京津冀一體化對周邊房地產(chǎn)業(yè)的影響.docx

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第一章 導(dǎo)論 一 第一節(jié)問題的提出 研究背景京津冀一體化2011年3月，國家“十二五”規(guī)劃綱要發(fā)布，提出“打造首都經(jīng)濟圈”。“京津冀一體化”、“首都經(jīng)濟圈”的概念寫入國家“十二五”規(guī)劃，成為國家戰(zhàn)略。在個《國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》中第十八章實施區(qū)域發(fā)展總體戰(zhàn)略第四節(jié)積極支持東部地區(qū)率先發(fā)展提到，“推進京津冀、長江三角洲、珠江三角洲地區(qū)區(qū)域經(jīng)濟一體化發(fā)展，打造首都經(jīng)濟圈，重點推進河北沿海地區(qū)、江蘇沿海地區(qū)、浙江舟山群島新區(qū)、海峽西岸經(jīng)濟區(qū)、山東半島藍色經(jīng)濟區(qū)等區(qū)域發(fā)展，建設(shè)海南國際旅游島”。 這一政策的出臺，標(biāo)志著京津冀地區(qū)的發(fā)展已是國家層面的發(fā)展戰(zhàn)略，京津冀區(qū)域經(jīng)濟一體化將進入實質(zhì)性階段。繼京津冀一體化和首都經(jīng)濟圈作為國家戰(zhàn)略出現(xiàn)在國家“十二五”規(guī)劃綱要后，京津冀一體化進程得以加快。北京市規(guī)劃部門已與河北省政府、天津市政府共謀京津冀規(guī)劃藍圖。以交通為代表的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)將率先開始啟動，未來京津冀地區(qū)居民僅持一張交通卡，既可乘坐地鐵、公交，又可繳納高速費用。 習(xí)近平于2014年2月25日在北京考察時的講話中指出，北京要明確城市戰(zhàn)略定位，堅持和強化首都全國政治中心、文化中心、國際交往中心、科技創(chuàng)新中心的核心功能，要調(diào)整疏解非首都核心功能，優(yōu)化三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)特別是工業(yè)項目選擇，突出高端化、服務(wù)化、集聚化、融合化、低碳化，有效控制人口規(guī)模，增強區(qū)域人口均衡分布，促進區(qū)域均衡發(fā)展。 在這些要求中，北京的“經(jīng)濟中心”概念不見了，而且要把一些產(chǎn)業(yè)功能分離出去，說明北京要在京津冀政策規(guī)劃中作出經(jīng)濟方面、產(chǎn)業(yè)功能、社會功能方面的讓步。這也暗合了天津方面的心意——2007年，時任天津市市長的戴相龍（他成功推動了津京城際高速鐵路的修成。）在人民日報上撰文《天津從渤海走向全球》稱，天津要參與和推進京津冀都市圈的規(guī)劃建設(shè)。北京市是祖國的首都，全國的政治中心、文化中心，是世界著名的古都和現(xiàn)代國際城市。天津是環(huán)渤海地區(qū)的經(jīng)濟中心。 言下之意，可能預(yù)示著天津作為京津冀地區(qū)經(jīng)濟中心的地位，畢竟天津有海港碼頭、航空港口，有經(jīng)濟發(fā)展的地理優(yōu)勢條件。同時，河北省也可以承接北京市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、人口轉(zhuǎn)移中的一些功能，從而可以獲得一些盼望已久的歷史機遇。從這個角度看，河北省保定市作為“政治副中心”的傳聞也有一定的政策依據(jù)。 唐”的基礎(chǔ)上將范圍擴大到了天津的濱海新區(qū)及河北的其他地區(qū)。 2014年3月5日，國務(wù)院總理李克強作政府工作報告時指出，加強環(huán)渤海及京津冀地區(qū)經(jīng)濟協(xié)作。這是自2004年提出京津冀都市圈以來，“京津冀”作為一個詞組第一次在中國總理的政府報告中出現(xiàn)。 2014年，國務(wù)院及國家發(fā)改委在京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃方面做了不少工作，最后把“環(huán)渤?！薄ⅰ熬┙蚣揭惑w化”、“首都經(jīng)濟區(qū)”等概念都吸收到了規(guī)劃、報告之中，力求在頂層設(shè)計中體現(xiàn)三方共識，兼顧三方利益。 2014年2月26日，中共中央總書記習(xí)近平召開了京津冀協(xié)調(diào)發(fā)展座談會，并提出了七點要求： 一是要著力加強頂層設(shè)計，抓緊編制首都經(jīng)濟圈一體化發(fā)展的相關(guān)規(guī)劃，明確三地功能定位、產(chǎn)業(yè)分工、城市布局、設(shè)施配套、綜合交通體系等重大問題，并從財政政策、投資政策、項目安排等方面形成具體措施。在這個原則下，應(yīng)該建立以北京為資源配置中心，以天津為制造業(yè)基地，以河北省為產(chǎn)業(yè)鏈上游和下游配套的分工格局。由于產(chǎn)業(yè)鏈布局涉及地方稅收利益，合理進行財政稅收安排就是一個重要議題。這方面，北京應(yīng)該有所犧牲，河北能夠增加更多收益，天津可以獲得更多工業(yè)項目。 二是要著力加大對協(xié)同發(fā)展的推動，自覺打破自家“一畝三分地”的思維定式，抱成團朝著頂層設(shè)計的目標(biāo)一起做，充分發(fā)揮環(huán)渤海地區(qū)經(jīng)濟合作發(fā)展協(xié)調(diào)機制的作用。適度讓北京減肥，弱化其經(jīng)濟功能，是解決北京問題的關(guān)鍵。未來北京可能做的是，低端產(chǎn)業(yè)向河北轉(zhuǎn)移，如批發(fā)市場轉(zhuǎn)移到北京周邊地區(qū)，減少北京人口流量，也改善社會治安。制造業(yè)總部向天津和河北分別轉(zhuǎn)移，提高兩地產(chǎn)業(yè)集聚能力。 四是要著力調(diào)整優(yōu)化城市布局和空間結(jié)構(gòu)，促進城市分工協(xié)作，提高城市群一體化水平，提高其綜合承載能力和內(nèi)涵發(fā)展水平。 五是要著力擴大環(huán)境容量生態(tài)空間，加強生態(tài)環(huán)境保護合作，在已經(jīng)啟動大氣污染防治協(xié)作機制的基礎(chǔ)上，完善防護林建設(shè)、水資源保護、水環(huán)境治理、清潔能源使用等領(lǐng)域合作機制。 六是要著力構(gòu)建現(xiàn)代化交通網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，把交通一體化作為先行領(lǐng)域，加快構(gòu)建快速、便捷、高效、安全、大容量、低成本的互聯(lián)互通綜合交通網(wǎng)絡(luò)。 七是要著力加快推進市場一體化進程，下決心破除限制資本、技術(shù)、產(chǎn)權(quán)、人才、勞動力等生產(chǎn)要素自由流動和優(yōu)化配置的各種體制機制障礙，推動各種要素按照市場規(guī)律在區(qū)域內(nèi)自由流動和優(yōu)化配置。 協(xié)調(diào)京津冀發(fā)展的首要任務(wù)就是要制定區(qū)域發(fā)展規(guī)劃。規(guī)劃應(yīng)該涉及三個重要方面，一是確定龍頭，二是確定布局和產(chǎn)業(yè)鏈，三是打破區(qū)域資源流動隔閡。 四是要做好生態(tài)協(xié)調(diào)。此前的區(qū)域經(jīng)濟布局常常過度考慮經(jīng)濟增長，而忽略生態(tài)，此次中央提出京津冀協(xié)調(diào)發(fā)展，一個重要背景就是環(huán)境污染威脅到了北京生存，化解北京霧霾，是京津冀協(xié)調(diào)重要內(nèi)容。習(xí)近平的第五條要求就是“要著力擴大環(huán)境容量生態(tài)空間，加強生態(tài)環(huán)境保護合作，在已經(jīng)啟動大氣污染防治協(xié)作機制的基礎(chǔ)上，完善防護林建設(shè)、水資源保護、水環(huán)境治理、清潔能源使用等領(lǐng)域合作機制”。 五是打破行政區(qū)劃，建立要素自由流動機制。這一條在區(qū)域發(fā)展中至關(guān)重要，其中戶口限制問題恐難以破題。鑒于北京市人口過于集中，北京不可能放開人口限制，現(xiàn)在千方百計將外來人口引導(dǎo)到河北。最近北京清除了大量城市違章建筑，實際減少了外來人口生存空間，目的就是減少流動人口。天津市人口壓力雖沒有北京大，但天津近來已經(jīng)開始取消“藍印戶口”，避免人口急劇膨脹。因此，從人的自由流動看，工作地點可以選擇，但戶口問題仍無法有突破。唯一的可能性是河北省內(nèi)放開戶口，一方面促進省內(nèi)人口流動，同時將渴望入戶北京的外來人口消化到河北。 京津冀協(xié)調(diào)發(fā)展，是改善北京環(huán)境，乃至治理華北污染的重要一步，更可以促進這一區(qū)域的整體經(jīng)濟發(fā)展。目前京津兩地負(fù)責(zé)人都是外來干部，沒有過去老京津幫的過深根基，因而利于中央進行利益分配，但阻礙區(qū)域發(fā)展的觀念依舊存在，而這是天津和河北的大問題。沒有觀念更新，京津冀協(xié)調(diào)發(fā)展并不會順利，而這需要時間。 沿海地區(qū)的高度發(fā)展，是一個帶有世界意義的規(guī)律。長三角和珠三角的發(fā)展，都充分利用了沿海的有利的港口條件，也驗證了這一規(guī)律的正確性。除了天津以外，京津冀以往的發(fā)展，對于沿海地區(qū)重視不夠。重視京津冀地區(qū)新三角的發(fā)展，當(dāng)然也符合沿海發(fā)展的一般規(guī)律。 筆者認(rèn)為，應(yīng)該將北京的國企總部盡可能轉(zhuǎn)移到外地，不僅是轉(zhuǎn)移到津冀，而且范圍應(yīng)該更廣。國外跨國公司總部都在企業(yè)發(fā)源地，而非集中在大城市，目的就是保有企業(yè)文化的根。北京央企集中，更多出于政治因素。一個更好辦法是，將央企分類轉(zhuǎn)移到產(chǎn)業(yè)相關(guān)集中地區(qū)，如將中石油遷到大慶，將中石化遷到蘭州，讓他們保留石油企業(yè)根脈，也帶動中西部經(jīng)濟發(fā)展。央企總部搬遷，應(yīng)該作為經(jīng)濟戰(zhàn)略來探討，不能局限于京津冀區(qū)域發(fā)展。當(dāng)然，在目前情況下，將合適企業(yè)集中到天津，不失為一個好選擇，因為天津產(chǎn)業(yè)鏈齊全，且有港口。將天津真正打造為環(huán)渤海地區(qū)制造業(yè)中心，這是比京津冀協(xié)調(diào)發(fā)展更高的戰(zhàn)略布局。 三是要著力加快推進產(chǎn)業(yè)對接協(xié)作，理順三地產(chǎn)業(yè)發(fā)展鏈條，形成區(qū)域間產(chǎn)業(yè)合理分布和上下游聯(lián)動機制，對接產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，不搞同構(gòu)性、同質(zhì)化發(fā)展。京津冀城市密集，但與珠三角與長三角相比，城市間經(jīng)濟發(fā)展差距較大。北京是巨無霸，天津是土豪，而河北城市發(fā)展相對落后，像新興城市唐山，其近期發(fā)展也是靠鋼鐵，不僅導(dǎo)致產(chǎn)能過剩，而且產(chǎn)生污染問題。對京津冀三地城市群統(tǒng)一規(guī)劃，建立合理交通聯(lián)絡(luò)，可以更好布局產(chǎn)業(yè)和分布人口。當(dāng)然，重要的是，城市分工要尊重經(jīng)濟規(guī)律，不能靠拍腦門。考慮到京津已有高鐵連接，未來京津冀還要布局更多城市高速軌道交通，如北京地鐵應(yīng)該延伸到燕郊，高鐵到固安、張家口等。 京津冀大都市圈是以首都北京為核心的大經(jīng)濟圈，京津冀三方各具資源稟賦優(yōu)勢。京津冀一體化的優(yōu)勢和未來就在于三方實力互補與合作共贏。因此，大都市圈中各地方政府應(yīng)致力于通過政策引導(dǎo)，打破行政壁壘，調(diào)動社會各方面的積極性，從而建立起政府聯(lián)動，民間自動的治理網(wǎng)絡(luò)，最大限度釋放區(qū)域間合作共治的潛力，使區(qū)域內(nèi)房地價格、房屋區(qū)位合理有效平穩(wěn)的發(fā)展。這不僅需要政府的總體規(guī)劃和政策支持、各城市政府的共同協(xié)作，同時企業(yè)對周邊地區(qū)的信心程度和公民對移居的意愿程度也對京津冀一體化的成功與否有著決定性的作用。 一、 研究目的和意義 本文借國家在十二五規(guī)劃綱要中明確提出“大力發(fā)展京津冀一體化”的契機，希望對“京津冀一體化”對于河北的影響進行分析。河北是京津冀一體化發(fā)展過程中相對與京津兩地較為落后的地區(qū)，河北歷來以第一產(chǎn)業(yè)為主，工業(yè)、服務(wù)業(yè)發(fā)展較為滯后，但由于“京津冀一體化”的出臺，雖然并未有實質(zhì)性的具體措施，河北的經(jīng)濟也并不發(fā)達，但房地產(chǎn)業(yè)卻先一步聞風(fēng)而動，在傳出“保定”將會定位“行政副中心”之后，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)業(yè)水漲船高，不僅價格猛增，而且“光盤”的現(xiàn)象比比皆是。本文以保定地區(qū)為例，希望對“京津冀一體化”對保定地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)影響進行闡述和分析并得出相應(yīng)的結(jié)論和政策建議，真正使“京津冀一體化”穩(wěn)定、快速的發(fā)展。 第二節(jié)文獻綜述 一、 國外相關(guān)研究 二、 國內(nèi)相關(guān)研究 三、 文獻綜述 第三節(jié) 研究內(nèi)容、方法與技術(shù)路線 一、 研究內(nèi)容 二、 研究方法與技術(shù)路線 ① 文獻分析法 首先通過閱讀大量關(guān)于京津冀一體化的材料，如《十二五總體規(guī)劃》、相關(guān)新聞、國內(nèi)國外文獻，了解國內(nèi)外大都市圈的發(fā)展現(xiàn)狀，相關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的研究方法、模型、及研究成果。梳理分析得出近期的研究熱點，衛(wèi)星城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的主要影響因子，及各類研究方法的優(yōu)缺點。結(jié)合當(dāng)前社會背景及國內(nèi)外研究基礎(chǔ)確定了在京津冀一體化背景下的XX房地產(chǎn)業(yè)這一研究對象，及相關(guān)研究方法。 ② 論推演 通過對文獻資料的理解，結(jié)合相關(guān)理論基礎(chǔ)，對京津冀一體化即首都大都市圈的概念提出后對周邊地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的影響進行總結(jié)、歸納及推演，尋找衛(wèi)星城房地產(chǎn)業(yè)對主城的依賴規(guī)律。 ③ 實證研究法 由于土地價值本身具有很強的控件屬性，理論或其它城市的實證研究成果可能不適用于所有地區(qū)，所以本文采用實證研究，在前期文獻梳理及相關(guān)理論推演的基礎(chǔ)上，利用網(wǎng)絡(luò)抓取和實地調(diào)查獲取的數(shù)據(jù)來對京津?qū)χ苓叺貐^(qū)的影響規(guī)律做出研究。以扎實的實證基礎(chǔ)模擬得出土地出讓金、住宅房價的變動規(guī)律。文章主要采用XX來對城市進行研究，將數(shù)據(jù)的空間屬性特征納入研究分析范圍內(nèi)。 第二章京津冀一體化對周邊房價的影響 第一節(jié)京津冀一體化相關(guān)概念 京津冀一體化 京津冀一體化是由“京津唐”的概念發(fā)展擴充而來，津唐都市經(jīng)濟圈，是指首都北京、中央直轄市天津和冀東重要城市唐山之間三角地帶的廣大地區(qū)。京津冀在“京津唐”的基礎(chǔ)上又涵蓋了天津濱海新區(qū)、河北的石家莊、承德、張家口、保定、廊坊、秦皇島、滄州、邯鄲、邢臺、衡水等城市。 大都市圈概念 大都市圈是指以中心城市為圓心，一發(fā)達的交通網(wǎng)絡(luò)為依托，吸引并輻射周邊的城市與區(qū)域，促進城市間的協(xié)作，分散中心城市在交通、人口、人員上的壓力，并帶動周邊地區(qū)經(jīng)濟、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的有效發(fā)展。大都市圈是城市化過程中一個獨特的地理區(qū)域組織形式，能產(chǎn)生比獨立城市更大的整體效益。這一效益遠大于圈內(nèi)個城市之間的簡單相加，而是通過圈內(nèi)個城市的相互依存、彼此協(xié)作，充分發(fā)揮自己的比較優(yōu)勢，從而實現(xiàn)整個區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)、文化、基礎(chǔ)設(shè)施的聯(lián)動，已達到效益最大化。 “京津冀都市圈”是指由北京天津兩個直轄市及圍繞京、津的河北省的11個城市組成，以北京、天津為中心，以唐山、保定為兩翼，包括石家莊、唐山、承德、張家口、保定、廊坊、秦皇島、滄州、邯鄲、邢臺和衡水。在我國第十一個五年計劃中也明確提出，“要把城市群作為推進城鎮(zhèn)化的主體形態(tài)”，并編制了《京津冀都市圈區(qū)域規(guī)劃》，把京津冀都市圈的發(fā)展提高到了戰(zhàn)略高度。 二、房地產(chǎn)業(yè) 三、 中心城市對衛(wèi)星城市的影響 三、保定地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀 土地市場供求 土地供應(yīng) 房地產(chǎn)市場供求 新房 二手房 居民及房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對保定房地產(chǎn)業(yè)信心指數(shù) 四、 結(jié)論及政策建議 ① 發(fā)展首都大都市圈公共交通網(wǎng)絡(luò)，推動周邊落后地區(qū)、低房價地區(qū)交通便利性和可通達性。提高城市周邊地區(qū)或交通落后地區(qū)居住區(qū)的交通便利性和可通達性可以有效的提高周邊地區(qū)的新建房屋與二手房屋價格，帶動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展。推動房地產(chǎn)市場價格的區(qū)際均衡，平抑中心城區(qū)房屋價格，進而達到房地產(chǎn)市場的有效調(diào)控和良性發(fā)展的目的。但同時應(yīng)注意引導(dǎo)消費者到理性選擇，避免盲目的追風(fēng)購買。 ② 推動教育資源公正、公平的進行分配，北京、天津的現(xiàn)有所謂“學(xué)區(qū)房”所有權(quán)加戶口的中小學(xué)就學(xué)原則，不僅推高了重點中小學(xué)周邊的交易價格，更進一步的造成了教育資源分配不公，更好的教育資源向富裕階層傾斜，而既然要著力建設(shè)京津冀一體化，各區(qū)域協(xié)調(diào)共同發(fā)展，就應(yīng)該使個區(qū)域的公民有平等接受良好教育的機會，應(yīng)當(dāng)利用聯(lián)考、面試、推薦等制度促進生源在區(qū)域內(nèi)的合理流動。這不僅能有效控制學(xué)區(qū)房交易價格，更能夠促進教育公平，使教育資源充分利用，區(qū)域內(nèi)公平發(fā)展。 （一）全社會固定資產(chǎn)投資 全社會固定資產(chǎn)投資是社會固定資產(chǎn)再生產(chǎn)的主要手段。固定資產(chǎn)投資是指建造和購置固定資產(chǎn)的經(jīng)濟活動，它是社會增加固定資產(chǎn)，擴大生產(chǎn)規(guī)模發(fā)展國民經(jīng)濟的重要手段，也是提高人民物質(zhì)文化生活水平的條件。固定資產(chǎn)投資額是以貨幣表現(xiàn)得建造和購置固定資產(chǎn)活動的工作量，它是反映固定資產(chǎn)投資規(guī)模、速度、比例關(guān)系和使用方向的綜合性指標(biāo)。全社會固定資產(chǎn)投資包括國有經(jīng)濟單位投資、城鄉(xiāng)集體經(jīng)濟單位投資、各種經(jīng)濟類型的單位投資和城鄉(xiāng)居民個人投資。全社會固定資產(chǎn)投資按經(jīng)濟類型可分為國有、集體、個人聯(lián)營、股份制、外商、港澳臺商、其他等。通過構(gòu)建和購置固定資產(chǎn)的活動，國民經(jīng)濟不斷采用先進技術(shù)設(shè)備，建立新興部門，進一步調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和生產(chǎn)力的地區(qū)分布，增強經(jīng)濟實力，為改善人民物質(zhì)文化生活創(chuàng)造物質(zhì)條件，這對我國的現(xiàn)代化建設(shè)具有重大意義。從全社會固定資產(chǎn)投資角度來看，河北省一直處于領(lǐng)先，但是河北省全社會固定資產(chǎn)投資中國有經(jīng)濟占有比重較大，外商投資經(jīng)濟占有比重少。 （二）基礎(chǔ)設(shè)施方面 基礎(chǔ)設(shè)施的區(qū)域一體化建設(shè)，是區(qū)域一體化發(fā)展的基礎(chǔ)和前提條件。京津冀都市圈在機場、港口、跨行政區(qū)道路建設(shè)方面的合作也在不斷進行。近幾年，由北京市投資 1.2 億元于河北共同開發(fā)建設(shè)了京唐港，首都機場和天津濱海機場率先實現(xiàn)了跨區(qū)域的聯(lián)合;過去十年間，天津港貨物吞吐量中北京貨源占 12.4%，集裝箱吞吐量中北京貨源占 23.7%。 （三）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)方面 河北第一產(chǎn)業(yè)所占比重最大，主要原因是京津作為特區(qū)城市的特殊性質(zhì)，第一產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值一直較低，且仍處于下降之中，河北威京津提供農(nóng)副產(chǎn)品的商品和服務(wù)。第二產(chǎn)業(yè)所占比重中，北京第二產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟增長的作用處于相對弱化之中，而天津則保持相對穩(wěn)定，河北省的第二產(chǎn)業(yè)所占比重，則總體上呈上升趨勢。第三產(chǎn)業(yè)所占比重中，北京比重最大，處于增長之中，為國民經(jīng)濟增長的最強支柱，天津次之，略低于第二產(chǎn)業(yè)比重，河北省的比重最低，無論是水平和質(zhì)量，都與京津有較大差距?？傮w上看，北京率先實現(xiàn)“二三一”到“三二一”的轉(zhuǎn)變，且三二產(chǎn)業(yè)的比重差距，仍在擴大之中。天津作為老的工業(yè)城市，目前仍處于“二三一”結(jié)構(gòu)，第二產(chǎn)業(yè)所占比重仍最大，但第三產(chǎn)業(yè)比重不斷上升，正處于“二三一”到“三二一”的轉(zhuǎn)變之中，河北目前是典型的“二三一”結(jié)構(gòu)，第二產(chǎn)業(yè)將在一定時期內(nèi)保持對國民經(jīng)濟增長的支柱作用。