教育資料（2021-2022年收藏的）注冊物業(yè)管理師課程《物業(yè)管理基本制度與政策》講義

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1、　　　『學(xué)習(xí)改變?nèi)松ぷ龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 注冊物業(yè)管理師課程--《物業(yè)管理基本制度與政策》在線學(xué)習(xí) 物業(yè)管理基本制度與政策精講班第1講講義 [ Fr:http://www.P ] ? 備考建議 [ Fr:http://www.P ] ? 備考建議 [ Fr:http://www.P ] ? 1、學(xué)習(xí)之前必須要讀兩個文件：一個是《物業(yè)管理師資格考試實施辦法》，另一個是《考試大綱》。 [ Fr:http://www.P ] ? 2、復(fù)習(xí)考試要牢記：物業(yè)管理師資格考試實行統(tǒng)一大綱、統(tǒng)一命題、統(tǒng)一組織考試制度，復(fù)習(xí)過程中不要走彎路，“編書唯法，考試唯書”，復(fù)習(xí)的范圍就是圍繞考試用書。 [

2、 Fr:http://www.P ] ? 3、熟讀考試大綱：注意大綱中提示的題型、題量和考試時間的長短。這些信息決定了考試的深度和廣度， [ Fr:http://www.P ] ? 4、把復(fù)習(xí)的內(nèi)容分為三個檔次：A B C，以此來區(qū)分考試的重點和要點。在考試大綱中對每一章的內(nèi)容分別有掌握、熟悉、了解這三個層次，分別對應(yīng)A B C三個檔次，另外，如果出現(xiàn)在每一章的考試目的和考試要求的內(nèi)容提示中，就需要在該部分畫一個星號（*），如果這項內(nèi)容在每一章后面的復(fù)習(xí)題中又出現(xiàn)，還需要增畫一個星號（*），根據(jù)這些記號可以很容易的找到學(xué)習(xí)的重點。 [ Fr:http://www.P ] ? 5、考試題型

3、分為單選題、多選題和綜合分析題。 [ Fr:http://www.P ] ? 不同的考題所考核知識的要求是不同的，例如，選擇題考核的是對問題的分析、判斷的能力和對知識掌握的準(zhǔn)確度，而綜合分析題則考核分析、判斷、總結(jié)、歸納的能力。 [ Fr:http://www.P ] ? 單選題：單選題要求在備選的4個答案中，能夠分辨出一個正確的答案，因此，不要求形成很精確的記憶，要求答題者通過對不同備選答案確認(rèn)正確答案的篩選過程，判斷考試者對所考核知識的分析、判斷、運用的能力。 [ Fr:http://www.P ] ? 多選題：與單選題相比，考核的準(zhǔn)確度要求要高一些，因為對5個備選答案通過分析判斷找

4、出若干個正確的答案是一個考核知識準(zhǔn)確度的過程，需要通過篩選、比較后選擇正確的答案。 [ Fr:http://www.P ] ? 一般情況下，當(dāng)考試用書中所涉及到的知識呈現(xiàn)排比性、羅列性陳述時，會形成單選題、多選題的考核點。 [ Fr:http://www.P ] ? 綜合分析題是全面檢驗考試者分析判斷能力的題型，單純表白性試題越來越少。這就要求考生必須在全面理解、準(zhǔn)確把握教材內(nèi)容的同時，能夠理論聯(lián)系實際，舉一反三，靈活運用所掌握的知識，分析解答考題。 [ Fr:http://www.P ] ? 6、考試大綱里面要求“掌握”的內(nèi)容，必須準(zhǔn)確理解、準(zhǔn)確記憶、準(zhǔn)確運用；考試大綱里面要求“熟悉”

5、的內(nèi)容，必須能夠理解其含義，能夠運用知識進行分析和判斷；考試大綱里面要求“了解”的內(nèi)容，必須能夠知道其基本含義、能夠進行判斷和應(yīng)用。否則，考試的內(nèi)容很多，不加以區(qū)分，完全去記憶是很難做到的。 [ Fr:http://www.P ] ? 7、要制定學(xué)習(xí)計劃，按照通讀、精讀、重點記憶的順序去學(xué)習(xí)，整個過程應(yīng)當(dāng)在考試前一個月完成，余下的沖刺時間是做習(xí)題和試卷，查漏補缺。 [ Fr:http://www.P ] ? 8、復(fù)習(xí)備考建議2-3人共同進行，這樣有利于提醒、討論、交流和互助。 [ Fr:http://www.P ] ? [ Fr:http://www.P ] ? [ Fr:http:/

6、/www.P ] ? 物業(yè)管理的概念 [ Fr:http://www.P ] ? 2007年物業(yè)管理師資格考試考前輔導(dǎo) 精講 [ Fr:http://www.P ] ? 《物業(yè)管理基本制度與政策》 [ Fr:http://www.P ] ? [ Fr:http://www.P ] ? 第1 講 物業(yè)管理概述(一) [ Fr:http://www.P ] ? [ Fr:http://www.P ] ? 一、內(nèi)容提要 [ Fr:http://www.P ] ? 1、《條例》對物業(yè)管理的定位 [ Fr:http://www.P ] ? 2、物業(yè)管理的特征 [ Fr:http://w

7、ww.P ] ? 3、物業(yè)管理的市場化特征 [ Fr:http://www.P ] ? 4、市場原則作為物業(yè)管理活動的前提條件 [ Fr:http://www.P ] ? 5、我國物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展 [ Fr:http://www.P ] ? 6、我國改革開放前城鎮(zhèn)住房制度的主要特征 [ Fr:http://www.P ] ? 7、物業(yè)管理在社會經(jīng)濟中的地位和作用 [ Fr:http://www.P ] ? [ Fr:http://www.P ] ? 二、考試目的和考試要求 [ Fr:http://www.P ] ? （一）考試目的 [ Fr:http://www.P ] ?

8、 本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對物業(yè)管理的的作用、特征和《物業(yè)管理條例》核心內(nèi)容的掌握程度，以及對我國物業(yè)管理的產(chǎn)生、發(fā)展和制度建設(shè)的熟悉程度。 [ Fr:http://www.P ] ? （二）考試基本要求 [ Fr:http://www.P ] ? 掌握：《條例》對物業(yè)管理的定位。 [ Fr:http://www.P ] ? 熟悉：物業(yè)管理的基本特征，物業(yè)管理在社會經(jīng)濟中的地位和作用。 [ Fr:http://www.P ] ? 了解：物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展。 三、內(nèi)容輔導(dǎo) [ Fr:http://www.P ] ? 第一章? 物業(yè)管理概述 [ Fr:http://www

9、.P ] ? 第一節(jié)? 物業(yè)管理的概念 [ Fr:http://www.P ] ? 一、物業(yè)管理的概念 [ Fr:http://www.P ] ? ? ? 《物業(yè)管理條例》(以下簡稱《條例》)第二條對物業(yè)管理下了定義：物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。 [ Fr:http://www.P ] ? ? ? (一)對《條例》所稱物業(yè)管理定義的理解 [ Fr:http://www.P ] ? 1．物業(yè)管理是由業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來實現(xiàn)的活動

10、[ Fr:http://www.P ] ? 業(yè)主對于房屋等建筑物的管理，主要有三種方式：第一種方式是業(yè)主自己進行管理；第二種方式是業(yè)主將不同的服務(wù)內(nèi)容委托給不同的專業(yè)公司。第三種方式是業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)進行管理?！稐l例》調(diào)整和規(guī)范的范圍僅限于業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)所進行的物業(yè)管理服務(wù)活動。 [ Fr:http://www.P ] ? 需要說明的是，業(yè)主有權(quán)選擇適合自己的方式來管理自己的物業(yè)?！段飿I(yè)管理條例》并不強制業(yè)主必須選擇物業(yè)管理企業(yè)來實施物業(yè)管理，但是，如果業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)的形式來對物業(yè)進行管理，則應(yīng)當(dāng)按照《條例》的規(guī)定來進行。 [ Fr:http://www.P ] ?

11、2．物業(yè)管理活動的基礎(chǔ)是物業(yè)服務(wù)合同 [ Fr:http://www.P ] ? 物業(yè)管理作為一項市場行為，也是通過合同才產(chǎn)生的。物業(yè)服務(wù)合同是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)訂立的關(guān)于雙方在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù)的協(xié)議。物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理活動產(chǎn)生的契約基礎(chǔ)。物業(yè)管理企業(yè)是基于物業(yè)服務(wù)合同的約定來為業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)的。物業(yè)服務(wù)合同確立了業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間被服務(wù)者和服務(wù)者的關(guān)系，明確了物業(yè)管理活動的基本內(nèi)容。物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同提供物業(yè)管理服務(wù)，業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同交納相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費用，雙方是平等的民事法律關(guān)系。（這部分內(nèi)容一定要熟記，很容易被出題。） [ Fr:http://www

12、.P ] ? ? ? 3．物業(yè)管理的內(nèi)容是對物業(yè)進行維修、養(yǎng)護、管理，對相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進行維護 [ Fr:http://www.P ] ? ? 物業(yè)管理的內(nèi)容由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。主要有兩方面：一是對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理；二是維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，包括物業(yè)管理企業(yè)提供的清潔衛(wèi)生、安全防范、裝飾裝修等服務(wù)。 [ Fr:http://www.P ] ? ? 除此之外，物業(yè)管理企業(yè)可以接受業(yè)主和使用人的特別委托，為其提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目；也可接受供水、供氣、供熱等公用事業(yè)單位的委托，有償為其向業(yè)主代收有關(guān)費用

13、。 [ Fr:http://www.P ] ? [ Fr:http://www.P ] ? 例題:下列關(guān)于物業(yè)管理的表述中，不正確的是（ B? ） [ Fr:http://www.P ] ? A．物業(yè)管理是由業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來實現(xiàn)的活動 [ Fr:http://www.P ] ? B．對于房屋等建筑物的管理，業(yè)主都應(yīng)選聘物業(yè)管理企業(yè)來進行管理 [ Fr:http://www.P ] ? C．物業(yè)管理企業(yè)是基于物業(yè)服務(wù)合同的約定來為業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)的? ? ? ? ? ? [ Fr:http://www.P ] ? D．物業(yè)管理的內(nèi)容由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合

14、同中約定 [ Fr:http://www.P ] ? [ Fr:http://www.P ] ? [ Fr:http://www.P ] ? [ Fr:http://www.P ] ? [ Fr:http://www.P ] ? 物業(yè)管理的市場化特征 [ Fr:http://www.P ] ? (三)物業(yè)管理的市場化特征 [ Fr:http://www.P ] ? ? 1．房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)的演變導(dǎo)致了物業(yè)財產(chǎn)狀況的演變 [ Fr:http://www.P ] ? ? 隨著社會生產(chǎn)力的發(fā)展和社會資源配置的需要，幾千年來單一產(chǎn)權(quán)式的房地產(chǎn)形態(tài)，已經(jīng)不再適應(yīng)經(jīng)濟社會發(fā)展的要求。目前，設(shè)

15、備設(shè)施齊全的組團建筑、住宅小區(qū)，已經(jīng)成為現(xiàn)代房地產(chǎn)的主流形態(tài)。物質(zhì)狀態(tài)的變化必然導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)所有關(guān)系的變化。房地產(chǎn)權(quán)屬已經(jīng)由獨立的產(chǎn)權(quán)主體向共有的產(chǎn)權(quán)主體轉(zhuǎn)化。目前，除少數(shù)情況外，建筑物及配套的設(shè)施、設(shè)備以及用地，基本已被多個產(chǎn)權(quán)人區(qū)分所有，其中的每個產(chǎn)權(quán)人僅享有部分產(chǎn)權(quán)并承擔(dān)專有部分的管理修繕義務(wù)，全體業(yè)主對物業(yè)共有部分共同承擔(dān)著維護責(zé)任。因此，傳統(tǒng)的房屋管理模式不能適應(yīng)房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)和權(quán)屬狀況的改變。（像這樣的句子容易抽出來作為一個選擇題或其中的一個選項。） [ Fr:http://www.P ] ? ? 2．多元化的物業(yè)權(quán)屬狀況要求物業(yè)管理形式與之相適應(yīng) [ Fr:http://www.P

16、 ] ? ? ? 在共有產(chǎn)權(quán)狀態(tài)下，任何業(yè)主的任何一項關(guān)系全體業(yè)主權(quán)益的決定，都必須取得多數(shù)業(yè)主的同意，否則就會構(gòu)成對其他業(yè)主權(quán)利的侵害。解決共有房屋維修養(yǎng)護等各方面事宜的方式只有一條途徑，就是業(yè)主必須通過一定的形式表達各自意愿，按照民主集中制原則，共同決定對共有財產(chǎn)的管理和共同利益的平衡，然后委托物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)業(yè)主的共同契約，為業(yè)主提供管理與服務(wù)。 [ Fr:http://www.P ] ? ? 3．物業(yè)管理活動應(yīng)當(dāng)遵循市場原則 [ Fr:http://www.P ] ? ? 業(yè)主管理房產(chǎn)的方式，由自管自修轉(zhuǎn)向委托專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)進行管理，這種物業(yè)管理方式的轉(zhuǎn)化，必須通過市場原則來實

17、現(xiàn)，也就是由業(yè)主通過市場選聘物業(yè)管理企業(yè)，并和物業(yè)管理企業(yè)在平等、自愿、等價有償、誠實信用的基礎(chǔ)上，簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，然后各自享有并履行合同約定的權(quán)利和義務(wù)。 [ Fr:http://www.P ] ? 將市場原則作為物業(yè)管理活動的前提條件，其主要目的在于以下兩點： [ Fr:http://www.P ] ? ? 一是強調(diào)業(yè)主在市場活動中的自主權(quán)，業(yè)主作為物業(yè)的主人，具有充分的自主選擇權(quán)，而這種選擇權(quán)必須依法得到保護。 [ Fr:http://www.P ] ? ? 二是強調(diào)物業(yè)管理活動必須納入市場秩序，物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供哪些服務(wù)，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)是什么，業(yè)主如何承擔(dān)服務(wù)費用，以及業(yè)主與

18、物業(yè)管理企業(yè)相互之間所承擔(dān)的違約責(zé)任，都必須在物業(yè)服務(wù)合同中作出明確約定。 [ Fr:http://www.P ] ? ? [ Fr:http://www.P ] ? 例題：物業(yè)管理活動的前提條件是（ C? ）。 [ Fr:http://www.P ] ? A．社會化分工原則 [ Fr:http://www.P ] ? B．專業(yè)原則 [ Fr:http://www.P ] ? C．市場原則 [ Fr:http://www.P ] ? D．標(biāo)準(zhǔn)化原則 [ Fr:http://www.P ] ? ? [ Fr:http://www.P ] ? 4．非市場性的房屋管理不屬于物業(yè)管理

19、[ Fr:http://www.P ] ? ? 有些非住宅建筑，產(chǎn)權(quán)情況比較簡單，業(yè)主自身管理的情況很多。其中一些機構(gòu)管理本單位房屋也采用物業(yè)管理形式運作，甚至有的管房機構(gòu)或部門以物業(yè)管理企業(yè)名義注冊了公司，但是管房機構(gòu)或部門并沒有按照企業(yè)經(jīng)營規(guī)則獨立核算自負(fù)盈虧，人、財、物由上級單位支配和調(diào)動，與上級單位沒有建立物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系.這種房屋管理方式仍然保留著行政管房的本質(zhì)特征，從嚴(yán)格意義上來講，它不是一種市場關(guān)系，不屬于《條例》調(diào)整的范疇。 [ Fr:http://www.P ] ? ? 《條例》將業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)，并和物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，作為物業(yè)管理活動的前提條件，就是將物

20、業(yè)管理與傳統(tǒng)意義的行政管房模式區(qū)分開，強調(diào)物業(yè)管理是一種市場行為、市場關(guān)系、市場活動，必須遵守市場規(guī)則。 物業(yè)管理基本制度與政策精講班第2講講義 續(xù)前 [ Fr:http://www.P ] ? (二) 《條例》調(diào)整的范圍 [ Fr:http://www.P ] ? ? ? 1．《條例》既調(diào)整住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動，也調(diào)整非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動 [ Fr:http://www.P ] ? 雖然住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)在物業(yè)形態(tài)、業(yè)主的組成、業(yè)主對服務(wù)的需求、物業(yè)管理提供服務(wù)的內(nèi)容和方式等方面確實存在較大差別，但在法律制度方面，兩者并無明顯不同，無分別立法的必要。至于兩者的差別，可以

21、通過物業(yè)服務(wù)合同來解決。當(dāng)然，《條例》在某些問題上對兩者也作了區(qū)分，有些規(guī)定就只適用于住宅物業(yè)。例如，在前期物業(yè)管理階段，《條例》規(guī)定住宅物業(yè)的建設(shè)單位需通過招標(biāo)投標(biāo)方式來選擇物業(yè)管理企業(yè)，而對非住宅物業(yè)的建設(shè)單位，就沒有這一要求(第二十四條)；同時《條例》第五十四條規(guī)定住宅物業(yè)應(yīng)當(dāng)建立專項維修資金制度，而對非住宅物業(yè)則未作強制性規(guī)定。 [ Fr:http://www.P ] ? ? 2．《條例》的適用范圍，既包括城市，也涵蓋鄉(xiāng)村 [ Fr:http://www.P ] ? 《條例》確立的一些基本制度，既適用于城市的物業(yè)管理活動，也適用于鄉(xiāng)村的物業(yè)管理活動。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平

22、的逐步提高，鄉(xiāng)村對物業(yè)管理服務(wù)的需求將逐漸擴大。如果《條例》只規(guī)范城市物業(yè)管理活動，那么鄉(xiāng)村已經(jīng)存在和將要出現(xiàn)的物業(yè)管理活動將無法可依。這顯然不利于物業(yè)管理在我國的發(fā)展，也不利于發(fā)揮物業(yè)管理制度良好的社會和經(jīng)濟效益。 [ Fr:http://www.P ] ? ? [ Fr:http://www.P ] ? 例題：下列關(guān)于《物業(yè)管理條例》調(diào)整的范圍的表述中，正確的是（ AD? ）（多選題） [ Fr:http://www.P ] ? A．《物業(yè)管理條例》既調(diào)整住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動，也調(diào)整非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動 [ Fr:http://www.P ] ? B．《物業(yè)管理條例》只調(diào)整住

23、宅物業(yè)的物業(yè)管理活動，對非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動未作規(guī)定 [ Fr:http://www.P ] ? C．《物業(yè)管理條例》所有問題上都沒有區(qū)分住宅物業(yè)和非住宅物業(yè) [ Fr:http://www.P ] ? D．《物業(yè)管理條例》的適用范圍，既包括城市，也涵蓋鄉(xiāng)村 [ Fr:http://www.P ] ? E．《物業(yè)管理條例》的適用范圍，只適用城市，不適用鄉(xiāng)村 [ Fr:http://www.P ] ? 解析：AD是正確的，BE錯誤應(yīng)該好理解，C書上說的是：《條例》在某些問題上對兩者也作了區(qū)分，有些規(guī)定就只適用于住宅物業(yè)。所以C是錯誤的。 [ Fr:http://www.P ] ?

24、(三)物業(yè)管理的市場化特征 [ Fr:http://www.P ] ? ? 1．房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)的演變導(dǎo)致了物業(yè)財產(chǎn)狀況的演變 [ Fr:http://www.P ] ? ? 房地產(chǎn)是人類賴以生存的基本物質(zhì)資料，無論生活或是生產(chǎn)經(jīng)營，都不能與之分離。隨著社會生產(chǎn)力的發(fā)展和社會資源配置的需要，幾千年來單一產(chǎn)權(quán)式的房地產(chǎn)形態(tài)，已經(jīng)不再適應(yīng)經(jīng)濟社會發(fā)展的要求。特別是近代建筑科學(xué)技術(shù)的進步，為節(jié)約社會物質(zhì)資源和改善人類生活條件，不斷創(chuàng)造出豐富的建筑形式。目前，設(shè)備設(shè)施齊全的組團建筑、住宅小區(qū)，已經(jīng)成為現(xiàn)代房地產(chǎn)的主流形態(tài)。物質(zhì)狀態(tài)的變化必然導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)所有關(guān)系的變化。房地產(chǎn)權(quán)屬已經(jīng)由獨立的產(chǎn)權(quán)主體向共有

25、的產(chǎn)權(quán)主體轉(zhuǎn)化。目前，除少數(shù)情況外，建筑物及配套的設(shè)施、設(shè)備以及用地，基本已被多個產(chǎn)權(quán)人區(qū)分所有，其中的每個產(chǎn)權(quán)人僅享有部分產(chǎn)權(quán)并承擔(dān)專有部分的管理修繕義務(wù)，全體業(yè)主對物業(yè)共有部分共同承擔(dān)著維護責(zé)任。因此，傳統(tǒng)的房屋管理模式不能適應(yīng)房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)和權(quán)屬狀況的改變。 [ Fr:http://www.P ] ? ? 2．多元化的物業(yè)權(quán)屬狀況要求物業(yè)管理形式與之相適應(yīng) [ Fr:http://www.P ] ? ? ? 在以共有財產(chǎn)形式存在的物業(yè)中，由于物業(yè)全體共有人對物業(yè)共同享有權(quán)利并共同承擔(dān)義務(wù)，因此單個業(yè)主對全體業(yè)主共同享有的權(quán)利無權(quán)單方面作出決定，同時單個業(yè)主也沒有義務(wù)全額承擔(dān)應(yīng)由全體業(yè)

26、主共同履行的義務(wù)。至此，幾千年來由業(yè)主自管自修房屋的管理方式，在當(dāng)前的物業(yè)形態(tài)和房屋產(chǎn)權(quán)形式下已經(jīng)無法延續(xù)。在共有產(chǎn)權(quán)狀態(tài)下，任何業(yè)主的任何一項關(guān)系全體業(yè)主權(quán)益的決定，都必須取得多數(shù)業(yè)主的同意，否則就會構(gòu)成對其他業(yè)主權(quán)利的侵害。解決共有房屋維修養(yǎng)護等各方面事宜的方式只有一條途徑，就是業(yè)主必須通過一定的形式表達各自意愿，按照民主集中制原則，共同決定對共有財產(chǎn)的管理和共同利益的平衡，然后委托物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)業(yè)主的共同契約，為業(yè)主提供管理與服務(wù)。 [ Fr:http://www.P ] ? ? 3．物業(yè)管理活動應(yīng)當(dāng)遵循市場原則 [ Fr:http://www.P ] ? ? 業(yè)主管理房產(chǎn)的方式，

27、由自管自修轉(zhuǎn)向委托專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)進行管理，這種物業(yè)管理方式的轉(zhuǎn)化，必須通過市場原則來實現(xiàn)，也就是由業(yè)主通過市場選聘物業(yè)管理企業(yè)，并和物業(yè)管理企業(yè)在平等、自愿、等價有償、誠實信用的基礎(chǔ)上，簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，然后各自享有并履行合同約定的權(quán)利和義務(wù)。 [ Fr:http://www.P ] ? 將市場原則作為物業(yè)管理活動的前提條件，其主要目的在于以下兩點： [ Fr:http://www.P ] ? ? 一是強調(diào)業(yè)主在市場活動中的自主權(quán)，業(yè)主作為物業(yè)的主人，具有充分的自主選擇權(quán)，而這種選擇權(quán)必須依法得到保護。 [ Fr:http://www.P ] ? ? 二是強調(diào)物業(yè)管理活動必須納入市

28、場秩序，物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供哪些服務(wù)，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)是什么，業(yè)主如何承擔(dān)服務(wù)費用，以及業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)相互之間所承擔(dān)的違約責(zé)任，都必須在物業(yè)服務(wù)合同中作出明確約定。 [ Fr:http://www.P ] ? ? [ Fr:http://www.P ] ? 例題：物業(yè)管理活動的前提條件是（ C? ）。 [ Fr:http://www.P ] ? A．公開化原則 [ Fr:http://www.P ] ? B．高科技化原則 [ Fr:http://www.P ] ? C．市場化原則 [ Fr:http://www.P ] ? D．標(biāo)準(zhǔn)化原則 [ Fr:http://www.P ] ?

29、 ? [ Fr:http://www.P ] ? 4．非市場性的房屋管理不屬于物業(yè)管理 [ Fr:http://www.P ] ? ? 有些非住宅建筑，產(chǎn)權(quán)情況比較簡單，業(yè)主自身管理的情況很多。其中一些機構(gòu)管理本單位房屋也采用物業(yè)管理形式運作，甚至有的管房機構(gòu)或部門以物業(yè)管理企業(yè)名義注冊了公司，但是管房機構(gòu)或部門并沒有按照企業(yè)經(jīng)營規(guī)則獨立核算自負(fù)盈虧，人、財、物由上級單位支配和調(diào)動，與上級單位沒有建立物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系.這種房屋管理方式仍然保留著行政管房的本質(zhì)特征，從嚴(yán)格意義上來講，它不是一種市場關(guān)系，不屬于《條例》調(diào)整的范疇。 [ Fr:http://www.P ] ? ? 《條例》將業(yè)

30、主選聘物業(yè)管理企業(yè)，并和物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，作為物業(yè)管理活動的前提條件，就是將物業(yè)管理與傳統(tǒng)意義的行政管房模式區(qū)分開，強調(diào)物業(yè)管理是一種市場行為、市場關(guān)系、市場活動，必須遵守市場規(guī)則。 [ Fr:http://www.P ] ? [ Fr:http://www.P ] ? [ Fr:http://www.P ] ? [ Fr:http://www.P ] ? [ Fr:http://www.P ] ? 物業(yè)管理的特征 [ Fr:http://www.P ] ? 二、物業(yè)管理的特征 [ Fr:http://www.P ] ? ? ? 物業(yè)管理是城市管理體制、房地產(chǎn)管理體制

31、的重大改革，是一種與房地產(chǎn)綜合開發(fā)，與現(xiàn)代化生產(chǎn)方式相配套的綜合性管理；是隨著住房制度改革的推進而出現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)多元化格局后與之相銜接的統(tǒng)一管理；是與建立社會主義市場經(jīng)濟體制相適應(yīng)的社會化、專業(yè)化、市場化的管理。按照社會產(chǎn)業(yè)部門劃分的標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理屬于第三產(chǎn)業(yè)。社會化、專業(yè)化、市場化是物業(yè)管理的三個基本特征。 [ Fr:http://www.P ] ? [ Fr:http://www.P ] ? （一）社會化 [ Fr:http://www.P ] ? ? ? 物業(yè)管理的社會化，指的是擺脫了過去那種自建自管的分散管理體制，由多個產(chǎn)權(quán)單位、產(chǎn)權(quán)人通過業(yè)主大會選聘一家物業(yè)管理企業(yè)。 [ Fr:h

32、ttp://www.P ] ? ? ? 物業(yè)管理社會化有兩個基本含義：一是物業(yè)的所有權(quán)人要到社會上去選聘物業(yè)管理企業(yè)；二是物業(yè)管理企業(yè)要到社會上去尋找可以代管的物業(yè)。 [ Fr:http://www.P ] ? ? ? 物業(yè)的所有權(quán)、使用權(quán)與物業(yè)的經(jīng)營管理權(quán)相互分離，是物業(yè)管理社會化的必要前提，現(xiàn)代化大生產(chǎn)的社會專業(yè)分工，則是實現(xiàn)物業(yè)管理社會化的必要條件。 [ Fr:http://www.P ] ? 例題：物業(yè)管理社會化的必要前提是（B ） [ Fr:http://www.P ] ? A．現(xiàn)代化大生產(chǎn)的社會專業(yè)分工 [ Fr:http://www.P ] ? B．物業(yè)的所有權(quán)、使用權(quán)

33、與物業(yè)的經(jīng)營管理權(quán)相互分離 [ Fr:http://www.P ] ? C．物業(yè)的所有權(quán)人在社會上選聘好物業(yè)管理企業(yè) [ Fr:http://www.P ] ? D．物業(yè)管理企業(yè)社會上找到可以代管的物業(yè) [ Fr:http://www.P ] ? [ Fr:http://www.P ] ? （二）專業(yè)化 [ Fr:http://www.P ] ? 物業(yè)管理的專業(yè)化，指的是由物業(yè)管理企業(yè)通過合同或契約的簽訂，按照產(chǎn)權(quán)人和使用人的意志和要求去實施專業(yè)化管理。這就要求：有專業(yè)的人員配備；有專門的組織機構(gòu)；有專門的管理工具設(shè)備；有科學(xué)、規(guī)范的管理措施與工作程序；運用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進的維修養(yǎng)

34、護技術(shù)實施專業(yè)化的管理。物業(yè)管理專業(yè)化是現(xiàn)代化大生產(chǎn)專業(yè)分工的必然結(jié)果。因此，要求物業(yè)管理企業(yè)必須具備一定的資質(zhì)等級、要求物業(yè)管理從業(yè)人員必須具備一定的職業(yè)資格。 [ Fr:http://www.P ] ? ? 例題：關(guān)于物業(yè)管理的專業(yè)化，下列說法不正確是（ C? ） [ Fr:http://www.P ] ? A．物業(yè)管理企業(yè)通過合同或契約的簽訂，按照產(chǎn)權(quán)人和使用人的意志和要求去實施專業(yè)化管理 [ Fr:http://www.P ] ? B．要求物業(yè)管理企業(yè)有專門的管理工具設(shè)備 [ Fr:http://www.P ] ? C．物業(yè)管理企業(yè)必須具備一定的資質(zhì)等級，但物業(yè)管理管理人員不必

35、具備一定的職業(yè)資格 [ Fr:http://www.P ] ? D．要求物業(yè)管理企業(yè)運用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進的維修養(yǎng)護技術(shù)實施專業(yè)化的管理 [ Fr:http://www.P ] ? [ Fr:http://www.P ] ? （三）市場化 [ Fr:http://www.P ] ? ? ? 市場化是物業(yè)管理最主要的特點。在市場經(jīng)濟條件下，物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營，所提供的商品是勞務(wù)，方式是等價有償，業(yè)主通過招投標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由物業(yè)管理企業(yè)來具體實施。物業(yè)管理企業(yè)是按照現(xiàn)代企業(yè)制度組建并運作，具有明確的經(jīng)營宗旨和管理章程，實行自主經(jīng)營、獨立核算、自負(fù)盈虧，能夠獨立承擔(dān)民事責(zé)任的企業(yè)法人

36、。物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主和使用人提供勞務(wù)和服務(wù)，業(yè)主和使用人購買并消費這種服務(wù)。在這樣一種新的機制下逐步形成有活力的物業(yè)管理競爭市場，業(yè)主有權(quán)選擇物業(yè)管理單位，物業(yè)管理單位必須靠自己良好的經(jīng)營和服務(wù)才能進入和占領(lǐng)這個市場。這種通過市場競爭機制和商品經(jīng)營的方式所實現(xiàn)的商業(yè)行為就是市場化。雙向選擇和等價有償是物業(yè)管理市場化的集中體現(xiàn)。 [ Fr:http://www.P ] ? [ Fr:http://www.P ] ? 例題：物業(yè)管理的基本特征包括（ BCE ）（多選題） [ Fr:http://www.P ] ? A．產(chǎn)業(yè)化 [ Fr:http://www.P ] ? B．社會化 [ Fr

37、:http://www.P ] ? C．專業(yè)化 [ Fr:http://www.P ] ? D．標(biāo)準(zhǔn)化 [ Fr:http://www.P ] ? E．市場化 物業(yè)管理基本制度與政策精講班第3講講義 內(nèi)容提要 [ Fr:http://www.P ] ? 一、內(nèi)容提要 [ Fr:http://www.P ] ? 1、我國物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展 [ Fr:http://www.P ] ? 2、我國改革開放前城鎮(zhèn)住房制度的主要特征 [ Fr:http://www.P ] ? 3、物業(yè)管理在社會經(jīng)濟中的地位和作用 [ Fr:http://www.P ] ? 4、我國物業(yè)管理制度建

38、設(shè)的歷史沿革 [ Fr:http://www.P ] ? 5、政府在我國物業(yè)管理發(fā)展中的特殊地位 [ Fr:http://www.P ] ? 6、《條例》頒布前物業(yè)管理制度建設(shè)的主要特點 [ Fr:http://www.P ] ? 7、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》 [ Fr:http://www.P ] ? 8、《條例》頒布后物業(yè)管理制度建設(shè)的主要特點 [ Fr:http://www.P ] ? 二、考試目的和考試要求 [ Fr:http://www.P ] ? （一）考試目的 [ Fr:http://www.P ] ? 本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對物業(yè)管理的的作用、特征和《

39、物業(yè)管理條例》核心內(nèi)容的掌握程度，以及對我國物業(yè)管理的產(chǎn)生、發(fā)展和制度建設(shè)的熟悉程度。 [ Fr:http://www.P ] ? （二）考試基本要求 [ Fr:http://www.P ] ? 熟悉：物業(yè)管理在社會經(jīng)濟中的地位和作用。 [ Fr:http://www.P ] ? 了解：物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展。我國物業(yè)管理制度的建設(shè)的歷史沿革。 [ Fr:http://www.P ] ? [ Fr:http://www.P ] ? [ Fr:http://www.P ] ? 物業(yè)管理的起源與發(fā)展 [ Fr:http://www.P ] ? 一、物業(yè)管理的起源與發(fā)展 [ Fr:htt

40、p://www.P ] ? ? ? 物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的英國。當(dāng)時正值資本主義上升時期，在城市化迅猛發(fā)展的形勢下，大量農(nóng)村人口涌人城市，但城市房屋跟不上人口的激增，造成嚴(yán)重的房荒。由于當(dāng)時房屋管理混亂，居住環(huán)境惡劣，引起大量事端。一位名叫奧克維婭?希爾的女士為在其名下出租的房屋制定了一套行之有效的管理辦法，引導(dǎo)并要求租戶嚴(yán)格遵守。奧克維婭?希爾女士實施規(guī)范的物業(yè)管理后，住房秩序和居住環(huán)境有了明顯的改善，社會其他人士也紛紛效仿，并取得政府的關(guān)注。隨后英國還成立了非盈利性行業(yè)組織——皇家特許屋宇經(jīng)理學(xué)會，以英國為起源地，在一個多世紀(jì)時間里，物業(yè)管理在世界各地逐漸推行開來。 [ Fr:

41、http://www.P ] ? ? 隨著物業(yè)管理發(fā)展，20世紀(jì)初，美國也成立了第一個行業(yè)協(xié)會——芝加哥建筑管理人協(xié)會。行業(yè)自治組織的成立，既標(biāo)志著物業(yè)管理行業(yè)的成熟，又有力地推動了物業(yè)管理行業(yè)的有序發(fā)展。此后，物業(yè)管理日益被業(yè)主和政府重視，逐漸發(fā)展成為一個新型的服務(wù)行業(yè) [ Fr:http://www.P ] ? [ Fr:http://www.P ] ? [ Fr:http://www.P ] ? 城鎮(zhèn)住房及住房制度改革 [ Fr:http://www.P ] ? [ Fr:http://www.P ] ? ? ? ? 二、城鎮(zhèn)住房及住房制度改革 [ Fr:http://www

42、.P ] ? ? ? 我國城鎮(zhèn)住房的發(fā)展情況1949年中華人民共和國成立后，國家對城市房地產(chǎn)確立了逐步實行國有化的政策。 [ Fr:http://www.P ] ? ? 建國后的五十多年中，公有住宅的總量經(jīng)歷了一個由小到大、再由大到小的演變過程，即解放初期私房總量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于公房總量，以后城市公有住宅又遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于私有住宅。改革開放以后，隨著住房制度的改革和房地產(chǎn)市場的發(fā)展，私有住宅數(shù)量又迅速超過公有住宅。改革開放以后，國家確立了住房商品化方針，一方面大力發(fā)展商品房銷售，另一方面按照住房制度改革政策向職工和居民出售公有住房。 [ Fr:http://www.P ] ? ? 我國改革開放前的城鎮(zhèn)住

43、房制度主要呈現(xiàn)三個特征： [ Fr:http://www.P ] ? 一是住房投資由國家和國有企業(yè)統(tǒng)包；二是住房分配采取實物分配；三是住房消費采取福利低租金和國家包修包養(yǎng)制度。住房建設(shè)、分配、管理都由國家和國有企業(yè)統(tǒng)包，是我國在計劃經(jīng)濟體制下呼城鎮(zhèn)住房制度。其弊端表現(xiàn)在建設(shè)資金有投入無回收，形不成投入產(chǎn)出的良性循環(huán)，制約了住宅建設(shè)的發(fā)展，住房供應(yīng)極其短缺，人均住房面積下滑。收取的房租過低，不能維持房屋的維修養(yǎng)護，房屋損壞嚴(yán)重，大量的危舊破房得不到改造，危及群眾的居住安全，國家為此也背上了沉重的包袱。 [ Fr:http://www.P ] ? 隨著我國改革開放逐步展開，早在1979年，國家

44、就開始逐步推行城鎮(zhèn)住房制度改革，開始實行向居民售房的試點。1994年，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，全面開展公有住房向居民和職工出售工作。1998年，國務(wù)院發(fā)布了《進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，取消住房實物分配，開始實施住房分配貨幣化。同時，提出經(jīng)濟適用住房建設(shè)方針和政策，為中低收入居民購房鋪平了道路。國家通過提高工資、給職工發(fā)放住房公積金和住房補貼，鼓勵職工到房地產(chǎn)市場購買住房，全面實現(xiàn)了住房商品化秩序。 [ Fr:http://www.P ] ? [ Fr:http://www.P ] ? [ Fr:http://www.P ] ? [ Fr:ht

45、tp://www.P ] ? 我國物業(yè)管理的產(chǎn)生 [ Fr:http://www.P ] ? 三、我國物業(yè)管理的產(chǎn)生 [ Fr:http://www.P ] ? ? ? 1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的專業(yè)公司——深圳市物業(yè)管理公司掛牌成立。該公司隸屬于深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)公司，建立了“獨立核算、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展、自我完善”的運行機制。使房屋管理工作從政府行為改變?yōu)槠髽I(yè)行為，使房屋管理從政府補貼為主到自負(fù)盈虧，為特區(qū)乃至全國房屋管理工作的改革提供了成功的經(jīng)驗。 [ Fr:http://www.P ] ? [ Fr:http://www.P ] ? [ Fr:http

46、://www.P ] ? [ Fr:http://www.P ] ? 我國物業(yè)管理的發(fā)展 [ Fr:http://www.P ] ? 四、我國物業(yè)管理的發(fā)展 [ Fr:http://www.P ] ? ? ? 我國第一家專業(yè)化物業(yè)管理公司成立，標(biāo)志著我國在物業(yè)管理道路上邁出了第一步。1993年，深圳市人大頒發(fā)了全國第一部物業(yè)管理地方性法規(guī)——《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》，以地方立法的方式對物業(yè)管理進行制度規(guī)范。? [ Fr:http://www.P ] ? ? ? 建設(shè)部在認(rèn)真總結(jié)深圳和廣州經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，于1994年頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》。由此，確立了物業(yè)管理新體

47、制，為我國房地產(chǎn)管理體制的改革指明了方向。 [ Fr:http://www.P ] ? ? ? 2000年，中國物業(yè)管理協(xié)會成立，對加強行業(yè)指導(dǎo)和行業(yè)自律起到了重要作用。 [ Fr:http://www.P ] ? [ Fr:http://www.P ] ? [ Fr:http://www.P ] ? 物業(yè)管理在社會經(jīng)濟中的地位與作用 [ Fr:http://www.P ] ? 五、物業(yè)管理在社會經(jīng)濟中的地位與作用 [ Fr:http://www.P ] ? ? 黨的十六大確立了全面建設(shè)小康社會的宏偉目標(biāo)，明確了本世紀(jì)頭二十年我國經(jīng)濟、政治和文化建設(shè)與改革的主要任務(wù)。物業(yè)管理作為一

48、個新興的行業(yè)，在實現(xiàn)全面建設(shè)小康社會的目標(biāo)中，更應(yīng)發(fā)揮其重要的作用。 [ Fr:http://www.P ] ? ? ? (一) 實施物業(yè)管理有利促進經(jīng)濟增長 [ Fr:http://www.P ] ? ? ? 物業(yè)管理不但有利于刺激居民購房積極性，其本身也對擴大消費、拉動經(jīng)濟增長有重要作用。2002年，北京物業(yè)管理產(chǎn)生的國內(nèi)生產(chǎn)總值70億元，上海78．5億元，深圳50億元，分別占城市國內(nèi)生產(chǎn)總值的2．23％、1．45％和2．23％，隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，物業(yè)管理所創(chuàng)造的國內(nèi)生產(chǎn)總值將會越來越多。 [ Fr:http://www.P ] ? ? ? (二)實施物業(yè)管理有利于提高人民群眾居住

49、質(zhì)量 [ Fr:http://www.P ] ? ? ? 經(jīng)濟發(fā)展的根本目的是提高人民生活水平。提高居住質(zhì)量是全面建設(shè)小康社會的重要任務(wù)。提高居住質(zhì)量，既要靠住宅建設(shè)的科技進步，大力推進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，提高住宅規(guī)劃、設(shè)計和建設(shè)水平，也要有良好的物業(yè)管理，提供房屋及其設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護、綠化、保潔等專業(yè)性服務(wù)，創(chuàng)造安全舒適的居住環(huán)境。 [ Fr:http://www.P ] ? ? ? (三)實施物業(yè)管理有利于增加就業(yè) [ Fr:http://www.P ] ? ? 物業(yè)管理就業(yè)容量大，對擴大就業(yè)具有重要作用。目前，物業(yè)管理吸納的勞動力中大部分來自企事業(yè)單位下崗分流人員、農(nóng)村剩余勞動力及部

50、隊復(fù)轉(zhuǎn)軍人等，對于緩解農(nóng)村剩余勞動力向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整中的就業(yè)矛盾作出了重要貢獻。 [ Fr:http://www.P ] ? ? ? (四)實施物業(yè)管理有利于維護社區(qū)穩(wěn)定 [ Fr:http://www.P ] ? ? ? 維護社會安定是全面建設(shè)小康社會的重要保障。物業(yè)管理是社區(qū)服務(wù)的重要組成部分。物業(yè)管理企業(yè)對于維護社區(qū)環(huán)境和秩序具有積極作用。通過規(guī)范社區(qū)建設(shè)與物業(yè)管理各主體之間的關(guān)系，整合資源，可以推進物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，形成推進社區(qū)建設(shè)的整體合力，既有利于為居民創(chuàng)造良好的居住環(huán)境，也有利于促進社區(qū)安定和社區(qū)精神文明建設(shè)。 [ Fr:http://www.P ]

51、 ? ? ? (五)實施物業(yè)管理有利于推動房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展 [ Fr:http://www.P ] ? 物業(yè)管理作為房地產(chǎn)消費階段的管理環(huán)節(jié)，對房地產(chǎn)保值、增值有著重大影響。房地產(chǎn)消費是一個漫長的時期，這一時期中，不僅房地產(chǎn)價值與物業(yè)維修養(yǎng)護好壞有直接關(guān)聯(lián)，而且房地產(chǎn)市場價格也隨著物業(yè)品牌的優(yōu)劣而隨時升降。良好的物業(yè)管理可以提升房地產(chǎn)的價值，低劣的物業(yè)管理或沒有物業(yè)管理，必然會直接或間接地影響房地產(chǎn)的保值、增值。 [ Fr:http://www.P ] ? [ Fr:http://www.P ] ? 例題：物業(yè)管理在社會經(jīng)濟中的地位與作用表現(xiàn)在（ ACDE ）。（多選題） [ Fr:

52、http://www.P ] ? A．有利于促進經(jīng)濟增長 [ Fr:http://www.P ] ? B．有利于提高人民文化素質(zhì) [ Fr:http://www.P ] ? C．有利于增加就業(yè) [ Fr:http://www.P ] ? D．有利于維護社區(qū)穩(wěn)定 [ Fr:http://www.P ] ? E．有利于推動房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展 [ Fr:http://www.P ] ? 解析：B．“利于提高人民文化素質(zhì)”沒有提及。 物業(yè)管理基本制度與政策精講班第4講講義 《條例》頒布前的物業(yè)管理制度建設(shè) [ Fr:http://www.P ] ? 第三節(jié) 我國物業(yè)管理制度的歷史

53、沿革 [ Fr:http://www.P ] ? [ Fr:http://www.P ] ? 我國的物業(yè)管理之所以在短時間得以迅猛發(fā)展，始終離不開政府主管部門的推動和引導(dǎo)。在我國短暫的物業(yè)管理發(fā)展史中，政府之所以起到不可或缺的作用，主要基于以下三個原因： [ Fr:http://www.P ] ? 一、我國當(dāng)前仍處于計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型期，由福利制的房屋管理模式轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌龌奈飿I(yè)管理模式，需要政府發(fā)揮應(yīng)有的作用； 二、物業(yè)管理是我國城市管理的重要組成部分，物業(yè)管理的水平直接關(guān)系到城市管理的水平，而城市管理是政府的主要職能，從城市管理職能角度考慮，政府必須對物業(yè)管理進行適度干預(yù)； 三、

54、普通商品房、經(jīng)濟適用房和廉租房的物業(yè)管理是廣大百姓的民生問題，直接關(guān)系到民眾的基本生活保障和社會的和諧穩(wěn)定，需要政府從全局的高度進行必要的監(jiān)管。 [ Fr:http://www.P ] ? ? 無論是推動引導(dǎo)，還是監(jiān)督管理，政府主要通過制定相關(guān)法規(guī)政策并做好相應(yīng)的文件貫徹和落實工作來發(fā)揮作用。我國的物業(yè)管理發(fā)展史，在一定意義上是物業(yè)管理制度建設(shè)的歷史。從我國物業(yè)管理制度建設(shè)的歷史沿革來看，可以《條例》為分水嶺，劃分成《條例》頒布前后兩個階段，兩個階段既存在著承繼的關(guān)系，也各自具有鮮明的特點。 [ Fr:http://www.P ] ? [ Fr:http://www.P ] ? 一．《條

55、例》頒布前的物業(yè)管理制度建設(shè) [ Fr:http://www.P ] ? 從20世紀(jì)90年代初到《條例》頒布前，對于物業(yè)管理這一新生事物，無論國家還是地方都嘗試通過制度建設(shè)加以推動和規(guī)范。這一階段的物業(yè)管理政策法規(guī)主要體現(xiàn)以下特點：一是借鑒性，主要借鑒新加坡、香港特區(qū)等國家和地區(qū)的先進經(jīng)驗；二是過渡性，主要考慮傳統(tǒng)房管模式的根深蒂固，采取漸進式的方法進行改革；三是針對性，主要是針對當(dāng)時當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理實踐中出現(xiàn)的問題，選擇應(yīng)對性的政策和方法。 [ Fr:http://www.P ] ? ? 我國的物業(yè)管理制度是由國家法規(guī)政策和地方性法規(guī)政策共同組成的，下面主要對全國性的法規(guī)政策進行簡要介紹。

56、[ Fr:http://www.P ] ? ? (一) 城市新建住宅小區(qū)管理辦法 [ Fr:http://www.P ] ? ? ? 個人購房比例的迅猛增加致使住房產(chǎn)權(quán)多元化格局迅速形成，原有住房維修管理體制已經(jīng)難以適應(yīng)情況變化，業(yè)主與開發(fā)商及其維修管理機構(gòu)的矛盾日益突出。建設(shè)部在認(rèn)真總結(jié)一些地區(qū)物業(yè)管理基本做法與經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，于1994年3月23日頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，確立了城市新建住宅小區(qū)物業(yè)管理的新體制，指明了我國房屋管理體制改革的前進方向。 [ Fr:http://www.P ] ? ? 《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》是我國第一部系統(tǒng)規(guī)范物業(yè)管理制度的規(guī)范性文件，是推

57、動我國全面開展物業(yè)管理活動的基石，對我國建立物業(yè)管理活動秩序產(chǎn)生了重大影響。其中規(guī)范了以下幾項主要內(nèi)容： [ Fr:http://www.P ] ? (1)確定了物業(yè)管理活動的主管部門； [ Fr:http://www.P ] ? (2)確定了物業(yè)管理工作的基本內(nèi)容； [ Fr:http://www.P ] ? (3)明確了社會化、專業(yè)化的物業(yè)管理模式； [ Fr:http://www.P ] ? (4)確定了業(yè)主選舉產(chǎn)生物業(yè)管理委員會制度； [ Fr:http://www.P ] ? (5)明確了管理委員會的權(quán)利與義務(wù)； [ Fr:http://www.P ] ? (6)明確了物

58、業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利與義務(wù)； [ Fr:http://www.P ] ? (7)確定了物業(yè)管理服務(wù)的合同制度與備案制度； [ Fr:http://www.P ] ? (8)針對業(yè)主的主要違規(guī)行為提出管理措施； [ Fr:http://www.P ] ? (9)針對物業(yè)管理企業(yè)的違規(guī)行為規(guī)定了行政處罰措施 [ Fr:http://www.P ] ? [ Fr:http://www.P ] ? (二)物業(yè)管理服務(wù)考評標(biāo)準(zhǔn) [ Fr:http://www.P ] ? 1．《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》 [ Fr:http://www.P ] ? ? ? 為貫徹建設(shè)部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法

59、》，提高城市住宅小區(qū)的整體管理水平，推動社會化、專業(yè)化的物業(yè)管理進程，建設(shè)部于1995年印發(fā)了《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》及考評驗收工作的通知。 [ Fr:http://www.P ] ? ? 2．《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則》 [ Fr:http://www.P ] ? ? ? 1997年建設(shè)部印發(fā)了《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則》，針對大廈物業(yè)管理的情況和特點，規(guī)定了管理標(biāo)準(zhǔn)和考評內(nèi)容，從此使大廈的物業(yè)管理也納入規(guī)范管理的軌道。 [ Fr:http://www.P ] ? ? 3．《關(guān)于修訂全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評驗收工作的通知》

60、[ Fr:http://www.P ] ? ? 根據(jù)全國物業(yè)管理迅猛發(fā)展的形勢需要，2000年5月，建設(shè)部發(fā)布了《關(guān)于修訂全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評驗收工作的通知》。 修訂后的標(biāo)準(zhǔn)較原來的標(biāo)準(zhǔn)在條款設(shè)置和評分 細(xì)則上都提出了更高的要求。建設(shè)部要求各地在考評驗收時必須從嚴(yán)掌握，使評選出的物業(yè)管 理項目真正體現(xiàn)先進性和示范性。通知附件分別編制了全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)、示范大廈、示范工業(yè)區(qū)三個標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則。 [ Fr:http://www.P ] ? ? (三)物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)合格上崗制度 [ Fr:http://www.P ] ? ? 針對物業(yè)管理人員素質(zhì)