國家開放大學(xué)電大專科《物業(yè)管理實務(wù)(2)》2021期末試題及答案2

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1、國家開放大學(xué)電大?？啤段飿I(yè)管理實務(wù)（2）》2021期末試題及答案（試卷號：2226） 盜傳必究 一、 多項選擇題（5小題，每小題3分。共15分） 1. 美國物業(yè)管理經(jīng)理人有（）等幾類。 A. 銷售經(jīng)理 B. 樓字經(jīng)理 C. 物業(yè)經(jīng)理 D. 資產(chǎn)經(jīng)理 2. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在清潔管理中的“三查”制度是指（）。 A. 員工自查 B. 崗位自查 C. 領(lǐng)班自查 D. 部門經(jīng)理抽查 3. 根據(jù)工業(yè)物業(yè)的特性或租戶類型分類，工業(yè)物業(yè)分為（）等幾類。 A. 重工業(yè)廠房 B. 閣樓式廠房 C. 現(xiàn)代單層標(biāo)準(zhǔn)廠房 D. 孵化器式廠房。 4. 大力發(fā)展社會化共同配送共同化的基本模

2、式包括（）。 A. 物流企業(yè)的配送中心 B. 廠商聯(lián)合的配送中心 C. 商業(yè)企業(yè)的配送中心 D. 地區(qū)配送中心 5. 以下屬于專業(yè)性物業(yè)的是（）o A?酒店 B. 會展中心 C. 劇院 D. 交易會（所） 二、 判斷并改正錯誤題（首先判斷正誤，如有錯誤還須改正?5小題。每個3分。共15分） 6. 在英國，微觀上，19世紀(jì)60年代伯明翰市喬治.A.霍爾最早為其出租物業(yè)制定了一套規(guī)范。（） 答：錯誤。改正：將“喬治.A.霍爾”改為“奧克維婭?希爾” 7. 在英國，物業(yè)管理企業(yè)間分工明確，物業(yè)管理中的小工程、小項目一般由綜合性物業(yè)公司內(nèi)部人 員完成。（） 答：正確 8.

3、 1868年英國皇家測量師協(xié)會（半官、半民性質(zhì)）成立，它實際上是“準(zhǔn)”全國性物業(yè)管理協(xié)會。其 所轄的7個技術(shù)專業(yè)小組成員，除履行各自的與房地產(chǎn)有關(guān)的專業(yè)技術(shù)職能外，均要同時承擔(dān)建筑測量職 能。（） 答：錯誤。改正：將“建筑測量職能”改為“物業(yè)管理職能” 9. 《物業(yè)管理條例》明確了房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，為物業(yè)分類細化管理提供了廣闊的 空間和法律保障。（） 答：正確 10. 眾多的商務(wù)物業(yè)集中在城市繁華區(qū)域，形成了國際金融中心區(qū)，國際上流行的稱呼為CBDo （） 答：錯誤。改正：將“國際金融中心區(qū)"改為“中央商務(wù)區(qū)或商務(wù)中心區(qū)" 二、填空題（20個空，每空1分。共20分）

4、 11. +屆全國人大五次會議2007年3月16日上午高票通過物權(quán)法。并于2007年10月1日正式實施。 12. 黃安永在《物業(yè)管理辭典》（1999. 5版）中，提出為了使物業(yè)管理更加專業(yè)化、科學(xué)化，根據(jù)物 業(yè)使用功能的不同將物業(yè)分為生活、辦公、經(jīng)營、生產(chǎn)等。 13. 居住物業(yè)管理的目標(biāo)有經(jīng)濟效益的目標(biāo)、社會效益的目標(biāo)、環(huán)境效益的目標(biāo)、心理效益的目標(biāo) 14. 現(xiàn)代寫字樓的保安管理有兩種方式：一種是封閉式管理，另一種方式是開放式管理 15. 寫字樓的建筑而積是通過測量已建成樓宇的永久性外墻來計算的，它包括封閉的樓層、地下室、 機械設(shè)備層和樓頂而積 16. 委托經(jīng)營式是發(fā)展商委托物業(yè)管

5、理公司在全面管理商業(yè)場所各種設(shè)施的同時，代發(fā)展商經(jīng)營商業(yè) 場所內(nèi)的商業(yè)網(wǎng)點。、 17. 廠商聯(lián)合的配送中心。即在廠家與批發(fā)商或供應(yīng)商與連鎖總店之間進行共同配送。 四、問答題（4小題，每小題5分，共20分） 18. 商務(wù)物業(yè)管理有何特點？ 答：商務(wù)物業(yè)管理的特點是由商務(wù)物業(yè)的特點所決定的，一般來說，商務(wù)物業(yè)管理的特點體現(xiàn)在以下 幾個方面： （1） 商務(wù)物業(yè)管理是一種創(chuàng)造性的追加勞動。商務(wù)物業(yè)是以商品的形式存在的，反映其價值的市場價 格常常會出現(xiàn)較大的波動。其中，物業(yè)管理作為追加人類勞動的數(shù)量與質(zhì)量，決定了物業(yè)的價值發(fā)生了變 化。只有創(chuàng)造性的物業(yè)管理勞動才能提高物業(yè)的價值。 （2） 商

6、務(wù)物業(yè)管理具有緊迫的時間性。由于商務(wù)物業(yè)的價值是不能儲存的，如果當(dāng)天不能實現(xiàn)經(jīng)營， 就失去了這一天的商業(yè)價值。 （3）商務(wù)物業(yè)管理是綜合性的管理。商務(wù)物業(yè)管理內(nèi)容相當(dāng)?shù)膹V泛，既有房屋出租、商業(yè)服務(wù)，又有 辦公、娛樂等活動，還有衛(wèi)生、保安、綠化等日常管理服務(wù)，同時還代表產(chǎn)權(quán)人和租戶與政府有關(guān)部門、 公共事業(yè)部門、社會團體等組織就相關(guān)問題進行協(xié)商等。 (4) 商務(wù)物業(yè)管理必須實施現(xiàn)代化、專業(yè)化的管理。這是由商務(wù)物業(yè)須不斷更新其設(shè)備設(shè)施、保持其 先進性的特點決定的。 (5) 商務(wù)物業(yè)管理具有極大的社會效益。商務(wù)物業(yè)的投資主體呈日益多元化，維護投資者的利益就成 為社會問題。商務(wù)物業(yè)管理逐漸成為物

7、業(yè)管理的主流，它對社會的安定、人民生活水平的提高、城市的美 化等起著不可估量的作用。 19. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)承接查驗時應(yīng)注意的事項有哪些？ 答：(1)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)選派素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精、對工作認(rèn)真負責(zé)的管理人員及技術(shù)人員參加驗收工作。 (2) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)既應(yīng)從今后物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度進行驗收，也應(yīng)站在業(yè)主的立場上，對物業(yè)進 行嚴(yán)格的驗收，以維護業(yè)主的合法權(quán)益。 (3) 承接查驗中若發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)商對存在的問題加固補強、整修， 直到完全合格。 (4) 落實物業(yè)的保修事宜。根據(jù)建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定，由開發(fā)商負責(zé)保修，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交付 保修保證金，或由

8、物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責(zé)保修，開發(fā)商一次性撥付保修費用。 (5) 開發(fā)商應(yīng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交整套圖紙資料，包括產(chǎn)權(quán)資料和技術(shù)資料。 (6) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受的只是對物業(yè)的經(jīng)營管理權(quán)以及政府賦予的有關(guān)權(quán)利。 (7) 承接查驗符合要求后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)簽署驗收合格憑證，簽發(fā)接管文件。 當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽發(fā)了接管文件，辦理了必要的手續(xù)以后，整個物業(yè)驗收與接管工作即完成。 20 .酒店物業(yè)經(jīng)營管理的模式有哪些？ 答：目前，我國及國外酒店物業(yè)的經(jīng)營管理，主要有業(yè)主自己經(jīng)營管理、租賃經(jīng)營管理、委托經(jīng)營管 理和聯(lián)號經(jīng)營等幾種主要模式。 ⑴業(yè)主自己經(jīng)營管理的模式。采取這種經(jīng)營管理模式是由業(yè)主公司自己投資興

9、建酒店物業(yè)，然后白 行組織酒店企業(yè)進行經(jīng)營管理，不依賴經(jīng)營管理公司。目前有相當(dāng)一部分酒店(特別是中、低擋酒店)采用 這種經(jīng)營管理模式，其主要優(yōu)點是：如果經(jīng)營得好，可以創(chuàng)造最大的經(jīng)濟效益，業(yè)主不必向經(jīng)營公司支付 酬金。但是如果業(yè)主缺乏酒店管理方面的經(jīng)驗，不了解市場，又缺乏各種專業(yè)人才，加上經(jīng)營管理不善， 有時經(jīng)濟效益不但不能增加，反而會減少，而風(fēng)險則由業(yè)主全部承擔(dān)。 (2) 租賃經(jīng)營管理模式。采取這種經(jīng)營管理模式是業(yè)主將酒店物業(yè)通過簽訂租賃合同，明確租金、租 賃期限和雙方的權(quán)責(zé)與權(quán)限，租給經(jīng)營公司進行管理。采用這一經(jīng)營模式，實現(xiàn)了所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的分離, 權(quán)責(zé)清晰，比自建自管進了一步。在這種模式

10、下，業(yè)主放棄了經(jīng)營權(quán)排除了經(jīng)營風(fēng)險，換取了由租賃合同 明確規(guī)定的有限的租金收入；而承租公司有獨家經(jīng)營權(quán)，經(jīng)營得好，除了按租賃合同規(guī)定向業(yè)主交納租金 后，可以獲取更多的收益，但同樣要承擔(dān)更大的經(jīng)營風(fēng)險。因為如果經(jīng)營不善，不但租金要按合同規(guī)定支 付，虧損額也全部由承租經(jīng)營者自己負責(zé)，所以經(jīng)營公司除非有十分把握，一般不希望采用這種經(jīng)營管理 方式，尤其是高檔酒店更少采用這一模式。 (3) 委托經(jīng)營管理模式。實行這種管理模式是由酒店業(yè)主采用委托經(jīng)營管理的方式，將酒店經(jīng)營管理 權(quán)有限度地委托給受托方，由受托方進行酒店的日常經(jīng)營管理工作。在這種經(jīng)營管理模式下，業(yè)主須按委 托合同約定的數(shù)額支付經(jīng)營管理方面酬

11、金，而酒店的經(jīng)營權(quán)益全部歸業(yè)主所有，經(jīng)營風(fēng)險也全部由業(yè)主白 己承擔(dān)。采取這種經(jīng)營管理模式，其優(yōu)點是業(yè)主不用擔(dān)心酒店的收益被經(jīng)營管理者拿走，營業(yè)收入和營業(yè) 毛利潤都歸業(yè)主，因此，業(yè)主會千方百計支持經(jīng)營方的工作，鼓勵其多收、超收。同樣道理，經(jīng)營管理方, 因酬金是按營業(yè)收入一定比例計提的，他也會努力創(chuàng)收，還因為他不用承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，經(jīng)營管理起來就比 較靈活，不需要或只需要少量資金投資，不用計提折舊，不必支付物業(yè)的維修保養(yǎng)費，就能增加自己管理 的酒店數(shù)量，增加酬金的收入。 (4) 聯(lián)號經(jīng)營。所謂聯(lián)號經(jīng)營，就是聯(lián)號公司授予成員酒店在某特定的地點、特定的期限內(nèi)按照規(guī)定 的方式經(jīng)營業(yè)務(wù)的權(quán)利。與管理合同不同

12、，聯(lián)號既不是租賃經(jīng)營管理，也不是委托經(jīng)營管理，聯(lián)號公司只 是提供成員就地權(quán)益品牌、各種標(biāo)準(zhǔn)和要求、營銷網(wǎng)絡(luò)、采購網(wǎng)絡(luò)及質(zhì)量控制服務(wù)。 21. 成本費用控制的程序有哪些？ 答：在物業(yè)服務(wù)企業(yè)，成本費用的控制一般由五個步驟組成： (1) 標(biāo)準(zhǔn)。成木費用的控制標(biāo)準(zhǔn)或目標(biāo)，是對各項費用支出和資源消耗規(guī)定的數(shù)量界限，是進行成木 費用控制和考證的直接依據(jù)。現(xiàn)實中，常用控制標(biāo)準(zhǔn)有成本費用預(yù)算(包括責(zé)任預(yù)算)和消耗定額等。 (2) 執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)?？刂茦?biāo)準(zhǔn)的落實，涉及運用相應(yīng)的控制手段如作憑證控制和制度控制等，對成木費用 的形成過程進行具體的監(jiān)督，即審核各項費用的開支和各項資源的消耗，實施各種節(jié)約措施，保證

13、控制目 標(biāo)的實現(xiàn)。 (3) 分析差異。差異是指實際耗費與既定標(biāo)準(zhǔn)之間的差額，分為有利差異(節(jié)約)和不利差異(超支) 兩種。一般而言，差異的形成原因不外乎主觀和客觀兩個方面，分析的目的是為了總結(jié)導(dǎo)致有利差異的經(jīng) 驗，發(fā)現(xiàn)造成不利差異的根源。 (4) 糾正偏差。針對造成差異的原因，由相關(guān)部門和人員提出降低成木費用的新措施，并予以貫徹落 實。 (5) 考核獎罰?？己艘欢〞r期內(nèi)成本費用目標(biāo)的執(zhí)行情況，并依據(jù)考核評價的結(jié)果，給予相應(yīng)的獎勵 或處罰，以充分調(diào)動有關(guān)部門和人員積極性。 五、應(yīng)用題(2小題，其中第1小題為方案設(shè)計題。第2小題為案例分析題。每小題15分。共30分) 22. 請編制一個裝

14、修管理方案。 答：(1)日常裝修管理 ① 管理部安排人員辦理裝修隊伍的培訓(xùn)、驗資、登記、審批和發(fā)放各類證件。 ② 跟蹤施工情況，管理部主任何日巡視，了解各施工點施工情況，安全管理主管每日三次不定時巡視, 了解施工情況及糾察施工隊運行情況。 ③ 安全管理員24h值班，控制人員進出并做好相應(yīng)記錄。 ④ 裝修垃圾清運。采取定時上門收集和業(yè)戶申請相結(jié)合的方法，袋裝清運，日清日運，不堆積、不滯 留，不污染小區(qū)內(nèi)外環(huán)境。 (2)裝修安全管理 ① 安全管理組負責(zé)裝修日常安全工作o ② 與業(yè)戶和施工隊負責(zé)人簽訂安全責(zé)任書。 ③ 裝修材料按指定時間進入，安全管理員進行認(rèn)真查驗，發(fā)現(xiàn)有毒、易

15、燃、未作處理的材料嚴(yán)禁人內(nèi)。 ④ 需要進行燒焊等動火作業(yè)，應(yīng)向管理部提出申請，經(jīng)批準(zhǔn)后在管理人員監(jiān)護下，方可作業(yè)。 ⑤ 安全管理員巡查時，對裝修點的材料、裝修方式進行認(rèn)真檢查，發(fā)現(xiàn)不安全隱患，及時處理報告。 ⑥ 發(fā)生緊急事故時，按緊急處理措施程序進行。 23. 案例： 從“居民大院”到新型社區(qū) ——成都物業(yè)管理方式的變遷 90年代以前，成都的“居民大院”、“機關(guān)大院”是市民的主要棲身之所，它呈現(xiàn)出這座歷史名城 那古樸而又獨特的都市風(fēng)貌。走進“居民大院”，看到的往往是一位老頭把守在院子大門口，擔(dān)當(dāng)著大院 的治安工作，單元樓的人行通道變成了儲藏間和廚房，令人行走都難以轉(zhuǎn)身。孩子們在院

16、子里嬉戲，大人 們則在人行通道一邊聊天，一邊炒菜作飯，院里的清潔衛(wèi)生，當(dāng)然是自家得管自家的門了。過慣了福利生 活的人們，若要他們自掏腰包交納本當(dāng)屬于他們?nèi)粘；ㄤN掉的水、電、氣費用，沒準(zhǔn)兒會把院子里吵得個 天翻地覆。 90年代初，隨著社會的發(fā)展，特別是城市化進程的加快，二座座拔地而起的高樓大廈取代了原有的 “居民大院”和“機關(guān)大院”。隨著第一個新型社區(qū)一一棕北小區(qū)在城南誕生了，棕北小區(qū)以其完善的社 區(qū)配套，高品質(zhì)的社區(qū)生活（環(huán)境），改變了小區(qū)居民的生活方式，也開啟了成都物業(yè)管理的新紀(jì)元。 隨著成都房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，精神生活與物質(zhì)生活日益豐富的人們除了需要有一個高品質(zhì)的社區(qū) 外，還迫切需要有

17、與之相匹配的社區(qū)管理與社區(qū)服務(wù)。因此，成都新型物業(yè)管理的誕生也勢在必行。繼棕 北小區(qū)在城南誕生后，錦繡花園、芳草地等一批高檔樓盤在城南先后閃亮登場，尤其是推崇“坐奔馳轎車, 住錦繡花園”的錦繡花園，引領(lǐng)了成都房市的開發(fā)潮流，是如今成都房市“南富西貴”的主要締造者。1993 年，隨著成都錦繡花園物業(yè)管理公司的成立。一批新型物管：倍特物業(yè)、三泰物業(yè)、銀都物業(yè)、上河城物 業(yè)、錦城苑物業(yè)等先后在蓉城爭奇斗艷，不但如此，一批“洋物管”如：戴德梁行、世邦魏理仕等全球知 名物管也先后登陸成都，與本土物管同臺競技。 他們以耳目一新的管理模式，前衛(wèi)的管理理念以及完善的社區(qū)服務(wù)為成都物業(yè)管理行業(yè)注入了新的活 力

18、。 從一個老頭加一把答帚的“居民大院式管理”到第一個新型社區(qū)（棕北小區(qū)）在蓉城的誕生，再至錦繡 花園等高檔樓盤在成都的安家落戶，物業(yè)管理在成都的發(fā)展已初具規(guī)模。其翻天覆地的變化，與當(dāng)初房地 產(chǎn)業(yè)在成都的發(fā)展有過之而無不及，整個物業(yè)管理業(yè)呈現(xiàn)出先聲奪人之勢。 討論題： (1) 成都物業(yè)管理的發(fā)展說明了什么？ (2) 物業(yè)管理企業(yè)如何適應(yīng)這種發(fā)展？ 答：本案例說的是成都物業(yè)管理方式的變遷，也就是從“居民大院”到新型社區(qū)的變遷。它卻反映了 物業(yè)管理的分工發(fā)展與分類管理的客觀社會需求和必然性。 這個案例看起來與物業(yè)分類管理關(guān)聯(lián)不大，但實際并非如此。這個案例講的是“居民大院”到新型社 區(qū)的變

19、遷問題，其變遷的根源在于物業(yè)市場的需求，“居民大院，，到新型社區(qū)是物業(yè)管理方式從自主管 理到專業(yè)化物業(yè)公司管理的跨越，是社會分工發(fā)展的必然結(jié)果。這是物業(yè)分類管理的根基，在經(jīng)濟欠發(fā)達 的地區(qū)，人們應(yīng)首先明白這個理，才能看清物業(yè)分類管理的未來發(fā)展的美好前景，這就是選擇這個案例的 用意所在。 這個案例說明了物業(yè)管理領(lǐng)域的社會分工發(fā)展的必然結(jié)果是物業(yè)分類管理，說明在經(jīng)濟欠發(fā)達的地區(qū) 物業(yè)分類管理的未來發(fā)展的前景是美好的。物業(yè)管理發(fā)展的態(tài)勢就是向分類細化管理方向發(fā)展。如果你是 物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)理建議你做好以下幾項工作來適應(yīng)這一發(fā)展態(tài)勢：一是在企業(yè)自己的傳統(tǒng)物業(yè)管理項目 上做大做強，做出企業(yè)的品牌，形成自己的企業(yè)文化。二是穩(wěn)步拓展物業(yè)分類管理項目領(lǐng)域。這里介紹兩 種推進模式，一種是逐步拓展模式：住宅物業(yè)管理項目一酒店、公寓、醫(yī)院物業(yè)管理項目一商業(yè)寫字樓、 商場物業(yè)項目一工業(yè)園區(qū)、物流中心物業(yè)項目一工業(yè)物業(yè)項目；二種是兼并重組模式：即以優(yōu)秀的物業(yè)管 理品牌優(yōu)勢，兼并有一定技術(shù)基礎(chǔ)和資質(zhì)條件的管理其他類型物業(yè)項目的物業(yè)管理企業(yè)，實現(xiàn)優(yōu)勢互補。 三是企業(yè)組織管理水平、科技應(yīng)用水平和專業(yè)化分工上做白己的特色，提升企業(yè)素質(zhì)和管理水平。