旅游房地產(chǎn)業(yè)態(tài)分析以麗江為例.doc

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旅游房地產(chǎn)業(yè)態(tài)分析 ———以麗江為例 陳　泳　許南垣 (云南財(cái)經(jīng)大學(xué)　經(jīng)濟(jì)研究院 ,云南　昆明　650221) 關(guān)鍵詞 :旅游業(yè)態(tài) ;旅游房地產(chǎn) ;旅游房地產(chǎn)業(yè)態(tài) 摘　要 :業(yè)態(tài)是企業(yè)形態(tài)的簡(jiǎn)稱 ,它是以其經(jīng)營(yíng)方式和經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)在市場(chǎng)上表現(xiàn)出來(lái)的存在形態(tài)。旅游業(yè) 態(tài)是一個(gè)全新的研究領(lǐng)域 ,實(shí)際上是對(duì)旅游行 (企)業(yè)的組織形式、營(yíng)方式、營(yíng)特色和經(jīng)濟(jì)效率等的一種綜 合描述 ,是包含了業(yè)種、狀和業(yè)勢(shì)三大內(nèi)容的一個(gè)多維復(fù)合性概念。旅游房地產(chǎn)是指與旅游度假為目的的 房地產(chǎn)開發(fā)營(yíng)銷模式 ,開發(fā)項(xiàng)目全部或部分實(shí)現(xiàn)了旅游功能。將以麗江房地產(chǎn)為例 ,對(duì)旅游房地產(chǎn)業(yè)態(tài)進(jìn)行 分析。 中圖分類號(hào) : F293. 3　　　　文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼 :A　　　　　文章編號(hào) :1672 - 4755 (2006) 04 - 0079 - 02 　　如今 ,旅游業(yè)已逐步成為普遍性的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文的過(guò)程中以增加土地的經(jīng)濟(jì)附加值 ,或者在住宅項(xiàng)目 化現(xiàn)象 ,成為相對(duì)獨(dú)立的綜合性經(jīng)濟(jì)行業(yè) ,成為我國(guó)發(fā)開發(fā)中通過(guò)增加旅游的要素來(lái)提高住宅品味。但是一 展第三產(chǎn)業(yè)的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)。旅游業(yè)迅猛發(fā)展的一個(gè)重要旦以此理論進(jìn)行的開發(fā)項(xiàng)目就可能具有不同的側(cè)重比 原因是旅游業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)、牽動(dòng)能力相當(dāng)強(qiáng) ,它能廣泛例 ,一種情況是以風(fēng)景旅游項(xiàng)目的開發(fā)作為此項(xiàng)目投 地帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)其它部門的發(fā)展 ,進(jìn)而帶動(dòng)建筑業(yè)、工資的重點(diǎn) ,即主要人力、物力、財(cái)力是放在風(fēng)景旅游上 業(yè)、業(yè)等第一、二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。同樣 ,房地產(chǎn)業(yè)也強(qiáng)面 ,而那些居住的房屋或者其他用途的子項(xiàng)目是處于 烈受到它的牽動(dòng)。大批房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目本身就是旅游次要配套地位上的 ;另一種情況則是以居住為最主要 觀光和度假用的 ,如賓館、酒店、度假村、別墅、招待所、開發(fā)內(nèi)容 ,而風(fēng)景旅游則主要作為點(diǎn)綴或美化、優(yōu)化環(huán) 娛樂(lè)設(shè)施等。一些房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目則是直接或間接為境而進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的子項(xiàng)目。旅游房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式 旅游服務(wù)的 ,如超級(jí)商場(chǎng)、會(huì)議中心、體育訓(xùn)練中心等。有 : 此外 ,區(qū)域旅游業(yè)發(fā)展所推動(dòng)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)繁榮 ,也促進(jìn)休閑度假區(qū)內(nèi)的住宅 (別墅、度假村)、時(shí)權(quán)酒店、 了區(qū)域的房地產(chǎn)發(fā)展?？梢灶A(yù)見 ,以服務(wù)旅游業(yè)為主產(chǎn)權(quán)酒店、養(yǎng)老型酒店、高爾夫、登山、滑雪運(yùn)動(dòng)度假 導(dǎo)功能或以旅游業(yè)帶動(dòng)的旅游房地產(chǎn)開發(fā) ,在房地產(chǎn)村、游 (休閑)培訓(xùn)基地、國(guó)際休閑度假中心、時(shí)值度 開發(fā)市場(chǎng)中 ,正起著日益重要的作用。假型酒店、業(yè)步行街。 一、游業(yè)態(tài)的概述三、國(guó)旅游房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì) 旅游業(yè)態(tài)是一個(gè)全新的研究領(lǐng)域 ,根據(jù)零售業(yè)業(yè)我國(guó)旅游房地產(chǎn)在八、九十年代已萌芽 ,沿海地 態(tài)的有關(guān)成果 ,結(jié)合旅游業(yè)的特殊產(chǎn)業(yè)特性 ,我們認(rèn)區(qū)、革開放較早省市由于盲目開發(fā) ,房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè) 為 :旅游業(yè)態(tài)實(shí)際上是對(duì)旅游行 (企)業(yè)的組織形式、經(jīng)供大于求 ,出現(xiàn)大量空置房。主要集中在旅游城市、沿 營(yíng)方式、營(yíng)特色和經(jīng)濟(jì)效率等的一種綜合描述 ,從空海地區(qū)和比較發(fā)達(dá)的大中型城市周邊。消化這些空置 間維上 ,它首先應(yīng)該界定旅游業(yè)的業(yè)種 (包括業(yè)種內(nèi)部房的一個(gè)有效途徑 ,就是將其中一部分改造為旅游物 的行業(yè))范圍 ,并探討其結(jié)構(gòu)的合理性和高級(jí)化程度 ;業(yè)。當(dāng)前 ,傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)會(huì)逐漸減少 ,京、滬、深人 在時(shí)間維上 ,它既包括對(duì)旅游業(yè)當(dāng)前所處的發(fā)展階段均居住面積已超過(guò) 20平方米 ,住宅消費(fèi)開始向舒適型 和生存狀態(tài)的基本認(rèn)識(shí) ,也包括對(duì)旅游業(yè)未來(lái)發(fā)展趨轉(zhuǎn)移 ,銷售市場(chǎng)出現(xiàn)了萎縮的前兆。大量的傳統(tǒng)房地 勢(shì)的基本預(yù)測(cè) ,是包含了業(yè)種、業(yè)狀和業(yè)勢(shì)三大內(nèi)容的產(chǎn)資金開始開辟新的領(lǐng)域 ,其中就包括旅游度假物業(yè) 一個(gè)多維復(fù)合性概念。開發(fā)。但是由于旅游房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)內(nèi)尚處于起步階 二、游房地產(chǎn)的概述及經(jīng)營(yíng)模式段 ,在旅游地產(chǎn)的項(xiàng)目選擇、規(guī)劃和設(shè)計(jì)、經(jīng)營(yíng)模式、市 旅游房地產(chǎn)是以旅游為主要服務(wù)手段的房地產(chǎn)產(chǎn)場(chǎng)定位及營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)建設(shè)等方面缺乏成熟的模式。但是 業(yè)。目前文獻(xiàn)研究中出現(xiàn)頻率較高、認(rèn)識(shí)較為一致的 旅游房地產(chǎn)概念表述如下 :旅游房地產(chǎn)是指與旅游度 假為目的的房地產(chǎn)開發(fā)營(yíng)銷模式 ,開發(fā)項(xiàng)目全部或部 分實(shí)現(xiàn)了旅游功能。旅游房地產(chǎn)就是在旅游項(xiàng)目開發(fā) 我國(guó)旅游房地產(chǎn)潛力巨大、前景廣闊 ,突出反映在以下 幾個(gè)方面 : 首先 ,從國(guó)家政策上 ,黨中央、國(guó)務(wù)院及各級(jí)政府 , 相繼出臺(tái)了刺激和拉動(dòng)旅游及相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新政 收稿日期 :2006 - 05 - 20 作者簡(jiǎn)介 :陳泳 (1977—　) ,湖南邵陽(yáng)人 ,碩士研究生 ,研究方向?yàn)槠髽I(yè)管理 ;許南垣 ( 1956—　) ,四川古藺人 ,教授 , 研究方向?yàn)槁糜谓?jīng)濟(jì)和企業(yè)管理。 第 21卷　第 4期　　　　　　　Journal of Yunnan Finance & Economics University　　　　　　　　Vol121 ,No14 經(jīng)經(jīng) 業(yè) 農(nóng) 旅 商 旅我 改 經(jīng) 旅 策 ,無(wú)形中為我國(guó)旅游房地產(chǎn)的發(fā)展提供了一個(gè)廣闊價(jià)格水平。 發(fā)展的平臺(tái) ,這是我國(guó)旅游房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的堅(jiān)實(shí)有了正確的營(yíng)銷策略做保障再綜合房地產(chǎn)發(fā)展趨 基礎(chǔ)和動(dòng)力保證。勢(shì)和國(guó)家宏觀調(diào)控的政策 ,未來(lái)房地產(chǎn)的發(fā)展還是比 其次 ,正在形成的旅游強(qiáng)國(guó)地位和強(qiáng)大的消費(fèi)群較樂(lè)觀的。再加上麗江市作為世界聞名的旅游城市 , 體 ,為我國(guó)旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)提供了巨大的發(fā)展空其良好的居住環(huán)境為旅游房地產(chǎn)的發(fā)展提供了一個(gè)牢 間。固的基礎(chǔ)。在這樣的一個(gè)大背景下 ,進(jìn)行旅游房地產(chǎn) 第三 ,從城市基礎(chǔ)設(shè)施尤其是高速路的發(fā)展來(lái)看 ,的投資 ,比起其它城市風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)小很多。但是旅游房 北京、海、州、圳等大城市路網(wǎng)系統(tǒng)發(fā)展迅速 ;從地產(chǎn)業(yè)要想持續(xù)、健康地發(fā)展必須制定一套完整的發(fā) 人均汽車的擁有量來(lái)看 ,北京已達(dá)到 8個(gè)人一輛車的展策略 : 水平、海 12個(gè)人一輛車、深圳、廣州約 10個(gè)人一輛一是制定相應(yīng)的法律法規(guī) ,減少交易成本 ,構(gòu)建旅 車。專家預(yù)言 ,在中國(guó)的大城市 5年之內(nèi)就會(huì)進(jìn)入 5游房地產(chǎn)發(fā)展的制度環(huán)境 ;建立公開的財(cái)務(wù)制度 ,降低 個(gè)人一輛車的時(shí)代。對(duì)于建立在車輪上的旅游房地產(chǎn)信息成本。二是打破行業(yè)壁壘 ,對(duì)旅游地的旅游資源 而言 ,這無(wú)疑是一個(gè)利好消息。開發(fā)、設(shè)施建設(shè)、旅游房地產(chǎn)的開發(fā)、生態(tài)建設(shè)和環(huán)境 第四 ,市場(chǎng)日趨成熟 ,可利用資金相對(duì)充足 ,強(qiáng)勢(shì)保護(hù)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理。三是建立嚴(yán)格的行業(yè) 投資商、地產(chǎn)開發(fā)商利用自己的資金優(yōu)勢(shì)、營(yíng)銷優(yōu)勢(shì)準(zhǔn)入機(jī)制 ,發(fā)展規(guī)范化、絡(luò)化的中介組織和管理經(jīng)營(yíng) 已捷足先登 ,劃地為界 ,搶占先機(jī)。機(jī)構(gòu) ,樹立市場(chǎng)信譽(yù)。四是建立有效的交換體系 ,實(shí)現(xiàn) 四、江市旅游房地產(chǎn)業(yè)態(tài)分析產(chǎn)權(quán)的異地交換、限交換、價(jià)值交換。五是實(shí)施價(jià)格 我們以麗江市旅游房地產(chǎn)業(yè)為例 ,來(lái)分析旅游目監(jiān)督 ,合理確定開發(fā)商和購(gòu)買者的投資回報(bào)率 ,培育產(chǎn) 的地房地產(chǎn)的業(yè)態(tài)。麗江作為世界三大遺產(chǎn)的旅游勝業(yè)持續(xù)發(fā)展能力。六是開發(fā)集團(tuán)購(gòu)買者市場(chǎng) ,面向企 地 ,它的意義 ,它的影響已經(jīng)高于麗江 ,擴(kuò)大到全國(guó)、全業(yè)員工帶薪休假、獎(jiǎng)勵(lì)性旅游、公務(wù)接待、會(huì)議培訓(xùn)等 世界 ,目前一年的游客人數(shù)達(dá)到 400萬(wàn) ,單是這一點(diǎn) ,方面的需求 ,以及多元化的投資需求 ,大力發(fā)展企業(yè)投 就足以讓麗江成為經(jīng)濟(jì)和投資的中心。麗江市房地產(chǎn)資者 ,形成旅游房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模效益。七是合理確定 業(yè)起步不久 ,但是“十五”期間在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展的大選址和等級(jí)。考慮大尺度旅游目標(biāo)市場(chǎng)的客源定位 ; 環(huán)境下 ,在麗江市政府的政策指導(dǎo)下呈現(xiàn)出快速發(fā)展與所依托的旅游地旅游產(chǎn)品相適應(yīng) ;與旅游地的自然、 的趨勢(shì)。文化和社會(huì)環(huán)境相融合。八是與旅游業(yè)、娛樂(lè)業(yè)協(xié)同 據(jù)統(tǒng)計(jì) ,2002年 ,麗江全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資發(fā)展 ,形成休閑產(chǎn)業(yè)集群和空間聚集地。 2. 7億元 ,同比增長(zhǎng) 2. 47 %。2003年完成房地產(chǎn)開發(fā)被譽(yù)為“無(wú)煙工業(yè)”的旅游產(chǎn)業(yè)是 21世紀(jì)最具有 投資 13億元 ,比 2002年增長(zhǎng) 10. 3億元 ,同比增長(zhǎng) 4. 8廣闊市場(chǎng)前景的興盛產(chǎn)業(yè)之一 ,其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)亦必將更 倍。2004年 1至 9月 ,麗江共引進(jìn)合作項(xiàng)目 47個(gè) ,累趨激烈 ,如何促進(jìn)新世紀(jì)中國(guó)旅游業(yè)的更快更好發(fā)展 , 計(jì)項(xiàng)目協(xié)議資金達(dá) 210億元 ,實(shí)際到位資金 11億元 (為應(yīng)是業(yè)內(nèi)人士認(rèn)真面對(duì)和探討的課題。尋求多形式的 全市 1至 9月固定資金投資額的 48. 55 %)。引進(jìn)項(xiàng)目發(fā)展是一種途徑 ,將旅游業(yè)與同樣作為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 的范圍涉及工業(yè)、電、物資源開發(fā)、城鎮(zhèn)建設(shè)、旅游點(diǎn)的房地產(chǎn)業(yè)橫向結(jié)合只是其中的一種探索。我們堅(jiān) 業(yè)等多個(gè)領(lǐng)域 ,其中房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 16個(gè) ,占總項(xiàng)目信隨著我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展成 數(shù)的 34 %。不過(guò) ,在麗江的房地產(chǎn)市場(chǎng) ,特別是商業(yè)地熟 ,旅游房地產(chǎn)的發(fā)展是旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展 產(chǎn)市場(chǎng) ,發(fā)展商卻大都抱著賣房而非經(jīng)營(yíng)的目的。因成熟的選擇之一。 此 ,雖然麗江的旅游業(yè)已經(jīng)發(fā)展了接近 8個(gè)年頭 ,商業(yè)參考文獻(xiàn) : 卻仍舊比較落后。 [ 1 ]丁名申 ,錢平雷.旅游房地產(chǎn)學(xué)[ M ] .上海 :復(fù)旦大學(xué)出版 社 ,2004. [2 ]吳老二 ,吳建華.發(fā)展旅游房地產(chǎn)的瓶頸制約 [J ] .社會(huì) 家 ,2003 , (02) . [ 3 ]李長(zhǎng)波.當(dāng)前我國(guó)旅游房地產(chǎn)的問(wèn)題及對(duì)策 [J ] .許昌學(xué) 院學(xué)報(bào) ,2003 , (03) . [4 ]沈飛.旅游房地產(chǎn)前景廣闊 [ N ] .中國(guó)房地產(chǎn)報(bào) ,2001 - 升房地產(chǎn)的附加價(jià)值 ,獲得人居環(huán)境的完善。二是當(dāng) 07 - 03. 代社會(huì)文化對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響力越來(lái)越大 ,建筑亦不例外。 [ 5 ]邱丹.對(duì)國(guó)內(nèi)分時(shí)度假產(chǎn)品及其營(yíng)銷策略的思考 [J ] .商 業(yè)研究 ,2002 , (07) . 生態(tài)的保留與重構(gòu) ,往往給樓盤帶來(lái)意想不到的效果。 麗江作為世界文化遺產(chǎn)地其深厚的文化內(nèi)涵是旅游房 地產(chǎn)營(yíng)銷的一大亮點(diǎn)。三是在價(jià)格定位上必須按照市 場(chǎng)規(guī)律、經(jīng)濟(jì)原則進(jìn)行 ,掌握房地產(chǎn)產(chǎn)品的定價(jià)方法 , 靈活運(yùn)用各種定價(jià)的策略是開展房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng) 的主要手段。麗江市旅游房地產(chǎn)應(yīng)側(cè)重于高檔次、高 [6 ]馮雁軍.旅游房地產(chǎn) :浮躁之后是理性 [ J ] .城市開發(fā) , 2002 , (15) . [ 7 ]王贊強(qiáng).旅游房地產(chǎn)初探 [J ] .閩西職業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào) ,2001 , (06) . [ 8 ]國(guó)家旅游局.中國(guó)旅游業(yè)發(fā)展/十五計(jì)劃和 2015年 ,2020 年遠(yuǎn)景發(fā)展目標(biāo)綱要 (總體篇) [ M ] .北京 :中國(guó)旅游出版社 , 2001. 價(jià)格、品位 ,在保證六要素綜合平衡的基礎(chǔ)上來(lái)制定 責(zé)任編輯 :丁化 ?80?　　　　　　　　　　Journal of Yunnan Finance & Economics University　　　　　　　　　Vol121 ,No14 因此 ,正確的營(yíng)銷策略對(duì)麗江市房地產(chǎn)業(yè)以后的 發(fā)展有著決定性的作用 : 一是我們應(yīng)該重點(diǎn)抓住麗江市成為最適合人類居 住的城市這一關(guān)鍵要素 ,制造產(chǎn)品的差異化 ,把旅游業(yè) 已經(jīng)熟練運(yùn)用的技術(shù) ,借用于房地產(chǎn)開發(fā) ,從而大大提 項(xiàng)目選址對(duì)歷史文脈的承繼、挖掘與發(fā)揚(yáng) ,對(duì)社區(qū)人群 上廣深 上 房網(wǎng) 麗時(shí) 水生 高