教育資料（2021-2022年收藏的）注冊房地產估價師考試《房地產估價案例與分析》講義1

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1、窗體頂端 第一部分? 注冊房地產估價師簡介 ? ?? 簡單介紹一下這個執(zhí)業(yè)證書的考試、這個本子的含金量、拿到證書后的前景和職業(yè)規(guī)劃、歷年通過人數進行簡介 第二部分? 學習技竅 一、報名的技竅 房地產估價師+土地估價師一同報名。房地產估價師兩年成績滾動有效，考試科目共四科，于每年6、7月份報名、10月中下旬考試，土地估價師三年成績滾動有效，考試科目共五科，于每年6月份報名、9月中下旬考試： 其一：從以上的內容科目設置來看，兩個注冊本子的知識體系有相通性，知識點有部分交織，尤其是土地估價師的《土地管理基礎與法規(guī)》和《土地估價相關知識》，與房地產估價師的第一科，內容

2、比較相近。因為土地估價師沒有指定的教材，只公布考試大綱，如果精力達不到呢，可以全力以赴學習、備考房地產估價師，順便用房地產估價師的知識去搶摘土地估價師的部分科目，也不是不可能拿下土地估價師部分科目的合格成績單。 其二：從報名時間和報名資格來看，報名時間都在6月份左右，土地估價師報名的門檻相對低一些，要求的畢業(yè)年限低一些，學歷也不限；而房地產估價師報名的門檻相對高一些，要求的畢業(yè)年限高于土地估價師，包括在學歷、專業(yè)、職稱方面都有一定的要求，在某些地區(qū)還要求五險一金手續(xù)、必須擁有職稱等要求，報名資格審核相對要嚴一些。這樣先在報名環(huán)節(jié)搞定，兩個報名都去嘗試，如果都能報上，就都報。這樣在報名時間安排

3、上利于您決定取舍。 其三：尤其建議房地產估價師只剩下案例這一門未通過的考生來說，因為案例是整個房地產估價師考試相對來說最難的一門、通過率最低的一門，而且是與實踐密切結合、四科中拔高的一科，要求把前邊三科的知識學到融會貫通、扎扎實實，才敢踏進案例與分析的考場，所以假如考生前三科在上一年都通過了，只剩下案例這一科的話，要求也必須把前面的《房地產基本制度與政策》和《房地產估價理論與方法》學到很精很熟，這樣的付出只攻下一科，有些投入產出比太小，所以，由衷的建議只?！斗康禺a估價案例與分析》未通過的學員，一定同時報一下土地估價師，這樣投入產出比才比較合理。 其四：在心理戰(zhàn)術上，兩個本子同時報，

4、目標更明確，付出的時候更不會輕言放棄，上戰(zhàn)場時可以分散風險，減輕自己的心理壓力，事半功倍，一箭雙雕，給自己職業(yè)規(guī)劃一個三年期的奮斗目標，爭取兩三年內變?yōu)殡p師。定得目標高一些，您的前途就更無量一些！ 二、房地產估價師全軍——四科的學習技竅 【解釋】具體每一科的學習還是聽單科主講老師的戰(zhàn)略方針。在這里僅就站在完整的學習體系——四科的高度上，講一下整個本子總的學習方法。 “凡事預則立，不預則廢”。從一報名的那天開始，制定一個完整的學習計劃，每門課準備學幾遍、每天學多少頁，制訂好的學習計劃，就雷打不動，貴在堅持。所有的高手都是從一報名的那天開始就全力以赴，到了最后臨考的日子反而都是養(yǎng)精蓄

5、銳，保存體力、放平心態(tài)的。 以下是四門課的學習方法，每個人根據自己的基礎、時間、精力、文化程度自己制定，總的方針如下： 第一科《房地產基本制度與政策》和《房地產估價相關知識》：看書+做題（7：3），七成的看書、三成的做歷年真題及配套習題，死記硬背的多。要多下功夫，這是一門打開書一看全會，一合上書全忘的課程。因為基本制度與相關知識的分值為60：40，而且相關知識四成的分數分布在判斷題里，判斷題又是倒扣分值型，所以建議大家：學精60分的基本制度、學粗40分的相關知識，尤其在判斷題里出現相關知識的內容占的比例會在50%-60%，謹慎性原則，不會的一定放棄。總之這一科：確?！白プ≡摰玫姆?，不丟不該

6、丟的分?！? 第二科《房地產開發(fā)經營與管理》和第三科《房地產估價理論與方法》：此兩科結合起來學，因為《房地產開發(fā)經營與管理》中的資金時間價值一章與《房地產估價理論與方法》權益法一章，有很多公式是一樣的，內容有所雷同，所以結合起來學這二科，會事半功倍?？磿?做題（5：5）“五成的看書+五成的做題”。必要的時候可以搞一定的題海戰(zhàn)術。（不能全看書、也不能全做題，以書為藍本，以例題為核心，先搞懂、搞精例題，圍繞著例題輻射做一些習題，提高準確性、加快做題速度。）另外，走上考場的時候多打印幾份準考證做為草稿紙用。因為這是國家級執(zhí)業(yè)考試，考場紀律很嚴，不讓攜帶任何紙張和儲存功能的計算器，每人只發(fā)一張

7、小草稿紙，大量的計算根本不夠用，所以建議大家多打印幾張準考證，準考證的背面就可以充當草稿紙。上了戰(zhàn)場，時間非常的寶貴。 第四科《房地產估價案例與分析》：就是本科目：要求把前邊三科學好了，扎扎實實，第一科的相關制度要掌握熟透了、第三科的估價理論與方法，尤其是四大方法必須做到非常熟練精通，再來學第四科案例，會事半功倍，再掌握一定的技竅和應試的能力，可謂水到渠成。在日程安排上，前三科學到七八成后，再來聽本科的課程，會做到四科知識間的相互促進、融會貫通。但必須聽課，因為案例教材中所給出的案例例題本身就錯誤很多，況且和真題有一定的差距，只看教材死下功夫，與應試有很大的距離，教材反到成為我們實戰(zhàn)

8、的練兵之地，所以本科斷然不可以自學，那樣會迷失方向。另外，在時間安排上，雖然可以稍稍滯后，但絕不可以太晚，至少臨考前兩個月就要拿起，而且不可以因為是開卷就輕敵，麻痹大意。這是四科中最難的一科。 綜上，在以上四科時間的安排上：先學二三科，再學第一科，最后學案例。四科是一個完整的知識體系，最好一年同時報四科，尤其案例要把前三科學好了才能拿得起來。也絕對不可以有畏難情緒，一聽說難考，就放到第二年再考，最佳的戰(zhàn)略不是“先易后難”，而是“擒賊先擒王”。結果第一年過了兩三科，最后只剩下這一科，前邊的知識都忘了，考過此科是根本不太可能。況且凡是幾年成績滾動有效的執(zhí)業(yè)本子考試，在業(yè)內有條不成文的規(guī)定，就是每

9、年四科考試交替“放水”，四科就卷面而言，不會都難都卡人、也不會都簡單，畢竟是有通過率的，所以四科的卷面難度存在不確定性，有一兩科相對難來卡通過率，另一兩科就相對簡單。同一科今年難，明年就可能簡單。 三、本科目《房地產估價案例與分析》的考試特點及學習技竅 與前三科不同，沒有答題卡，所有的題都寫在一張紙質的卷子上。所以，在臨考前一個月要練練字，保證字跡工工整整、卷面干干凈凈，取得一個良好的印象分。糾錯題的答案先不要慌著寫到卷子上，以免再涂改影響卷面整潔。先在草稿紙上糾出錯誤，并且按照前后順序排一下序，把最有把握的錯誤往前排，拿不準的往后放。挑夠13個錯誤，就繼續(xù)往下走，絕不可戀戰(zhàn)，時間

10、寶貴！根據以往的經驗，案例糾錯題閱讀完一遍找出答案，幾乎沒有閱讀第二遍估價報告的時間，所以繼續(xù)往下做題，不要鉆牛角尖，待全做完再返回頭來閱讀第二遍估價報告，進行補充修正。 ? ? 歷年真題考核知識點解析 第三部分? 關于教材 案例的教材與前三科不太相同，前幾年的案例教材所舉案例錯誤更多，應試性不強。這幾年，教材也在不斷更新改版，尤其是2011年對教材進行嶄新的改版，具體改版的地方如下： 變化之一：在2010年教材的基礎上增進新添了不少內容，尤其是第一章的前兩節(jié)，完善增添 了很內容，使教材更加規(guī)范化，考生在做糾錯題時更有方向感。并且替換了原來的例1-

11、5，給出大家一份完整準確的抵押估價報告。（雖然還是有些暇疵） 變化之二：在第二章刪去了娛樂、農業(yè)兩種類型的房地產估價報告，在第三章刪去了租賃與課 稅兩種估價目的的房地產估價報告。 變化之三：由于以前的拆遷條例廢止，頒布了新的征收條例，在第三章第四節(jié)全部換為房屋征收評估。將原來的這個案例略微加工。同時，在第一門《基本制度》中的第三章也全部換了新的內容——國有土地上房屋征收。 變化之四：多數案例刪去了結果報告，只保留了技術報告。 ●預計今年的教材與2011年相比，不會有大的變化，完全可以放心使用去年的教材。但2010 年的教材已經不試用了。 ●今年的考試方向糾錯題有可能出現在抵押、轉

12、讓的估價報告實例。 第四部分? 關于授課思路 從應試的角度，打破教材的順序，以大綱為準、我個人的總結（糾錯題和問答題）、圍繞著真題和教材進行實戰(zhàn)訓練。整個講義的體系為： （一）? 先講教材重點章節(jié)——第一章， （二）? 尤其是第二節(jié)，學好第二節(jié)是能否做好40分糾錯題的關鍵，重點詳講例1-5，是2011年教材改版后，最標準的一個范例，也是整個教材所有案例里，錯誤最少的，最值得學習的案例。 （二）? 從應試的角度，拿著我給大家的糾錯總結，帶著大家一起學習歷年真題糾錯題的糾錯過程。 （三）? 詳細講解教材二、三章的內容，拿著糾錯總結，去糾錯教材上每一個案例，書上的案 例是從

13、實踐工作中抽出的一些案例，本意是想展現給大家一些優(yōu)秀的案例報告，但這些案例中間有許多的錯誤，剛好是我們實戰(zhàn)的習題，整個講解教材的過程也是一個練兵的過程。 （四）? 第四章，從歷年真題看來，應試性不太強。但也不排除今年會在這里出現問答題的考 點，這里完全可以出問答題，所以至少要通讀兩遍，腦海里有個印象，之后我的問答題總結中都有第四章的輻射點，時間倉促的學員，這章最后可以戰(zhàn)略放棄。 （五）? 指出第一科《基本制度與政策》、第三科《估價理論與方法》所有可能涉及本科目的 考點。并在目錄上標明相關知識點所在頁碼、第幾段第幾行。以便上了戰(zhàn)場，充分利用開卷，可以迅速找到問答題的答案，直接抄寫即可。否則，兩個半小時，答題時間非常的緊湊，只有答題安排得當，才可以勉強做完題。 窗體底端