國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局 房產(chǎn)測量規(guī)范

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1、國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局 房產(chǎn)測量規(guī)范2000 房產(chǎn)測量規(guī)范 ? ? 2000-02-22發(fā)布 2000-08-01實(shí)施 國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布 ?????????????????????????????? 中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn) GB/T17986-2000 第一單元：房產(chǎn)測量規(guī)定 1、范圍本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了城鎮(zhèn)房產(chǎn)測量的內(nèi)容與基本要求，適用于城市、建制鎮(zhèn)的建成區(qū)和建成區(qū)以外的工礦企事業(yè)單位及其毗連居民點(diǎn)的房產(chǎn)測量。 其他地區(qū)的房地產(chǎn)測量亦可參照執(zhí)行。 2、引用標(biāo)準(zhǔn)下列標(biāo)準(zhǔn)所包含的條文，通過在本標(biāo)準(zhǔn)中引用而構(gòu)成為本標(biāo)準(zhǔn)的條文。 本標(biāo)準(zhǔn)出版時(shí)，所示版本均為有效。所有標(biāo)準(zhǔn)都會被修訂，

2、使用本標(biāo)準(zhǔn)的各方應(yīng)探討使用下列標(biāo)準(zhǔn)最新版本的可能性。 GB/T2260—1995中華人民共和國行政區(qū)劃代碼GB6962—1986 1：500、1：1000、1：2000比例尺地形圖航空攝影規(guī)范GB/T17986．2—2000 ? 第二單元：房產(chǎn)圖圖式CH1003—1995測繪產(chǎn)品質(zhì)量評定標(biāo)準(zhǔn) 3、房產(chǎn)面積測算 3.1 房產(chǎn)面積測算的內(nèi)容 3·1·1 面積測算 面積測算系指水平面積測算。分為房屋面積和用地面積測算兩類，其中房屋面積測算包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積、使用面積等測算。 3·1·2 房屋的建筑面積 房屋的建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投

3、影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2．20M以上（含2．20M）的永久性建筑。 3·1·3 房屋的使用面積 房屋使用面積系指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計(jì)算。 3·1·4 房屋的產(chǎn)權(quán)面積 房屋的產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定。 3·1·5 房屋的共有建筑面積 房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。 3·1·6 面積測算的要求 各類面積測算必須獨(dú)立測算兩次，其較差應(yīng)在規(guī)定的限差以內(nèi)，取中數(shù)作為最后結(jié)果。量距應(yīng)使用經(jīng)檢定

4、合格的卷尺或其他能達(dá)到相應(yīng)精度的儀器和工具。面積以平方米為單位，取至0．01㎡。 3·2 房屋建筑面積測算的有關(guān)規(guī)定 3·2·1 計(jì)算全部建筑面積的范圍 a) 永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算。 b) 房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等其高度在2．20M以上部位計(jì)算建筑面積。 c) 穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計(jì)算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2．20M以上的，按其水平投影面積計(jì)算。 d) 樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計(jì)算面積。 e) 房屋在天面上，屬永久性建筑，層高在2

5、．20M以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2．20M以上的部位，按其外圍水平投影面只計(jì)算。 f）挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計(jì)算 g）屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算 a) 與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計(jì)算 b) 房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計(jì)算 c) 地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.20m以上的，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）外圍水平投影面積計(jì)算 d) 有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。 e) 玻璃幕墻等作為房屋

6、外墻的，按其外圍水平投影面積計(jì)算。 f) 屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計(jì)算。 g) 依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20m以上部位的外圍水平面積計(jì)算。 h) 有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計(jì)算建筑面積。 3.2.2 計(jì)算一半建筑面積的范圍 a) 與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。 b) 獨(dú)立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算。 c) 未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。 d) 無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面

7、積的一半計(jì)算。 e) 有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計(jì)算。 3.2.3不計(jì)算建筑面積的范圍 a) 層高小于2.20m以下的夾層、插層、技術(shù)層和層高小于2.20m的地下室和半地下室。 b) 突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。 c) 房屋之間無上蓋的架空通廊。 d) 房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池。 e) 建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。 f) 騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分。 g) 利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。 h) 活動房屋、臨時(shí)房屋

8、、簡易房屋。 i) 獨(dú)立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。 j) 與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。 3.3用地面積測算 3.3.1 用地面積測算的范圍用地面積以丘為單位進(jìn)行測算，包括房屋占地面積、其他用途的土地面積測算，各項(xiàng)地類面積的測算。 3.3.2下列土地不計(jì)入用地面積： a) 無明確使用權(quán)屬的冷巷、巷道或間隙地。 b) 市政管轄的道路、街道、巷道等公共用地。 c) 公共使用的河涌、水溝、排污溝。 d) 已征用、劃撥或者屬于原房地產(chǎn)證記載范圍，經(jīng)規(guī)劃部門核定需要作市政建設(shè)的用地。 e) 其他按規(guī)定不計(jì)入用地的面積。 3.3.3 用地面積測算的方法用地面積測算可采

9、用坐標(biāo)解析計(jì)算、實(shí)地量距計(jì)算和圖解計(jì)算等方法。 3.4 面積測算的方法與精度要求 3.4.1坐標(biāo)解析法 A）根據(jù)界址點(diǎn)坐標(biāo)成果表上數(shù)據(jù)，按下式計(jì)算面積。 1nS=Xi(Yi+1---－Yi-1)……………………………（18） 2i=1或1nS=Yi(Xi-1---－Xi+1)……………………………（19） 2i=1 式中： S——面積，㎡； Xi——界址點(diǎn)的縱坐標(biāo)，m； Yi——界址點(diǎn)的橫坐標(biāo)，m； n——界址點(diǎn)個(gè)數(shù)i————界址點(diǎn)序號，按順時(shí)針方向順編。 B）面積中誤差按下式計(jì)算。 1nms=±m(xù)j8D2i-1,i+1i=1…………………………（20） 式中：

10、ms——面積中誤差，㎡； mj——相應(yīng)等級界址點(diǎn)規(guī)定的點(diǎn)位中誤差，m； Di-1,i+1——多邊形中對角線長度，m。 3·4·2 實(shí)地量距法 A）規(guī)則圖形，可根據(jù)實(shí)地丈量的邊長直接計(jì)算面積；不規(guī)則圖形，將其分割成簡單的幾何圖形，然后分別計(jì)算面積。 B）面積誤差按3·2·6規(guī)定計(jì)算，其精度等級的使用范圍，由各城市的房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況決定。 3·4·3 圖解法圖上量算面積，可選用求積儀法、幾何圖形法等方法。圖上面積測算均應(yīng)獨(dú)立進(jìn)行兩面次。兩次量算面積較差不得超過下式規(guī)定： △S=±0．0003MS…………………………...........………（21） 式中：

11、△S——兩次量面積較差，㎡； S——所量算面積，㎡； M——圖的比例尺分母。 使用圖解法量算面積時(shí)，圖形面積不應(yīng)小于5cm2。圖上量距應(yīng)量至0．2mm。 4、變更測量 4·1 一般規(guī)定 4·1·1 變更測量的分類變更測量分為現(xiàn)狀變更和權(quán)屬變更測量。 4·1·2 現(xiàn)狀變更測量內(nèi)容 A）房屋的新建、拆遷、改建、擴(kuò)建、房屋建筑結(jié)構(gòu)、層數(shù)的變化； B）房屋的損壞與滅失，包括全部拆除或部分拆除、倒塌和燒毀； C）圍墻、柵欄、籬笆、鐵絲網(wǎng)等圍護(hù)物以及房屋附屬設(shè)施的變化； D）道路、廣場、河流的拓寬、改造，河、湖、溝渠、水塘等邊界的變化； E）地名、門牌號的更改；F）房屋及其用地分類

12、面積增減變化。 　 附錄B（提示的附錄）成套的房屋的建筑面積和共有共用面積分?jǐn)? B1 成套房屋建筑面積的測算 B1·1 成套房屋的建筑面積成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。 B1·2 套內(nèi)房屋使用面積套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計(jì)算： a) 套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和。 b) 套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積。 c) 不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積。 d) 內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積。

13、 B1·3 套內(nèi)墻體面積套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。 B1·4 套內(nèi)陽臺建筑面積按8·2的規(guī)定計(jì)算。套內(nèi)陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中封閉的陽臺按水平投影全部計(jì)算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計(jì)算建筑面積。 B2 共有共用面積的處理和分?jǐn)偣? B2·1 共有共用面積的內(nèi)容共有共用面積包括共有的房屋建筑面積和共用的房屋用地面積。 B2·2 共

14、有共用面積的處理原則 a) 產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行。 b) 無產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，可按相關(guān)房屋的建筑面積按比例進(jìn)行分?jǐn)偂? B2·3 共有共用面積按比例分?jǐn)偟挠?jì)算公式按相關(guān)建筑面積進(jìn)行共有或共用面積分?jǐn)?，按下式?jì)算： δSi=K·Si∑δSiK=∑Si 式中： K——為面積的分?jǐn)傁禂?shù)； Si——為各單元參加分?jǐn)偟慕ㄖ娣e，㎡； δSi——為各單元參加分?jǐn)偹玫姆謹(jǐn)偯娣e，㎡； ∑δSi——為需要分?jǐn)偟姆謹(jǐn)偯娣e總和，㎡； ∑Si——為參加分?jǐn)偟母鲉卧ㄖ娣e總和，㎡； B3 共有建筑面積的分?jǐn)? B3·1 共有建筑面積的內(nèi)容共有面積的內(nèi)容包括

15、：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計(jì)入共有建筑面積。 B3·2 共有建筑面積的計(jì)算方法整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、以及人防工程等建筑面積，即為整幢建筑物的共有建筑面積。 B3·3 共有建筑面積的分?jǐn)偡?/p>

16、法 a) 住宅樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒ㄗ≌瑯且源睘閱卧勒誃2的方法和計(jì)算公式，根據(jù)各套房屋的套內(nèi)建筑面積，求得各套房屋分?jǐn)偹玫墓灿薪ㄖ謹(jǐn)偯娣e。 b) 商住樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒ㄊ紫雀鶕?jù)住宅和商業(yè)等的不同使用功能按各自的建筑面積將全幢的共有建筑面積分?jǐn)偝勺≌蜕虡I(yè)兩部分，即住宅部分分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e和商業(yè)部分分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e。然后住宅和商業(yè)部分將所得的分?jǐn)偯娣e再各自進(jìn)行分?jǐn)?。住宅部分：將分?jǐn)偟玫降拇惫灿薪ㄖ娣e，加上住宅部分本身的共有建筑面積，依照B2的方法和公式，按各套的建筑面積分?jǐn)傆?jì)算各套房屋的分?jǐn)偯娣e。商業(yè)部分：將分?jǐn)偟玫降拇惫灿薪ㄖ娣e，加上本身的共有建筑面積，按各層套內(nèi)的建筑面積依比例分?jǐn)傊粮鲗?，作為各層共有建筑面積的一部分，加至各層的共有建筑面積中，得到各層總的共有建筑面積，然后再根據(jù)層內(nèi)各套房屋的套內(nèi)建筑面積按比例分?jǐn)傊粮魈祝蟪龈魈追课莘謹(jǐn)偟玫降墓灿薪ㄖ娣e。 c) 多功能綜合樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒ǘ喙δ芫C合樓共有建筑面積按照各自的功能，參照商住樓的分?jǐn)傆?jì)算方法進(jìn)行分?jǐn)偂?