關(guān)于《房產(chǎn)測量規(guī)范》 幾個重大技術(shù)問題的探討及解決方法

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1、關(guān)于《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T.17986-2000）幾個重大技術(shù)問題的探討及解決方法 （李和氣張宣生） 目錄 綜述 1、關(guān)于房屋“棟”（幢）的劃分問題 2、關(guān)于房屋層高2.20米以下要不要計算建筑面積問題 3、關(guān)于房屋外墻的一半面積分攤問題 4、關(guān)于“陽臺”面積計算的確定問題 5、關(guān)于房屋“異型外墻”如何認定計算面積問題 6、關(guān)于房屋“異型坡屋面”且層高大于2.20米如何計算面積問題 7、關(guān)于“商品房銷售合同”中的“3%”面積誤差與《規(guī)范》中的面積三級精度之間的關(guān)系問題 8、關(guān)于為多棟房屋服務(wù)的非獨立管理用房參不參加分攤該所在棟的共有建筑面積分攤問題 9、關(guān)于純住宅樓

2、按單元分攤問題 10、關(guān)于“商網(wǎng)”用房中鋪位房的分攤問題 11、“共有”；“共用”；“公有”；“公用”面積到底如何理解問題 綜述 自GB/T.17986-2000《房產(chǎn)測量規(guī)范》發(fā)布以來，對統(tǒng)一全國的房產(chǎn)測量起了巨大的作用。測量規(guī)范化，標準化，科學化已經(jīng)在全國遍地開花結(jié)果，深得廣大房產(chǎn)測繪工作者的喜愛和歡迎，這一點是毫無疑義的。隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，近幾年的房屋建筑建造的藝術(shù)形式和結(jié)構(gòu)形式都發(fā)生了質(zhì)的變化，因此，在房產(chǎn)測量的規(guī)定上需要有相宜的修改和適時的修訂，以便使我們的測量更規(guī)范，更合理，更能保護權(quán)利者的利益。為此，筆者把在實際工作中遇到的一些有關(guān)房產(chǎn)測量的重大技術(shù)問題及解決方法提出來

3、和全國的同行們一起探討。其目的是為了今后《房產(chǎn)測量規(guī)范》的修訂和補充提供依據(jù)?，F(xiàn)就以下十多個技術(shù)問題提出，在網(wǎng)上發(fā)表，不知贊同否，望同行們在網(wǎng)上和我們切磋。 1、關(guān)于房屋“棟”（幢）的劃分問題 《房產(chǎn)測量規(guī)范》（以下簡稱《規(guī)范》）中涉及房屋“幢”的問題主要在.款，5.4.2.款，非常簡單。當然，這個定義沿用了過去的老規(guī)范（CH5001）的定義，在當時的情況下，這個定義是正確而明了的，但未引起廣大房測工作者的注意?，F(xiàn)在，“棟”的劃分方法必須完整，他涉及房屋面積分攤問題，關(guān)系重大，絕對不能等閑視之。理由如下： 1）確實是獨立的，同一結(jié)構(gòu)的，由不同層數(shù)組成的房屋完全可以劃分為一棟，這毫無疑義。

4、 2）“獨立分棟”應(yīng)該這樣判斷： a)由于歷史原因，新老規(guī)范未發(fā)布之前的，已經(jīng)經(jīng)過有關(guān)部門認定的，不論該房屋是何種結(jié)構(gòu)型式，已經(jīng)確定為一棟的，我們把他確定為一“棟”。 b)?從新規(guī)范發(fā)布之后，“棟”（幢）的劃分原則應(yīng)該是 規(guī)劃設(shè)計圖紙中的基礎(chǔ)與結(jié)構(gòu)是一個整體的； 同期規(guī)劃，同期建成的；l?? 是否同一設(shè)計單位的同一整套設(shè)計圖紙的； 如果是裙塔樓相連則看其主副樓是否為獨立的共有共用設(shè)備的；l?? 改建，擴建后的建筑物是否重新參加原建筑物的分攤，如果不參加原建筑物分攤的； 一家一家建起的私房的山墻是共墻且連成一體的，可看成為一棟；但無共有共用面積的分攤。（只確定共墻面積的分攤）如

5、果不共墻則單獨分棟。 新建成的超大型房屋，有若干層地下層組成的大型房屋的分棟，一定要仔細分析是否滿足上面的前四個條件，具體分析分棟的條件，再具體分棟。例如，正負零以上有多棟獨立房屋，正負零以下是為地上多棟房屋服務(wù)的地下室，則地上的房屋就應(yīng)該分為多棟。 3）“棟”（幢）的定義： 經(jīng)規(guī)化設(shè)計部門批準的，基礎(chǔ)與結(jié)構(gòu)是一個整體的，具有同一共有設(shè)備的，獨立的，不同結(jié)構(gòu)及不同層數(shù)組成的房屋。 2、關(guān)于房屋層高在2.20米以下要不要計算建筑面積問題。 1）問題的提起： 筆者在實際的，大量的房產(chǎn)測繪工作中，廣泛地接觸有關(guān)建筑、設(shè)計、開發(fā)、房產(chǎn)等工作者，其中不乏專家、學者、教授、工程師和實際從事工程

6、預(yù)決算的技術(shù)人員，他們對2.20米以下層高不計算建筑面積只知其然而不知其所以然，且不少人員認為，這是不合理的，需要重新界定。 2）“理由”： a)截自目前為止，我們所遵照和執(zhí)行的規(guī)定.標準中2.20米以下層高不計算建筑面積的依據(jù)均出自經(jīng)基設(shè)字（82）58號文件中的有關(guān)規(guī)定并按照其中某些條款照搬的，未見其理論依據(jù)和來源出處。 b)經(jīng)基設(shè)字（82）58號文件中也有不按層高計算建筑面積的，例如圖書館的書架.專門用來停車用的車庫，單層房屋不論高低以一層計，管道井等按層計等等，也未見其出處和理論依據(jù)，為什麼我們卻偏偏采用了這麼一條規(guī)定，一直沿用了20多年。 c)新頒布的《住宅設(shè)計規(guī)范》、《工程預(yù)

7、決算定額》等相依的規(guī)定中也未見其蹤影。 d)我國現(xiàn)實情況下建成的建筑物，如果單從居住條件和使用條件考濾，當然房屋的內(nèi)空間高度在3米左右是比較適宜的，他無疑在通風，采光，壓抑感上要求那樣設(shè)計，但是純從居住和使用上，1.75米（中國男性的平均身高）的房間凈空高度仍然是可以使用的，因此凈空高度在1.75米以上應(yīng)該算建筑面積。 e)《規(guī)范》中有許多算一半建筑面積的規(guī)定，他們并不比凈空高度在1.75米以上房屋實用，理論上說不過去，因此，考慮他的實用性，算一半建筑面積是可取的。 f)從工程造價上，他并不比其他建筑部分低多少，不算一半建筑面積不合理。 3、關(guān)于房屋外墻一半面積的分攤問題 1）問題的

8、提起：九十年代初期在制定行標CH5001時候，房產(chǎn)管理人員，工程技術(shù)人員對此存在著分歧，從產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的角度來看，外墻的一半不應(yīng)該分攤，從工程技術(shù)的角度來看，由于外墻的粉刷厚度不一，加上工程圖紙均以中線計算建筑面積，二者結(jié)合，在新老測量規(guī)范中，不成文的規(guī)定了外墻的一半作為整棟房屋的分攤面積。目前從全國反映的情況來看，出現(xiàn)了許多產(chǎn)權(quán)和民事糾紛，物業(yè)管理糾紛，造成許多麻煩，因此需要重新深思這一面積的分攤問題。 2）從目前我國大部分城市的房產(chǎn)測繪實施細則上來看，基本上執(zhí)行的辦法是將房屋外墻一半建筑面積分攤到到整棟，但是不少城市根據(jù)自己地域的具體情況靈活的運用《規(guī)范》中的有關(guān)規(guī)定，并沒有將外墻的一半

9、建筑面積分攤到整棟，而是根據(jù)產(chǎn)權(quán)管理的分割，商品房合同管理的約定，交易買賣的契約以及一些約定俗成的行為進行具體分析再來確定房屋外墻面積的一半如何分攤，筆者認為他們的分攤方法絕大部分是合理合規(guī)的。 3）以下幾種情況房屋的外墻的一半應(yīng)整棟分攤 a)純住宅商品房且各單元的布局基本一致； b)多用途，多功能的商住樓，單一功能的寫字樓，外墻尺寸厚度基本一致且符合前一條件的； c)其他外墻體尺寸模數(shù)基本一致且房屋內(nèi)部布局基本一致的房屋； 4）以下幾種類型房屋的外墻分攤應(yīng)視具體情況采取按功能區(qū)分攤，按單元分攤，按層分攤的方法。 a)因某一功能區(qū)的特殊建筑功能，其外墻體厚度與其他功能區(qū)不一致的，其

10、本功能區(qū)外墻的一半應(yīng)在本功能區(qū)內(nèi)分攤； b)房屋某一層的外墻厚度與其他層不一致的，其本層外墻的一半應(yīng)在本層分攤； c)當房屋的某一單元被整體處置，此單元外墻的一半在本單元分攤，例如，連體別墅就應(yīng)該按照此一原則分攤。 d)當一棟房屋有以上多種形式的墻體組成時，應(yīng)具體分析，分別分攤到各個部位。 4、關(guān)于“陽臺”面積計算的確定問題 陽臺問題在規(guī)范中規(guī)定得非常明確，可是仔細的分析一下，全國各地不盡一致，有點五花八門，歸納一下，不外呼以下幾種情況。 1）《規(guī)范》發(fā)布前封閉的陽臺全算，發(fā)布后業(yè)主自行封閉的半算，這是第一種； 2）建筑設(shè)計部門在建筑施工圖設(shè)計的封閉陽臺全算，其他封閉的陽臺半算，

11、這是第二種； 3）有蓋的不封閉陽臺半算，無蓋的不算，這是第三種； 4）有蓋且其投影面積大于陽臺底板投影面積二分之一的半算，小于二分之一的不算，這是第四種； 5）陽臺是不封閉陽臺，但有蓋且其投影面積大于陽臺底板面積二分之一的只算其蓋投影面積的二分之一，小于二分之一的不算，這是第五種； 6）多高層房屋以上一層陽臺作為下一層陽臺上蓋的不封閉陽臺算一半，錯開一自二層作為其頂蓋的不算；這是第六種，等等。 這些規(guī)定事出有因，作為《規(guī)范》對陽臺面積計算的補充也不無道理，但是，筆者認為，我們走進了一個誤區(qū)，這個誤區(qū)來源于對一個定義的理解，即：《規(guī)范》第款，房屋的建筑面積的定義，這個定義有三層含義，第

12、一是建筑面積的定義，第二是房屋的定義，第三是房屋附屬物的一般組成；原規(guī)范CH5001中對房屋的定義是：有維護結(jié)構(gòu)，有頂蓋，結(jié)構(gòu)牢固；供人們，生活，工作，聚居，學習的建筑物。本《規(guī)范》省去了這一定義，且此款語法也存在問題，即原來的定義應(yīng)修改為：“房屋的建筑面積系指外墻（柱）勒腳以上各層且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，有圍護結(jié)構(gòu)，層高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑物外圍水平投影面積，包括陽臺.挑臺.地下室.室外樓梯等房屋附屬物的水平投影面積?！辈⒉皇钦f陽臺，挑廊，室外樓梯就一定要有蓋了，但是，《規(guī)范》中的有些規(guī)定已經(jīng)無法更改，這樣，陽臺的建筑面積在一般的情況下只有以下幾種情況計算建筑面積：

13、1） 經(jīng)規(guī)劃設(shè)計部門批準的圖紙上是封閉陽臺的全算；自行封閉的有全蓋陽臺算一半； 2） 不封閉的且有全蓋的陽臺算一半；無蓋或有部分蓋的不算； 3）陽臺的圍護結(jié)構(gòu)有多種形式，當陽臺的圍護結(jié)構(gòu)中線與主墻體或主軸的中線一致，計算面積時按與主墻體或主軸一致的圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算，其它形式以陽臺真正的底板外沿計算。千萬別為陽臺的造型，陽臺欄桿的大小尺寸，底板的不同組成而走入誤區(qū)。有設(shè)計圖紙的的以其尺寸為準。 5、關(guān)于房屋“異型外墻”的面積計算問題 隨著我國建筑藝術(shù)水平的提高，房屋外墻的建筑藝術(shù)多樣化了起來，各種造型各異，藝術(shù)形式多樣的房屋的外墻體呈多種形式矗立在房屋的各個角落，引起房地產(chǎn)測量人

14、員的廣泛注意，如何計算這類房屋的組成部分所投影形成的建筑面積，也是（規(guī)范）中沒有全部規(guī)定得很清楚的，綜觀全國各地，有一點是共同的，那就是：直體外墻向內(nèi)傾斜的，由房屋層地面向上量自外墻2.20米的地方算其投影面積。但是目前我國的墻體藝術(shù)建筑行式呈多樣化，有直體墻向外傾斜的，多折型的，弧形的，等等，各種幾何圖形式的外墻五彩繽紛。也就是說，這些建筑其水平投影的面積要算在那里？《規(guī)范》中沒有明確規(guī)定，筆者認為，按以下方法認定幾種墻體行式所圍成的水平投影面積：1：直體墻內(nèi)傾斜無須多說，2：直體墻外傾斜以與其屋底平面相交處的截面水平投影面積計算；3：弧型墻體分內(nèi)外弧，a,如果外弧型墻體內(nèi)空間只有一層，則按

15、外弧形墻體與其底屋平面相交處的水平投影面積計算。如果內(nèi)空由多層組成，則要區(qū)分該層處在上半弧區(qū)及下半弧區(qū)，處在下半弧區(qū)的以層底屋面水平投影計，處在上半弧區(qū)的以量至層高在2.20米的地方的水平投影面積計。b:內(nèi)弧墻體與上敘情況基本類似。4：其他形式無論是什么墻體以三原則來確定：即取小原則，大于2.20米原則，墻體與底屋面相交的上空是否實用原則。5：如果有極特殊的建筑，如底平面面積為零，且中空很高，則分析其下層連接面與該墻體圍成的面積。（因不好畫圖，望同行諒解） 6、關(guān)于房屋“異型坡屋面”的面積計算問題 目前，我國風格迥異的屋頂呈多樣化，無論如何翻新，不外乎中式坡屋面，西式坡屋面，宗教式坡屋面等

16、。我想《規(guī)范》中不會涉及它的，但其建面都是要算的（除了裝飾性的屋面以外）。 計算坡屋面的面積，學建筑的一想就一目了然，只要掌握測量學中等高線原理，建筑學透視三維投影之中的水平投影加上牢記建筑設(shè)計標高中的層高≥2.20m，即可計算其面積。下面簡單的介紹“異形坡屋頂”在層標高差2.20m地方的透視水平面之通法，以便在學建筑的人而前“班門弄斧”了。 7、關(guān)于商品房銷售合同中3%的面積差，與《規(guī)范》中面積三級精度之間的關(guān)系問題。 自從新的《商品房銷售合同》發(fā)布以來，由于很多購買方與銷售方的理解不同，很多人發(fā)生了歧義，也使房產(chǎn)測量人員很多也進入了一個誤區(qū)。筆者不分析《商品房銷售合同》中3%的面積誤

17、差比的來源（筆者也認為這個3%定得毫無道理），只說明這個面積誤差比與房產(chǎn)測量中面積三級精度之間的關(guān)系問題。以便使房測人員注意此關(guān)系，不犯錯。 1、面積誤差比的含義。 產(chǎn)權(quán)登記面積－合同約定面積 《合同》中面積誤差比＝―――――――――――――――≤3% 合同約定面積 上述公式中，產(chǎn)權(quán)登記面積就是有房產(chǎn)測量資格房測單位根據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》的規(guī)定測量計算出的登記面積。合同約定面積可能是房產(chǎn)測量部門預(yù)測算的，可能是設(shè)計部門圖紙上的，也可能是開發(fā)單位銷售部門自己測算的，也可能是虛擬的，估算的。 如果假定以上的面積都是準確的話，加上實測也在《規(guī)范》允許的誤差范圍之內(nèi)，（含邊長誤差、面積誤差）

18、，則面積誤差比這個公式是有問題的。 舉例說明，某一房產(chǎn)測量部門測得某一房屋的面積應(yīng)為S1，該隊伍預(yù)測此房屋為S2，實測后面積為S3，如果S2與S3的面積之差在《規(guī)范》規(guī)定的幾級精度范圍內(nèi)，而S3與S1也在此范圍之內(nèi)，那么S1、S2、S3面積均應(yīng)該為該房屋允許范圍內(nèi)的真值，這個真值不能用3%這個誤差概念來代替。 因此，面積誤差比≤3%這個概念，只能以房產(chǎn)部門確定的產(chǎn)權(quán)面積與合同約定面積之差來認定，也就是說，合同約定面積只能以確權(quán)面積為比照面積，這是唯一的（當然，確權(quán)面積錯了，另當別論了）2、確權(quán)面積精度的含義與面積誤差比不是同一概念。房屋測量面積精度的公式為（取二級精度為例） 此主題相關(guān)圖

19、片如下： P為面積，單位為m2。房產(chǎn)測量人員在測量房屋的建面，以及產(chǎn)權(quán)面積時，由于儀器、天氣、環(huán)境、技術(shù)水平等因素，對某一房屋測量后，或者多次測量后，結(jié)果水平不一定相同，必定會產(chǎn)生誤差。這個誤差可以用一表表示（二級） 面積P51050100500 中誤差MP0.050.070.190.300.95 允許差△P0.100.140.380.601.90 相對誤差MP/P1/1001/1361/2611/3331/527 即使是低級（三級）精度，面積在100m2的房屋，允許誤差只能1.40m2，相對誤差1/145。 所以，測量人員莫把面積誤差比當成我們房測人員的精度要求，不然會出現(xiàn)“反

20、正，我沒有測錯，100平方米左右的房屋，我測的是97.2平方米，沒錯！”這樣可笑而又可悲的事情。 8、關(guān)于房屋的“共有”、“共用”、“公有”、“公用”問題。 這么多年來，我們的《規(guī)范》中，以及全國各地的實施細則中，均都涉及此四個名詞。據(jù)我的觀察和理解，很多并沒有注意他的內(nèi)涵，致使在此四個名詞中派生很多使人混淆的“名詞”，例如，“共有公用”、“公有公用”、“公有共用”等，如果不理解這些名詞，對今后房屋建筑面積的分攤會產(chǎn)生一些原則性的影響。即將出臺的“物權(quán)法”中，這些名詞是這樣界定的?“所有權(quán)”的定義：是指在法律規(guī)定的范圍內(nèi)自由支配標的物并排除他人干涉的權(quán)利（“占有”）???“共有”：數(shù)人按其

21、份額對一物之全部的享有???“共用”：數(shù)人共同占有使用 “公同共有”（也叫“共同共有”）：依法律規(guī)定或依合同成立的公同關(guān)系的數(shù)人，基于其共有關(guān)系而共有一物的所有權(quán)，為“共同共有”。 “公有”：是為公眾服務(wù)的目的而由政府使用所有???“公用”：指為一般公眾使用 “共有”“共用”為數(shù)人共同占有使用，排除他人占有使用，而“公有”“公用”的標的物，屬于國家所有，不得轉(zhuǎn)讓，不得作為取得時效的客體。房屋作為一個不動產(chǎn)的標的物，也符合這一原則。因此，《規(guī)范》中，房屋分解成若干的分區(qū)，就有一部分為“個人占有”，一部份就是“共有、共用”，一部份就是“公有公用”，區(qū)別以上的原則后，筆者認為：???①“套內(nèi)建

22、面”為個人占有???②《規(guī)范》中規(guī)定的應(yīng)該分攤到套內(nèi)的建面即為“共有共用”???③不被分攤的建筑面積，即為“公有公用”???④在一個標的物內(nèi)，不被分攤的“公有公用”建面也要分攤那些“共有共用”建筑面積。???⑤那些為整個全體標的物（房屋）服務(wù)的“公有公用”物，作為獨立標的物（即“公有公用”物），應(yīng)由政府和公眾進行登記造冊進行管理，本人暫給他一個新名詞“物業(yè)產(chǎn)”。 這樣，把一棟房屋（或一個小區(qū)房屋）劃分為三塊。對房測人員，管理人員，公務(wù)人員來說就好辦多了。也就是我們經(jīng)常說的，“所有產(chǎn)”“共有產(chǎn)”“公有產(chǎn)”，當然注意其內(nèi)涵中與產(chǎn)權(quán)管理上的這三個名詞有一些不同，例如我們這個“共有產(chǎn)”不是按份共有，

23、而是按系數(shù)共有，無法確定其位置，這有待今后再探討，也超出了我們房測人員所管范疇。 因此，今后規(guī)范中，在規(guī)定此“名詞”定義時，不要隨意就好，不然引起混亂，特別“房測”與“房管”要分離后，更要規(guī)范得準確些。 9、關(guān)于商品房中“商網(wǎng)鋪位劃分”及分攤問題。 目前,有很多開發(fā)商在房屋未竣工之前,或者在平、立、剖面圖出臺之后,進行商品房預(yù)測中,就要求房產(chǎn)測繪部門對具有商業(yè)功能的部位進行劃分。對房測工作者來說,既喜且憂。喜的是可以增加收入,憂的是非常麻煩,而且牽扯到一些政策及技術(shù)問題,主要有以下幾個方面。 ①?有的商網(wǎng)在一個功能區(qū)內(nèi),戶、套有附合測量的界線,此類房權(quán)界清楚,不必多議。 ②?大部分商

24、網(wǎng)在一個功能區(qū)內(nèi),面積較大,是一個沒有界限的大空間,且此商網(wǎng)為一個業(yè)主,他又需要將該商業(yè)全部或大部出租營業(yè),因此,他們特殊要求房測部門將該商網(wǎng)劃分為一個個既有隨意性的,也有固定性的商業(yè)鋪位,要求房測人員出具商業(yè)網(wǎng)點的發(fā)租面積。 ③?與②相似,一個大的商業(yè)功能區(qū),開發(fā)商將其按若干個商業(yè)網(wǎng)點鋪位出售產(chǎn)權(quán)。要求房測人員測繪其產(chǎn)權(quán)的面積。而且,開發(fā)商對該功能區(qū)的布局有經(jīng)過規(guī)劃設(shè)計部門的批準的平面布置圖,但大部份是開發(fā)商們自行設(shè)計的布置圖。 鑒于以上三種情況(主要是二種情況),房產(chǎn)測繪人員千萬別圖一時之微利,而將麻煩留給自己及確權(quán)人員。這是一個非常棘手的活,為此提出以下處理方法與同行商討。 a、

25、用于出租的商網(wǎng)鋪位,可以根據(jù)開發(fā)商的特殊要求,按其布局以放線測量的方式,根據(jù)其布局,實行放線測量,切實按其布局的面積和邊長尺寸進行實地放線。其面積按兩種方式進行分攤:開發(fā)商以每平方米租金較高,只出具按面積交租的方式,以及包租方式的面積。如開發(fā)商或業(yè)主需要將功能區(qū)戶(套)面積內(nèi)的公用面積(區(qū)域內(nèi)公用面積,既除去純商網(wǎng)面積后的面積),按一個系數(shù)攤至商業(yè)鋪位面積中。此時房測人員心中要有一桿秤,要謹防此時每平米的租金要小于前一種租金標準。不然會出現(xiàn)承租戶找測繪人員扯皮。當然,此種情況,房測人員不必害怕,因為那是開發(fā)商的商業(yè)行為,只要我們不測錯就行了。 b、 用于出售的商網(wǎng)鋪位就是性質(zhì)完全不同的事情了

26、。以下幾點要嚴格注意。 *將整幢分攤的或該功能區(qū)分攤的共有面積攤至該商業(yè)功能區(qū)。 *?并要在實地刻寫點、釘樁,?畫線。l嚴格按照控制測量的方法,在商業(yè)功能區(qū)內(nèi)按照提供的布局圖形定位、定點(經(jīng)界點),定線(權(quán)界線)， *切記有些商業(yè)功能區(qū)內(nèi)的面積可能會在全棟或在部份其它功能區(qū)分攤的,在該商業(yè)功能區(qū)要扣除。此部份已經(jīng)分攤的部位如果被開發(fā)商又布局為攤位出售,那就是非法的,房測人員不能為其定位、定線。 *將分攤至該商網(wǎng)區(qū)的共有面積加上該商網(wǎng)區(qū)的共有共用面積(既加上該商業(yè)區(qū)的套戶面積減商業(yè)鋪位的套內(nèi)面積之和)為該商網(wǎng)區(qū)內(nèi)各商鋪面積的分攤面積,按規(guī)范的規(guī)定計算該商網(wǎng)區(qū)的分攤系數(shù),求得該功能區(qū)各商鋪

27、的權(quán)屬面積。 *嚴格按照上述方法完成后,一定要保存好該商網(wǎng)中的鋪位房的點(界址點、線座標。可以為獨立座標),以防變更時備查。 *如果發(fā)現(xiàn)開發(fā)商將那些屬于整棟共有的或部分共有的面積非經(jīng)房測人員測定的部位加以利用時,要及時通知主管部門(這些部位主要發(fā)生在樓梯低下,上下電梯的前室、過道、門廳、門廊、消防通道等部位)此法也適用于出租商鋪。 10、關(guān)于為多棟房屋或為小區(qū)服務(wù)的管理用房如何分攤,確權(quán)問題的探討。 規(guī)范中原則確定了為多棟服務(wù)的管理用房不計入共有面積，(含獨立使用的地下室、車棚、車庫以及警衛(wèi)室、人防工程等),但沒有明確說明他們該如何計算建面問題?，F(xiàn)探討及解決如下：(我們也是這樣解決的)

28、 ?①在一棟房屋內(nèi)的這些房屋把它作為一套(戶),計算其套內(nèi)面積。將該所在棟的共有面積,應(yīng)該攤至這些管理用房的共有面積,照攤不誤,求出其確權(quán)面積。也就是說他參入分攤,他作為一個功能區(qū)參入分攤,至于此面積算什么面積,誰的面積,筆者在第八部分已經(jīng)提出過看法。 ②棟外的,獨立的管理用房(含一些配套設(shè)施用房等)為整個小區(qū)服務(wù)的,含會館,社區(qū)管委會,業(yè)主管委會，配套設(shè)施用房，幼兒園,學校等等,作為房測人員,也一定要測繪清楚。處理方法如下: a、 這些房屋單獨測繪,分別繪制單獨的房屋平面圖(分丘、分棟、分戶)。 b、 這些房屋不能分攤到所在小區(qū)的每一棟房屋中。 c、 按照物業(yè)法的規(guī)定,小區(qū)內(nèi)的管理

29、用房應(yīng)有一定的比例配置,這個比例可能由當?shù)匾?guī)劃開發(fā)管理部門來確定,在這部分比例內(nèi)的管理用房是不能分攤的,且此部分管理用房要作為獨立的權(quán)屬單元存在。 d、 屬于教育的配套管理用房應(yīng)該移交到相應(yīng)的部門,作政府的公有物(叫作“公有房產(chǎn)”或“物業(yè)產(chǎn)”吧) e、 其它的為多棟(或整個小區(qū))服務(wù)的管理用房,應(yīng)由當?shù)卣块T確定,定性為公有物的,要單獨確權(quán)發(fā)證。定性為公用物的,應(yīng)由社區(qū)管委會,業(yè)主管理委員會,開發(fā)商物業(yè)管理委員會協(xié)商,但有一點可以肯定,他們是公用物,屬人民公眾所有。測繪人員以及相應(yīng)的管理部門應(yīng)該備案好,以便將來確定其歸屬。 f、 此類房屋如果被一些部門占用應(yīng)屬非法。但有時會被某些單位(

30、小區(qū)內(nèi)或外單位可能均有)經(jīng)營。此時需測繪人員測繪時,可以按受某一單位的委托,按照常規(guī)的測繪方法將其測繪。但要注意,其單位的單位性質(zhì),可否有法人資格,以及當?shù)叵嚓P(guān)部門的委托授權(quán)否,必要時,與確權(quán)單位取得聯(lián)系。如果是僅僅測繪不確權(quán),有點收入,何樂而不為呢! 11、關(guān)于純住宅的分攤問題。 本來純住宅的分攤不應(yīng)該是問題，可現(xiàn)在問題出現(xiàn)了，一般房測人員都基本上是按一個系數(shù)，全棟分攤，而且?guī)缀跏侨w人員按此方法分攤的，但是以下幾種情況，如何辦呢？加上雖然《規(guī)范》中從來未講明“誰使用（收益）誰分攤”的原則，可很多人員確按照這一原則在分攤。因此純住宅的分攤要有一個突破。 ① 一棟住宅，有的單元既有樓梯，

31、也有電梯，其它單元只有樓梯。 ② 一棟住宅，有的單元有大型樓梯，其它單元是小型樓梯。 ③ 一棟住宅，有的單元是復式住宅，而其它的單元是普通住宅。 ④一棟住宅，每一層有各自的層共用面積，有的層共用面積特大，有的層共用面積特小。?⑤聯(lián)體別墅住宅，布局更是不一。 諸如此類，不一而足。該如何辦理呢，難道用一個系數(shù)進行分攤嗎！如果是，顯然有失公平合理的原則（盡管《規(guī)范》中未有此說），如果不按一個系數(shù)，顯然有違《規(guī)范》。如何分攤呢？筆者認為： a、外墻的一半全棟分攤。聯(lián)體別墅的墻及單元內(nèi)的共有面積自行分攤； b、把不同的單元（含多層別墅的分戶層）自有共用面積，加上分攤的墻體面積，分攤到各戶套。

32、以上方法，可能會引起爭議，也有可能形成一個“誰使用（受益）誰分攤”的誤解，但這絕對是公平合理的。 至此，筆者提出的這一些操作，暫且寫到這里。最近，筆者從今年7月16日加入網(wǎng)上評論以來，又看到一些新的議論，很為房測人員高興，也會在今后的日子里加入一些討論，同時也會就同行們熱烈討論的一些大問題進行歸納，再一次的提出一些大問題供同行一起切磋。 我們的房產(chǎn)測繪是一門邊緣學科，我們的房測工作者既是基礎(chǔ)學科—測繪—的技術(shù)人員，同時也是房產(chǎn)管理人員，也是房產(chǎn)法律工作人員，也是一個社會工作者，涉及的知識面要廣。除上以外，我們要將開發(fā)、拆遷、交易、抵押、典當、建筑設(shè)計、規(guī)劃、地籍學通；同時還要懂微機、數(shù)學、測繪制圖，等等，更主要的還要學會做人的道理，協(xié)調(diào)各方，要做到學無止境。要解決百姓與官方，與開發(fā)商的關(guān)系。甚至有時，我們也可能成為被告。所以當一個房測人員是光榮的、神圣的，但愿我們“測毫厘尺寸，想千家萬戶”，“天下姓房測的是一家”，把我們的房產(chǎn)測繪搞得更好。（全文完）