淺析合肥市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的問題及對策畢業(yè)論文

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本科生畢業(yè)論文（設(shè)計）題目：淺析合肥市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的問題及對策系 部 經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院 學(xué)科門類 經(jīng)濟(jì)學(xué) 專 業(yè) 經(jīng)濟(jì)學(xué) 學(xué) 號姓 名指導(dǎo)教師淺析合肥市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的問題及對策摘 要房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè),是我國國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。近幾年，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展一方面帶動了建筑、建材、裝飾等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，另一方面為城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和居民居住水平的提高也做出了巨大的貢獻(xiàn)。但近年來，受經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動，房地產(chǎn)投資規(guī)模過大發(fā)展速度過快，市場的自發(fā)調(diào)節(jié)無法保證行業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展。因此政府的宏觀調(diào)控對于房地產(chǎn)投資能否健康、持續(xù)地發(fā)展有著至關(guān)重要的保證作用。合肥房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了快速發(fā)展之后，受政府政策干預(yù)和人們心理預(yù)期的影響，房產(chǎn)價格有所回落。未來，合肥房地產(chǎn)業(yè)在政府調(diào)控和宏觀經(jīng)濟(jì)形勢下如何實現(xiàn)快速穩(wěn)健發(fā)展，是一個非常值得關(guān)注的問題。本文在了解國家房地產(chǎn)政策和宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的基礎(chǔ)上，通過對合肥房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)查研究，進(jìn)一步分析城市房地產(chǎn)價格走勢與其影響因素的關(guān)系，并針對合肥市房地產(chǎn)價格走勢合理化提出政策建議。關(guān)鍵詞：合肥 宏觀調(diào)控 國家政策 房地產(chǎn) 影響ABSTRACTThe real estate industry is a pillar industry of the national economy development, our country is an important part of the national economy. In recent years, the development of real estate industry on the one hand drive the construction, building materials, decoration and related industry rapid development, on the other hand for the development of urban economy and raise the level of the residential have made great contribution. But in recent years, the economic interests of the drive, real estate investment large development too fast and market regulation cannot assure the spontaneous industry and stable development. So the government's macro control for real estate investment healthy, sustainable development has important role of guarantee. Hefei real estate industry has been developing rapidly, after intervention by government policy and people expected, the effects of the housing highs. In the future, hefei real estate industry in government regulation and macro economic situation, how to realize the fast yet steady development, is a major concern. Based on the understanding the national real estate policy and macro economic situation, and on the basis of hefei real estate industry through the investigation and study, further analysis of the urban real estate price trend and its influence factors of the relationship, and in the light of hefei real estate prices reasonable policy recommendations.Keywords: Hefei Macro-control National policy Real estate; Influence目 錄前言 ??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????1一、合肥市房地產(chǎn)價格走勢狀況 ??????????????????????????????????????????????????????????????????2二、合肥市房地產(chǎn)價格價格走勢與影響因素關(guān)系的分析 ??????????????????????????4(一)保障性住房建設(shè)與供給嚴(yán)重不足 ???????????????????????????????????????????????????????????????????4(二)土地需求的不平衡性 ???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????4(三)商品房供應(yīng)量少 ???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????4(四)住房供應(yīng)體系未覆蓋龐大的“夾心層”群體 ???????????????????????????????????????????????5(五)城市危房改造和規(guī)劃調(diào)整以及城市吸收農(nóng)村剩余勞動力增加 ???????????????????5三、合肥市房地產(chǎn)價格走勢合理化的政策建議 ??????????????????????????????????????????6(一)建議取消商品房預(yù)售制度 ???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????6(二)加大廉租房建設(shè) ???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????6(三)取締內(nèi)部認(rèn)購 ???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????7(四)房地產(chǎn)市場信息更加透明 ???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????7(五)完善土地市場制度 ???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????7(六)控制住房的投資性需求和被動性需求 ???????????????????????????????????????????????????????????8(七)國家利率政策的調(diào)整 ???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????8(八)加強職業(yè)道德建設(shè) ???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????8四、對未來合肥市房地產(chǎn)發(fā)展的建議 ??????????????????????????????????????????????????????????8結(jié)論 ????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????10參考文獻(xiàn) ????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????11合肥師范學(xué)院 2012 屆本科生畢業(yè)論文（設(shè)計）0前 言近年來，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，特別是市場化運行模式的形成，我國房地產(chǎn)行業(yè)獲得了前所未有的發(fā)展，呈現(xiàn)出生機勃勃的景象。我國房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷“寒冬”和“酷夏”的發(fā)展階段之后，隨著 2011 年國家出臺的一系列調(diào)控措施，合肥的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展路線漸漸回歸理性。隨著房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的還有一路飆升的房價,它導(dǎo)致人們的住房需求得不到有效的滿足。這不但不利于房地產(chǎn)業(yè)自身的發(fā)展,而且對居民的消費產(chǎn)生了很大的抑制作用,并最終將影響國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。為了抑制過高的房價,國家陸續(xù)推出了一系列的政策和措施來對其進(jìn)行宏觀調(diào)控,也取得了一定的效果。但就目前的現(xiàn)實情況而言,要讓房價回歸理性,還有很長一段路要走。住房是民生基本要求，保證中低收入者的基本居住條件是政府的首要責(zé)任之一，現(xiàn)在住房越來越多地成為投資品，偏離住房政策的根本宗旨。合肥師范學(xué)院 2012 屆本科生畢業(yè)論文（設(shè)計）1一、合肥市房地產(chǎn)價格走勢狀況人們常常用“房價收入比” （房價與家庭年收入的比值）來衡量一個地區(qū)居民購房能力和房價的高低，并以發(fā)達(dá)國家房價收入比一般維持在 3 至 6 倍之間作為參照。近年來，隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，合肥市的人均收入水平逐年提高，2005 年為 8470．68 元，2010年為 19051 元，2011 年首次突破兩萬大關(guān)為 22458 元，比上年同期凈增加 3408.41 元，同比增長 17.9%，增速比上年同期上升 6.9 個百分點。與此同時，房價也有所上升，2005年為 3189 元，2006 年為 3268 元，2010 年為 6255 元，2011 年為 6800 元。合肥市作為中部二線城市，居民購買力相對較弱，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對較慢，與全國一線城市相比，平均房價相對較低，增長速度也較慢。即便如此，與合肥經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相比，房地產(chǎn)價格處在一個相對較高的位置，2011 年國家進(jìn)一步出臺了房地產(chǎn)調(diào)控政策，這一政策對于曾經(jīng)不斷高漲的合肥房價來說，就像一場及時雨，不僅澆滅了高燒不斷的樓市高燒，也澆醒了很多購房者盲目的購房熱情。圖 1-1 2011 年合肥房地產(chǎn)價格月度走勢圖資料來源：合肥房地產(chǎn)交易網(wǎng)曾經(jīng)在 2010 年不斷涌入市場的購房者，尤其是以投資為目的的購房者，在 2011 年里逐步的被擠出市場，而以地區(qū)劃分為出發(fā)點的限購令在阻擋外地炒房者這方面也是卓有成效的。因此，2011 年的樓市調(diào)控可謂達(dá)到了預(yù)期目的，房價也在 2011 年底迎來了不絕于耳的降價聲，房價正在逐漸回歸理性，由此可見一斑。從 2011 年的月度數(shù)據(jù)來看，在 3 月份房價飆升至 6800 元后，隨著國家政策的出臺，價格上漲的趨勢已經(jīng)在一定程度上收到抑制。合肥師范學(xué)院 2012 屆本科生畢業(yè)論文（設(shè)計）2表 2-1 2012 年一季度合肥市住宅類商品房分月銷售同比情況1 月份 2 月份 3 月份2011 年一季度10069 5208 82682012 年一季度1795 3198 6027套數(shù)（套）同比 -82.17% -38.59% -27.10%2011 年一季度6251 5847 58112012 年一季度6292 6409 6337均價（元/㎡）同比 0.66% 9.61% 9.05%數(shù)據(jù)來源： HOUSE365 數(shù)據(jù)研究中心從一季度合肥房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)來看，宏觀調(diào)控對 2012 年的房地產(chǎn)市場發(fā)展還將繼續(xù)發(fā)揮重要作用。 就第一季度的房屋銷售量而言， 2012 年的房屋銷售量比 2011 年降低了 82.17%，由此看出國家出臺的相關(guān)政策很好的起到了抑制房價過熱的作用。就目前市場而言，搶奪銷售先機，通過降價促銷去存量、拉銷量一般都是房企在面對“淡市”的不二之種種跡象表明，宏觀調(diào)控對 2012 年的房地產(chǎn)市場發(fā)展還將繼續(xù)發(fā)揮重要作用，今年房地產(chǎn)市場將逐漸進(jìn)入深度調(diào)整期。合肥師范學(xué)院 2012 屆本科生畢業(yè)論文（設(shè)計）3二、合肥市房地產(chǎn)價格價格走勢與影響因素關(guān)系的分析合肥市作為中部二線城市，居民購買力相對較弱，與全國一線城市相比，平均房價相對較低。但與合肥經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相比，房地產(chǎn)價格處在一個相對較高的位置。購房過熱的原因比較復(fù)雜，主要由市場供求關(guān)系、住房被放大的資本屬性與人們心理預(yù)期等因素決定。我國住房供應(yīng)體系尚不完善，住房保障法律缺失；房地產(chǎn)高度市場化，土地“招拍掛”供應(yīng)模式致使地價不斷上漲并推高周邊房價；利益集團(tuán)及境內(nèi)外投資群體哄抬房價，調(diào)控政策溫和加上部分地區(qū)地方政府不作為致使房價逆調(diào)控而上漲，房價屢調(diào)屢漲堅定了“中國房價必漲”的心理預(yù)期，導(dǎo)致投資投機需求不斷膨脹。(一)保障性住房建設(shè)與供給嚴(yán)重不足隨著合肥城市化進(jìn)程和住房制度改革發(fā)展，我市住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡，住房供應(yīng)高度市場化，保障性住房建設(shè)與供給嚴(yán)重不足。盡管近些年住房政策不斷調(diào)整完善，城市住房供應(yīng)層次與住房保障手段仍然單一，尚未做到住房供給與保障的大范圍覆蓋。面對高房價、低收入的基本國情，保障性住房供應(yīng)不足、保障對象覆蓋面狹窄，大量城市中低收入家庭被推向商品房市場，催生了不在保障之列又無力購房的龐大“夾心層”群體。(二)土地需求的不平衡性首先是住房供給受土地供給的影響非常大，而土地資源是稀缺的，其供給往往不能隨需求的增加而增加，短期內(nèi)更是如此。住房對土地的這種強烈依賴性，致使住房供給對價格上漲反應(yīng)不夠敏感，住房的供給彈性較小。當(dāng)住房市場需求增加時，如果廠商得不到土地，住房供給也就不能增加，住房市場往往只能提高房價，而不是通過增加供給來實現(xiàn)供給和需求平衡。其次是住房供給不僅需要土地，而且不同地段的土地存在著較大的差異性，由于土地不能移動，土地差異也就難以消除，結(jié)果就會出現(xiàn)這樣一種情況，即使是一模一樣的房型，如果建在不同地段上，住房產(chǎn)品也存在較大的差異性。經(jīng)濟(jì)學(xué)理論告訴我們：產(chǎn)品的差異性越大，替代性就越小，市場競爭也就越弱。正是由于住房的差異性非常明顯，從而削弱了開發(fā)商之間由于替代性引起的競爭，開發(fā)商因此也具有了相當(dāng)程度上的市場控制力，表現(xiàn)出他們具有較大的定價權(quán)。住房產(chǎn)品差異形成的壟斷，造成開發(fā)商具有較大的定價權(quán)，而且地段差異越大，住房產(chǎn)品差異也就越大，房價定得也就越高。(三)商品房供應(yīng)量少商品房供應(yīng)量少的原因比較復(fù)雜。從供求關(guān)系看，主要有保障性住房供應(yīng)不足，土地及城市資源有限，開發(fā)商大量囤積土地、內(nèi)部自購住房、捂盤惜售等原因。加上剛性需求與投資需求旺盛，致使商品房供不應(yīng)求；從開發(fā)成本角度分析，高度市場化的“招拍掛”土地供應(yīng)政策、繁雜的稅費提高了開發(fā)成本，抑制了部分開發(fā)商的拿地沖動；從政策角度分析，商品房供應(yīng)的“不限外”政策、被無限放大的投資品屬性和地價漲則房合肥師范學(xué)院 2012 屆本科生畢業(yè)論文（設(shè)計）4價必漲預(yù)期，致投資購房比例遠(yuǎn)超國際警戒線的 15%；從市場角度看，保障房和商品房開發(fā)建設(shè)全部推給開發(fā)商，其他建房形式都受政策禁止與限制，開發(fā)商寡頭壟斷必然會推高房價。（四）住房供應(yīng)體系未覆蓋龐大的“夾心層”群體針對合肥的部分“夾心層”群體，管理層初步設(shè)計了政策性租賃房。作為保障性住房的新品種，政策性租賃房備受社會關(guān)注。按照政府主管部門的公開表述，政策性租賃房將定位于廉租房與經(jīng)濟(jì)適用房標(biāo)準(zhǔn)之間。其關(guān)鍵問題在于：第一，政策性租賃房是否能夠覆蓋大部分最低收入與低收入間的“夾心層”家庭。政策性租賃住房覆蓋人群的收入標(biāo)準(zhǔn)，理論上應(yīng)該是在扣除各類醫(yī)療社保、公積金、個稅后的可支配收入。如此符合政策性租賃住房條件的人數(shù)會比較多，政府需要提供相當(dāng)多的房源才能滿足市場需求。當(dāng)沒有足夠的房源來滿足市場需求時，提高準(zhǔn)入門檻不可避免。第二，政策性租賃房并未覆蓋所有無力購房家庭，現(xiàn)行住房供應(yīng)體系還存在約 40%的中低收入和中等收入“夾心層”供應(yīng)斷層。（五）城市危房改造和規(guī)劃調(diào)整以及城市吸收農(nóng)村剩余勞動力增加在計劃經(jīng)濟(jì)相當(dāng)長的時間內(nèi)，一直實行的是先生產(chǎn)后生活的指導(dǎo)思想，造成人們住房欠賬過多，房屋簡陋品質(zhì)差，加之風(fēng)吹日曬年久失修，城市危房和棚戶區(qū)越來越多。隨著城市經(jīng)濟(jì)實力的逐漸提升，危房改造也相應(yīng)提上了議事日程，結(jié)果產(chǎn)生了大量的拆遷戶，這些拆遷戶的重新安置無疑會增加住房市場的需求，推動房價上漲。我國目前經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)處在由以農(nóng)業(yè)為主轉(zhuǎn)變?yōu)橐怨I(yè)為主的過程之中，在這個漫長的轉(zhuǎn)變過程中，一方面城市擁有的現(xiàn)代文明和較高的收入吸引著農(nóng)民不斷流向城市，另一方面農(nóng)村人多地少的現(xiàn)狀導(dǎo)致勞動的邊際生產(chǎn)力低下，推動農(nóng)民離開農(nóng)村。這兩方面一推一拉的作用促使農(nóng)村剩余勞動力源源不斷地流向城市。這些長期生活工作在城市擁有農(nóng)民身份的人，遲早會融入所居住的城市之中。為了能在城市安家落戶，他們無論是租房還是買房，無論是買新房還是買舊房都將對住房市場形成一個驚人的需求。這種農(nóng)村剩余勞動力流向城市形成的住房需求，對未來房價造成的長期影響特別值得引起我們的關(guān)注。合肥師范學(xué)院 2012 屆本科生畢業(yè)論文（設(shè)計）5三、合肥市房地產(chǎn)價格走勢合理化的政策建議（一）建議取消商品房預(yù)售制度回顧商品房預(yù)售制的十余年疾行，應(yīng)該清醒認(rèn)識到該項政策對中國房地產(chǎn)所起到的積極作用。正是因為該項政策，才很好解決了中國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力，同時也降低了房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)入門檻。但必須看到的是，在預(yù)售制推行的這十余年時間里，面積縮水、設(shè)計變更、延期交房、惡性炒樓等等引發(fā)的問題越來越多。伴隨著中國房地產(chǎn)的十年黃金發(fā)展，預(yù)售制的弊端已經(jīng)越發(fā)明顯。第一，在當(dāng)前房價不斷上漲的趨勢下，開發(fā)商人為壓低項目的預(yù)售規(guī)模，甚至發(fā)展為分層、分單元辦理預(yù)售許可；第二，有些開發(fā)商利用預(yù)售制的漏洞，從銀行套取、詐騙銀行信貸資金；第三，由于缺乏完善的住房登記制度，有的開發(fā)商為牟取更多利潤，常使出一屋多賣、一屋多押的伎倆；第四，有些開發(fā)商毫無投資能力，在施工時，讓建筑承包商帶資墊付，將成本轉(zhuǎn)嫁給建筑承包商，在取得預(yù)售許可證時，先后收取定金、預(yù)收款、首付款和整個房款，又將成本轉(zhuǎn)嫁給購房者；第五，房地產(chǎn)開發(fā)商大多申請了銀行貸款，也就意味著將房地產(chǎn)的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁到銀行身上，一旦房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生巨變或開發(fā)商攜款潛逃，銀行將會面臨危機；第六，眾多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑借預(yù)售制和銀行貸款存活，無法形成優(yōu)勝劣汰的機制。同時，商品房預(yù)售制引發(fā)的糾紛在日常生活中多不勝數(shù)：有的開發(fā)商采用夸大其詞的廣告和宣傳吸引購房者，當(dāng)購房者付清房款后，常常遇到無法按期入??；難以取得房屋兩證；房屋的結(jié)構(gòu)、面積、綠化、配套等與合同約定不符；隨意更改預(yù)售方案、時間、價格和規(guī)劃；房屋出現(xiàn)開裂、漏水等質(zhì)量問題。這些問題使得購房者與開發(fā)商的矛盾日益加劇。實施商品房預(yù)售制度，加大了社會不和諧、不安定因素。因此，取消商品房預(yù)售制度，實施現(xiàn)房銷售變得非常必要。 （二）加大廉租房建設(shè)當(dāng)今世界，住房難題幾乎困擾著所有國家的平民百姓。即使在發(fā)達(dá)國家， “居者有其房”也不是所有人單靠自己的力量就可以實現(xiàn)的。 政府加大廉租房項目建設(shè)，對低收入、無收入、生活困難的群體，在一定時期、一個時間段內(nèi)給予最低限度的保障性廉租房，以滿足其基本生活需求。同時，也可以實現(xiàn)調(diào)節(jié)市場供求關(guān)系，達(dá)到平抑市場高房價的目的，讓更多的真正需要房子的中低收入老百姓買到房子。房屋價格與其他商品價格一樣最終要受到供求關(guān)系的影響，而當(dāng)前房屋價格的不斷上漲，顯然與當(dāng)前住房供應(yīng)總體偏緊有關(guān)，加之一些開發(fā)商通過捂盤、發(fā)售內(nèi)部認(rèn)購卡等手段人為制造市場緊張氣氛，住房價格不斷猛漲也就勢所難免。而廉租房保障范圍的擴大與經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)的加大，能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場供求關(guān)系產(chǎn)生影響，房地產(chǎn)市場格局的變化會對房屋價格朝著理合肥師范學(xué)院 2012 屆本科生畢業(yè)論文（設(shè)計）6性、健康的方向轉(zhuǎn)化，起到積極的推動作用。（三）取締內(nèi)部認(rèn)購所謂內(nèi)部認(rèn)購，也即房地產(chǎn)無證預(yù)售的“變種” ，內(nèi)部認(rèn)購原來的用意是發(fā)展商劃撥一些樓房單位供自己公司的職員優(yōu)先選購，以慰勞職員的辛勞，基本上內(nèi)部認(rèn)購的對象就應(yīng)該是公司職員以及與發(fā)展商業(yè)務(wù)、管理有關(guān)系的相關(guān)人士。但政府對內(nèi)部認(rèn)購一直沒有明確的規(guī)定，因此內(nèi)部認(rèn)購很快演變成發(fā)展商檢驗市場的試金石和操縱氣氛的又一伎倆。允許內(nèi)部認(rèn)購，是降低了房地產(chǎn)領(lǐng)域的進(jìn)入門檻，降低了房地產(chǎn)商的風(fēng)險，而把這種對風(fēng)險預(yù)估的成本全部轉(zhuǎn)嫁給了消費者。內(nèi)部認(rèn)購很像股票市場的短期炒作，消費者就是散戶，房產(chǎn)商就是莊家，莊家拿出一支股票，先輿論造勢說這是“潛力股” 、 “藍(lán)籌股” ，廣大散戶們紛紛追捧認(rèn)購，莊家一方面回籠資金以便于繼續(xù)造勢，一方面根據(jù)市場反映選擇繼續(xù)炒高還是拋空，主動全都掌握在房地產(chǎn)商手中，最后的埋單者必然是消費者。因此，必須取締內(nèi)部認(rèn)購，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)企業(yè)炒作行為。（四）房地產(chǎn)市場信息更加透明對于合肥的房地產(chǎn)市場來說，由于相關(guān)信息的嚴(yán)重不對稱，如購房者對所購買房子的質(zhì)量、定價、產(chǎn)品成本所知道的信息要少得多，再加上購房者要獲得這些信息成本昂貴，因此，為了保護(hù)購買者利益不受到侵害，政府就有責(zé)任與義務(wù)建立科學(xué)合理的房地產(chǎn)信息體系，特別是房地產(chǎn)定價信息體系，以便保證購房者的利益不會受到侵害。就目前的情況來說，合肥市房地產(chǎn)信息體系還存在不科學(xué)、不規(guī)范、不標(biāo)準(zhǔn)、不公開、不透明等現(xiàn)象，這既難以保證房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，也容易損害購房者的利益。合肥的高房價并由此在民間引起的怨聲載道是不爭的事實，房地產(chǎn)行業(yè)成本構(gòu)成機制和與房地產(chǎn)行業(yè)密切相關(guān)的金融機構(gòu)信貸體系的雙重不透明成為高房價的主導(dǎo)因素。市場經(jīng)濟(jì)是一個講規(guī)則的體制，透明性就是其中最重要的一點，只有在信息充分透明的情況下市場經(jīng)濟(jì)最大的特點通過市場調(diào)節(jié)手段達(dá)到社會資源最合理的配置才能顯現(xiàn)，只有這樣才能保證公眾選擇的最優(yōu)合理性，這也是一個正常社會各方面合力最優(yōu)性的充分保證。更為重要的是政府維護(hù)了社會公正保障了社會穩(wěn)定，這比什么都重要。（五）完善土地市場制度我國還處于體制改革階段，還沒有建立完善的市場制度，尤其是土地市場制度。針對我國現(xiàn)有的土地制度，盡可能地公開土地使用信息，規(guī)范操作，從土地的協(xié)議出讓轉(zhuǎn)向透明度高的招標(biāo)、拍賣方式，更大程度地實現(xiàn)土地資源的合理配置，減少土地炒作的投機行為；同時，增強政府行為的透明度，從源頭上杜絕炒作行為的發(fā)生。加大對土地供應(yīng)的調(diào)控力度，以調(diào)整住房結(jié)構(gòu)。例如在土地供應(yīng)上，適當(dāng)增加中低價位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地的供應(yīng)量，并且加強對普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房價格的調(diào)控，保證中低價位、中小戶型住房的有效供應(yīng)。經(jīng)濟(jì)適用住房價格要嚴(yán)格實行政府指導(dǎo)價，應(yīng)完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求，要擴大廉租住房制合肥師范學(xué)院 2012 屆本科生畢業(yè)論文（設(shè)計）7度覆蓋面，并且把制定廉租住房制度建設(shè)情況納入省級政府對市（區(qū)） 、縣政府工作的目標(biāo)責(zé)任制管理。（六）控制住房的投資性需求和被動性需求主要通過土地、稅收、金融等經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)行調(diào)控，加大對房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度，從交易環(huán)節(jié)抑制炒房。對于購買商品房不足一定年限出售的要加大稅收。對于國內(nèi)炒房者，需要通過加大稅收力度進(jìn)行限制；而對于大量外資的投機性購房，則通過加強金融監(jiān)管以及稅收進(jìn)行共同調(diào)節(jié)。（七）國家利率政策的調(diào)整國家長期的低利率政策是房地產(chǎn)價格持續(xù)走高的重要原因。前美聯(lián)儲主席格林斯潘說，一個國家實行長期的低利率政策是會引發(fā)許多問題的。而我國較長一段時期的低利率政策，加之利息稅的實施，使得“存錢不如買房 ”的觀念成為共識，這也加劇了購房熱潮不斷升溫。隨著國家利率政策的調(diào)整，利息的升高，對房地產(chǎn)的消費者和投資者都將產(chǎn)生深刻的影響。首先是對房地產(chǎn)的消費者來說，加息的影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于房地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)，加息實際上是降低了銀行對購房者的支持力度，降低了購房者的支付能力，購買力的下降必將使得市場整體的需求逐漸降低。加息還降低了實際的房價收入比，如果收入不變，真實房地產(chǎn)的價格在降低；如果房地產(chǎn)的價格沒有降低，那么收入必須增加，只有這樣才能支付得起相應(yīng)的房價。如果收入沒有變化的話，那么邊際支付能力的人必然排除在外，其結(jié)果也是降低了需求。其次對投資者來說，雖然加息的幅度不大，但對投資回報率下降的影響是非常顯著的，必將導(dǎo)致投資性需求減少，投資者很可能轉(zhuǎn)向其他行業(yè)，或者持幣待購，這在一定程度上抑制了需求。央行的加息政策對房地產(chǎn)的影響比較大，對需求的作用大于對供給的作用，主要是抑制了房地產(chǎn)的需求。但由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的慣性使然，不可能在短期或者一段時間內(nèi)明顯改變供求關(guān)系，因此房地產(chǎn)的價格暫時不會下跌，但增幅會減小，起到緩慢的抑制作用。加息更主要的是對整個經(jīng)濟(jì)起到宏觀調(diào)控的作用，對房地產(chǎn)更重要的作用在于擠出房地產(chǎn)的泡沫。美國的房地產(chǎn)利率在 7%～8%，所以我國的加息空間還很大，隨著加息力度的逐漸加大，對房地產(chǎn)價格的影響也會逐漸顯現(xiàn)出來。（八）加強職業(yè)道德建設(shè)高價的房地產(chǎn)是一個經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，也是一個道德法律問題。只有房地產(chǎn)企業(yè)與管理者的素質(zhì)和道德修養(yǎng)得以提高，人們的價值觀念轉(zhuǎn)變，才能消除各種導(dǎo)致高房價行為產(chǎn)生的誘因。四、對未來合肥市房地產(chǎn)發(fā)展的建議首先，切實解決中低收入者居住困難問題。改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加中低價位的普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)量，指導(dǎo)監(jiān)督合肥市以及周邊縣市公布兩年內(nèi)的普通商合肥師范學(xué)院 2012 屆本科生畢業(yè)論文（設(shè)計）8品住房供應(yīng)計劃。針對當(dāng)前經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和管理中存在的問題，抓緊調(diào)查研究，盡快提出加強經(jīng)濟(jì)適用型住房建設(shè)和管理的有關(guān)措施。同時，在加強廉租房制度建設(shè)方面的申請審批機制，加快進(jìn)行低收入家庭住房狀況調(diào)查工作，建立住房保障對象檔案。其次，開展房地產(chǎn)市場“嚴(yán)打” ，整頓合肥市房地產(chǎn)市場秩序，由于規(guī)范市場秩序是政府在市場經(jīng)濟(jì)中重要的工作之一，對于房地產(chǎn)市場中存在的種種問題，政府將加大打擊力度。最后，完善保障性住房供給制度，強化地方政府住房保障責(zé)任。建立經(jīng)濟(jì)適用房目標(biāo)責(zé)任制，變搖號為輪候，變比例目標(biāo)位套數(shù)目標(biāo)，基本保證申請人在首次提出申請后5 年內(nèi)有購房機會。合肥師范學(xué)院 2012 屆本科生畢業(yè)論文（設(shè)計）9結(jié) 論房地產(chǎn)是促進(jìn)合肥經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱行業(yè)，由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性、聯(lián)系性和地域性，因此政府在進(jìn)行宏觀調(diào)控時應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎、認(rèn)真，綜合考慮各方面因素，只有樣才能擴大調(diào)控手段的效果，減少其不良影響。自我國實行改革開放政策以來，房地產(chǎn)市場幾乎一直保持高位運行，嚴(yán)重影響了國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，給社會帶來巨大的危害。房地產(chǎn)市場不合理的競爭，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的壟斷，帶動了房價的高漲，給我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來了巨大的危害。為了促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，必須加快體制改革，加強監(jiān)督懲罰機制，同時，加強房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)人的道德素質(zhì)修養(yǎng)，從各個環(huán)節(jié)減少房價的泡沫，使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)范化、合理化。合肥師范學(xué)院 2012 屆本科生畢業(yè)論文（設(shè)計）10參考文獻(xiàn)[1] 高鴻業(yè).西方經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].北京:中國人民大學(xué)出版社,2004,87—90.[2] 唐忠義.市場調(diào)控：高端房還是高價房?[J].上海：上海房地,2010,17—19.[3] 夏志瓊.高價房終將損害經(jīng)濟(jì)平衡[J].北京:住宅產(chǎn)業(yè)北京,2010,(1):11—16.[4] 姚玲.中國住房高價格問題的博弈分析[J].上海:上海電機學(xué)院學(xué)報,2010,(3):15—18.[5] 道航.遏制“地王”頻出必須變革制度[J].長沙:中國房地信息,2009,(10):23—25.[6] 周紹新.對我國房地產(chǎn)價格的思考[J].太原:科技創(chuàng)業(yè)月刊,2009,(10):5—9.[7] 陳春陽.論房地產(chǎn)價格的理性回歸[J].河南科技學(xué)院學(xué)報,2010,(7):13—15.[8] 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