房產(chǎn)稅的開(kāi)征能否抑制房地產(chǎn)泡沫分析研究稅務(wù)管理專業(yè)

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1、房產(chǎn)稅的開(kāi)征能否抑制房地產(chǎn)泡沫 2017年，習(xí)近平在十九大報(bào)告中清楚表明：“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓所有人民住有所居2017年，習(xí)近平在十九大報(bào)告中明確指出：“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”也就是跟隨民眾住房需求變動(dòng)，擴(kuò)大住房制度覆蓋面，持續(xù)促進(jìn)住房市場(chǎng)變革，從確保困難群體有房可住發(fā)展成所有人民有房可住，這也變成目前此領(lǐng)域調(diào)控的關(guān)鍵點(diǎn)。這表明國(guó)家抑制房?jī)r(jià)的不良上漲，防范房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，提高到戰(zhàn)略層面。 一、房地產(chǎn)泡沫

2、 泡沫表示某資產(chǎn)在連續(xù)不斷的交易時(shí)期突然漲價(jià)，價(jià)格明顯不符合價(jià)值，此時(shí)社會(huì)發(fā)展中存在無(wú)法表現(xiàn)物質(zhì)財(cái)富的貨幣泡沫。資產(chǎn)價(jià)格在增加到無(wú)法承擔(dān)的水平時(shí)，就會(huì)出現(xiàn)暴跌問(wèn)題，好似氣泡幻滅，經(jīng)濟(jì)逐漸從繁榮轉(zhuǎn)向衰微，也就是目前所說(shuō)的“泡沫經(jīng)濟(jì)”(Foam Economy)。 （一）房地產(chǎn)泡沫的概念 房地產(chǎn)泡沫主要將房地產(chǎn)當(dāng)做承載物的泡沫經(jīng)濟(jì)，表示因?yàn)榉康禺a(chǎn)投機(jī)造成的房地產(chǎn)價(jià)格和現(xiàn)實(shí)價(jià)值不相符合，市場(chǎng)價(jià)格缺少真實(shí)供需基礎(chǔ)的現(xiàn)象。 第一，土地有限性與稀少性是房地產(chǎn)泡沫出現(xiàn)的前提。房地產(chǎn)和大眾以及企事業(yè)組織的現(xiàn)實(shí)利益緊密相關(guān)。第二，投機(jī)需求膨脹是此類泡沫出現(xiàn)的重要誘因。此領(lǐng)域的投機(jī)想法

3、和土地稀缺性有關(guān)，也就是民眾購(gòu)買(mǎi)房子并非是為了生活，而是為了后續(xù)售賣(mài)。上述行為假如變成互相追趕的群體行動(dòng)，就無(wú)法被抑制，房地產(chǎn)泡沫也就因此出現(xiàn)。第三，金融組織放貸過(guò)多是此類泡沫出現(xiàn)的重要?jiǎng)恿ΑＵ驹诮?jīng)濟(jì)學(xué)的角度進(jìn)行分析，價(jià)格是商品價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，價(jià)格不正常提高和資金有緊密的關(guān)系。 （二）日本的房地產(chǎn)泡沫 野口悠紀(jì)雄（1997）提出土地的正常價(jià)格是地租資本化的理論，計(jì)算1987年?yáng)|京市中心寫(xiě)字樓與住宅用地的實(shí)際與理論地價(jià)的不同，進(jìn)而檢驗(yàn)出地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象。 日本房地產(chǎn)泡沫表現(xiàn)出獨(dú)有的特征，1985年該國(guó)在美國(guó)壓迫下簽署“廣場(chǎng)協(xié)議”以后，日元不斷升值,限制了該國(guó)出口產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，造成日本

4、經(jīng)濟(jì)衰落，該國(guó)政府為了拯救國(guó)家經(jīng)濟(jì)，制定6萬(wàn)億的財(cái)政刺激規(guī)劃、5次降息，進(jìn)而創(chuàng)造較為寬松的貨幣環(huán)境，在上述時(shí)期，國(guó)內(nèi)全部資金開(kāi)始聚攏到房地產(chǎn)領(lǐng)域，泡沫隨之出現(xiàn)。即便該國(guó)政府使用包含“金融大爆炸”在內(nèi)的多種方式想要發(fā)展經(jīng)濟(jì)，然而并未得到良好的效果。二十世紀(jì)末期亞洲金融危機(jī)，導(dǎo)致日本經(jīng)濟(jì)一蹶不振，即便其余亞洲國(guó)家開(kāi)始從危機(jī)中脫離出來(lái)，但是該國(guó)經(jīng)濟(jì)依舊無(wú)法擺脫衰退的困境。因此可知經(jīng)濟(jì)泡沫的出現(xiàn)對(duì)該國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響相對(duì)深遠(yuǎn)。 （三）中國(guó)是否存在房地產(chǎn)泡沫 伴隨社會(huì)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)變成國(guó)內(nèi)關(guān)鍵的重要產(chǎn)業(yè)，其衰亡和發(fā)展和國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展緊密相關(guān)。1998年以后，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，房?jī)r(jià)持續(xù)提

5、高。在2003年，面對(duì)不斷上漲的房?jī)r(jià)，我國(guó)對(duì)“中國(guó)房地產(chǎn)泡沫是否存在”開(kāi)展相應(yīng)的敘述和探究。有專家指出國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格上漲，是正常情況。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)顧云昌指出，目前房地產(chǎn)并非泡沫，僅熱而已。建設(shè)部政策研究中心課題組研究報(bào)告《怎樣認(rèn)識(shí)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)》指出，當(dāng)前住宅需求符合現(xiàn)實(shí)情況，所以并不是泡沫?！比欢?，本人和絕大多數(shù)人覺(jué)得我國(guó)出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題。 從供需關(guān)系來(lái)看,一方面，我國(guó)消費(fèi)者對(duì)房子“買(mǎi)田置地”的固有觀念， 市場(chǎng)內(nèi)需潛力巨大。城市化進(jìn)程持續(xù)加快、城市舊區(qū)改造需求、城市民眾消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)需求。其次,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的生產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平不斷提高。 總體來(lái)說(shuō)，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然

6、經(jīng)歷了二十多年的繁榮發(fā)展，但現(xiàn)仍處于起步階段。我國(guó)城市化發(fā)展目標(biāo)并未達(dá)成，眾多農(nóng)民工市民化對(duì)房產(chǎn)的需求也在不斷增加，特別是伴隨全新一代的年輕人尤其是大學(xué)生，對(duì)于城高質(zhì)量生活的追求與住房觀念的改變，此類人群對(duì)房產(chǎn)的需求也不斷增加。然而，房地產(chǎn)泡沫并沒(méi)有傳言中的那么嚴(yán)重，只存在于局部地區(qū)和個(gè)別城市的特殊現(xiàn)象。 根據(jù)我國(guó)統(tǒng)計(jì)局相關(guān)信息可知，人均收入最多的上海人可支配收入是62596元，按照.45人統(tǒng)計(jì)家庭人數(shù)，家庭可支配收入大概是15.33萬(wàn)元，依照人均住房建筑面積33.9平方米統(tǒng)計(jì)，基于圖表內(nèi)三月地區(qū)住宅均價(jià)表內(nèi)的單價(jià)統(tǒng)計(jì)，上海單套房屋價(jià)值大概是438.11萬(wàn)元，房?jī)r(jià)比收入高出28倍左右。

7、 資料源自：中華人民共和國(guó)統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)公報(bào)信息和中國(guó)房?jī)r(jià)行情平臺(tái)信息整合 （二）中國(guó)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生原因分析 過(guò)度的房地產(chǎn)投機(jī) 房地產(chǎn)投機(jī)表示大眾購(gòu)買(mǎi)房子并非是為了生活，主要是為了轉(zhuǎn)賣(mài)進(jìn)而得到短期效益。合適的房地產(chǎn)投機(jī)可以刺激市場(chǎng)，便于資源的高效分配，便于加快市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步。然而房地產(chǎn)投機(jī)問(wèn)題出現(xiàn)也會(huì)限制房地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展，過(guò)多的房地產(chǎn)投機(jī)就會(huì)造成當(dāng)前領(lǐng)域的虛假繁榮，導(dǎo)致價(jià)格變化較大，最后變成泡沫經(jīng)濟(jì)。 房地產(chǎn)市場(chǎng)上存在的信息不對(duì)稱現(xiàn)象也是市場(chǎng)出現(xiàn)投機(jī)行為的原因之一。不同群體對(duì)同一資產(chǎn)未來(lái)價(jià)值的評(píng)估并不相同，一些投資者相信未來(lái)房產(chǎn)會(huì)以更高的價(jià)格出售。因此，就會(huì)出現(xiàn)

8、投資者持續(xù)購(gòu)買(mǎi)此類資產(chǎn)的現(xiàn)象，呈現(xiàn)泡沫化趨勢(shì)。比如，在房?jī)r(jià)一路上漲的時(shí)候，在巨大的財(cái)富效應(yīng)的示范作用下，很多人出現(xiàn)不理性，將大部分積蓄投資房產(chǎn)作為財(cái)富積累的方式。這種中國(guó)傳統(tǒng)的“買(mǎi)田置地”積累財(cái)富的文化是不斷推高房?jī)r(jià)的原因之一。大量的虛假信息充斥著房地產(chǎn)市場(chǎng)，使得房?jī)r(jià)盲目上漲。持續(xù)升溫的樓市與購(gòu)房浪潮一般只能在投機(jī)者中間空轉(zhuǎn)，真正購(gòu)買(mǎi)人數(shù)沒(méi)有想象中的多，增加的僅僅是房屋空置率。 政府監(jiān)管不力 房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于當(dāng)前國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有關(guān)鍵影響，所以，政府對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域所進(jìn)行的干涉和其余產(chǎn)業(yè)相比更多。近期國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展效果顯著，而其也開(kāi)始變成地區(qū)財(cái)政的關(guān)鍵來(lái)源。政府在房地產(chǎn)業(yè)中承擔(dān)土地供應(yīng)任

9、務(wù)，提升房?jī)r(jià)不只能提升GDP,此外還能提高財(cái)政效益，因此導(dǎo)致地區(qū)政府想要維持高房?jī)r(jià)，造成房?jī)r(jià)只漲不跌的現(xiàn)情況，假如政府使用合理的財(cái)政方針，就需要提高財(cái)政支出，促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展，地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的健全，就會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)提高。 信貸的迅速擴(kuò)張 伴隨房地產(chǎn)規(guī)模的持續(xù)擴(kuò)張，大部分開(kāi)發(fā)商不能只依賴內(nèi)部資金能力來(lái)發(fā)展，因此開(kāi)始通過(guò)銀行貸款方式。因?yàn)榉康禺a(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，能夠被抵押，此外便于查封變賣(mài)。在巨大的利益驅(qū)使下許多的銀行都愿意向開(kāi)發(fā)商發(fā)放抵押貸款。因此房屋就變成信貸貨幣印鈔的重要?jiǎng)恿?，信貸貨幣過(guò)多，而非房地產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度也不能超過(guò)信貸貨幣，造成信貸貨幣在資產(chǎn)（一般是房產(chǎn)）內(nèi)空轉(zhuǎn)，持續(xù)進(jìn)行背書(shū)從

10、而導(dǎo)致資產(chǎn)泡沫，促使貨幣流動(dòng)性無(wú)法進(jìn)入其余經(jīng)濟(jì)行業(yè)。 較少的土地資源是促進(jìn)房?jī)r(jià)提高的本質(zhì)因素 中國(guó)雖然擁有廣袤的國(guó)土面積，但同時(shí)也擁有著龐大的人口數(shù)量，國(guó)家不僅要滿足社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)還要保證擁有一定的耕地面積用于保證人口的基本生存需要。因此就導(dǎo)致國(guó)家土地資源和其余國(guó)家來(lái)說(shuō)更加稀少。房地產(chǎn)和大眾、企事業(yè)組織的現(xiàn)實(shí)利益緊密關(guān)聯(lián)。居者有其屋是所有社會(huì)最主要的發(fā)展要求，大眾對(duì)生活條件的要求不斷提高；和企事業(yè)發(fā)展有關(guān)的生產(chǎn)環(huán)境與辦公基礎(chǔ)的改善也和房地產(chǎn)密切相關(guān)。 二、房地產(chǎn)稅 對(duì)外開(kāi)放之后，國(guó)內(nèi)整體國(guó)力不斷提高，民眾收入與財(cái)富持續(xù)增多。此時(shí)，民眾財(cái)富一般源自房地

11、產(chǎn)，所以并未出現(xiàn)什么稅種，可以像房地產(chǎn)稅一樣影響社會(huì)的發(fā)展。 （一）房地產(chǎn)稅的概念 中文房產(chǎn)稅基本上和英文“Property Tax”類似，通過(guò)房產(chǎn)稅的英文解釋就我們能了解到，房產(chǎn)稅是由地區(qū)政府在自身轄區(qū)內(nèi)對(duì)房產(chǎn)所有者，依照其房產(chǎn)價(jià)值所收取的稅收。也就是說(shuō)，房產(chǎn)稅主要將房屋當(dāng)做征稅主體，依照房屋計(jì)稅余值或租金收入為主要基礎(chǔ)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收取的重要財(cái)產(chǎn)稅。 第一，房地產(chǎn)稅是匯聚財(cái)政收入、調(diào)整民眾財(cái)富的關(guān)鍵稅種，與我國(guó)、民眾利益關(guān)系的調(diào)節(jié)有關(guān)，對(duì)當(dāng)前社會(huì)發(fā)展造成相對(duì)深遠(yuǎn)的影響。例如我國(guó)到底要不要制定房地產(chǎn)稅，假如制定需要確定怎樣的規(guī)模，因此確定的房地產(chǎn)稅的征稅范圍是多大、稅率是

12、多少、稅收優(yōu)惠政策怎樣明確等，都和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展與大眾現(xiàn)實(shí)利益緊密相關(guān)。在國(guó)內(nèi)中等收入群體較少、并不穩(wěn)固的時(shí)候，假如房地產(chǎn)稅征收此外規(guī)模龐大，就會(huì)影響中產(chǎn)階層的效益，造成經(jīng)濟(jì)進(jìn)步缺少可持續(xù)性；假如不收取房地產(chǎn)稅，就會(huì)阻礙地區(qū)主體稅源創(chuàng)建與地區(qū)公共財(cái)政籌集能力的提升，也無(wú)法盡早處理民生問(wèn)題與當(dāng)代公共財(cái)政發(fā)展問(wèn)題。更為重要的是，這不利于社會(huì)公平發(fā)展，特別是購(gòu)置多套房占用了國(guó)家公共財(cái)政資源的情況下，如果不通過(guò)稅收進(jìn)行調(diào)節(jié)，就會(huì)加劇社會(huì)的不公平感。 （二）他國(guó)的房產(chǎn)稅 歐美國(guó)家的房產(chǎn)稅制度情況 美國(guó)房產(chǎn)稅是房產(chǎn)永久持有的重要基礎(chǔ)。房產(chǎn)稅收取主體是郡政府、市政府與學(xué)區(qū)，在1792年開(kāi)始收

13、取，到現(xiàn)在逐漸有較長(zhǎng)的發(fā)展歷史，通過(guò)長(zhǎng)久運(yùn)作與調(diào)節(jié)，當(dāng)前逐漸產(chǎn)生相對(duì)健全的稅收系統(tǒng)。全美所有州每年都收取房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅一般由房貸利息、保險(xiǎn)成本與地稅構(gòu)成。然而，不同州的各縣市征收房產(chǎn)稅的標(biāo)準(zhǔn)有所差異，稅率范圍是1%-3%，此外每年會(huì)依照地方政府的預(yù)算需求進(jìn)行變動(dòng)。 亞洲國(guó)家的房產(chǎn)稅制度情況 作為亞洲經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高的國(guó)家，日本、韓國(guó)、新加坡的房產(chǎn)稅體制相對(duì)健全。日韓對(duì)房屋收取財(cái)產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅收入都收歸地方政府，其課稅范圍相對(duì)寬泛，然而都制定了減免方針。日本從1950年逐漸收取房產(chǎn)稅，在長(zhǎng)久的現(xiàn)實(shí)發(fā)展中也持續(xù)建立了完整的征收系統(tǒng)與比較健全的減免制度。當(dāng)前日本和房產(chǎn)有關(guān)的稅收一般包含不動(dòng)產(chǎn)

14、取得類課稅、不動(dòng)產(chǎn)保有類課稅以及轉(zhuǎn)讓所得類課稅三部分，包含獲取、保有與轉(zhuǎn)讓的整個(gè)過(guò)程。日本去除在保有部分收取固定資產(chǎn)稅與城市規(guī)劃稅外，也會(huì)在轉(zhuǎn)讓部分收取轉(zhuǎn)讓稅。 韓國(guó)除不僅收取財(cái)產(chǎn)稅與綜合土地稅之外，此外也收取資本收益稅，在05年之后，在該國(guó)出售第二套和更多房產(chǎn)的賣(mài)家要上交30%的資本收益稅，07年就提升到60%，此外，韓國(guó)也將住房交易稅率從4%降低到2%。新加坡對(duì)全部房產(chǎn)征收物業(yè)稅，自住房的物業(yè)稅率是4%，其余種類的房產(chǎn)物業(yè)稅率是10%。此外該國(guó)對(duì)少數(shù)富人收取很高的物業(yè)稅，然而也準(zhǔn)備廉租房、廉價(jià)房給需要房子的、收入較低的人。 （三）我國(guó)房產(chǎn)稅改革發(fā)展 “買(mǎi)房難”變成城市民眾

15、無(wú)法承擔(dān)的壓力，所以，調(diào)控房?jī)r(jià)，限制房?jī)r(jià)持續(xù)增加，不僅是重要的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，此外也和國(guó)計(jì)民生相關(guān)聯(lián)。在多種調(diào)控預(yù)案中收取房產(chǎn)稅被當(dāng)做最佳方式。 1949年中華人民共和國(guó)創(chuàng)建之后，政務(wù)院制定《全國(guó)稅政實(shí)施要?jiǎng)t》（1950年）把房產(chǎn)稅當(dāng)做收取的眾多稅種之一。 1951年8月政務(wù)院修訂《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，把房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅融合成房地產(chǎn)稅。 1973年修改稅制，將對(duì)國(guó)營(yíng)公司與集體公司收取的城市房地產(chǎn)稅合并到工商稅，留存稅種只對(duì)房管組織、個(gè)人、外國(guó)僑民、外國(guó)公司與外商投資公司收取。 1986年9月15日國(guó)務(wù)院制定《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》，繼而全面實(shí)施和執(zhí)行，

16、適用在我國(guó)組織與個(gè)人。體量大、效益高的房地產(chǎn)領(lǐng)域涉及八個(gè)稅種，主要是備受重視的土地增值稅。在之前的稅收專項(xiàng)審查中，房地產(chǎn)領(lǐng)域變成查補(bǔ)稅款的重要部分，很多年份甚至占據(jù)所有數(shù)值的一半，其涉稅違法方式層出不窮。 2011年1月28日，上海市逐漸實(shí)施《上海市開(kāi)展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》，對(duì)該地區(qū)民眾家庭在上海新購(gòu)第二套及更多住房（包含購(gòu)買(mǎi)的二手存量房與全新商品住房），與非上海市民眾在本地新購(gòu)住房征收房產(chǎn)稅，稅率確定成0.6%，應(yīng)稅住房?jī)r(jià)格是地區(qū)上年度新建商品住房均價(jià)兩倍的，稅率降低到0.4%。對(duì)地區(qū)居民新購(gòu)住房給予人均60平方米的免稅額度。 2011年1月28日，重慶市逐漸

17、執(zhí)行《重慶市關(guān)于開(kāi)展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》與《重慶市個(gè)人住房房產(chǎn)稅征收管理實(shí)施細(xì)則》，要求在本地區(qū)不同主要城區(qū)內(nèi)，對(duì)個(gè)人具有的獨(dú)棟商品住宅與最近購(gòu)買(mǎi)的高檔住房、在地區(qū)內(nèi)沒(méi)有工作、公司與戶籍的個(gè)人新購(gòu)的第二套和更多普通住房收取房產(chǎn)稅，稅率主要是0.5%、1%與1.2%。對(duì)在辦法制定之前購(gòu)買(mǎi)的獨(dú)棟商品住宅的納稅人給予100平方米的免稅額度；對(duì)農(nóng)民在宅基地建造的住房，不收取稅費(fèi)等。 （四）房產(chǎn)稅功能探討 籌集財(cái)政收入 稅收最主要作用是匯聚財(cái)政收入，房產(chǎn)稅也是如此。伴隨稅制變革的加深，地區(qū)稅系的創(chuàng)建就變成稅收的關(guān)鍵之處。作為收取主體的地區(qū)政府，要為地區(qū)民眾準(zhǔn)備差異化

18、的公共設(shè)備（道路、橋梁、公園、基礎(chǔ)設(shè)備等），上述基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的大部分資源源自房產(chǎn)稅。參考下表可知，近五年來(lái)，國(guó)內(nèi)房產(chǎn)稅收入在地區(qū)稅收總額內(nèi)的比值并不高，籌集地區(qū)財(cái)政收入的水平持續(xù)提升。從2012年的1372.49億元增至2016年的2220.91億元，房產(chǎn)稅收入在此期間實(shí)現(xiàn)迅速增長(zhǎng)，但在地方稅收收入中的占比僅占3%。 表1 我國(guó)房地產(chǎn)稅稅收收入總量變化及趨勢(shì)表 稅種 年份 稅收收入（億元） 增長(zhǎng)速度（%） 地方稅收收入總額（億元） 占地方稅收收入總額的比重（%） 房產(chǎn)稅 2016 2220.91 8.28 64691.69 3.43

19、2015 2050.90 10.76 62661.93 3.27 2014 1851.64 17.08 59139.91 3.13 2013 1581.50 15.23 53890.88 2.93 2012 1372.49 24.5 47319.08 2.90 資料來(lái)源：依照《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》信息匯總 分析其根源，首先是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)并未征收稅收，太過(guò)關(guān)注房地產(chǎn)交易部分的稅收，導(dǎo)致其超過(guò)房產(chǎn)稅保有環(huán)節(jié)；其次是并未收取非經(jīng)營(yíng)用房的稅費(fèi)。最后，‘營(yíng)改增’與持續(xù)加碼導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)下行負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致地區(qū)政府更重視國(guó)有土地出讓收入，將其暫時(shí)變成收取保有環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅的可替換選擇

20、，此處就隱含一定的風(fēng)險(xiǎn)。 調(diào)節(jié)貧富差距 近期，因?yàn)楸姸嘁蛩貙?dǎo)致國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格步入持續(xù)發(fā)展時(shí)期。伴隨住宅周?chē)A(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)的健全，公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用也開(kāi)始轉(zhuǎn)移到土地與房產(chǎn)價(jià)值中，變成房?jī)r(jià)提高的現(xiàn)實(shí)因素。在土地資源較少的重要城市，最近創(chuàng)建的住宅通常會(huì)經(jīng)歷舊樓拆遷-開(kāi)放商圈地-建房的時(shí)期。原住民基于既有房屋的高房?jī)r(jià)和高昂的拆遷安置費(fèi)，能夠進(jìn)一步改善自身的居住環(huán)境，不費(fèi)吹灰之力就成為了“富人”。 對(duì)于繁華地段的原住民而言，他們是政府公共投資拉動(dòng)房產(chǎn)升值的受益者，但未必是高收入的人群，城市中心越來(lái)越多的“貧民窟”、“低保戶”證明了這一點(diǎn)。由于具有高價(jià)住房并不表示具有充分流動(dòng)性，

21、房產(chǎn)價(jià)值和收入水平并不存在相應(yīng)的協(xié)同關(guān)系。另外，國(guó)內(nèi)實(shí)施以間接稅為重點(diǎn)的稅制結(jié)構(gòu)，房產(chǎn)稅所占比值高，不能使用房產(chǎn)稅調(diào)整貧富差異。房產(chǎn)稅的主要目標(biāo)是收益稅，也就是稅收是政府供應(yīng)的公共產(chǎn)品和服務(wù)價(jià)格，滿足社會(huì)發(fā)展中的等價(jià)交換要求。富人是公共服務(wù)與產(chǎn)品的受益人群，總而言之，根據(jù)當(dāng)前現(xiàn)實(shí)情況進(jìn)行分析，房產(chǎn)稅調(diào)整貧富差異的效果并不顯著。 降低住房空置率 當(dāng)前在大部分地區(qū)，出現(xiàn)住房供需不均衡的問(wèn)題。從需求者角度看，部分人群住房難問(wèn)題突出；從供給者角度看，房屋持有成本幾乎為零，造成了大量房屋空置。對(duì)富人來(lái)說(shuō)，收取房產(chǎn)稅，會(huì)提高其房屋持有費(fèi)用，降低自身炒房效益。站在理論角度上進(jìn)行分析，收取房產(chǎn)稅，

22、會(huì)讓大部分民眾對(duì)房屋，從投機(jī)需求轉(zhuǎn)變成日常居住需求。把購(gòu)房目標(biāo)變成居住與提高生活質(zhì)量。其次，緩解我國(guó)住房供需矛盾。激活房屋租賃市場(chǎng)，擴(kuò)大住房供給，降低空置房的比重，提高資源的利用效率。 三、開(kāi)征房產(chǎn)稅能否抑制房地產(chǎn)泡沫 2017年，習(xí)近平在十九大報(bào)告中清楚表明：“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居?！本褪歉S民眾住房需求進(jìn)行修改，擴(kuò)大住房制度覆蓋面，持續(xù)促進(jìn)住房市場(chǎng)變革從確保困難群體有房可住發(fā)展成所有人民有房住，上述問(wèn)題就是當(dāng)前住房行業(yè)調(diào)控的關(guān)鍵點(diǎn)。這表明國(guó)家抑制房?jī)r(jià)的不良上漲，防范房地產(chǎn)泡沫

23、風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，提高到戰(zhàn)略層面。 稅收根本上屬于利益分配活動(dòng)，其最先要求經(jīng)濟(jì)財(cái)富在政府和納稅主體（公司、家庭或個(gè)人）彼此間的利益劃分。因?yàn)槎愂盏膹?qiáng)制性特點(diǎn)，稅收對(duì)納稅人來(lái)說(shuō)就是剛性的成本支出，所以稅收肯定會(huì)對(duì)納稅人投資、生產(chǎn)、運(yùn)作、消費(fèi)等決策活動(dòng)產(chǎn)生眾多影響，最后作用于行業(yè)發(fā)展總需求與總供給，因此就促使稅收變成影響納稅人生產(chǎn)、運(yùn)作、消費(fèi)甚至收入與效益劃分的重要方式?？梢詫?duì)行業(yè)成本和供需造成重要影響，因此也就是作用于市場(chǎng)價(jià)格變化的現(xiàn)實(shí)條件。房產(chǎn)稅就變成平穩(wěn)房地產(chǎn)市場(chǎng)、加快此領(lǐng)域長(zhǎng)久穩(wěn)定發(fā)展、限制房地產(chǎn)泡沫的重要方針政策，也是值得我們關(guān)注的重要部分。 此工具的影響機(jī)理就是，房產(chǎn)稅主要在房屋

24、保有部分收取稅費(fèi)，因?yàn)槎愂盏膭傂蕴攸c(diǎn)，其能利用提高房屋持有費(fèi)用的手段限制投資和投機(jī)活動(dòng)，進(jìn)而降低現(xiàn)實(shí)需求。因?yàn)槲覈?guó)城市化進(jìn)程沒(méi)有完結(jié)、人口遷移和聚集、民眾安居等眾多需求導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)需求長(zhǎng)久無(wú)法被滿足。上述對(duì)綜合需求的適度控制肯定就是科學(xué)的最佳政策調(diào)控方式；通過(guò)長(zhǎng)久的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)匯總，大眾也開(kāi)始在認(rèn)知上得到相應(yīng)共識(shí)：在目前時(shí)期，對(duì)于房產(chǎn)這種稀少的資源，要維持市場(chǎng)均衡不僅要在供給端進(jìn)行改革，此外也要促進(jìn)需求端的發(fā)展，在達(dá)到現(xiàn)實(shí)正常需求的時(shí)候，限制不正常需求。顯然，這樣科學(xué)劃分不同需求類型，就要依照多種現(xiàn)實(shí)情況進(jìn)行確定。目前可知，近期國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控的政策活動(dòng)，開(kāi)始朝著上述科學(xué)方向發(fā)展。 房

25、產(chǎn)稅尅激發(fā)市場(chǎng)穩(wěn)定作用，其所包含的主要心理學(xué)理論是：大眾通常不會(huì)關(guān)注沒(méi)有成本的事物，而提高房屋持有人費(fèi)用，就會(huì)促使其再次均衡對(duì)房屋擁有、特別是居住剛需以外的房屋投資和消費(fèi)活動(dòng)，進(jìn)而提高房屋真實(shí)使用效率，減少只是為了得到房屋的資本增值（房屋終端的粗放型投資活動(dòng)）而出現(xiàn)的空置率，再次提高現(xiàn)實(shí)供給。而由最后消費(fèi)端向上演變，從“引致需求”層面著手，對(duì)行業(yè)發(fā)展來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)稅功效發(fā)揮能限制房地產(chǎn)市場(chǎng)生產(chǎn)部分的無(wú)效投資活動(dòng)，進(jìn)而提高當(dāng)前社會(huì)的資源科學(xué)分配。 房產(chǎn)稅功能高效發(fā)揮的基礎(chǔ)是“設(shè)計(jì)和操作合理”，此外也需要相應(yīng)的配套制度，才可以完成預(yù)期目標(biāo)。假如不關(guān)注實(shí)際情況，無(wú)法公平公正、高效完善的開(kāi)展稅制創(chuàng)新

26、和綜合性配套改革，也許就會(huì)導(dǎo)致現(xiàn)有問(wèn)題無(wú)法被妥善處理，乃至導(dǎo)致全新社會(huì)問(wèn)題的出現(xiàn)。此外，由于稅收是對(duì)納稅人利益強(qiáng)制收取的活動(dòng)，全新稅種的出現(xiàn)或者舊稅種范圍的擴(kuò)大，都需要全面均衡財(cái)政收入與支出，開(kāi)展宏觀角度上的統(tǒng)籌規(guī)劃，進(jìn)而維持公平發(fā)展。 從成熟國(guó)家和區(qū)域的現(xiàn)實(shí)活動(dòng)進(jìn)行分析，房產(chǎn)稅是地區(qū)政府財(cái)政收入的關(guān)鍵稅種，而出現(xiàn)在國(guó)內(nèi)，事實(shí)上，從當(dāng)前輿論引導(dǎo)和決策層全新情況進(jìn)行分析，符合現(xiàn)實(shí)發(fā)展需求，收入和財(cái)富、分配調(diào)節(jié)和市場(chǎng)平穩(wěn)的目標(biāo)，是國(guó)內(nèi)房產(chǎn)稅立法的關(guān)鍵指導(dǎo)理念與發(fā)展目標(biāo)。堅(jiān)持“唯實(shí)”理念，站在發(fā)展角度上進(jìn)行分析，本人指出，房產(chǎn)稅立法需要全面分析稅收共性，然而此外也要根據(jù)國(guó)情的不同，開(kāi)展合理研究

27、，假如承認(rèn)房屋具備的主要功能是安居，那么在稅制設(shè)計(jì)時(shí)期，就需要依照國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)社會(huì)階段性發(fā)展情況，允許扣除相應(yīng)的減免標(biāo)準(zhǔn)（免稅額），此外上述免征標(biāo)準(zhǔn)需要覆蓋到所有民眾，不能增加此類人群的生活負(fù)擔(dān)和壓力，此外確保民眾日常生活的穩(wěn)定。而依照地區(qū)家庭人均面積（或者套數(shù)）等狀況扣除相應(yīng)的免稅面積，和專項(xiàng)抵減活動(dòng)，也是站在國(guó)內(nèi)現(xiàn)實(shí)發(fā)展基礎(chǔ)上、從現(xiàn)狀著手、惠及所有國(guó)民的科學(xué)政策關(guān)懷。 　　房產(chǎn)稅制定的時(shí)候也要開(kāi)展政策和制度綜合性的配套變革與建設(shè)。 　　第一，房產(chǎn)稅立法與房地產(chǎn)權(quán)屬登記的征信系統(tǒng)創(chuàng)建有關(guān)。需要?jiǎng)?chuàng)建全國(guó)內(nèi)的涉及所有民眾（個(gè)人、家庭和組織）全面、清楚、精準(zhǔn)、可審查的房屋產(chǎn)權(quán)登記的重要數(shù)據(jù)庫(kù)。此外

28、，依靠房產(chǎn)稅推出和行業(yè)調(diào)節(jié)制度，房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)正常需求者，需要回到減少交易稅費(fèi)、加快交易而不是增稅等影響交易的正發(fā)展道路上。 　保障性住房建設(shè)需要不斷補(bǔ)課，擴(kuò)大覆蓋范圍。根據(jù)現(xiàn)實(shí)需求，保障房申請(qǐng)居住需要減少門(mén)檻，在一定程度上把符合標(biāo)準(zhǔn)的低收入人群添加到保障范圍內(nèi)。此外保障房制度設(shè)定需要限制產(chǎn)權(quán)和商品化交易，進(jìn)而維持保障房的長(zhǎng)久和綜合供給平穩(wěn)。也是國(guó)家安居的現(xiàn)實(shí)需求，最后便于商品房行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展。 　　其次，房產(chǎn)稅交易重點(diǎn)是雙方主體誠(chéng)實(shí)守信，因此對(duì)政府等有關(guān)職能組織誠(chéng)實(shí)執(zhí)法指出更高要求，例如提出政府和社會(huì)監(jiān)管組織、房屋資產(chǎn)登記評(píng)估中介組織等科學(xué)執(zhí)法，堅(jiān)持職業(yè)操守和規(guī)章制度，對(duì)相關(guān)政府在立法與執(zhí)

29、法等部分提出較高的標(biāo)準(zhǔn)，要求其遵守法律條文，堅(jiān)持科學(xué)理念等。在房產(chǎn)稅剛出現(xiàn)的時(shí)候，本人覺(jué)得地方政府立法、司法和執(zhí)法角度上的理念、水平、方式等部分出現(xiàn)不同，也是影響房產(chǎn)稅能否能被公平、公正修訂與實(shí)施，和此類稅費(fèi)立法目標(biāo)最后是否可以被完成的關(guān)鍵條件。上述部分是習(xí)近平主席指出的政府執(zhí)政觀念、管理系統(tǒng)和管理能力現(xiàn)代化的發(fā)展命題，是此后需要不懈奮斗的目標(biāo)。 四、結(jié)語(yǔ) 因?yàn)榉慨a(chǎn)稅變革對(duì)房地產(chǎn)調(diào)節(jié)具有正面影響，基于目前房?jī)r(jià)持續(xù)增加的現(xiàn)實(shí)情況，大眾開(kāi)始關(guān)注房產(chǎn)稅，希望其可以降低房?jī)r(jià)，避免泡沫經(jīng)濟(jì)，發(fā)揮現(xiàn)實(shí)積極影響。因?yàn)榉慨a(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生的影響和眾多因素相關(guān)，房?jī)r(jià)和供求關(guān)系有關(guān)。從短期效果進(jìn)行

30、分析，房產(chǎn)稅的制定可以高效影響持續(xù)增加的房產(chǎn)價(jià)格，然而從長(zhǎng)久進(jìn)行分析，不能把限制房產(chǎn)泡沫管控房?jī)r(jià)的希望全部放在此稅費(fèi)上。創(chuàng)建長(zhǎng)效制度，在供地、金融、財(cái)稅等重要部分得到較大發(fā)展：在土地制度上，需要持續(xù)健全土地招拍掛相關(guān)體系；在金融體制上，要建立“多層次、普惠制”的住房金融制度；財(cái)稅制度上，要完善中央與地方分權(quán)的財(cái)稅體制。 參 考 文 獻(xiàn) [1]董超文，房產(chǎn)稅推進(jìn)房?jī)r(jià)？專家看法有分歧[N].深圳商報(bào)，2010-10-19 [2]李麗輝，房產(chǎn)稅能否擠掉房?jī)r(jià)泡沫[N].人民日?qǐng)?bào)，2010-06-21

31、 [3]馮海波，劉勇敢．多重目標(biāo)制約下的中國(guó)房產(chǎn)稅改革[J]．．財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)，2011，（6）：24-31 [4]劉佐，中國(guó)改革開(kāi)放以來(lái)房地產(chǎn)稅改革的簡(jiǎn)要回顧與展望[J]．．財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)，2011，（12）：52～56 [5]王繼高，不能把房產(chǎn)稅看成調(diào)控房?jī)r(jià)殺手锏[N].中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)，2010-06-25（01） [6]王強(qiáng)，陳劍楠，淺議我國(guó)的房產(chǎn)稅征收的目的、存在問(wèn)題及解決措施[J]． 文摘版：經(jīng)濟(jì)管理，2015，（02）：150-150 [7]HAMILTON B W Zoning and property taxation in a system of local goverments [J].Urban Studies ,1975,12(2):205-211 [8]曹振良，傅十和，房地產(chǎn)泡沫及其防范[J]． 中國(guó)房地產(chǎn)，2000（02）： 7-11 [9]汪莉娜，房地產(chǎn)泡沫的生成機(jī)理與防范措施[J]．財(cái)經(jīng)科學(xué)，2003（01）： 92-97 [10]周京奎 ，曹振良，中國(guó)房地產(chǎn)泡沫與非泡沫——以投機(jī)理論為基礎(chǔ)的實(shí)證分析[J].山西財(cái)經(jīng)學(xué)院學(xué)報(bào)，2004年 （01） ：53-57