房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控政策概況

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1一、合肥市房地產(chǎn)行業(yè)近五年來發(fā)展?fàn)顩r近年來，隨著合肥市國民經(jīng)濟(jì)的快速增長，合肥市的各個產(chǎn)業(yè)都得到了快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也不例外。合肥市現(xiàn)在形成城市中心區(qū)，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，高新區(qū)三個發(fā)展區(qū)域，呈扇形發(fā)散輻射發(fā)展。合肥市房地產(chǎn)經(jīng)過十多年的風(fēng)風(fēng)雨雨，市場發(fā)育相對比較完善，市場規(guī)則已經(jīng)被大多市民所接受，市場理性較為成熟。合肥市房地產(chǎn)類型比較豐富，房型、區(qū)域規(guī)則、區(qū)域選擇都有較大的選擇余地。（一）2007 年合肥市房地產(chǎn)銷售狀況2007 年 1--11 月，合肥市商品房供應(yīng)呈快速增長的態(tài)勢，新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積達(dá)到 860 萬平方米，其中住宅比例約為 90%。下半年開始市場轉(zhuǎn)暖，多數(shù)樓盤采取延遲領(lǐng)取預(yù)售許可證的方法推遲新房供應(yīng)，導(dǎo)致市場供應(yīng)趨緩。在強(qiáng)大的需求推動下，銷售價格不斷走高。2007 年 1--11 月，合肥一手住宅成交均價 3330 元/ 平方米，與去年同期增長4.4%； 11 月份當(dāng)月成交均價 3542 元/平方米，同比增長 12%；住宅成交價格在年底呈現(xiàn)小幅上揚(yáng)的態(tài)勢，并且在旺盛的需求帶動下，后市仍有上漲空間。2007 年，合肥市一手住宅供應(yīng)量為 960 萬平方米，成交量為 682.7 萬平方米，整體銷售率得到 73.8%；政務(wù)區(qū)銷售率達(dá)到 112.9%，在合肥市各區(qū)位于最高，蜀山區(qū)銷售率達(dá)到 87%，投放的房源基本可以迅速消化。（二）2008 年合肥市房地產(chǎn)銷售狀況全年房地產(chǎn)開發(fā)投資 565.47 億元，增長 46.9%，增幅比上年提高 9.7 個百分點(diǎn)。其中住宅投資 439.55 億元，增長 48.1%，占房地產(chǎn)投資的 77.7%。商品房施工面積 3814.93 萬平方米，增長 21.4%，銷售面積 921.9 萬平方米，其中住宅銷售面積 863.01 萬平方米。商品房空置面積 86.33 萬平方米，與上期同比下降 14.3%，其中住宅 50.39 萬平方米，與上期同比下降 11.9%。全年全社會建筑業(yè)增加值 180 億元，增長 17.2%。全市總共擁有資質(zhì)等級以上建筑企業(yè) 713 個，完成總產(chǎn)值 842.51 億元，比上年同比增長 36.7%。其中，國有以及國有控股企業(yè)完成總產(chǎn)值 446.07 億元，增長 33.4%。全年房屋建筑施工面積 6782.74 萬平方米，增長31.4%，其中新開工面積 3169.95 萬平方米，增長 10。6%。房屋竣工面積 2239.87 萬平方米，增長 5.8%，其中住宅類房屋建筑竣工面積 1439.79 萬平方米，增長 3.6%。 （三）2009 年合肥市房地產(chǎn)銷售狀況2009年合肥土地市場總體上是活躍的，其中經(jīng)營性土地共成交77宗，成交總面積5754.06畝，成交金額168.47億元，同比增長178.36%。全市房地產(chǎn)企業(yè)購置土地總面積406.02萬平方米，同比增長63.72%。2009年全市房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資總額601.34億元，其中住宅建設(shè)投資432.77億元同比增長了25.82%和26.27% ；并且下半年房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資步伐明顯加快。全市商品房累計(jì)完2成施工面積4594.16萬平方米，而且根據(jù)2009年度合肥市商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積1093.11萬平方米，其中商品住宅910.5萬平方米。截止09年底，全市商品房結(jié)轉(zhuǎn)可售面積為650.98萬平方米。2009年全市新開工面積1895.63萬平方米，同比增長3.65%。其中商品住宅項(xiàng)目新開工面積1506.19萬平方米，同比增長4.33%，辦公樓項(xiàng)目新開工面積93.21萬平方米，商業(yè)用房項(xiàng)目新開工面積139.97萬平方米?？梢娫?9年度的新開工房地產(chǎn)市場中商品住宅仍然是占主要地位的。 2009年房地產(chǎn)銷售市場十分活躍：全市商品房銷售備案面積共達(dá)3659.06萬平方米，同比增長63.04%。全市登記成交二手房總面積為258.93萬平方米，同比增長67.67%。（四）2010 年合肥市房地產(chǎn)發(fā)展銷售狀況2010年合肥市銷售了住宅類商品房78832套，銷售面積達(dá)763.58萬㎡，在同比的銷售中可以看到2010年合肥住宅的同比銷售有明顯幅度的下跌現(xiàn)象，其中銷售套數(shù)同比下跌了31.02%、銷售面積同比下跌了31.64%。2010年合肥市的區(qū)屬銷售同比2009年變化幅度很大，其中除了包河區(qū)、瑤海區(qū)和高新區(qū)的同比銷售是呈上漲趨勢外，其他各區(qū)的銷售均是呈同比下跌的現(xiàn)象。在同比下跌的區(qū)域中，濱湖區(qū)的同比下跌幅度最大，其銷量下跌幅度達(dá)67.75%；而蜀山區(qū)的同比下跌幅度緊跟其后，其同比下跌幅度也高達(dá)21.30%。2010年合肥市1月份新增銷售量為11200套，供銷比達(dá)到100%，12月份新增銷售量為11300套，供銷比達(dá)到150%（見圖1-1） 。圖 1-1 2011 年合肥市住宅單月供銷情況走勢圖資料來源：365 地產(chǎn)家居網(wǎng)3（五）2011 年合肥市房地產(chǎn)銷售狀況2011 年，合肥市（不含四縣、巢湖市）成交 56 宗土地共 3893.74 畝，總成交金額為1354724.52 萬元，合約 135.47 億元。今年的土地成交單價為 348 萬元/畝，而 2010 年的土地成交單價為 430 萬元/畝，同比下跌了 19%。2009 年 283 萬元/畝，2008 年 216 萬元/ 畝，2007 年 163 萬元/畝。合肥土地成交單價從 2007 年一直上漲的局面，在 2011 年首次出現(xiàn)了下跌。2011 年合肥市共銷售了住宅類商品房 56324 套、銷售面積為 578.61 萬㎡。在與去年的比較中可以看到，2011 年合肥住宅的銷售量同比去年出現(xiàn)了明顯幅度的下跌，其銷售套數(shù)同比去年跌幅高達(dá) 28.55%。在 2011 年合肥住宅的銷售中，集資房占據(jù)了合肥住宅市場很大的比例，在全年的銷售中，集資房銷售量就占到了 2011 年住宅銷售量的 19%，接近于五分之一。2011 年 1 月份合肥市新增住宅銷售量為 3800 套，供銷比為 30%，12 月份新增住宅銷售量為 6200 套，供銷比為 210%。圖 1-2 2011 年合肥市住宅單月供銷情況走勢圖數(shù)據(jù)來源：2012 安徽省統(tǒng)計(jì)年鑒2011 年的單月銷售均價變化幅度很大，其中單月最低一月和單月最高一月的差額已經(jīng)超過了 1000 元/㎡，在今年的單月銷售均價中，2、3 月份期間受到了大量的集資房備案影響，銷售均價是低于 6000 元/㎡，而 5 月份以后的銷售均價單月的波動幅度減小，但是銷售均價雖然受到了集資房備案的影響仍保持在單月 6000 元/㎡以上 [1]。4二、房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控政策概況（一）國務(wù)院頒布的房地產(chǎn)調(diào)控政策近年來我國針對房地產(chǎn)行業(yè)價格的高速增長采取了一系列的有效措施，例如國十六條、國八條、新國十條、23 號文件、18 號文件等。透過這些政策，我們不難看出國家整治房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的堅(jiān)強(qiáng)決心。2005-2007年為了遏制投資過熱，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定房地產(chǎn)價格，中央政府出臺調(diào)控“組合拳” 。2007年，以穩(wěn)定房價為訴求的房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)一步深化。土地、信貸、稅收等為房地產(chǎn)市場降溫的各項(xiàng)調(diào)控新政密集推出，從土地管理、規(guī)范市場秩序、抑制投機(jī)（尤其抑制外商投資房地產(chǎn)） 、調(diào)整住房結(jié)構(gòu)等多方面全面出擊。房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一些積極變化，開發(fā)投資實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)增長，住宅開發(fā)結(jié)構(gòu)得到一定改善。但是房價調(diào)控效果并沒立即顯現(xiàn)出來，反而出現(xiàn)邊調(diào)控邊上漲的現(xiàn)象。2009年，中國房地產(chǎn)市場從年初的“試探性抄底” ，到年中的“放量大漲” ，再到年底的“恐慌性搶購” ，短短一年間，中國樓市迅速地由低迷轉(zhuǎn)變?yōu)榭簥^，由蕭條轉(zhuǎn)變?yōu)榉睒s，調(diào)控由“去庫存”轉(zhuǎn)變?yōu)椤皵D泡沫” 。而這一年，中國的房地產(chǎn)價格亦如坐上來過山車，不斷向上攀爬。2009年12月，為遏制部分城市房價過快上漲，中央政府決定不再延長2008年年底出臺的二手房營業(yè)稅減免優(yōu)惠政策，將個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅免征時限由2年恢復(fù)至5年，遏制炒房現(xiàn)象。 “隨后提出了“增加普通商品住房的有效供給；繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購房；加強(qiáng)市場監(jiān)管；繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)”四條具體措施(簡稱“國四條”)，以完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展為目標(biāo)。國務(wù)院各部委陸續(xù)出臺調(diào)控細(xì)節(jié)，逐漸廢除了2008年的刺激房市政策，再次轉(zhuǎn)向穩(wěn)定房價”[2] 。 2010年第一季度，房市神話繼續(xù)上演，房價持續(xù)攀高。2010年，以穩(wěn)定房價為主的房地產(chǎn)調(diào)控到了關(guān)鍵時刻。4月27日，國務(wù)院發(fā)布了《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(簡稱“國十條”)，被稱為“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策” 。2011年國務(wù)院頒布關(guān)于堅(jiān)決遏制城市房價過快增長的通知，簡稱新國十條。印發(fā)后，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了積極的變化，房價過快增長的勢頭得到扼制，鞏固和擴(kuò)大了調(diào)控成果。最顯著的特點(diǎn)即是增加經(jīng)適房和保障房以及廉租房的供給，逐步解決城鎮(zhèn)居民住房問題，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展。2011年10月溫家寶總理指出進(jìn)一步鞏固房地產(chǎn)宏觀調(diào)控成果，11月財(cái)政部推進(jìn)房產(chǎn)稅的實(shí)施，銀監(jiān)會要求銀行密切關(guān)注房地產(chǎn)貸款風(fēng)險 [3]。（二）合肥市政府結(jié)合本地具體情況采取的調(diào)控政策合肥市保障性安居工程建設(shè)暨房地產(chǎn)管理工作會議于2012年4月6日在市政務(wù)中心召開，今年我市將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行國家房地產(chǎn)調(diào)控政策，鼓勵支持中小房型、中低價位的普通商品房建設(shè)，加快建立保障性安居工程建設(shè)管理、老舊小區(qū)綜合治理、物業(yè)行業(yè)發(fā)展等方面的5合肥新模式。我市2012年將繼續(xù)實(shí)施住房限購政策，積極增加普通住房供給，加快建立健全合理的住房體系。在保障性安居工程建設(shè)方面，今年全市計(jì)劃新開各類保障性住房和棚戶區(qū)改造7萬套，其中公共租賃住房4萬套，改造棚戶區(qū)2.5萬戶，廉租住房保障戶數(shù)不低于2.1萬戶；在老舊小區(qū)整治方面，全年計(jì)劃完成33個老舊小區(qū)、1.92萬戶的改造任務(wù)。合肥市最新《意見》指出，落實(shí)首套住房信貸政策，按國家規(guī)定對居民家庭購買首套普通自住房的首付比例和貸款利率給予適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠。而且我省針對2年以上未使用的項(xiàng)目用地進(jìn)行清理，回收土地使用權(quán)，對協(xié)議規(guī)定期限內(nèi)建而未滿和未達(dá)到規(guī)定投資強(qiáng)度標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目用地進(jìn)行清理，依法進(jìn)行處置。并且，我市嚴(yán)格貫徹國務(wù)院關(guān)于國有企業(yè)退出房地產(chǎn)市場的規(guī)定，按照我市國有企業(yè)輔業(yè)全部退出，專心做大做強(qiáng)的要求，從去年開始我市國有企業(yè)的輔業(yè)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓一直在進(jìn)行 [4]。例如，2010年10月百大一口氣轉(zhuǎn)讓了包括合肥拓基地產(chǎn)在內(nèi)的所持股權(quán)。截止2011年4月份，合肥市如公交、燃?xì)?、供水等公用事業(yè)單位旗下的輔業(yè)已經(jīng)有8家進(jìn)行了清算、關(guān)停。2011年合肥市《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見》(以下簡稱“十二條”)正式發(fā)布，合肥版“ 限購令 ”浮出水面：自即日起，合肥本地和外地居民家庭暫時只能在該市新購一套商品住房，有效期一年。合肥成為全國第25個實(shí)施房產(chǎn)限購令的城市。 “十二條”中規(guī)定，國土資源部門要適度增加居民用地供應(yīng)總量。對收回的閑置土地優(yōu)先安排用于普通住房建設(shè)。在完善現(xiàn)行土地招拍掛政策的同時，合肥要探索“綜合評標(biāo)” 、 “一次競價”、 “雙向競價”等出讓方式，控制住宅用地出讓價格非理性上漲。而且合肥市也出臺了預(yù)售金監(jiān)管細(xì)則。關(guān)于這一政策的實(shí)施， “十二條” 中也有明確規(guī)定：全面實(shí)施商品房預(yù)售資金監(jiān)管。在簽訂房屋買賣合同以后，購房者交的預(yù)售金，交給了企業(yè)，房子并沒有建成，資金已經(jīng)交付開發(fā)企業(yè)，為了保證資金能夠首先用于項(xiàng)目的后續(xù)建設(shè)，以及項(xiàng)目單體及所有的設(shè)施都能夠按照規(guī)劃要求按期竣工交付，實(shí)施預(yù)售金監(jiān)管。并且，房價漲5%重新備案” [5]。這也意味著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)(銷)售商品住房前應(yīng)去價格主管部門辦理商品房銷售價格備案，未經(jīng)備案的商品住房不能進(jìn)行銷售。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照經(jīng)價格主管部門備案的價格對外銷售商品住房，價格主管部門合理限定商品住房實(shí)際銷售價格的浮動空間。為防止房地產(chǎn)開發(fā)單位虛報價格、低開高走，商品住房實(shí)際銷售價格向上浮動范圍最大不得超過經(jīng)價格主管部門備案價格的5% ；超過 5%的，應(yīng)當(dāng)重新向價格主管部門備案。而房產(chǎn)部門要及時公布商品房市場的供應(yīng)和銷售情況；國土資源、規(guī)劃等部門要根據(jù)土地出讓、規(guī)劃審批和施工時序，提前公布今后一段時間市場的供應(yīng)量[6]。6三、合肥市房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策效果的分析（一） 、合肥市宏觀調(diào)控政策的積極效果通過合肥市政府對于本市房地產(chǎn)市場的綜合治理，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了良好的勢頭。在2011 年末，房價開始下滑，個別樓盤出現(xiàn)大幅降價保值等措施。但是 2011 年土地市場還有一個怪現(xiàn)狀值得注意：一邊是流拍不斷，標(biāo)桿房企的拿地?zé)崆橐呀?jīng)創(chuàng)下歷史新低；另一方面，地方政府通過調(diào)整土地出讓結(jié)構(gòu)，使得全市的土地出讓金總量依然略有增長。其實(shí)近五年來合肥市房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策效果主要有一下幾點(diǎn)：第一，控制了房地產(chǎn)投資過快增長的勢頭，保持了房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展。銀根、地根緊縮及政府監(jiān)管力度加大，房地產(chǎn)投資在規(guī)范中發(fā)展；投資、投機(jī)需求以及超前拆遷引發(fā)的被動需求得到一定程度抑制，房地產(chǎn)市場向以自住性需求為主轉(zhuǎn)換；地方政府在調(diào)控和住房保障政策被賦予更大的責(zé)任。房地產(chǎn)投資過快增長的勢頭得到了有效控制，投資各月累計(jì)同比增速由 2008 年年初的 50.2％回落到 2009 年年末 19.8％，2010 年 11 月份為 24％；商品房平均銷售價格同比由 2009 年上漲 14.4％，逐步回落，2010 年 11 月份同比上漲 5.8％，住房價格漲勢平緩回落。第二，促進(jìn)了土地制度的深化改革。調(diào)控采取了與改革相結(jié)合的政策措施，建立了經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度，并加強(qiáng)土地交易的監(jiān)督和管理，堵塞了漏洞，促進(jìn)了土地交易市場化進(jìn)程和規(guī)范。第三，住宅市場體系初步形成?；拘纬闪擞尚陆ㄗ≌袌觥⒍址哭D(zhuǎn)讓市場和住宅租賃市場構(gòu)成的住宅市場體系，并逐漸建立和完善了商品房預(yù)售和規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序、住房交易實(shí)行網(wǎng)上申報等規(guī)章制度，房地產(chǎn)市場秩序逐步改善 [7]。表 3-1 近五年合肥住宅商品房每年銷售走勢變化情況銷售套數(shù)（套） 均價（元/㎡）2007 年 75498 3344.622008 年 67315 3780.302009 年 108659 4382.032010 年 78832 6051.9072011 年 56324 6219.23資料來源：新安地產(chǎn)網(wǎng) 圖 3-1 近五年合肥住宅類商品房年度銷售情況一覽圖 數(shù)據(jù)來源：新安地產(chǎn)網(wǎng)當(dāng)下，隨著樓市調(diào)控堅(jiān)定不移地推進(jìn)，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷著前所未有的嚴(yán)峻考驗(yàn)，市場出現(xiàn)大洗牌格局在所難免，也在大家的預(yù)料之中。 當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控政策效果已經(jīng)相當(dāng)明顯，調(diào)控不動搖的基調(diào)也并未改變 [8]。預(yù)計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金回籠壓力將日益加大，未來會有更多房企重新調(diào)整預(yù)期與樓盤銷售價格，未來樓盤明顯下調(diào)價格的現(xiàn)象將更加普遍。樓市寒氣襲人，大批房企“hold” 不住，最終選擇離開，這說明宏觀調(diào)控效果已經(jīng)顯現(xiàn)，從解決廣大居民“ 住房難”角度來看，市場預(yù)期無疑是樂觀的。綜合這五年來合肥市房地產(chǎn)市場的發(fā)展，可以看出合肥市商品房住宅的銷售價格年年攀高，但銷售數(shù)量總體上呈現(xiàn)下降趨勢，但2009年度合肥市商品房銷售達(dá)到頂峰后快速下降。（二）合肥市宏觀調(diào)控政策調(diào)控的消極效果不過，我們不能不警惕此輪房地產(chǎn)市場大調(diào)整催生出“樓跑跑” ，可能會有少數(shù)缺失良心和責(zé)任的房產(chǎn)商借機(jī)帶走既得利益?？傮w上年來成交套數(shù)此消彼長，主要表現(xiàn)了短期市場的變化特征，而比重環(huán)比數(shù)字的變化，表明了當(dāng)前房地產(chǎn)市場住宅期房銷售市場已經(jīng)處于一個暫時穩(wěn)定的階段。隨著住宅郊區(qū)化運(yùn)動的推進(jìn)。以及政策中關(guān)于住房結(jié)構(gòu)的調(diào)整、土地供應(yīng)等多方因素影響，這種銷售格局必將發(fā)生變化，但是目前預(yù)售的主要仍是老項(xiàng)目后期房源，這種“存量消化”仍需要時間來完成。從中長期來看，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)有周期性限制。新政的實(shí)施可能引致未來的某一時段，房地產(chǎn)市場新增樓盤上市供應(yīng)出現(xiàn)瓶頸，因?yàn)楦鶕?jù)規(guī)定，有些項(xiàng)目要通過調(diào)整規(guī)劃設(shè)計(jì)來滿足新政的要求，由于采用的是總量控制的辦法，故需要大量的協(xié)調(diào)時間，這樣可能會出現(xiàn)在一段時間內(nèi)沒有產(chǎn)品設(shè)計(jì)出爐，這將直接影響著未來某段時間段的新盤供應(yīng)市8場，也就是說存在著新盤供應(yīng)斷檔期出現(xiàn)的可能，屆時也會給銷售市場帶來沖擊。因此，住宅期房套均面積將逐漸向小戶型占主體的產(chǎn)品機(jī)構(gòu)過渡是大勢所趨，但是，需要隨時注意房地產(chǎn)市場的發(fā)展，特別是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)問題，更值得關(guān)注會隨著市場的逐步推進(jìn)而相應(yīng)變化，由大戶型占主流。四、針對合肥市房地產(chǎn)調(diào)控的建議要繼續(xù)完善和落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策，與此同時要注重長遠(yuǎn)的制度建設(shè)，做到標(biāo)本兼治，為更好的進(jìn)行調(diào)控創(chuàng)造條件。從近期出臺的一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策來看，國家充分考慮了房地產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)和市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，兼顧土地和房產(chǎn)供求特點(diǎn)和市場交易要素，并且，著眼于土地供應(yīng)、保障性住房、房地產(chǎn)商品結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)金融政策和市場交易行為等環(huán)節(jié)，對房地產(chǎn)市場供求雙方都進(jìn)行了有效的調(diào)控和引導(dǎo)，對避免房地產(chǎn)市場泡沫膨脹、穩(wěn)定房價、推動房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展發(fā)揮著重要作用。所以，目前我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的“組合拳”具有科學(xué)性和合理性。但是，受房地產(chǎn)市場特點(diǎn)和政策滯后性的影響，調(diào)控效果還需一段時間才能得以充分體現(xiàn)。并且在房價持續(xù)上漲的狀態(tài)下，還應(yīng)建立起宏觀調(diào)控的長效機(jī)制。（一）強(qiáng)化政府執(zhí)行力并建立宏觀監(jiān)督機(jī)制強(qiáng)化各級政府和主管部門對相關(guān)政策的執(zhí)行力和監(jiān)督反饋機(jī)制必須強(qiáng)化地方政府作為土地所有者和管理者的雙重身份，參與房地產(chǎn)市場動態(tài)管理，建立起宏觀調(diào)控的監(jiān)督反饋機(jī)制。既要關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，更要關(guān)注其社會效益，尤其應(yīng)盡快完善保障性與商品化共存的住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)，并堅(jiān)持將保障性住房建設(shè)完成情況納入各級地方政府的考核內(nèi)容 [9]。從目前市場的調(diào)控反映來看，是開發(fā)商的一些權(quán)宜之計(jì)將供求雙方維持在一個相對穩(wěn)定的博弈期內(nèi)。要形成合理的房價，關(guān)鍵是保持調(diào)控政策在一定時期內(nèi)的持續(xù)穩(wěn)定性，使“消費(fèi)者的觀望心理”與“開發(fā)商資金鏈抗壓能力”相互作用，選擇合理的房價水平，實(shí)現(xiàn)供求平衡。此外，還應(yīng)建立健全土地市場動態(tài)監(jiān)測制度，不斷完善房地產(chǎn)企業(yè)和居民個人征信系統(tǒng)，為相關(guān)政策的執(zhí)行提供可靠依據(jù)。（二）拓展保障性住房建設(shè)資金來源保障性住房建設(shè)政策要持續(xù)下去，資金投入至關(guān)重要，除了一定比例的政府投資外，包括土地出讓金溢價部分的投入，也可以逐步引入民營資金參與，這不僅能夠保證保障性住房的持續(xù)建設(shè)，也能激發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)商的市場活力，保證房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展 [10]。（三）繼續(xù)增強(qiáng)稅收在房地產(chǎn)市場調(diào)控中的作用在調(diào)控新建商品房市場的同時，也需關(guān)注二手房市場，引導(dǎo)消費(fèi)者參與二手房租售緩解新建商品房供給壓力，并將二手房交易與房產(chǎn)稅征收相結(jié)合，以免多房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人將稅收轉(zhuǎn)嫁給二手房消費(fèi)者，變相拉高房價。當(dāng)然，要將高漲的房價維持在一個合理的市場水平，僅僅依靠宏觀調(diào)控還不夠，房價水平往往是在政府調(diào)控與支持、消費(fèi)者預(yù)期、物價水平、9供求關(guān)系、購買能力、住宅購買成本和增值能力等諸多因素的共同作用下，投資者和消費(fèi)者達(dá)成的一種市場妥協(xié) [11]。（四）建立住房檔案登記制度政府要加強(qiáng)住房信息統(tǒng)計(jì)工作，整合統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)、建設(shè)系統(tǒng)的統(tǒng)計(jì)資源，建立實(shí)名制的住房檔案登記制度。并且要建立科學(xué)的居民住房消費(fèi)目標(biāo)和消費(fèi)模式。一是根據(jù)科學(xué)發(fā)展觀和我國土地資源和人口狀況，明確在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，90平米住房可以滿足中等及中低收入普通居民的住房需求。二是準(zhǔn)確統(tǒng)計(jì)中等及中低收入普通居民的自住房需求，按照實(shí)際需求安排中低價位、中小套型普通商品住房的供地計(jì)劃和建設(shè)計(jì)劃。三是提倡根據(jù)消費(fèi)能力“租、購并舉 ”的科學(xué)消費(fèi)模式，合理引導(dǎo)普通居民的住房消費(fèi) [12]。（五）政府完善住房保障制度且滿足普通居民購房需求政府應(yīng)該承擔(dān)起保障中低收入居民住房的責(zé)任，建立完善的住房保障制度。一是根據(jù)低收入居民的支付能力，建立多層次的住房保障體系。對低保人群實(shí)施廉租房政策；為低收入者提供經(jīng)濟(jì)適用房。二是建立住房保障基金，解決資金來源。三是建立低收入人群的住房檔案和分配制度，并跟蹤了解和及時調(diào)整，根據(jù)實(shí)際需求安排住房投資和住房分配，做到應(yīng)保盡保。同時，政府要給予中低價位、中小戶型普通住房建設(shè)一定的政策支持，按照需求增加普通住房的供給。并制定普通住房定向銷售細(xì)則，在分配、房貸利率、首付比例以及公積金貸款使用方面給予優(yōu)惠，滿足普通居民購房需求，降低購房成本 [13]。10參考文獻(xiàn)[1] 劉艷芝.談我國房地產(chǎn)的現(xiàn)狀及走勢[J].中國房地產(chǎn)金融，2008， （2）：2-3.[2] 趙宏偉，徐麗敏.二三線城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展策略研究[J].中國房地產(chǎn)，2007， （8）：1-2.[3] 宋春紅.論房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究[J].商場現(xiàn)代化，2006， 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