產業(yè)稅收實務,例：代銷還是自銷的區(qū)別，房地產商開發(fā)票給中介，中介開發(fā)票給購房人并代辦產權證，雖然中介和房產商簽的合同是按基價代銷，實際上不屬于代銷，房地產商按基價結算銷售不動產收入，中介按購銷差價同樣按銷售不動產征稅，見國稅函（2005）917號，但如果說發(fā)票由房地產商直接開給購房戶呢，中介就按代理業(yè)來納稅，稅率一樣，稅目不致。,38,房地產業(yè)稅收實務,例：轉讓出讓土地使用權差額還是全額納稅？財稅［2003］16號文件規(guī)定：“單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額”。單位和個人銷售其購置的不動產或轉讓其受讓的土地使用權的原價是指購置不動產、受讓土地使用權發(fā)票上注明的價款，不包括購進不動產、受讓土地使用權過程中支付的各種費用和稅金。,39,房地產業(yè)稅收實務,例：新舊合同銜接問題。財稅（2009）112號規(guī)定，應稅行為和計稅營業(yè)額的確定以合同到期日和09年12月31日孰先為原則。A和B08年1月1日簽3年租房合同，當時就收了360萬租金，老營業(yè)稅按權責發(fā)生制，08年每個月10萬來交營業(yè)稅，因為合同10年12月31日到期，因為納稅義務發(fā)生時間、稅率、納稅地點、扣繳義務人、人民幣折合率、減免稅優(yōu)惠政策等從09年1月1號要按新營業(yè)稅來，所以09年1月1日租賃合同納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天，所以2月15號前得把240萬租賃業(yè)營業(yè)稅12萬交了。A和境外B簽境外咨詢合同，也是08年1月1日，期限到09年6月30日，當天就收了180萬咨詢費，那么08年一年的120萬因為是境外的不需要交稅，09年呢？因為09年6月30日早于09年12月31日，所以應稅行為確定仍適用舊稅法，1分錢不用交。,40,房地產業(yè)稅收實務,例：村委會的土地如果辦理了政府征用改為國有土地，村委會收到的補償款作為土地使用者將土地歸還給土地所有者不征收營業(yè)稅。如果村委會私下與開發(fā)商搞小產權房建設，集體土地還是那個集體土地，還在村委會名下，那么取得的開發(fā)商給的鈔票應當作為租賃業(yè)征收營業(yè)稅，什么時候收到什么時候產生納稅義務。如果是農民房屋被拆遷取得的補償費呢？是否需要按照國稅函（1997）87號規(guī)定：對土地承包人取得的土地上的建筑物、構筑物、青苗等土地附著物的補償費收入，應按銷售不動產-其他土地附著物稅目征收營業(yè)稅。,41,房地產業(yè)稅收實務,例：B房地產商以零價格銷售給C一套房產，從政府處取得100萬收入，營業(yè)稅怎么辦？根據(jù)新營業(yè)稅，將不動產無償贈與企業(yè)或個人需要視同銷售申報繳納營業(yè)稅，企業(yè)所得稅也需要視同銷售處理，對于從政府處取得的100萬因為沒有為政府提供應稅行為，所以不需要繳納營業(yè)稅，但應當作為企業(yè)所得稅的收入。,42,房地產業(yè)稅收實務,例：誠意金需要交納營業(yè)稅？一房地產公司3月1日某樓盤正式開盤，每位欲購房戶需交納一萬元誠意金，才享有搖號選房的權利，規(guī)定在3月10日搖號并正式簽訂購房合同時，如簽訂合同則此誠意金抵充房款，如不簽訂合同，作為違約金歸房地產公司所有，那么房地產公司收取誠意金時需要交納營業(yè)稅嗎？簽訂合同時因購房戶不簽合同導致的違約金要交營業(yè)稅嗎？根據(jù)新修訂的《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第25條規(guī)定：納稅人轉讓土地使用權或銷售不動產，采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天，那么誠意金是否屬于預收帳款呢？根據(jù)新會計準則，預收帳款科目指核算企業(yè)按照合同規(guī)定向購貨單位預收的款項，即預收帳款是建立在購貨合同基礎上的，對應于本例，即納稅人銷售不動產采取預收款方式的，所收到的預收款應當建立在購房合同基礎上，房地產公司3月1日收取誠意金時，顯然是尚未簽訂購房合同的。,43,房地產業(yè)稅收實務,由上述分析可見本例的誠意金均不屬于建立在購房合同上的預收款性質，因此房地產公司3月1日收取的誠意金不應作為預收帳款征收銷售不動產營業(yè)稅，如果3月10日購房者簽訂購房合同時，則建立在購房合同上的此一誠意金便符合了預收帳款的性質，此時應與其他房屋銷售價格與價外費用合并征收營業(yè)稅，如果購房者放棄簽訂合同，根據(jù)營業(yè)稅暫行條例規(guī)定的應稅范圍，房地產公司取得的此項收入并不屬于營業(yè)稅法所規(guī)定的應稅勞務、轉讓無形資產、銷售不動產行為，即房地產公司所沒收的這筆違約金并不是建立在應稅行為基礎上的，因此不屬于營業(yè)稅征收范圍，不予征收營業(yè)稅，至于購房戶是否可以索回誠意金，則是相關民事法律的問題，購房戶可以在民事法律范圍內要求房地產商返還這筆預付款，因為本例中房地產商規(guī)定的不購房即沒收違約金的合同本質上違背了合同法。,44,房地產業(yè)稅收實務,例：房地產商賣房后承諾每平方米100元替購房戶租出去，如果以120元租出去的話，因為租賃合同是購房戶和租戶簽的，房地產商以20元差價按代理業(yè)納稅，如果只租了80元，房地產商虧了，自然沒有營業(yè)稅，但倒找給購房戶的20元差價因為沒有向購房戶提供應稅行為所以不涉及營業(yè)稅。房地產商沒錢了，想法子將房子抵押給小張2年，小張給房地產商20萬，小張想想房子空著也是空著，于是租給小王30萬，房地產商屬于租賃業(yè)按20萬貸款利率核定征收，小王這20萬里面肯定含本利，就利錢再核定征收小王的金融保險業(yè)營業(yè)稅，小王轉租的部分營業(yè)稅不得差額扣除，統(tǒng)統(tǒng)的交租賃業(yè)營業(yè)稅。,45,房地產業(yè)稅收實務,例：無償贈送不動產免稅的例外。財稅（2009）111號，離婚財產剖析，無償贈與配偶父母子女祖父母外祖父母孫子女外孫子女兄弟姐妹（體現(xiàn)了男女平等），承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務的撫養(yǎng)人或贍養(yǎng)人（撫養(yǎng)是大養(yǎng)小，贍養(yǎng)是小養(yǎng)大），房屋產權所有人死亡，依法取得房屋產權的法定繼續(xù)人、遺囑繼承人或者受遺贈人。這里的死亡應當包括宣告死亡。,46,房地產業(yè)稅收實務,例：免租期的營業(yè)稅處理，前兩年免租，后三年每年收取100萬租金，前兩年無償提供勞務且有正當理由，不需要交營業(yè)稅，后三年收到時就產生租賃業(yè)營業(yè)稅勞務，房產稅前兩年納稅人無租使用，由實際使用人按房產余值交房產稅，后三年看各省的規(guī)定，有的規(guī)定分年算，有的規(guī)定一次預收幾年房租的一次性交。城鎮(zhèn)土地使用稅無租使用的，由實際使用人來交。,47,房地產業(yè)稅收實務,例：補充養(yǎng)老保險和補充年金保險的問題。兩險的重要前提是符合相關政府出臺的法律、法規(guī)、規(guī)章，《財政部、國家稅務總局關于補充養(yǎng)老保險費補充醫(yī)療保險費有關企業(yè)所得稅政策問題的通知》（財稅〔2009〕27號）規(guī)定：自2008年1月1日起，企業(yè)根據(jù)國家有關政策規(guī)定，為在本企業(yè)任職或者受雇的全體員工支付的補充養(yǎng)老保險費、補充醫(yī)療保險費，分別在不超過職工工資總額5%標準內的部分，在計算應納稅所得額時準予扣除；超過的部分，不予扣除?？梢娗疤崾恰皣矣嘘P政策”，目前補充養(yǎng)老保險（年金）的國家政策是2004年5月1日開始施行的《企業(yè)年金試行辦法》，而補充醫(yī)療保險則由各地省市政府出臺相關規(guī)定。無論是哪項政策，都強調了兩險需分別以社會養(yǎng)老保險和社會醫(yī)療保險為基礎，即只有在繳納了社會養(yǎng)老保險與社會醫(yī)療保險后才可以參保兩險。,48,房地產業(yè)稅收實務,例：2008年某企業(yè)支付補充養(yǎng)老保險6萬元，工資薪金總額100萬元，其中歸屬直接生產工人3萬元，管理人員3萬元。（為說明問題，例題簡化處理）計提并繳納補充養(yǎng)老保險的會計分錄：借：生產成本30000借：管理費用30000貸：應付職工薪酬-補充養(yǎng)老保險60000借：應付職工薪酬-補充養(yǎng)老保險60000貸：銀行存款60000根據(jù)27號文規(guī)定，企業(yè)作納稅調增所得額10000元（60000-100萬5%）。其實企業(yè)真正進入當期損益的只有30000元，如果按照進入損益的30000元調整，只需調整5000元（30000-50萬5%）。類似于對固定資產折舊的處理。,49,房地產業(yè)稅收實務,例：A房地產開發(fā)公司開發(fā)項目占地10000㎡，土地成本已發(fā)生貨幣性支出5000萬元，其中支付土地價款3500萬元，拆遷貨幣補償1500萬元?？偨ㄔ烀娣e75000㎡，建造成本7000萬元。平均售價3000元/㎡。另外，在本項目中，需要按照1∶1的比例，與拆遷戶兌現(xiàn)回遷房40套（平均每套150㎡）。1.土地成本貨幣性支出為35001500=5000（萬元）借：開發(fā)成本——土地征用及拆遷補償費5000貸：貨幣資金5000。2.第一期回遷房40套建造支出（700075000）40150=560（萬元）借：開發(fā)成本——土地征用及拆遷補償費560貸：開發(fā)成本——建筑安裝工程費560。3.土地成本合計5000＋560＝5560（萬元）4.單位可售建筑面積土地成本5560（75000－40150）=805.805.單位可售建筑面積建筑成本（7000－560）（75000－40150）=933.33（元/㎡）,50,房地產業(yè)稅收實務,例：房地產開發(fā)企業(yè)根據(jù)《通知》第三十二條第一款可以預提的出包工程，是指承建方已按出包合同完成全部工程作業(yè)量但尚未最終辦理結算的工程項目。房地產開發(fā)企業(yè)對發(fā)票不足金額據(jù)以預提的出包工程合同總金額，是指不包括甲供材料的金額。預提費用最高不得超過合同總金額的10%，且已開發(fā)票金額與預提費用總計不得超過本條款規(guī)定的合同總金額。預提的出包工程，自開發(fā)產品完工之日起超過2年仍未支付的，預提的出包工程款全額計入應納稅所得額；以后實際支付時可按規(guī)定稅前扣除。,51,房地產業(yè)稅收實務,例：預租問題，31號文規(guī)定：與承租人簽訂預約租賃協(xié)議的，自開發(fā)產品交付承租人使用之日起，出租人取得的預租價款按租金確認收入的實現(xiàn)，也就是說企業(yè)所得稅規(guī)定是只有在交付使用時，才可以按租金確認收入，但是營業(yè)稅呢？營業(yè)稅租賃業(yè)納稅義務發(fā)生時間是收到預收款的當天，這個預收款前提是有合同，那么1月1號簽合同，當天收到租金10萬，當天就產生了營業(yè)稅納稅義務，而企業(yè)所得稅到2月1號交付時才產生納稅義務。,52,房地產業(yè)稅收實務,例：房地產企業(yè)老板有錢，以公司名義在美國租了套房，邁阿密一套、夏威夷一套，白宮附近一套，付租金，這個租金需要扣交預提所得稅，但如果不是房地產企業(yè)而是制造業(yè)企業(yè)，在休斯敦租一套房子用于倉儲，在芝加哥也租了一套，則因為倉儲租賃不屬于租賃而屬于勞務，勞務發(fā)生在美國，不需要代扣預提所得稅。捐款時注意，該公司老板出的老板出，該公司出的公司出，比如向農村義務教育、通過紅十字會總會、中華慈善總會捐款等可以全額扣除，反正公司也是老板的，象這種情況就要考慮考慮，是以老板名義了還是以公司名義。因為公司名義只能按利潤總額的12%來扣。,53,房地產業(yè)稅收實務,例：利息問題，如果沒有利息發(fā)生，視同沒有財務費用，其他開發(fā)費用只能按5%來扣除，因為土地增值稅利息扣除宗旨就是財務費用按5%，管理和銷售費用按5%，既然無利息支出，視同財務費用為0。假如有利息發(fā)生，但利息不是金融機構的利息，說明發(fā)生了財務費用，但財務費用沒有取得金融機構證明，所以財務銷售管理統(tǒng)按10%來扣除，取得金融機構貸款，但收息時有的是以利息來收，有的是以顧問咨詢費來收取，筆者認為不好判斷，就按形式來判斷，如果開具的是金融保險業(yè)票據(jù)，視同利息，如果開的是服務業(yè)發(fā)票，視同管理費用。,54,房地產業(yè)稅收實務,例：《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條規(guī)定，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤，并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。而按照國稅發(fā)〔2009〕31號文件和《企業(yè)會計準則第17號———借款費用》文件規(guī)定，從事房地產開發(fā)業(yè)務的企業(yè)為開發(fā)房地產而借入資金所發(fā)生的借款費用，在房地產完工前，應計入有關房地產的開發(fā)成本。在房地產完工后，應計入財務費用。納稅人在計算土地增值稅扣除項目時特別要注意，在房地產完工前已計入有關房地產開發(fā)成本的利息支出部分已經在“開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本”中，因此，這里所說的能夠按轉讓房地產項目計算分攤，并提供金融機構證明的財務費用中的利息支出，是指在房地產完工后計入財務費用的部分，不包括在房地產完工前已計入有關房地產開發(fā)成本的利息支出部分。,55,房地產業(yè)稅收實務,例：零地價出讓要不要交契稅？國稅函（2005）436《關于免征土地出讓金出讓國有土地使用權征收契稅的批復》規(guī)定：對承受國有土地使用權所應支付的土地出讓金，要計征契稅，不得因減免土地出讓金，而減免契稅。用于限價房、危改房、棚戶區(qū)改造、經濟適用房的土地，哪怕減免（注意包括減和免）土地出讓金，城鎮(zhèn)土地使用稅也免了，但是契稅不能免。,56,房地產業(yè)稅收實務,例：房地產企業(yè)取得土地后，建了個半垃子工程，然后轉手出去，這個契稅怎么辦?根據(jù)財稅（2007）162號《關于土地使用權轉讓契稅計稅依據(jù)的批復》規(guī)定：土地使用者將土地使用權及所附建筑物、構筑物（包括在建的房屋、其他建筑物、構筑物和其他附著物）轉讓給他人的，應按照轉讓的總價款計征契稅，也就是說雖然在建房屋沒有產權，但一樣要計征契稅。,57,房地產業(yè)稅收實務,例：房地產出租，當月按租金還是按房產余值來計征房產稅？觀點：從次月按從租，當月從價。,58,謝謝大家!!,爭創(chuàng)一流的服務提高納稅服務質量打造納稅服務品牌,結束語,納稅服務中心制作,