戴德梁行名城商業(yè)廣場(chǎng)招商報(bào)告.ppt

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名城商業(yè)廣場(chǎng) 工作目標(biāo) 完成銷售八個(gè)億 并按照計(jì)劃順利招商成功 從銷售角度考慮 有兩種分拆銷售方案 實(shí)現(xiàn)銷售8個(gè)億的銷售方案 保留商業(yè)價(jià)值最高首層商鋪 銷售負(fù)一層 二 四層等二線鋪 待到整個(gè)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)成功增值后 再推售首層商場(chǎng) 但目前國(guó)內(nèi)商場(chǎng)較成功銷售部分仍暫限于首層商鋪 更高樓層經(jīng)營(yíng)仍然以租賃為主 此方案會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)公司資金造成一定壓力 具有一定風(fēng)險(xiǎn) 第一種 推出首層商場(chǎng) 負(fù)一層為主 在間隔方面盡可能加大臨街商鋪總量 利用臨街商鋪的增多及價(jià)值提升 從而全面提升整個(gè)物業(yè)的最高價(jià)值的部分 以確保資金回籠 第二種 從資金回籠的角度考慮 最快與最低銷售風(fēng)險(xiǎn)的方案是方案二 所以建議將首層與負(fù)一層作為銷售目標(biāo) 保證資金的回籠 經(jīng)營(yíng)布局方案 負(fù)一層 仰忠風(fēng)情 主力以經(jīng)營(yíng)個(gè)性精品飾物 潮流年輕化服裝 設(shè)計(jì)概念店等為主 形成如流行前線的風(fēng)格 立體布局選取具有濃厚嶺南特色的風(fēng)情飲食 注 負(fù)一層全層銷售 僅保留少部分飲食鋪位出租 定位動(dòng)因 歷史因素 仰忠街曾經(jīng)是中國(guó)八九十年代中最大精品飾物批發(fā)零售市場(chǎng) 在廣州人乃至國(guó)內(nèi)很多人心目中 都具有相當(dāng)深刻的印象 利用這一傳統(tǒng)的商業(yè)環(huán)境 吸引商家與客戶回流消費(fèi)環(huán)境 流行前線是最符合當(dāng)今年輕一代消費(fèi)環(huán)境 而30歲以下人流是目前北京路最主要客戶 把握這部分客戶消費(fèi)需求是項(xiàng)目定位首要滿足第一步 消費(fèi)習(xí)慣 北京路一帶繁華商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 為此地帶來(lái)了大量消費(fèi)人流 但人流并不是不停頓的 飲食與購(gòu)物并存 是一個(gè)大型商場(chǎng)必需配備 同時(shí) 具有嶺南風(fēng)情餐飲小食能進(jìn)一步加強(qiáng)項(xiàng)目主題形象 吸引客流 預(yù)計(jì)進(jìn)駐商家 TKF E EXCEPTION BASAAR Waton s 天一良品 犁人坊 頂好飾品 黑眼睛 春之花等 飲食 西關(guān)人家 荔灣名食家等 紅色區(qū)域?yàn)?嶺南特色風(fēng)情飲食店 預(yù)計(jì)面積 300 400平方米 白色區(qū)域?yàn)?購(gòu)物功能區(qū)域 負(fù)層白色區(qū)域全部銷售 負(fù)層功能分布圖 一層 時(shí)空派對(duì)步行街 定位動(dòng)因 結(jié)合建筑上的設(shè)計(jì) 延續(xù)北京路步行街 直接將步行街引入室內(nèi) 將室內(nèi)商鋪價(jià)值提升 減少室內(nèi)步行街與實(shí)際步行街的差距 使價(jià)值最大化 但此方案以銷售首層為目標(biāo) 所以在日后的經(jīng)營(yíng)中較難難嚴(yán)格控制商家 更多的是市場(chǎng)自由組合形成的商業(yè)環(huán)境 大部份商家會(huì)是目前北京路沿線專賣(mài)店的延續(xù)和發(fā)展 從使用 聚集人流角度考慮 可以增設(shè)一個(gè)開(kāi)敞中庭 此部分雖然不作銷售用途 但可以定期舉辦各類推廣活動(dòng) 吸引更多人流進(jìn)入商場(chǎng)中部 預(yù)計(jì)進(jìn)駐商家 預(yù)計(jì)進(jìn)駐商家 Esprit Weekend Workshop Teemix Balsno Attitute CouCari Cozzi CityChain Patty LeSounda TSL MissK Fornari Benneton Morgan LMLuLu SODA OMEGA 周大福 眼鏡88 六福 東方表行等 黃色區(qū)域?yàn)?中庭 預(yù)計(jì)面積 約400 600平方米 紅色區(qū)域?yàn)?二層國(guó)際連鎖快餐店首層入口白色區(qū)域?yàn)?購(gòu)物功能區(qū)域 首層白色區(qū)域全部銷售 首層功能分布圖 二層 三層 時(shí)尚情懷 二層 采用百貨型超市主力店和服飾專賣(mài)店的組合 立體布局則以國(guó)際著名快餐連鎖店為主 三層 全層以百貨型超市主力店為主 立體布局以韓日料理 日式咖啡店為主 定位動(dòng)因 主力店是對(duì)整個(gè)項(xiàng)目宣傳推廣上起到帶頭人 作為一個(gè)大型商業(yè)物業(yè) 必須借助一個(gè)有一定品牌的主力店 而經(jīng)過(guò)了負(fù)一層的仰忠風(fēng)情和首層北京路步行街效果的延續(xù) 在這一層將進(jìn)入主題定位的第二部分 時(shí)尚潮流消費(fèi) 通過(guò)主力店感受到目前比較時(shí)尚的消費(fèi)環(huán)境 預(yù)計(jì)進(jìn)駐商家 主力店 JUSCO PAKSON AUCHAN等選一 休閑服飾 PARLORD BOSSINI LEPACO SWATCH GP CY ELLE BETU IB BOSE 康柯斯等 女性用品 CONIA 安莉芳 黛安芬等 國(guó)際連鎖快餐店 KFC 麥當(dāng)勞 PIZZAHUT 廻轉(zhuǎn)壽司 八千代 百佳日式咖啡店等選一 黃色區(qū)域?yàn)?中庭 預(yù)計(jì)面積 約400 600平方米 紅色區(qū)域?yàn)?國(guó)際快餐連鎖店 預(yù)計(jì)面積300 400平方米 綠色區(qū)域?yàn)?百貨型超市主力店 預(yù)計(jì)面積 約4500平方米 白色區(qū)域?yàn)?購(gòu)物功能區(qū)域 二層白色區(qū)域全部租賃 二層功能分布圖 三層功能分布圖 黃色區(qū)域?yàn)?中庭 預(yù)計(jì)面積 約400 600平方米 紅色區(qū)域?yàn)?韓日料理 日式咖啡 預(yù)計(jì)面積 200 350平方米 白色區(qū)域?yàn)?百貨型超市主力店 除飲食區(qū)外全層 四層 至IN一族 定位為半層瑪莎類主力店 和男士服飾 體育城的組合 立體布局則以自助上網(wǎng)休息區(qū)為主 定位動(dòng)因 隨著商業(yè)樓層的增加 客流會(huì)逐步減少 所以對(duì)較高的樓層 必須要吸引定向消費(fèi)的客戶 瑪莎是屬于較高品位的服飾店 而體育類產(chǎn)品 相對(duì)男性的吸引力較大 這類客戶能適應(yīng)樓層的高度帶來(lái)的不便 且有一定的消費(fèi)力 能支持樓層的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn) 預(yù)計(jì)進(jìn)駐商家 主力店 瑪莎體育類 ADIDAS MIZUNO NIKE K SWISS LEE ANTA PUMA 康威 銳步 曼奴等 黃色區(qū)域?yàn)?中庭 預(yù)計(jì)面積 約400 600平方米 紅色區(qū)域?yàn)?自助上網(wǎng)休息區(qū) 預(yù)計(jì)面積 約200平方米 綠色區(qū)域?yàn)?瑪莎類主力店 預(yù)計(jì)面積 約3500 4000平方米 白色區(qū)域?yàn)?購(gòu)物功能區(qū)域 四層功能分布圖 五層 數(shù)碼家居 以數(shù)碼產(chǎn)品銷售展示 家具精品 影音為主 立體布局配合咖啡廳 定位動(dòng)因 配合四層的男士消費(fèi)繼續(xù)發(fā)展 數(shù)碼科技的展示銷售對(duì)此類客戶有較大的吸引力 雖然目前北京路消費(fèi)大部分仍以年輕一族為主 但真正具有消費(fèi)潛力的始終是中年客戶的家庭消費(fèi)模式 并如果能爭(zhēng)取到這類客戶的消費(fèi) 那么對(duì)整個(gè)商業(yè)物業(yè)日后持續(xù)發(fā)展有著較為深遠(yuǎn)的收益 相對(duì)他們的休息餐飲 配合較為高品位的咖啡廳 預(yù)計(jì)進(jìn)駐商家 數(shù)碼類 NOKIA SIMENS MOTOROLA SONY Panasonic等 家居精品 日本城 RedApple 等 影音 CAV SONY JBL MARLANZ BOSS Panasonic等 咖啡廳 老樹(shù) 名典 黃色區(qū)域?yàn)?中庭 預(yù)計(jì)面積 約400 600平方米 紅色區(qū)域?yàn)?咖啡廳 預(yù)計(jì)面積 300 400平方米 綠色區(qū)域?yàn)?數(shù)碼城及展示區(qū) 預(yù)計(jì)面積 約4500平方米 白色區(qū)域?yàn)?家具精品 影音 預(yù)計(jì)面積 3500平方米 五層功能分布圖 六層 歡樂(lè)天地 冒險(xiǎn)樂(lè)園 主力店集中兒童服飾 玩具專賣(mài)店 冒險(xiǎn)樂(lè)園等游戲娛樂(lè)和購(gòu)物一體化的兒童商業(yè)區(qū) 立體布局則引入特色的主題餐廳 定位動(dòng)因 消費(fèi)因素 傳統(tǒng)的中國(guó)人對(duì)后代的生活成長(zhǎng)又是極為重視的 目前國(guó)家的獨(dú)生子女政策 更是兒童倍受家庭寵愛(ài) 進(jìn)一步通過(guò)兒童消費(fèi)帶來(lái)的家庭消費(fèi)比單純年輕人的消費(fèi)潛力更大 也是本項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展中希望能開(kāi)拓的市場(chǎng) 歷史因素 北京路目前的南越王宮遺址前身曾是幾代老廣州人從小的天堂 兒童公園 但隨著文物古跡的發(fā)現(xiàn)已經(jīng)被迫搬遷 成為老廣州人的一個(gè)遺憾 商業(yè)環(huán)境 北京路現(xiàn)有商業(yè)構(gòu)成的角度看 兒童娛樂(lè)游戲消費(fèi)一直是欠缺發(fā)展的空白點(diǎn) 基于項(xiàng)目在地段上有此歷史因素 和市場(chǎng)中商業(yè)環(huán)境的不足 開(kāi)設(shè)專門(mén)的兒童購(gòu)物娛樂(lè)場(chǎng)地具有其市場(chǎng)需求 其中并不是傳統(tǒng)的兒童產(chǎn)品銷售 更多的是結(jié)合游樂(lè)場(chǎng)的形式 將購(gòu)物溶入游戲之中 并由兒童游樂(lè)帶動(dòng)父母的消費(fèi) 形成整個(gè)商場(chǎng)的家庭購(gòu)物組合 形成 快樂(lè)消費(fèi) 預(yù)計(jì)進(jìn)駐商家 主力店 玩具反斗城 米奇 小豬班納 麗嬰房 Snoopy等 主題餐廳 熱帶雨林 SNOOPYLAND MACAUSTREET等 游戲區(qū) 波波池 滑梯 兒童游戲機(jī) 穿山越嶺等 黃色區(qū)域?yàn)?中庭 預(yù)計(jì)面積 約400 600平方米 紅色區(qū)域?yàn)?主題餐廳 預(yù)計(jì)面積 約1000 1500平方米 綠色區(qū)域?yàn)?玩具反斗城 預(yù)計(jì)面積 約1000 1500平方米 紫色區(qū)域?yàn)?冒險(xiǎn)樂(lè)園 游戲區(qū) 預(yù)計(jì)面積 約2000平方米 白色區(qū)域?yàn)?功能購(gòu)物區(qū)域 預(yù)計(jì)面積 約2000 2500平方米 六層功能分布圖 七層 美麗世界 以美容健身為主 結(jié)合美發(fā) 美甲 形成一個(gè)以健康娛樂(lè)為主題的空間 立體布局安插休閑飲品店 定位動(dòng)因 高樓層的商業(yè)環(huán)境 只有很特別的經(jīng)營(yíng)理念 營(yíng)造客戶的特殊需要 才能吸引客戶 而女士美容消費(fèi)也是一個(gè)有著深厚潛力 固定頻率的消費(fèi)類型 可以為經(jīng)營(yíng)商戶帶來(lái)固定的收益 預(yù)計(jì)進(jìn)駐商家 美容美體 楊淑芬 女人世界 最佳女主角 莎莎等 健身中心 力美健 健力寶 中體時(shí)尚健身會(huì)等 黃色區(qū)域?yàn)?中庭 預(yù)計(jì)面積 約400 600平方米 綠色區(qū)域?yàn)?健身中心 預(yù)計(jì)面積 約4000 4500平方米 紅色區(qū)域?yàn)?休閑飲品店 預(yù)計(jì)面積 約200平方米 白色區(qū)域?yàn)?美容美發(fā) 預(yù)計(jì)面積 約3000 3500平方米 七層功能分布圖 八層 食通天 特色餐廳美食為主 定位動(dòng)因 飲食本就是廣州人最為關(guān)注的地方 飲食消費(fèi)也是廣東人的傳統(tǒng)習(xí)慣 大型食肆除了作為整棟大廈的配套外 更主要是彌補(bǔ)北京路高檔次食肆的不足 填補(bǔ)區(qū)域空白 如果再結(jié)合外形上的獨(dú)特設(shè)計(jì) 可將本項(xiàng)目提升至當(dāng)?shù)匾粋€(gè)商業(yè)標(biāo)志性建筑 預(yù)計(jì)進(jìn)駐商家 蔡瀾美食坊 八層功能分布圖 白色區(qū)域?yàn)?蔡瀾美食坊 預(yù)計(jì)面積 全層 謝謝