項目名稱 ∶北京市朝陽區(qū)定福莊西街甲1號樓10門301號 房地產(chǎn)評估報告

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1、北京**********房地產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 地址: 北京市海淀區(qū)知春路6號(錦秋國際大廈)A13室 電話:82800836 圖文傳真:82800107 房 地 產(chǎn) 估 價 報 告 項目名稱 ：北京市朝陽區(qū)定福莊西街甲1號樓10門301號 房地產(chǎn)評估報告 委 托 方 ：苗琪 女士 受托估價方：北京********房地產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 估價人員 : 王運紅、鄒滄桑 估價日期 ：二○○九年一月三日 至二○○九年一月五日 估價報告編號: ********[2009]房估字第002號

2、 第7頁 共41頁 目 錄 致委托方函 1 估價師聲明 3 估價的假設(shè)和限制條件 4 房地產(chǎn)估價結(jié)果報告 6 一、委托估價方 6 二、受托估價方 6 三、估價對象 6 四、估價目的 8 五、估價時點 8 六、價值定義 8 七、估價依據(jù) 8 八、估價原則 9 九、估價方法 10 十、估價結(jié)果 11 十一、估價人員 11 十二、估價作業(yè)日期 11 十三、估價報告應(yīng)用的有效期 12 附 件 13 致委托方函 苗琪女士： 受您的委托，我

3、公司對位于北京市朝陽區(qū)定福莊西街甲1號樓10門301號房產(chǎn)于估價時點2008年12月31日的房地產(chǎn)價值進行評估，為您及有關(guān)部門了解該房地產(chǎn)于估價時點市場價值提供價格參考依據(jù)。 一、估價對象的確定 根據(jù)委托方提供的《房屋所有權(quán)證》〖京房權(quán)證朝私07字第255904號〗，證載房屋所有權(quán)人為苗琪，房屋坐落于北京市朝陽區(qū)定福莊西街甲1號樓10門301號，房屋用途為住宅，建筑面積為54.84平方米。 二、估價結(jié)果的確定 （一）確定的方法 評估人員采用了市場法和成本法測算了估價對象的價格。市場法通過尋找參照物，進行修正得出客觀正常情況下的房地產(chǎn)的市價。由于估價對象為已使用房地產(chǎn)，采用基準(zhǔn)地價法，

4、測算出土地使用權(quán)價格；依照重置成新價法，測算其在估價時點下重新建造或重新購置同樣的房屋所需花費的費用，兩者之和即為全新狀況下的房地產(chǎn)重置價格，扣除折舊，得出估價對象的房屋重置成新價。 （二）估價結(jié)果的確定 評估人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照評估工作程序，利用科學(xué)的評估方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密準(zhǔn)確的測算，并結(jié)合估價經(jīng)驗，詳細(xì)考慮了影響房地產(chǎn)價格的各項因素，確定在估價時點2008年12月31日的估價結(jié)果為： 建 筑 面 積：54.84平方米 房 地 產(chǎn) 總 價：443491元 大 寫：肆拾肆萬叁仟肆佰玖拾壹元整 房 地 產(chǎn) 單 價： 80

5、87元/平方米 （貨幣種類：人民幣萬元） 北京********房地產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 法定代表人: 二○○九年一月五日 估價師聲明 我們鄭重聲明： 1、我們在本估價報告中陳述的事實是真實、準(zhǔn)確、完整的，沒有虛假記錄、誤導(dǎo)性陳述和重大遺漏。 2、本估價報告中的分析、意

6、見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中說明的假設(shè)和限制條件的限制。 3、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。 4、我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。 5、本報告估價結(jié)果僅作為委托方在本次估價目的下使用，不得做其他用途。未經(jīng)本估價機構(gòu)書面同意,本報告的全部或任何一部分均不得向委托方、報告使用者、報告審查部門之外的單位和個人提供，也不得以任何形式公開發(fā)表。 6、本估價報告依據(jù)委托方提供的相關(guān)資料，委托方對資料的真實性、合法性、完整性負(fù)責(zé)。因資料失實造成的估價結(jié)果有誤

7、的，估價機構(gòu)和估價人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 7、沒有人對本估價報告提供重要專業(yè)幫助。 估價師簽名 王運紅（注冊房地產(chǎn)估價師證書號:1120020054） 鄒滄桑（注冊房地產(chǎn)估價師證書號:1120060019） 估價的假設(shè)和限制條件 一、假設(shè)條件 1、委托方合法房屋所有權(quán)，并支付有關(guān)稅費。 2、估價對象得到最有效利用，并產(chǎn)生相應(yīng)的收益。 3、估價對象與其它生產(chǎn)要素相結(jié)合，能滿足目前生產(chǎn)的正常進行。 4、在估價時點的房地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的交易市場。 5、任何有關(guān)估價對象的運作方式、程序符合國家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)。 6、本報告設(shè)定估價對象土地開發(fā)程度為宗

8、地紅線外“七通”，宗地紅線內(nèi)“七通一平”。 7、委托方未對估價對象進行任何方式的銷售或者出租，本次估價是以估價對象未有任何方式的銷售、未與任何一方簽署針對于估價對象的無限期或影響估價對象價值的租賃協(xié)議為假設(shè)前提。 8、本次評估估價人員未獲估價對象土地年期情況，評估設(shè)定其土地 使用權(quán)年限為居住用途法定最高土地使用權(quán)出讓年限70年。 9、評估設(shè)定待估宗地容積率為估價對象所處區(qū)域的級別平均容積率 2.00。 10、委托方提供的資料屬實。 二、限制條件 1、設(shè)定估價對象為符合法律、法規(guī)規(guī)定為限制條件。 2、委托方為了解委估房地產(chǎn)于估價時點市場價值，委托我公司對估價對象的房地產(chǎn)市場價值

9、進行評估，本報告僅為此目的進行評估，以提供價格參考。 3、估價對象的建筑面積依據(jù)委托方提供的《房屋所有權(quán)證》〖京房權(quán)證朝私07字第255904號〗及現(xiàn)場勘察情況確定，如上述情況發(fā)生變化，評估結(jié)果應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。 三、使用說明 1、評估價格是在滿足全部假設(shè)與限制條件下，于估價時點為2008年12月31日，在設(shè)定的土地開發(fā)程度、用途和土地使用權(quán)年限及正常市場條件下的房地產(chǎn)市場價值。如假設(shè)及限制條件發(fā)生變化，則需要相應(yīng)調(diào)整估價結(jié)果。 2、本估價報告中涉及有關(guān)估價對象的一切資料均由委托方提供，委托方需對所提供材料的真實性、合法性和完整性負(fù)責(zé)。 3、本次評估報告包括“房地產(chǎn)估價結(jié)果報告”和“房地

10、產(chǎn)估價技術(shù)報告”，“房地產(chǎn)估價技術(shù)報告”僅供估價機構(gòu)存檔和作為估價結(jié)果提交有關(guān)部門確認(rèn)或備案時的附件。 4、市場無明顯價格波動條件下評估結(jié)果自估價報告出具之日起半年內(nèi)有效。 5、本報告由北京********房地產(chǎn)評估有限責(zé)任公司負(fù)責(zé)解釋。 房地產(chǎn)估價結(jié)果報告 一、委托估價方 委 托 方：苗 琪 地 址: 北京市朝陽區(qū)延靜西里6樓1203號 身份證號：110105195703110122 聯(lián) 系 人: 苗 琪 聯(lián) 系 人：張女士 聯(lián)系電話：010-65264178 二、受托估價方 單位名稱：北京********房地產(chǎn)評估有限責(zé)

11、任公司 辦公地址：北京市海淀區(qū)知春路6號（錦秋國際大廈）A13室 法人代表：王運紅 聯(lián) 系 人：趙 鴻 辦公電話: 82800105 三、估價對象 （一）估價對象概況 本次估價對象為北京市朝陽區(qū)定福莊西街甲1號樓10門301號房地產(chǎn)，現(xiàn)狀用途為住宅，證載用途為住宅。根據(jù)估價人員實地勘查獲取的資料及委托方提供的《房屋所有權(quán)證》〖京房權(quán)證朝私07字第255904號〗，估價對象為磚混結(jié)構(gòu)，屋面為平屋面。建成于1994年，用途為普通住宅，地上共6層,估價對象位于地上3層，戶型為兩室一廳一衛(wèi)一廚，朝向為南北向，建筑面積為54.84平方米，層高為2.8米。于估價時點2008年12月31日，

12、估價對象為中裝修，裝修情況詳見建筑物裝修狀況表： 建筑物裝修狀況表 內(nèi)裝修 　 地面 頂棚 墻壁 備注 主臥室 瓷磚 涂料 涂料 —— 次臥室 瓷磚 涂料 涂料 —— 客廳 瓷磚 涂料 涂料 —— 廚房 瓷磚 PVC 瓷磚 —— 衛(wèi)生間 瓷磚 PVC 瓷磚 —— 陽臺 瓷磚 涂料 涂料 —— 外裝修 外窗 鋁合金（雙玻） 戶門 防盜門 樓梯間 普通水泥地面、頂棚、墻壁刷白 外墻 外墻涂料 屋面 平屋面 （二）估價對象權(quán)屬狀況 1、房地產(chǎn)權(quán)屬描述 根據(jù)《房屋

13、所有權(quán)證》〖京房權(quán)證朝私07字第255904號〗，證載房屋所有權(quán)人為苗琪，證載建筑面積為54.84平方米。該房產(chǎn)為普通商品房，磚混結(jié)構(gòu)。估價人員未獲估價對象土地年期情況，評估設(shè)定其土地使用權(quán)年限為居住用途法定最高土地使用權(quán)出讓年限70年。 2、他項權(quán)利描述 無。 （三）估價對象現(xiàn)狀及周邊環(huán)境 該樓物業(yè)為專業(yè)物業(yè)公司管理。院內(nèi)有多棟多層結(jié)構(gòu)樓房，基本全部入住，為發(fā)展程度較完善的社區(qū)。 小區(qū)臨區(qū)域內(nèi)主要道路有東五環(huán)路、京通快速、朝陽路等，小區(qū)附近有地鐵八通線以及342路、364路、388路、488路、639路、731路、846路、855路等路公交車通過，交通十分便捷，小區(qū)環(huán)境較好。 小

14、區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施狀況達到“七通”（通路、通上水、通下水、通電、通訊、通暖、通燃?xì)猓? 小區(qū)周邊有定福莊中學(xué)、大黃莊小學(xué)、中國傳煤大學(xué)、北京第二外國語學(xué)院、平房森林公園、興隆公園、黃渠公園等，生活配套設(shè)施相當(dāng)完善。 四、估價目的 為委托方及相關(guān)部門了解委估房地產(chǎn)于估價時點市場價值提供價格參考依據(jù)。 五、估價時點 2008年12月31日 六、價值定義 本次評估的房地產(chǎn)市場價值為：委估房地產(chǎn)在估價時點的市場價值是在設(shè)定的土地開發(fā)程度、用途和土地使用權(quán)年限、現(xiàn)狀利用狀況不變及正常市場條件下的房地產(chǎn)市場價值。本報告中的估價對象的房地產(chǎn)價值等于估價對象的房地產(chǎn)市場價格即土地使用權(quán)價格與重置成新價

15、格之和。 七、估價依據(jù) （一）國家、地方法律、法規(guī)、通知： 1、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》 2、《中華人民共和國土地管理法》 3、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》 4、《北京市人民政府關(guān)于調(diào)整本市出讓國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價的通知》 5、國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T 50291-1999）。 （二）委托方提供的有關(guān)資料： 1、《房屋所有權(quán)證》〖京房權(quán)證朝私07字第255904號〗 2、委托方身份證復(fù)印件 （三）評估人員調(diào)查收集的資料： 1、估價對象區(qū)域位置示意圖 2、估價對象現(xiàn)狀利用照片 八、估價原則 房地產(chǎn)估價總的要求是獨立、客觀、

16、公正，在本次估價作業(yè)中，我們遵循的原則主要有下列6項： 1、獨立、客觀、公正原則 獨立、客觀、公正原則是房地產(chǎn)估價的最高行為準(zhǔn)則。獨立原則要求估價機構(gòu)本身應(yīng)當(dāng)是一個不依賴他人、不受他人束縛的獨立機構(gòu)；要求估價機構(gòu)和估價人員與估價對象及相關(guān)當(dāng)事人沒有利害關(guān)系；要求估價機構(gòu)和估價人員在估價中不應(yīng)受外部因素的影響，不屈從于外部壓力，完全憑借自己的專業(yè)知識、經(jīng)驗和良心進行估價。所謂客觀，是要求估價機構(gòu)和估價人員不帶著自己的好惡、情感和偏見，完全從實際出發(fā)，按照事物的本來面目去估價。所謂公正，是要求估價機構(gòu)和估價人員在估價中應(yīng)公平、正直，不偏袒任何一方。因此，遵循獨立、客觀、公正原則的核心，是估價機

17、構(gòu)和估價人員應(yīng)站在中立的立場上，評估出一個對各方當(dāng)事人來說都是公平合理的價值。 2、合法原則 遵循合法原則，首先要求房地產(chǎn)估價應(yīng)以估價對象的合法權(quán)益為前提進行。合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。遵循合法原則，具體來說有下列幾個方面：在合法產(chǎn)權(quán)方面，應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書和有關(guān)證件為依據(jù)；在合法使用方面，應(yīng)以城市規(guī)劃、土地用途管制等為依據(jù)；在合法處分方面，應(yīng)以法律、法規(guī)或合同等允許的處分方式為依據(jù)；在其他方面，如評估出的價格必須符合國家的價格政策。 3、最高最佳使用原則 所謂最高最佳使用，要求房地產(chǎn)估價應(yīng)以估價對象的最高最佳使用為前提進行。它是指法律上允許，技術(shù)

18、上可能，經(jīng)濟上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價對象的價值達到最大的一種最可能的使用。 4、替代原則 替代原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。類似房地產(chǎn)是指與估價對象處在同一供求范圍內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價對象相同或相近的房地產(chǎn)。同一供求范圍是指與估價對象相同或相近的房地產(chǎn)所處的區(qū)域范圍。 5、估價時點原則 估價時點原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果應(yīng)是估價對象在估價時點上的客觀合理價格或價值。估價不是求取估價對象在所有時間上的價格，而是求取估價對象在某一時間上的價格，而這一時間不是估價人員可以隨意假定的，必須依據(jù)估價目的來確定

19、，這一時點即是估價時點。 九、估價方法 本公司接受委托后，估價人員深入細(xì)致地分析了估價對象的特點和實際狀況，并研究了委托方提供的及我方所掌握的材料，為使評估科學(xué)、合理、客觀、公正，經(jīng)反復(fù)研究，選取市場比較法和成本法作為本次評估的基本方法。 1.市場比較法：是將估價對象與在估價時點近期交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格做適當(dāng)?shù)男拚驼{(diào)整，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 市場比較法的基本計算公式為： 房地產(chǎn)價值=比較實例房地產(chǎn)價格×交易情況修正系數(shù) ×交易時間修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù) ×個別因素修正系數(shù) 2.

20、 成本法：由于估價對象為已使用房地產(chǎn)，可依照成本法，測算其土地價格及在估價時點下重新建造或重新購置同樣的房地產(chǎn)所需花費的費用，所得出的結(jié)果即估價對象的房地產(chǎn)價格。 3．由于市場比較法更為貼近實際情況，賦予60%的權(quán)重，成本法賦予40%的權(quán)重，最終得出估價對象評估價值。 十、估價結(jié)果 估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則和評估標(biāo)準(zhǔn)，按照估價程序，采用科學(xué)的估價方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密準(zhǔn)確的測算，并結(jié)合估價經(jīng)驗和對影響房地產(chǎn)價值因素的分析，確定估價對象于估價時點2008年12月31日的市場價值為： 建 筑 面 積：54.84平方米 房 地 產(chǎn) 總 價：443491元

21、 大 寫：肆拾肆萬叁仟肆佰玖拾壹元整 房 地 產(chǎn) 單 價： 8087元/平方米 （貨幣種類：人民幣萬元） 十一、估價人員 參加本次估價的注冊房地產(chǎn)估價師簽名： 王運紅（注冊房地產(chǎn)估價師證書號:1120020054） 鄒滄桑（注冊房地產(chǎn)估價師證書號:1120060019） 十二、估價作業(yè)日期 二○○九年一月三日至二○○九年一月五日 十三、估價報告應(yīng)用的有效期 本估價報告所示估價結(jié)果為估價對象于2008年12月31日的房地產(chǎn)市場價值，在市場無明顯價格波動的情況下估價結(jié)果自出具報告之日起半年內(nèi)有效。 北京********房地產(chǎn)評估有限責(zé)任公司

22、 法人代表： 二○○九年一月五日 附 件 1、估價對象區(qū)域位置示意圖 2、估價對象實景照片 3、《房屋所有權(quán)證》〖京房權(quán)證朝私07字第255904號〗復(fù)印件 4、委托方身份證復(fù)印件 5、估價機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 6、估價機構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件 7、估價人員資格證書復(fù)印件 _________________________________________________________________________________________________ 編號：********[2009]房估字第002號 第17頁