物業(yè)百問百答.doc

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譽(yù)景名居客戶服務(wù)中心物業(yè)服務(wù)百問百答 一、收費(fèi)及服務(wù) 1、 物業(yè)管理相關(guān)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)？有何依據(jù)？ 答：普通住宅的物業(yè)管理費(fèi)綜合服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由市物價部分會同市物業(yè)管理主管部門制定，高標(biāo)準(zhǔn)住宅的物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)公司與業(yè)委會協(xié)商確定，向當(dāng)?shù)胤抗懿块T備案（或管理費(fèi)計收根據(jù)物業(yè)所在地物價主管部門核定價為準(zhǔn)）。 根據(jù)《關(guān)于公布東莞市住宅物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價的通知（東價〔2004〕136號）》、《轉(zhuǎn)發(fā)省物價局關(guān)于加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理有關(guān)問題的通知（東價〔2007〕20號）》、《印發(fā)<東莞市物價局、東莞市房產(chǎn)管理局關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則>的通知(東價（〔2010〕52號）》、《關(guān)于規(guī)范我市機(jī)動車停放保管服務(wù)收費(fèi)管理的通知（東價〔2010〕34號）》等文件精神，譽(yù)景名居物業(yè)管理相關(guān)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以下： 1）管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以銷售（建筑）面積2.2元/平方*月；（根據(jù)《東莞市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價》，本小區(qū)按照《東莞市住宅物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行三級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)服務(wù)。管理費(fèi)自交付使用之日起開始計付管理費(fèi)，以《收樓通知書》上注明的具體時間為準(zhǔn)） 2）住宅水費(fèi)：2.395元/立方米（即1.645元/立方米（含排污費(fèi)）＋0.75元/立方米（垃圾處理費(fèi)）。若有調(diào)整按最新標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；未抄表到戶時由管理處代收） 3）住宅電費(fèi)：0.61元/度（若有調(diào)整按最新標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行） 4）車位停車費(fèi)：月租350元/月 5）車位服務(wù)費(fèi)：50元/月（照明、維護(hù)、車場清潔衛(wèi)生等費(fèi)用） 6）車位臨時收費(fèi)：首1小時（含）為免費(fèi)，超1小時以上6（含）小時以內(nèi)為5元，滿6小時以上的每2個小時1元； 7）裝修保證金：高層、多層住宅（帶電梯）： 3000 元/戶；商鋪：100㎡（含）以下 3000 元/戶；100㎡以上 8000 元/戶。 8）裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)：按國家規(guī)定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：一次裝修4元/平方，二次裝修2元/平方； 9）裝修施工出入證押金30元，工本費(fèi)10元，延期工本費(fèi)5元； 2、 物業(yè)服務(wù)管理費(fèi)由哪些組成部分？ 答：根據(jù)印發(fā)《東莞市物價局、東莞市房產(chǎn)管理局關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》的通知(東價〔2010〕52號)的《東莞市物價局、東莞市房產(chǎn)管理局關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》第十四條、物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分： （1）管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等； （2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用； （3）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用； （4）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用； （5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用； （6）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費(fèi)用； （7）辦公費(fèi)用； （8）物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理費(fèi)分?jǐn)偅? （9）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的水電費(fèi)用（不含二次供水加壓電費(fèi)）； （10）物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊； （11）經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。 3、管理處提供哪些有償服務(wù)或無償服務(wù)？ 答：為了更好更便捷地為業(yè)主提供服務(wù)，小區(qū)將制作《便民服務(wù)手冊》，有關(guān)收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)已列明清楚，若有不明之處歡迎來電咨詢。 4、收樓時為何要預(yù)交三個月的管理費(fèi)？ 答：目的是為了確保物業(yè)公司各項(xiàng)工作的順利營運(yùn)，保證為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，預(yù)防業(yè)主長時間外出，而無法及時交納費(fèi)用而影響物業(yè)公司的正常運(yùn)行，故入伙時業(yè)主須一次性交納三個月的物業(yè)管理費(fèi)（也稱新項(xiàng)目的啟動資金） 5、為什么要收取維修資金？收費(fèi)依據(jù)是什么？怎樣收費(fèi)？ 答：1）目的： 為了更好地維護(hù)本小區(qū)的物業(yè)，確保小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備在保修期滿后能夠得到有效與及時地修繕和更新、改造，并獲得相應(yīng)的資金保障；因此業(yè)主應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金，以使物業(yè)能夠達(dá)到增值、保值及延長物業(yè)使用壽命目的。 2）收費(fèi)依據(jù)： A、根據(jù)中華人民共和國主席令第六十二號《物權(quán)法》第六章第七十六條、七十九條對專項(xiàng)維修資金籌集及使用的明確規(guī)定執(zhí)行； B、根據(jù)國務(wù)院2003年9月1日起執(zhí)行的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二章七條四款之規(guī)定：業(yè)主應(yīng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金，第五十四條規(guī)定：住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金； C、根據(jù)建設(shè)部、財政部發(fā)布由2008年2月1日起施行的《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第十二條規(guī)定：商品住宅的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項(xiàng)維修資金存入住宅專項(xiàng)維修資金專戶；第十三條規(guī)定：未按本辦法規(guī)定交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的，開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人。 3）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： 根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定以住宅買賣雙方簽訂《商品房買賣合同》約定中的建筑面積40元/㎡、非住宅建筑面積50元/㎡收取首期專項(xiàng)維修資金。 4）資金收取方式：業(yè)主收樓時到指定托管銀行（東莞銀行）進(jìn)行繳存。 5）資金使用：住宅專項(xiàng)維修資金的使用將遵循方便快捷、公開透明，受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則，在住宅共用部位、共用設(shè)施保修期滿后開始使用，當(dāng)對全體業(yè)主共有的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和更新、改造的，將有物業(yè)管理公司提出住房維修資金使用計劃，經(jīng)業(yè)主大會通過后實(shí)施，對部分業(yè)主共有的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和更新改造的，有物業(yè)管理企業(yè)提出住房專項(xiàng)維修資金使用計劃，經(jīng)專有部分占建筑面積及人數(shù)2/3以上的業(yè)主通過后方可實(shí)施。 6）管理與監(jiān)督：住房專項(xiàng)維修資金的管理將實(shí)行統(tǒng)一繳存、委托銀行辦理專用資金賬戶、專戶存儲、按棟設(shè)帳、分戶核算、?？顚Ｓ谩⑺腥藳Q策、定期公布、接受政府及業(yè)主監(jiān)督的管理原則，業(yè)主繳存的住房專項(xiàng)維修資金屬于全體業(yè)主所有，嚴(yán)禁挪作他用。 7）法律責(zé)任：違反《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》及《住房專項(xiàng)維修資金管理方法》相關(guān)規(guī)定，侵占、挪用住房專項(xiàng)維修資金的，將接受東莞市人民政府財政部門及房地產(chǎn)主管部門的依法處理。 6、物業(yè)管理費(fèi)是否包括公共水電費(fèi)分?jǐn)偅? 答：根據(jù)印發(fā)《東莞市物價局、東莞市房產(chǎn)管理局關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》的通知(東價〔2010〕52號)的《東莞市物價局、東莞市房產(chǎn)管理局關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》“第十四條物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：（九）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的水電費(fèi)用（不含二次供水加壓電費(fèi)）”，故物業(yè)管理費(fèi)已包括公共水電費(fèi)的分推，公共水電費(fèi)分推是指：園區(qū)的道路路燈、樓道照明，二次供水加壓，變壓器變損（小區(qū)公用變壓器至住戶），水泵、電梯等運(yùn)行產(chǎn)生使用的電費(fèi)。 7、小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)從何時計收？ 答：根據(jù)有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)規(guī)定，物業(yè)管理費(fèi)的收取時間以開發(fā)商收樓通知書約定時間開始計收費(fèi)用。 未經(jīng)綜合驗(yàn)收的房屋不能交付使用，業(yè)主如果在明知該房屋未經(jīng)驗(yàn)收即入住的，因該房屋質(zhì)量方面出現(xiàn)問題而給業(yè)主自己造成損失的，業(yè)主也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。但作為物業(yè)管理費(fèi)來說，必須是在該房屋合法交付使用后才能收取。 按照《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十和二十一條規(guī)定，物業(yè)竣工后綜合驗(yàn)收前屬于前期管理，前期管理費(fèi)用由建設(shè)單位負(fù)責(zé)。未經(jīng)綜合驗(yàn)收合格的物業(yè)，建設(shè)單位不得移交，并應(yīng)當(dāng)繼續(xù)承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)用。 根據(jù)《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》（1998年頒布，現(xiàn)行）第二十條規(guī)定：“物業(yè)竣工后綜合驗(yàn)收前的前期管理及其費(fèi)用由建設(shè)單位負(fù)責(zé)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定簽訂前期管理守則，并在售房時予以明示?！钡诙粭l規(guī)定：“建設(shè)單位必須在建筑物及其附屬設(shè)施綜合驗(yàn)收合格后，方可將其管理權(quán)移交給業(yè)主委員會，未經(jīng)綜合驗(yàn)收合格的物業(yè)，建設(shè)單位不得移交，并應(yīng)當(dāng)繼續(xù)承擔(dān)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用?！? 8、對于售買或贈送的私家花園如何收取管理費(fèi)？ 答：管理費(fèi)的計收是按購房合同約定的建筑面積計算，對于贈送的私家花園，將根據(jù)雙方簽署的合同約定（最終以房產(chǎn)證標(biāo)示之建筑面積計算）。私家花園不另外計收管理費(fèi)，但如果業(yè)主要求物業(yè)公司對其花園提供服務(wù)的，將按有償服務(wù)形式另外收費(fèi)。 9、房屋的免費(fèi)保修年限？ 答：詳見《住宅質(zhì)量保證書》的內(nèi)容。 二、配套設(shè)施設(shè)備 1、室內(nèi)有哪些配套設(shè)施？ 答：1）配套：水表、電表、天燃?xì)獗?、?qiáng)電箱、弱電箱、電話接口、寬帶接口、光纖到戶。 2）智能系統(tǒng)：可視對講、緊急按鈕、燃?xì)飧袘?yīng)器、家庭安全報警 2、如何申請開通可視對講？是否收取開通費(fèi)？保修期限？ 答：業(yè)主在裝修驗(yàn)收合格之后，向管理處提出開通申請，由管理處負(fù)責(zé)登記、預(yù)約上門免費(fèi)開通，保修期限為一年。 3、 如何開通天燃?xì)?？怎樣收費(fèi)？燃?xì)獗淼氖褂媚晗蓿? 答：由于天燃?xì)庵苯佑蓶|莞市新奧燃?xì)夤咎峁└黜?xiàng)服務(wù)，故各項(xiàng)服務(wù)工作開直接致電燃?xì)鉄峋€：95158咨詢、辦理業(yè)務(wù)。 4、 如何開通水電？水電表的保質(zhì)年限？入住后水電表壞了更換是否收費(fèi)？ 答：1）①開通水：業(yè)主收樓后可以親臨或致電客戶服務(wù)中心辦理開通手續(xù)。 ②開通電：小區(qū)業(yè)主申請用電均需到供電公司窗口申請（為了方便客戶，客戶服務(wù)中心即可辦理代收資料報送工作），業(yè)主攜帶的資料包括身份證原件及復(fù)印件、產(chǎn)權(quán)證明文件（購房合同書、房產(chǎn)證或物業(yè)公司證明）及提供農(nóng)村商業(yè)銀行（農(nóng)村信用社）、工商銀行或建設(shè)銀行卡（儲蓄卡）、開戶人身份證原件及復(fù)印件，供電公司收到申請后三個工作日內(nèi)將派人前來安裝電表，不去申請則不予安裝。 2）水電表的保質(zhì)年限為1年。 3）入住后水電表壞了在保修期內(nèi)免費(fèi)更換，在保修期外收費(fèi)更換或業(yè)主自行購買更換。 5、電話、寬帶、有線電視如何開通？ 答：電話、寬帶、有線電視由業(yè)主自行申報開通。 6、 水、電、天然氣起止碼如何起計？ 答：交房時物業(yè)公司、開發(fā)商、業(yè)主三方到屋內(nèi)對房屋及各類設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行驗(yàn)收時會當(dāng)面抄錄水、電、燃?xì)獾钠鸫a，并交業(yè)主簽字認(rèn)可。 7、 小區(qū)內(nèi)提供哪些娛樂設(shè)施和場所？ 答：為給小區(qū)業(yè)主提供舒適、舒心、健康的生活環(huán)境，配套有游泳池、棋牌室、咖啡廳、兒童游樂場、等。 三、管理服務(wù) 1、物業(yè)管理提供哪些服務(wù)？ 答：1）工程管理：主要是對物業(yè)及配套設(shè)備、設(shè)施的管理（包括供水、供電、供氣、通訊、照明、排水、排污、排氣以及其他公用休閑設(shè)施等）的維修、養(yǎng)護(hù)、管理，確保這些設(shè)備設(shè)施處于良好的運(yùn)行狀態(tài)。 2）秩序維護(hù)：通過門衛(wèi)、巡邏、電視監(jiān)控等為防盜、放破壞、防意外災(zāi)害事故以及防止其他違法行為而開展的一系列秩序維護(hù)工作，從而排除各種干擾，解除用戶的后顧之憂。協(xié)助公安部門維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序、進(jìn)行安全防范。 3）消防安全：物業(yè)管理企業(yè)的每一個員工都成為義務(wù)消防員。通過貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”原則，認(rèn)真做好消防日常管理、消防設(shè)備管理、消防演習(xí)和防火知識宣傳及火警應(yīng)急處理等，達(dá)到預(yù)防火災(zāi)發(fā)生、對火災(zāi)隱患進(jìn)行整改、最大限度地減少損失、確保業(yè)主和住戶的安全為目的。 4）環(huán)境衛(wèi)生：保潔員定時收集和清運(yùn)垃圾廢物，經(jīng)常打掃衛(wèi)生、清洗地面等，確保物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共地方和公用設(shè)施衛(wèi)生、整潔。 5）園藝綠化：主要包括道路綠化、公共地方綠化、公共設(shè)施綠化等，通過對花草樹木的設(shè)計、培植與養(yǎng)護(hù)，為住戶提供清新怡人、樹綠花香的生活環(huán)境。 6）車輛管理：統(tǒng)一物業(yè)區(qū)域的車輛停放，保持轄區(qū)內(nèi)的道路、過道等通暢，確保用戶車輛安全、避免損壞。 7）社區(qū)文化建設(shè)：定期舉辦社區(qū)文化活動主要是為了小區(qū)業(yè)主的文化生活，加強(qiáng)業(yè)主與公司、業(yè)主與業(yè)主之間的聯(lián)絡(luò)、營造和諧、健康的社區(qū)氛圍。往后的管理工作容易取得業(yè)主對管理工作的理解和支持。同時亦可鞏固光大地產(chǎn)的品牌形象，為以后開發(fā)打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 8）其他服務(wù)：物業(yè)裝飾、裝修的管理服務(wù)；物業(yè)維修、更新費(fèi)用的帳目管理和物業(yè)檔案的保管。 四、業(yè)主收樓答疑？ 1、誰是真正的業(yè)主？業(yè)主和住戶的區(qū)別在哪里？ 答：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六條明確指出，房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。即只有擁有物業(yè)的所有權(quán)的人（房屋的產(chǎn)權(quán)擁有者）才是真正的業(yè)主，而租戶包括業(yè)主的親友均不能稱為業(yè)主。 住戶是指該房的居住人或使用人稱為住戶，住戶對房屋只有居住權(quán)，無權(quán)售賣。 2、如何辦理收樓手續(xù)？需攜帶什么資料？ 答：業(yè)主至收到《物業(yè)交付使用通知書》起，以《收樓通知書》上的收樓時間為準(zhǔn)，攜帶業(yè)主身份證原件及復(fù)件、兩張一寸彩色照片、收樓通知書到物業(yè)客戶中心辦理收樓手續(xù)。 3、如果業(yè)主本人沒有時間，可否委托家人收樓？需怎樣辦理？ 答：以購房合同登記的名字為準(zhǔn)，若業(yè)主本人沒有時間安排收樓而委托家人或別人時，按照相關(guān)法律規(guī)定需出示業(yè)主委托書（或委托公證書）、委托人身份證原件及復(fù)印件、受委托人身份證原件及復(fù)印件、收樓通知書及業(yè)主一寸彩照兩張即可辦理收樓手續(xù)。 4、業(yè)主名有幾個的，是否只需其中一位親臨辦理即可？ 答：若商品房買賣合同里有注明幾個業(yè)主名的，其中一個業(yè)主來辦理收樓手續(xù)的也可以。 5、能否出示“五證二書”，能不能復(fù)印一份帶走？ 答：所謂“五證”是指：《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《商品房銷售許可證》；《東莞市房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案證書》。 “二書”是指：《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》 “五證”不可以帶走，“二書”可以帶走。 6、管理處的上班時間是多少，電話？下班后還可以收樓嗎？ 答：管理處工作時間： 1）客戶服務(wù)中心電話：22883390、22883391 ； 上班時間：早上8：00------21：00 下班后電話將轉(zhuǎn)線至監(jiān)控中心。 2）監(jiān)控中心服務(wù)電話：22883390、22883391 （21：00-----凌晨8：00）為業(yè)主提供24小時服務(wù)。 3）若因業(yè)主工作繁忙白天沒有時間來收樓，要求下班后來收樓的，需提前進(jìn)行預(yù)約，管理處將安排相關(guān)工作人員進(jìn)行加班等候業(yè)主前來收樓，為確保業(yè)主收樓流程暢通有效，建議業(yè)主最好按管理處的上班時間來辦理相關(guān)手續(xù)。 7、房屋的建筑面積和套內(nèi)面積以什么為標(biāo)準(zhǔn)？如何得出？ 答：最終以房產(chǎn)管理部門測繪的測量為準(zhǔn)，按《房屋買賣（預(yù)售）合同》中約定處理。 8、如果實(shí)際面積與購房合同所登記的銷售面積有偏差如何處理？ 答：對此問題，房地產(chǎn)公司始終依照政府有關(guān)管理規(guī)定及預(yù)售契約的有關(guān)約定，按照《廣東省商品房買賣合同》細(xì)則執(zhí)行；商品房交付使用后，合同約定計價面積與產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)；產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定計價面積發(fā)生差異（含誤差、下同），雙方可按以下原則處理： 1）差異值為+0.6%以內(nèi)(含本數(shù))的,買賣雙方不作任何補(bǔ)償； 2）差異值為+0.6%以上（不含本數(shù)）至+3%以內(nèi)（含本數(shù)）的，買賣雙方按買賣合同約定的房屋單價多退少補(bǔ)； 3）差異值超過+3%以上（不含本數(shù)）的，買受人可選擇多退少補(bǔ)或退回所購商品房。 面積差異百分比= 產(chǎn)權(quán)登記面積—合同約定計價面積 X100 合同約定計價面積 最終以測繪的測量為準(zhǔn)，按《房屋買賣（預(yù)售）合同》中約定處理 9、房屋這么多的質(zhì)量問題（如：空鼓、裂縫）是否可以不交管理費(fèi)？ 答：不可以。開發(fā)遺留問題是業(yè)主和建設(shè)單位之間的法律問題，而物業(yè)管理費(fèi)用是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的法律問題，二者不能混淆。業(yè)主拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用是違反物業(yè)服務(wù)合同的行為，要承擔(dān)違約責(zé)任。對于開發(fā)遺留問題，業(yè)主應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位通過協(xié)商或訴訟解決糾紛。房屋質(zhì)量問題是由開發(fā)商造成的，不屬于物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)的范疇，因物業(yè)管理與房屋買賣是兩種不同的獨(dú)立的法律關(guān)系，物業(yè)管理公司與開發(fā)商是兩個不同的企業(yè)法人，業(yè)戶一般不應(yīng)該因開發(fā)商的問題而拒絕交付物業(yè)管理費(fèi)。業(yè)戶只要實(shí)際接收了物業(yè)，在擁有該物業(yè)的過程中已享受了服務(wù)，就有繳交管理費(fèi)的義務(wù)，對于房屋質(zhì)量缺陷，業(yè)戶可另行與開發(fā)商協(xié)商維修。 10、因室內(nèi)遺、漏工程問題可否因此不收樓？ 答：任何一件產(chǎn)品的設(shè)計者和生產(chǎn)者都將力求完美，我們每一套房子也一樣，在交房前已通過政府相關(guān)部門的檢查、驗(yàn)收，對部分業(yè)主在收樓中發(fā)現(xiàn)室內(nèi)遺、漏工程以及入住后出現(xiàn)的工程和設(shè)備設(shè)施（國家相關(guān)法律保修期內(nèi)）問題，已要求相關(guān)施工單位成立維修小組處理。同時業(yè)主也可將上述問題匯總在《客戶收樓書》中，開發(fā)公司將按照國家規(guī)定的保修期進(jìn)行保修。 11、收樓后房屋的質(zhì)量問題如何維修？ 答：對于業(yè)主收樓時所發(fā)現(xiàn)的房屋工程質(zhì)量問題，管理處將進(jìn)行記錄在案，并要求相關(guān)施工單位或成立維修小組按保修期進(jìn)行保修處理。 12、地面/內(nèi)墻面為什么有裂紋？ 答：建筑材料的熱脹冷縮、粉刷層與墻體兩種材料粘合不好產(chǎn)生裂紋。這種小裂紋不會影響入住、使用、裝修。業(yè)主在裝修時可以解決。 13、保修期以及因其他原因未約定時間收樓，物管費(fèi)如何計算？ 答：以交房約定的房屋交付使用日期起算或者提前收房的時間為準(zhǔn)。 14、室內(nèi)為什么不敷設(shè)線路？ 答：購房合同中約定為毛坯房，室內(nèi)管線的敷設(shè)由業(yè)主裝修自行負(fù)責(zé)。 15、如何辦理出入智能卡（如：業(yè)主、住戶證）？需要什么資料？一戶可免費(fèi)辦理幾張智能卡？ 答：按照《東莞市物價局、東莞市房產(chǎn)管理局關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》的通知（東價{2010}52號）中第二十一條規(guī)定：物業(yè)小區(qū)實(shí)行出入證管理的，應(yīng)當(dāng)為業(yè)主免費(fèi)提供每戶不少于3張出入證（其中有車位的不少于1張車輛出入卡），業(yè)主申請多配置或因遺失、損壞等需要重新辦證的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可按制作成本收取工本費(fèi)；景湖時代城業(yè)主需辦證智能出入證的，需攜帶本人身份證（戶口本、駕駛證、臺灣同胞證、港澳證）有效證件原件或復(fù)印件、一寸彩照兩張到客戶服務(wù)中心辦理辦證手續(xù)，辦理住戶證件時必須同業(yè)主本人確認(rèn)同意后方可辦理。 16、為什么業(yè)主登記時要張貼照片 答：為了我們?nèi)w工作人員能夠更快的認(rèn)識和熟悉業(yè)主。 17、可否不填寫業(yè)主家庭情況登記表？ 答：希望各位業(yè)主能夠配合我們的工作盡量詳細(xì)填寫，特別是常住人口的情況、業(yè)主聯(lián)系電話包括緊急聯(lián)系電話，目的就是為了更好的服務(wù)業(yè)主，了解業(yè)主，出現(xiàn)緊急情況及時通知業(yè)主，社區(qū)活動等緊急通知也能夠以最快速度傳遞給業(yè)主。 18、門禁IC卡如何使用？如不慎丟失怎么辦？損壞怎么辦？操作權(quán)限如何？ 答：門禁IC卡是業(yè)主進(jìn)出小區(qū)的通行證和電子鑰匙，嚴(yán)禁轉(zhuǎn)借，請勿污損、扭轉(zhuǎn)、接近磁體或強(qiáng)磁區(qū)域，請注意保管。若遺失IC卡須盡快向管理處掛失，物業(yè)管理員會及時取消該卡的功能。IC卡若損壞或無法使用，需另行補(bǔ)辦，交納押金20元/張，損失或遺失押金不退，IC卡僅供本單元業(yè)主使用，不通用，各單元的業(yè)主職能用作進(jìn)入自住單元，不能進(jìn)出其他單元。有車業(yè)主在交納停車費(fèi)后可以和車場管理系統(tǒng)通用。 19、小區(qū)的詳細(xì)地址？郵編多少？ 答：東莞市常平鎮(zhèn)環(huán)城路袁山貝路段譽(yù)景名居 523560 20、學(xué)生就讀問題如何解決？有哪些分配學(xué)校？是否有學(xué)生接送服務(wù)？ 答： 3）本小區(qū)不提供學(xué)生接送服務(wù)，可以協(xié)助聯(lián)系其他業(yè)主們由業(yè)主自行組織學(xué)生接送服務(wù)。 21、申請辦理房產(chǎn)證如何辦理？ 答：以律師的答復(fù)為準(zhǔn)。 五、裝修服務(wù)答疑 1、業(yè)主能否自建裝修？ 答：根據(jù)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》中規(guī)定，住宅室內(nèi)裝飾裝修需具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位和公司提供設(shè)計方案和圖紙、營業(yè)執(zhí)照等，由所在的物業(yè)服務(wù)管理企業(yè)批復(fù)同意施工后方可進(jìn)行室內(nèi)裝修，若業(yè)主要求自行室內(nèi)裝飾裝修的，由業(yè)主自行承擔(dān)相關(guān)的一切責(zé)任。 2、裝修申請如何辦理，需要什么資料？一定要業(yè)主本人親臨嗎？ 答：業(yè)主提供：業(yè)主本人身份證或復(fù)印件、《裝修申請書》、裝修平面圖及裝修材料說明，并簽訂《裝修承諾書》；若受業(yè)主委托的需提供：業(yè)主本人身份證原件及復(fù)印件、業(yè)主委托書、受委托人身份證原件及復(fù)印件、《裝修申請書》、裝修平面圖及裝修材料說明，并代簽訂《裝修承諾書》。 裝修單位提供：1）營業(yè)執(zhí)照副本及資質(zhì)證書復(fù)印件（需加蓋紅色公章）、法人代表委托書（加蓋紅色公章）； 2）施工人員身份證（或暫住證）、電工證（IC卡式）復(fù)印件； 3）施工圖紙（包括：平面圖、墻體改動圖、電路圖、給排水布置圖、電路系統(tǒng)圖、用電負(fù)荷表、天花圖、防水施工方案，比例1：100） 4）裝修施工人員相片2張/人； 5）《家居裝修合同》復(fù)印件。 3、裝修審批需多少時間？ 答：管理處自收到合格完整的裝修申請書、圖紙等資料起三個工作日內(nèi)進(jìn)行批復(fù)。 4、裝修手續(xù)如何辦理？ 答：最終以管理處經(jīng)理批復(fù)為準(zhǔn)，由物業(yè)客服中心客服助理負(fù)責(zé)通知業(yè)主或裝修負(fù)責(zé)人攜帶資金到客服前臺辦理裝修入場手續(xù)，待業(yè)主或裝修負(fù)責(zé)人親臨客服中心后，由客服助理負(fù)責(zé)填寫《裝修施工許可證》及《裝修施工人員出入證》，然后再讓業(yè)主或裝修負(fù)責(zé)人到財務(wù)交納裝修保證金（3000元）和裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)（建筑面積4元/㎡），方可辦理裝修入場。 5、裝修時為何要交保證金和垃圾費(fèi)，以何為依據(jù)？ 答：根據(jù)《轉(zhuǎn)發(fā)省物價局關(guān)于加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理有關(guān)問題的通知》東價〔2007〕20號“七、業(yè)主對其物業(yè)進(jìn)行室內(nèi)裝修的，物業(yè)管理企業(yè)可按如下規(guī)定收取相關(guān)裝修管理費(fèi)用： 1）、裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)。裝修產(chǎn)生的垃圾（余泥）由業(yè)主或使用人自行處理的，物業(yè)管理企業(yè)不得收費(fèi)；委托物業(yè)管理企業(yè)處理的，清運(yùn)費(fèi)用由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)裝修的具體情況，按房屋建筑面積不超過4元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)協(xié)商確定。 2）、證件工本費(fèi)。物業(yè)管理企業(yè)對裝修工人出入實(shí)行持證管理的，如證件回收后能多次使用，可按不超過30元/證的標(biāo)準(zhǔn)收取押金，證件完好退回的應(yīng)如數(shù)退回押金；如證件回收后不能再次使用的，可收取不超過5元/證的工本費(fèi)。 3）、裝修保證金（押金）。在業(yè)主或非業(yè)主房屋使用人進(jìn)行房屋裝修時，物業(yè)管理企業(yè)可向業(yè)主或非業(yè)主房屋使用人、裝修承建單位收取裝修保證金（押金）。裝修保證金（押金）標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主或非業(yè)主房屋使用人、裝修承建單位在裝修協(xié)議中約定，但住宅物業(yè)的裝修保證金標(biāo)準(zhǔn)不得超過8000元。 裝修保證金（押金）用于裝修對物業(yè)公共部位損壞的修復(fù)。裝修未對公共部位造成損壞的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在裝修驗(yàn)收合格后3個月內(nèi)退還裝修保證金（押金）。 　　物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主或非業(yè)主房屋使用人、裝修承建單位計算裝修損壞賠付標(biāo)準(zhǔn)時，應(yīng)出示修復(fù)的工（料）價單。 4）、除上述費(fèi)用外，物業(yè)管理企業(yè)不得強(qiáng)制收取與裝修管理相關(guān)的其他任何費(fèi)用。 6、裝修垃圾費(fèi)可不可以不交，由自行清理？ 答：若業(yè)主不愿交納裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)的，由業(yè)主自行清理裝修垃圾，并用麻布袋裝好再安排裝修搬運(yùn)工直接搬運(yùn)上車，需注意的是業(yè)主自行清理裝修垃圾的，不可將自家的裝修垃圾堆放在公共、公用或指定的裝修垃圾堆放點(diǎn)進(jìn)行存放。 7、裝修時一定要做防白蟻嗎？可不可以自己做？ 答：因?yàn)檠b修中大量使用木檔、木地板、護(hù)墻板凳各種木制品，為白蟻的棲息和繁殖提供了廣闊和豐富的食物來源，而氣候變暖和白蟻生活學(xué)性的變化，使白蟻對環(huán)境的適應(yīng)能力大大增強(qiáng)，致使各類房屋裝修后的白蟻危害頻頻發(fā)生。 1） 根據(jù)《城市房屋白蟻防治管理規(guī)定》（中華人民共和國建設(shè)部令第130號） 第二條 本規(guī)定適用于白蟻危害地區(qū)城市房屋的白蟻防治管理。 本規(guī)定所稱的城市房屋白蟻防治管理，是指對新建、改建、擴(kuò)建、裝飾裝修等房屋的白蟻預(yù)防和對原有房屋的白蟻檢查與滅治的管理。 　　凡白蟻危害地區(qū)的新建、改建、擴(kuò)建、裝飾裝修的房屋必須實(shí)施白蟻預(yù)防處理。 第十四條　原有房屋和超過白蟻預(yù)防包治期限的房屋發(fā)生蟻害的，房屋所有人、使用人或者房屋管理單位應(yīng)當(dāng)委托白蟻防治單位進(jìn)行滅治。 房屋所有人、使用人以及房屋管理單位應(yīng)當(dāng)配合白蟻防治單位進(jìn)行白蟻的檢查和滅治工作。 第二十條 房屋所有人、使用人或者房屋管理單位違反本規(guī)定第十四條規(guī)定的，房屋所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門，可以對責(zé)任人處以1000元的罰款。 2）根據(jù)《東莞市房屋白蟻防治管理辦法》 第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)房屋的白蟻防治管理。 　　本辦法所稱的房屋白蟻防治管理，是指對新建、改建、擴(kuò)建、裝飾裝修等房屋的白蟻預(yù)防和對原有房屋的白蟻檢查與滅治的管理。 第九條 新建、擴(kuò)建、改建、裝飾裝修的房屋，必須實(shí)施白蟻預(yù)防處理，建設(shè)單位應(yīng)將白蟻預(yù)防工程列入基建項(xiàng)目內(nèi)容，并將白蟻預(yù)防費(fèi)用列入工程概預(yù)算。 第十五條 原有房屋和超過白蟻預(yù)防包治期限的房屋發(fā)生蟻害的，房屋所有人、使用人或者房屋管理單位應(yīng)當(dāng)委托具有白蟻防治資質(zhì)的單位進(jìn)行滅治。 　　房屋所有人、使用人以及房屋管理單位應(yīng)當(dāng)配合白蟻防治單位進(jìn)行白蟻的檢查和滅治工作。 第二十二條 房屋所有人、使用人或者房屋管理單位違反本辦法第十五條規(guī)定的，市房產(chǎn)行政主管部門可以對責(zé)任人處以1000元以上1萬元以下的罰款。 根據(jù)上述相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，在房屋裝修時，請專業(yè)的防治機(jī)構(gòu)進(jìn)行白蟻預(yù)防處理。 8、裝修保證金和工卡押金何是可以退還？ 答：業(yè)主室內(nèi)裝修完畢時，須向管理處提出房屋室內(nèi)裝修竣工驗(yàn)收，以驗(yàn)收合格即日起5天內(nèi)可退還《裝修施工人員出入證》押金，90個工作日之內(nèi)方可退還裝修保證金。 9、正常裝修施工時間是多少？可以加班施工嗎？ 答：按照譽(yù)景名居的裝修管理規(guī)定裝修施工時間為： 1）平日（周一至周五）上午8：30——12：00，下午14：00——18：00，若有大噪音施工的上午需推遲開工時間至9：00； 2）雙休日及節(jié)假日不允許有大噪音施工，若趕工在無噪音施工的前提下，需到客服中心辦理申請加班手續(xù)，且上午施工時間為9：00。 3）按照市建委、市規(guī)委、市國土房管局《關(guān)于加強(qiáng)新建商品住宅家庭居室裝飾裝修管理若干規(guī)定(試行)》每日12時至14時，18時至次日8時，不得從事敲、鑿、刨、鉆等產(chǎn)生噪聲的裝飾裝修活動。 10、如何辦理裝修加班申請？ 答：需由業(yè)主本人或裝修負(fù)責(zé)人攜帶業(yè)主證或裝修負(fù)責(zé)人工卡到客服中心辦理，且須提前一天申請辦理裝修加班手續(xù)，方可進(jìn)行加班裝修，且屬于無聲操作尚可。若業(yè)主或裝修負(fù)責(zé)人未經(jīng)申請直接加班裝修且有噪音影響它人引起投訴的，管理處將給予勸告，若屢次勸告不改且不補(bǔ)辦手續(xù)者，管理處將進(jìn)行停水停電處理，并將裝修施工人員逐出小區(qū)。 11、裝修施工期間的物品放行如何辦理及確認(rèn)？ 答：裝修施工期間的物品材料放行：需業(yè)主本人或裝修負(fù)責(zé)人親臨客服中心辦理，若業(yè)主本人沒時間或不在現(xiàn)場的，客服中心將去電同業(yè)主本人確認(rèn)裝修材料及物品的放行，在確認(rèn)無誤的情況下客服中心方可開據(jù)物品放行條給予放行；若未經(jīng)業(yè)主同意或聯(lián)系不上業(yè)主本人的，禁止放行任何物品及材料； 裝修施工期間工具的放行：需由裝修負(fù)責(zé)人攜帶證件親臨客服中心辦理。 12、裝修期間何種情況為違規(guī)？ 答：1）未經(jīng)原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè)計方案，變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)； 2）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間； 3）擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體； 4）損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施。降低節(jié)能效果； 5）未經(jīng)批準(zhǔn)，不得搭建建筑物、構(gòu)建物；改變住宅外立面，在非承重墻上開門、窗；拆改供暖管道和設(shè)施；拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施。 13、裝修現(xiàn)場有疑問的需找哪一位咨詢和處理？ 答：業(yè)主在進(jìn)行房屋裝修時如有不明之處或疑問歡迎來電咨詢客戶服務(wù)中心，客戶服務(wù)中心將進(jìn)行逐一回答或派請負(fù)責(zé)區(qū)域的物管員或水電工到現(xiàn)場進(jìn)行解答及處理。 14、裝修入場手續(xù)如何辦理？有無具體要求？ 答：業(yè)主或裝修負(fù)責(zé)人到客服中心辦理《裝修施工許可證》、《裝修施工人員出入證》，并交納相關(guān)的費(fèi)用之后，進(jìn)行裝修進(jìn)場，但進(jìn)場裝修前需進(jìn)行水電交接，并安裝漏電開關(guān)等。 15、客戶裝修不登記備案是否不予以放行？ 答：1）根據(jù)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第三章第十三條：裝修人在住宅室內(nèi)裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)申報登記。 2）從冶安角度，管理處有義務(wù)對進(jìn)出的人員做好登記手續(xù)。 16、裝修材料如何進(jìn)出？車輛限高多少？ 答：由于地庫限高2．1米，為了維護(hù)好地庫停車場的環(huán)境衛(wèi)生和秩序維護(hù)工作，故所有裝修材料送裝修通道停放于路邊后用手推車轉(zhuǎn)運(yùn)進(jìn)入地庫。 17、裝修垃圾的堆放點(diǎn)在何處？ 答：住宅室內(nèi)裝飾裝修所形成的各種廢棄物，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理企業(yè)指定的位置、方式和時間進(jìn)行堆放和清運(yùn)。嚴(yán)禁從樓上向地面或者垃圾道、下水道拋棄廢棄物。 景湖時代城一期的裝修垃圾的堆放點(diǎn)統(tǒng)一暫定在3號樓2單元的負(fù)一層地庫（靠負(fù)一層電梯廳出入口的側(cè)旁） 18、如何辦理裝修延期？延期時間是多少？ 答：由業(yè)主本人或裝修負(fù)責(zé)人攜帶過期的《裝修施工許可證》原件及《裝修施工人員出入證》到客服中心辦理裝修延期手續(xù)，需交納《裝修施工人員出入證》延期工本費(fèi)10元/個；延期時間為：延期最長不超過兩個月。 19、當(dāng)裝修完畢時，如何辦理裝修驗(yàn)收手續(xù)？ 答：1）房屋裝修完畢后應(yīng)及時通知管理處進(jìn)行驗(yàn)收，并領(lǐng)取《裝修竣工驗(yàn)收申請表》，由業(yè)主、裝修負(fù)責(zé)人、物管員、工程維修部進(jìn)行現(xiàn)場驗(yàn)收；房屋驗(yàn)收應(yīng)由業(yè)主本人或其委托人與我方、裝修商三方到場驗(yàn)收，我方會站在業(yè)主立場盡量為業(yè)主查找問題，但我司無權(quán)代業(yè)主驗(yàn)收。 2）驗(yàn)收時出現(xiàn)有違章項(xiàng)目，如損壞結(jié)構(gòu)，加封陽臺，破壞外墻，安裝防盜網(wǎng)，曬衣架安裝不合規(guī)定，安裝空調(diào)不按規(guī)定，衛(wèi)生間、廚房出現(xiàn)滲、漏、堵等，責(zé)令整改，拒不整改者，管理處不予驗(yàn)收，并按有關(guān)規(guī)定上報主管部門依法解決。 20、是否配有裝修鑰匙？ 答：房屋交樓時已移交入戶門鑰匙，沒有配有裝修鑰匙，業(yè)主可以自行配裝修鑰匙（自裝的防盜門配有裝修鑰匙） 21、裝修期間臨時工人如何辦理出入手續(xù)，可否不用辦理裝修人員出入證？ 答：對于裝修期間的臨時施工人員，只需出入施工一兩天者，可攜帶本人身份證由裝修負(fù)責(zé)人到客服中心免費(fèi)開據(jù)《臨時施工人員放行條》，無須辦理《裝修施工人員出入證》和繳費(fèi)，但如若有安全類的事故發(fā)生將由業(yè)主或裝修負(fù)責(zé)人自行負(fù)責(zé)。 22、裝修時的防水試驗(yàn)是否要通知管理處驗(yàn)收？ 答：對廚房、洗手間、煙道等部位施工時應(yīng)注意防水處理。如因施工原因破壞防水層造成樓板滲漏水，由裝修單位負(fù)責(zé)修復(fù)并承擔(dān)一切費(fèi)用。管理處會站在業(yè)主立場盡量為業(yè)主查找問題，但我司無權(quán)代業(yè)主驗(yàn)收。 23、因個人愛好和節(jié)能，公共部位、天面能否安裝衛(wèi)星接收裝置、太陽能熱水器等？ 答：除非合同另有約定，房屋的公共頂層的所有權(quán)、使用權(quán)屬于本棟樓的全體業(yè)主，因房屋的頂層有隔熱層、消防設(shè)施、避雷設(shè)施等，所以不允許安裝。 復(fù)式露臺雖屬私有部位，但安裝衛(wèi)星接收裝置需申請經(jīng)有關(guān)部門同意后方可安裝，其經(jīng)后所造成的一切事故或責(zé)任均由使用人承擔(dān)。如：安裝不牢固脫落傷人等。 因?yàn)榘惭b太陽能熱水器會破壞樓宇外立面的美觀度，其次會導(dǎo)致屋頂保溫層破裂，使屋頂滲水，再則要考慮避雷安全，所以不同意安裝太陽能熱水器。 24、為了防盜，能不能將陽臺和窗戶安裝防盜網(wǎng)？ 答：根據(jù)《東莞市建筑立面管理暫行辦法》第十條規(guī)定：所有建筑物不得外設(shè)防盜網(wǎng)；需要內(nèi)設(shè)防盜網(wǎng)的，陽臺防盜網(wǎng)不得超出建筑物外邊線，門窗防盜網(wǎng)應(yīng)設(shè)在玻璃線以內(nèi)，且應(yīng)采用堅(jiān)固、耐用、防銹材料，保證外型美觀，并在防盜網(wǎng)上設(shè)置符合消防使用的安全門；要統(tǒng)一施工，工程竣工時與主體建筑一并驗(yàn)收交付使用。況且，加裝防盜網(wǎng)、遮陽棚將會影響房屋的外觀統(tǒng)一，也不符合消防安全的管理。 25、不給安裝防盜網(wǎng)，家里被盜是不是由物業(yè)管理來負(fù)責(zé)承擔(dān)？ 答：物業(yè)管理只是就物業(yè)對公共區(qū)域進(jìn)行安全防護(hù)，并未與業(yè)主簽定保管合同，所以： ①、保安不等于保管員，物業(yè)管理公司也不等于保險公司； ②、偷盜是社會性質(zhì)的問題，應(yīng)由國家、保安、業(yè)主自己共同防護(hù)； ③、保安的職責(zé)是配合公安機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)問題，及時上報，保護(hù)現(xiàn)場，提供證據(jù)； ④、物業(yè)管理公司有義務(wù)協(xié)助報案、取證、向保險公司索賠。 26、入戶門可不可以安裝防盜門？ 答：為了對房屋外觀統(tǒng)一管理，讓業(yè)主的物業(yè)增值、保值，也為了考慮業(yè)主自身和財產(chǎn)的安全，業(yè)主各戶可以安裝防盜門，但必須按照物業(yè)管理所規(guī)定的統(tǒng)一尺寸和顏色。 27、我家要將書房改為廚房怎么申請？ 答：按照《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第五條規(guī)定：不可將沒有防水要求的房間改為衛(wèi)生間、廚房等，所以不能進(jìn)行更改。 28、室內(nèi)房間飄窗護(hù)欄能不能拆除？ 答：室內(nèi)房間的飄窗護(hù)欄是考慮業(yè)主的自身安全而安裝的，建議業(yè)主不要拆除；若業(yè)主強(qiáng)烈要求拆除的，需簽署一份有關(guān)的承諾書，因拆除飄窗護(hù)欄而造成的安全事故由業(yè)主自行承擔(dān)。 29、可否改變住房用途？比如辦公用？ 答：住房不能作辦公用，因?yàn)椤段飿I(yè)管理?xiàng)l列》明確規(guī)定不得改變房屋使用用途，《物權(quán)法》第77條規(guī)定：業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。 30、空中花園能否封閉起來？有何具體要求？ 答：空中花園不可以封閉，空中花園只可以種植簡單的小植物裝飾，不可以搭建、修建任何構(gòu)建物。 31、能不能安裝雨蓬？ 答：根據(jù)《東莞市建筑立面管理暫行辦法》第十四條規(guī)定：建筑物的屋面和裙樓的平臺上不準(zhǔn)安裝鐵罩等構(gòu)架，不得擅自搭建任何建（構(gòu)）筑物。加裝遮雨（陽）棚將會影響房屋的外觀統(tǒng)一，故本小區(qū)不允許安裝雨蓬。 32、裝修時破壞電梯或公共設(shè)施或自家煙道管怎么辦？ 答：1）電梯是業(yè)主的共有共用財產(chǎn)，裝修施工運(yùn)送材料而破壞電梯的，需照價賠償； 2）排煙管道是屬于公共所用，裝修施工時破壞煙管道必須自行進(jìn)行恢復(fù)、修繕。 33、裝修時用料及新建墻體的用質(zhì)要求？ 答：1）裝修材料須盡量采用防火材料、環(huán)保材料； 2）凡經(jīng)改動的墻體、加建墻，必須使用輕質(zhì)材料； 3）裝修用沙、石、磚等裝飾材料袋裝后方可進(jìn)入物業(yè)單位； 4）若裝修材料在搬運(yùn)過程中損壞公共設(shè)施，裝修單位需在指定時間內(nèi)修復(fù)，同時需承擔(dān)一定數(shù) 額違約金； 5）裝修材料運(yùn)載時間為上午9：00~11：00，下午15：00~17：00，其它時間不得進(jìn)入。 34、安裝空調(diào)有何要求？是用鐵架還是不銹綱架？ 答：空調(diào)機(jī)應(yīng)按管理處統(tǒng)一規(guī)劃的位置安裝，不得破壞樓宇結(jié)構(gòu)，穿壞墻體，并注意以下事項(xiàng)： 1）多層或高層住戶如安裝冷氣機(jī)請利用特備的冷氣機(jī)位，任何住戶在考慮、安裝冷氣機(jī)時，先向物業(yè)服務(wù)中心提出申請，須按照物業(yè)服務(wù)中心指定的統(tǒng)一位置安裝，即冷氣機(jī)室外機(jī)須安裝于物業(yè)服務(wù)中心指定的外墻空調(diào)位內(nèi)。 2）各冷氣機(jī)預(yù)留位置設(shè)有引水管孔，冷氣機(jī)冷凝水管必須接到引水管孔中，避免對其他單元造成不便或影響。如有需要，冷氣機(jī)冷凝水管亦可室內(nèi)走管，引致室內(nèi)排水管位置排放。 3）安裝空調(diào)需重新開孔的請先通知物業(yè)服務(wù)中心；在開孔過程中，如遇有鋼筋，請離開重鉆， 并做好安全防護(hù)。 4）冷氣機(jī)室外機(jī)不得安裝樓宇公共外墻位置。如因特殊情況需將冷氣機(jī)室外機(jī)懸空安裝于陽臺的，須安裝于物業(yè)服務(wù)中心指定的陽臺欄桿扶手以內(nèi)位置。冷氣機(jī)室外機(jī)的承托架、膨脹螺栓必須使用不銹鋼材料，以免生銹影響外墻外觀； 5）在外墻敷設(shè)的空調(diào)銅管，須套PVC膠管，彎接處加裝彎頭且PVC膠管需貼在墻面并噴上與外墻一樣顏色的油漆。 35、外墻磚的材料管理處是否有，怎樣收費(fèi)？ 答：外墻磚的材料管理處有貨提供，具體收費(fèi)按照財務(wù)處提供的價格表為準(zhǔn)。 六、入住答疑 1、每個月何時出繳費(fèi)單，繳費(fèi)單出來后是發(fā)放到業(yè)主家還是信箱？ 答：業(yè)主入住后，管理處財務(wù)處將在每月15號前出繳費(fèi)通知單，客戶服務(wù)中心將繳費(fèi)通知單派發(fā)到每一戶業(yè)主的信報箱內(nèi)，也就是業(yè)主可以在每月15---20號親臨管理處財務(wù)進(jìn)行繳費(fèi)，上月的費(fèi)用當(dāng)月繳清。 2、銀行劃賬需要辦理什么手續(xù)和資料？哪家銀行？ 答：（1）本小區(qū)的銀行劃賬是東莞市農(nóng)村信用社。 （2）銀行劃賬需要辦理手續(xù)和資料有：業(yè)主攜帶本人身份證、銀行活期存折本、購房合同前來管理處財務(wù)室簽訂《扣帳劃款授權(quán)委托書》。 3、小區(qū)有沒有定期消殺？ 答：小區(qū)委托專業(yè)消殺公司進(jìn)行每周一次的定期消殺工作，特殊情況（如節(jié)日前）另外安排消殺工作。 4、小區(qū)的景觀水池多久清洗一次？ 答：小區(qū)的景觀水池每月清洗一次，平時利用消毒劑、打撈樹葉垃圾等進(jìn)行維護(hù)工作。 5、小區(qū)是不是每層公共的樓道都配放一個垃圾桶？ 答：為了維護(hù)和保持樓道的居住環(huán)境，避免樓道的異味污染，故小區(qū)的每層公共的樓道不配放垃圾桶，統(tǒng)一在每單元的一層大堂外門口位置、負(fù)一層電梯廳出口位置各配置一個垃圾桶集中收集、處理垃圾。 6、小區(qū)的每棟公共樓道清潔是怎樣安排的，一天幾次？ 答：小區(qū)的每棟公共樓道清潔一般情況是上午進(jìn)行拖地清潔工作、下午進(jìn)行抹擦清潔工作。 7、每天清早保潔員何時收運(yùn)生活垃圾，會不會同業(yè)主的上班時間相沖突（電梯）？ 答：為了避免與業(yè)主的上班時間相沖突（電梯），每天清早保潔員控制在8:30以后收運(yùn)生活垃圾。 8、我家住的樓層高，如果沒電，電梯停運(yùn)了怎么辦？ 答：本小區(qū)的電梯在停電的情況下設(shè)立卻換發(fā)電機(jī)進(jìn)行發(fā)電工作，保證電梯的正常運(yùn)行。 9、陽臺可不可以放置花盆類的物品？ 答：為了避免受刮風(fēng)、臺風(fēng)天氣等高空墜物的意外事故發(fā)生，特提醒業(yè)戶不要在陽臺放置花盆類或其他的物品。 10、小區(qū)可以養(yǎng)寵物的嗎？為何有這么多的小狗到亂竄，如果咬到小朋友怎么辦？ 答：目前國家政策未有明文規(guī)定不能飼養(yǎng)寵物，但對飼養(yǎng)寵物有相對的約束如： （1） 禁止養(yǎng)大型犬和烈性犬，小型寵物犬必須辦理養(yǎng)犬證及檢疫證，必須拴養(yǎng)或圈養(yǎng)，遛狗時應(yīng)專人看護(hù)。 （2） 飼養(yǎng)小型犬，應(yīng)遵守社會公德及小區(qū)管理規(guī)定，外出遛狗必須有人陪護(hù)并隨手清理犬類的大小便，外出時間較長時，須妥善安置。 （3） 狗咬人或嚇人的情況，養(yǎng)狗的主人應(yīng)主動向受害者道歉，積極協(xié)助打狂犬疫苗及隨后診治，協(xié)商給受害者以適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償，并承擔(dān)由此帶來的一切責(zé)任。 11、樓上總高空拋物怎么辦？ 答：根據(jù)《東莞市城市市容和環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定》內(nèi)容規(guī)定：亂倒生活廢棄物的，從高空、建（構(gòu)）筑物向外擲物、潑水的，隨意拋棄死禽畜的，按每次（頭）處以１００元以上２００元以下的罰款。高空拋物造成人身傷害的，視情節(jié)輕重，依法追究責(zé)任；高空拋物導(dǎo)致他人傷害，如不能舉證當(dāng)事人賠償，則損失賠償由整棟業(yè)主共同承擔(dān)。 12、鄰居家太吵了，影響我家休息怎么協(xié)調(diào)？ 答：若有鄰居影響您的正常作息，請致電客戶服務(wù)中心，我們會安排工作人員上門與對方進(jìn)行協(xié)調(diào)工作。 13、業(yè)主不住本小區(qū)，準(zhǔn)備出租，為了方便是不是可以將鑰匙托管在管理處？ 答：業(yè)主欲出租房屋的，可以到管理處辦理鑰匙托管手續(xù)： 1）業(yè)主需提供身份證或業(yè)主證并帶上需托管的鑰匙，簽署《托管鑰匙委托書》和《托管鑰匙登記表》，物業(yè)客服中心將給《托管鑰匙委托書》的紅聯(lián)單據(jù)給業(yè)主做為鄰取或回收鑰匙的憑證。 2）業(yè)主回收鑰匙時必須親自攜帶《托管鑰匙委托書》紅聯(lián)到客服中心鄰取鑰匙，并在回收欄簽署名字； 3）物業(yè)客服中心只承擔(dān)保管鑰匙責(zé)任，不承擔(dān)業(yè)主家財產(chǎn)及家居安全，若有房地產(chǎn)中介借用鑰匙看房，需由業(yè)主本人來電知會和確定，并按規(guī)定的借用時間內(nèi)退還。若限時不還者，管理處將按看房規(guī)定對房地產(chǎn)中介進(jìn)行處罰，或業(yè)主來電告知原由。 14、如何辦理出租手續(xù)？ 答：業(yè)主的房屋出租需業(yè)主主動帶領(lǐng)租戶一起攜帶資料到客服中心辦理出租手續(xù)： 業(yè)主提供：業(yè)主身份證或業(yè)主證，抄表結(jié)算至當(dāng)天的費(fèi)用，并簽署《業(yè)主委托書》； 租戶提供：租戶本人身份證、《租賃合同》、兩張一寸彩照，并簽署《租戶承諾書》，辦理智能出入證。 15、如何租戶不及時交納相關(guān)費(fèi)用和租金該怎么處理？ 答：租戶應(yīng)按簽訂的《租賃合同》中約定，定時繳納物業(yè)相關(guān)的費(fèi)用和房屋租金，若租戶不及時或?qū)掖卟焕U，主業(yè)可以按合同的約定收取相應(yīng)的違約金，也可以委托管理處進(jìn)行停水停電甚至按合同的約定回收該房屋。 16、租戶潛逃，所欠的相關(guān)費(fèi)用由誰來支付？ 答：根據(jù)《東莞市物價局、東莞市房產(chǎn)管理局關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》的通知（東價{2010}52號中第十七條規(guī)定：業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。所以若租戶所欠費(fèi)用由業(yè)主來支付。 17、業(yè)主或租戶的物品放行怎樣申請？ 答：1）業(yè)主的物品放行：需業(yè)主攜帶本人的身份證或業(yè)主證到客服中心開據(jù)《物品放行條》即可； 2）住戶/保姆的物品放行：需由業(yè)主本人帶領(lǐng)或致電物業(yè)客服中心確認(rèn)后，方可開據(jù)《物品放行條》； 3）租戶的物品放行：若租戶退租放行物品的，需抄表結(jié)清管理處的相關(guān)費(fèi)用，并已取得業(yè)主同意放行的，客服中心已同業(yè)主本人確認(rèn)無誤后方可開據(jù)《物品放行條》放行，由護(hù)衛(wèi)服務(wù)部跟進(jìn)。 18、管理處有沒有每個月向租戶催繳費(fèi)用？ 答：根據(jù)《東莞市物價局、東莞市房產(chǎn)管理局關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》的通知（東價{2010}52號中第十七條規(guī)定：業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)按月收取，各業(yè)主需在每月繳交當(dāng)月物業(yè)服務(wù)費(fèi)。每月10號前管理處財務(wù)會向業(yè)主信報箱派發(fā)費(fèi)用清單，業(yè)主可直接前往物業(yè)服務(wù)中心財務(wù)交納，現(xiàn)金繳付為每月 30 號前，銀行轉(zhuǎn)賬為每月 15 號前。對逾期未繳者，物業(yè)管理公司有權(quán)按日息3‰收取違約金及催繳手續(xù)費(fèi)用，甚至可代表全體業(yè)主采取有效的手段和適當(dāng)?shù)姆尚袆舆M(jìn)行追繳，追繳所產(chǎn)生的費(fèi)用由該欠費(fèi)業(yè)主承擔(dān)。 業(yè)主與租戶在出租房屋約定好交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，管理處每月派發(fā)費(fèi)用清單通過信報箱或上門進(jìn)行派發(fā)，催繳單會通過信報箱或上門、致電、郵遞等進(jìn)行催繳工作，派單和催繳工作我們管理處按相關(guān)規(guī)定直接向業(yè)主進(jìn)行。 19、小區(qū)多久組織一次社區(qū)活動？ 答：小區(qū)從2011年起定期組織開展社區(qū)活動，一年不少于4次。 20、我家的水壓不穩(wěn)定怎么處理？ 答：水壓不穩(wěn)定有多種原因，需安排工程維修部人員到現(xiàn)場查看才能確定處理的方案。 21、墻體滲水、裂縫怎么處理？ 答：產(chǎn)生此質(zhì)量問題的原因有很多，需安排物管員前往該單元查看現(xiàn)場，待查找出原因后再進(jìn)行逐步跟進(jìn)和處理，若房屋質(zhì)量問題在保期內(nèi)的，管理處應(yīng)聯(lián)系建設(shè)單位進(jìn)行保修處理。 22、樓上衛(wèi)生間滲水下來怎么處理？ 答：根據(jù)《城市異產(chǎn)毗連房屋管理》規(guī)定，若因一方使用原因而侵害他方權(quán)益的，應(yīng)停止侵害，并賠償由此而造成的損失。所以樓上衛(wèi)生間裝修時因防水未處理好而導(dǎo)致滲水到樓下影響他人生活的，樓上有責(zé)任負(fù)責(zé)修繕，并賠償樓下造成的損失。 23、如果業(yè)主無人在家，發(fā)生緊急情況（如：爆水管、火災(zāi)）怎么辦？ 答：當(dāng)業(yè)主無人在家卻出現(xiàn)爆水管時，管理處將第一時間安排關(guān)閉水閘，阻止水繼續(xù)漫流，然后由客服中心致電通知業(yè)主及家人及時回家處理；如遇火災(zāi)的情況，由于業(yè)主不在家門已被上鎖，在無法進(jìn)入的情況下只能報火警，并及時通知業(yè)主及家人回家處理，所以業(yè)主必須要在管理處登記至少一個有效的手機(jī)號碼，以便緊急時聯(lián)系。 24、如何辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)？ 答：1）原產(chǎn)權(quán)人辦理手續(xù)流程: a、 原產(chǎn)權(quán)人提供本人身份證、業(yè)主證以及原收樓資料。 b、客戶助理確認(rèn)原產(chǎn)權(quán)人身份，安排電工抄表。 c、收費(fèi)員收取原產(chǎn)權(quán)人相關(guān)費(fèi)用。 d、客戶助理收回業(yè)主證及原收樓資料。 e、客戶助理辦理原產(chǎn)權(quán)人的物料放行事項(xiàng)。 2) 現(xiàn)產(chǎn)權(quán)人辦理手續(xù)流程： a、現(xiàn)產(chǎn)權(quán)人提供本人身份證、一寸照片1張、房產(chǎn)證原件及《房產(chǎn)交易公告書》。 b、客戶助理審核資料，與現(xiàn)產(chǎn)權(quán)人辦理入伙手續(xù). c、客戶助理為現(xiàn)產(chǎn)權(quán)人辦理業(yè)主證。 25、新業(yè)主未辦更名手續(xù)可以對該房屋進(jìn)行裝修嗎？ 答：新業(yè)主在未辦理房屋房產(chǎn)轉(zhuǎn)移時，不能直接對該房屋進(jìn)行裝修，需取得原產(chǎn)權(quán)人的同意并出示原產(chǎn)權(quán)人的委托書時方可進(jìn)行裝修。 26、新業(yè)主未辦更名手續(xù)可以直接進(jìn)行出租或轉(zhuǎn)賣行為嗎？ 答：新業(yè)主未辦理房屋房產(chǎn)轉(zhuǎn)移或未取得房產(chǎn)證時，不可直接對該房屋進(jìn)行出租或轉(zhuǎn)賣，因?yàn)樵摲课莸漠a(chǎn)權(quán)還不屬于新業(yè)主，在新業(yè)主取得房產(chǎn)證并辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)移后才能有出租或轉(zhuǎn)售的權(quán)力。 27、如果舊業(yè)主無法聯(lián)系上或發(fā)生死亡的，房產(chǎn)轉(zhuǎn)移該如何辦理？ 答：若經(jīng)調(diào)查舊業(yè)主確實(shí)已死亡的，新業(yè)主可出示《購房合同》或《房產(chǎn)證》及身份證可直接到客服部辦理過戶更名手續(xù)。 28、空置房是否要交物業(yè)管理費(fèi)？ 答：產(chǎn)權(quán)人長期不住的房屋或開發(fā)商未售出的空置房，均應(yīng)交納物業(yè)管理費(fèi)。理由如下：物業(yè)管理公司提供的服務(wù)是一種公共性服務(wù)，即公共區(qū)域的保潔、保安、綠化、房屋及小區(qū)公共設(shè)施的維護(hù)、小區(qū)日常管理等。這種公共性服務(wù)具有非排他性和非競爭性的特點(diǎn)，即一個小區(qū)不會因?yàn)槟骋粋€人或幾個人不在此居住，管理成本就會減少。 29、房子沒住物業(yè)管理費(fèi)要不要交？ 答：既然房屋已經(jīng)交付，無論業(yè)主是否實(shí)際居住，有關(guān)的物業(yè)管理費(fèi)也理應(yīng)交納，因?yàn)闊o論業(yè)主是否實(shí)際居住，物業(yè)公司有許多物業(yè)服務(wù)均已提供如保安、保潔等。 30、不交納物業(yè)管理費(fèi)用的承擔(dān)什么法律責(zé)任？ 答：業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。