2013年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》考試大綱(整理).docx

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羅薄袁肅羄芃蚄罿羄莆衿裊羃蒈螞螁肂薀蒅肀肁芀蝕羆肀莂蒃羂聿薅蝿袈肈芄薁螄肈莆螇肂肇葿薀羈肆薁螅襖膅芁薈螀膄莃螃蚆膃薅薆肅膂芅袂羈膂莇蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿節(jié)蒆羈羋莄蟻袃芇蒆蒄蝿芆膆蠆螅芆莈薂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃節(jié)螆螂節(jié)蒞蕿肁莁蕆螄羇莀蕿薇袃莀艿螃衿羆蒁蚅螅羅薄袁肅羄芃蚄罿羄莆衿裊羃蒈螞螁肂薀蒅肀肁芀蝕羆肀莂蒃羂聿薅蝿袈肈芄薁螄肈莆螇肂肇葿薀羈肆薁螅襖膅芁薈螀膄莃螃蚆膃薅薆肅膂芅袂羈膂莇蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿節(jié)蒆羈羋莄蟻袃芇蒆蒄蝿芆膆蠆螅芆莈薂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃節(jié)螆螂節(jié)蒞蕿肁莁蕆螄羇莀蕿薇袃莀艿螃衿羆蒁蚅螅羅薄袁肅羄芃蚄罿羄莆衿裊羃蒈螞螁肂薀蒅肀肁芀蝕羆肀莂蒃羂聿薅蝿袈肈芄薁螄肈莆螇肂肇葿薀羈肆薁螅襖膅芁薈螀膄莃螃蚆膃薅薆肅膂芅袂羈膂莇蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿節(jié)蒆羈羋莄蟻袃芇蒆蒄蝿芆膆蠆螅芆莈薂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃節(jié)螆螂節(jié)蒞蕿肁莁蕆螄羇莀蕿薇袃莀艿螃衿羆蒁蚅螅羅薄袁肅羄芃蚄罿羄莆衿裊羃蒈螞螁肂薀蒅肀肁芀蝕羆肀莂蒃羂聿薅蝿袈肈芄薁螄肈莆螇肂肇葿薀羈肆薁螅襖膅芁薈螀膄莃螃蚆膃薅薆肅膂芅袂羈膂莇蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿節(jié)蒆羈羋莄蟻袃芇蒆蒄蝿芆膆蠆螅芆莈薂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃節(jié)螆螂節(jié)蒞蕿肁莁蕆螄羇莀蕿薇袃莀艿螃衿羆蒁蚅螅羅薄袁肅羄芃蚄罿羄莆衿裊羃蒈螞螁肂薀蒅肀肁芀蝕羆肀莂蒃羂聿薅蝿袈肈芄薁螄肈莆螇肂肇葿薀羈肆薁螅襖膅芁薈螀膄莃螃蚆膃薅薆肅膂芅袂羈膂莇蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿節(jié)蒆羈羋莄蟻袃芇蒆蒄蝿芆膆蠆螅芆莈薂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃節(jié)螆螂節(jié)蒞蕿肁莁蕆螄羇莀蕿薇袃莀艿螃衿羆蒁蚅螅羅薄袁肅羄芃蚄罿羄莆衿裊羃蒈螞螁肂薀蒅肀肁芀蝕羆肀莂蒃羂聿薅蝿袈肈芄薁螄肈莆螇肂肇葿薀羈肆薁螅襖膅芁薈螀膄莃螃蚆膃薅薆肅膂芅袂羈膂莇蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿節(jié)蒆羈羋莄蟻袃芇蒆蒄蝿芆膆蠆螅芆莈薂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃節(jié)螆螂節(jié)蒞蕿肁莁蕆螄羇莀蕿薇袃莀艿螃衿羆蒁蚅螅羅薄袁肅羄芃蚄罿羄莆衿裊羃蒈螞螁肂薀蒅肀肁芀蝕羆肀莂蒃羂聿薅蝿袈肈芄薁螄肈莆螇肂肇葿薀羈肆薁螅襖膅芁薈螀膄莃螃蚆膃薅薆肅膂芅袂羈膂莇蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿節(jié)蒆羈羋莄蟻袃芇蒆蒄蝿芆膆蠆螅芆莈薂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃節(jié)螆螂節(jié)蒞蕿肁莁蕆螄羇莀蕿薇袃莀艿螃衿羆蒁蚅螅羅薄袁肅羄芃蚄罿羄莆衿裊羃蒈螞螁肂薀蒅肀肁芀蝕羆肀莂蒃羂聿薅蝿袈肈芄薁螄肈莆螇肂肇葿薀羈肆薁螅襖膅芁薈螀膄莃螃蚆膃薅薆肅膂芅袂羈膂莇蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿節(jié)蒆羈羋莄蟻袃芇蒆蒄蝿芆膆蠆螅芆莈薂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃節(jié)螆螂節(jié)蒞蕿肁莁蕆螄羇莀蕿薇袃莀艿螃衿羆蒁蚅螅羅薄袁肅羄芃蚄罿羄莆衿裊羃蒈螞螁肂薀蒅肀肁芀蝕羆肀莂蒃羂聿薅蝿袈肈芄薁螄肈莆螇肂肇葿薀羈肆薁螅襖膅芁薈螀膄莃螃蚆膃薅薆肅膂芅袂羈膂莇蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿節(jié)蒆羈羋莄蟻袃芇蒆蒄蝿芆膆蠆螅芆莈薂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃節(jié)螆螂節(jié)蒞蕿肁莁蕆螄羇莀蕿薇袃莀艿螃衿羆蒁蚅螅羅薄袁肅羄芃蚄罿羄莆衿裊羃蒈螞螁肂薀蒅肀肁芀蝕羆肀莂蒃羂聿薅蝿袈肈芄薁螄肈莆螇肂肇葿薀羈肆薁螅襖膅芁薈螀膄莃螃蚆膃薅薆肅膂芅袂羈膂莇蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿節(jié)蒆羈羋莄蟻袃芇蒆蒄蝿芆膆蠆螅芆莈薂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃節(jié)螆螂節(jié)蒞蕿肁莁蕆螄羇莀蕿薇袃莀艿螃衿羆蒁蚅螅羅薄袁肅羄芃蚄罿羄莆衿裊羃蒈螞螁肂薀蒅肀肁芀蝕羆肀莂蒃羂聿薅蝿袈肈芄薁螄肈莆螇肂肇葿薀羈肆薁螅襖膅芁薈螀膄莃螃蚆膃薅薆肅膂芅袂羈膂莇蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿節(jié)蒆羈羋莄蟻袃芇蒆蒄蝿芆膆蠆螅芆莈薂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃節(jié)螆螂節(jié)蒞蕿肁莁蕆螄羇莀蕿薇袃莀艿螃衿羆蒁蚅螅羅薄袁肅羄芃蚄罿羄莆衿裊羃蒈螞螁肂薀蒅肀肁芀蝕羆肀莂蒃羂聿薅蝿袈肈芄薁螄肈莆螇肂肇葿薀羈蚃膈莃蒂螂袈膅莈螁羀莁芄螁肅膄螞螀袂荿薈蝿羅節(jié)蒄螈肇蕆莀螇腿芀蠆螆衿肅薅袆羈羋蒁裊肄肁莇襖螃芇芃袃羆肀蟻袂肈蒞薇袁膀膈蒃袀袀莃荿袀羂膆蚈罿肄莂薄羈膇膄蒀羇袆莀莆薃聿膃莂薃膁蒈蟻薂袁芁薇薁羃蕆蒃薀肅艿荿蠆膈肂蚇蚈袇羋薃蚇羀肀葿蚇膂芆蒅蚆袂腿莁蚅羄莄蝕蚄肆膇薆蚃膈莃蒂螂袈膅莈螁羀莁芄螁肅膄螞螀袂荿薈蝿羅節(jié)蒄螈肇蕆莀螇腿芀蠆螆衿肅薅袆羈羋蒁裊肄肁莇襖螃芇芃袃羆肀蟻袂肈蒞薇袁膀膈蒃袀袀莃荿袀羂膆蚈罿肄莂薄羈膇膄蒀羇袆莀莆薃聿膃莂薃膁蒈蟻薂袁芁薇薁羃蕆蒃薀肅艿荿蠆膈肂蚇蚈袇羋薃蚇羀肀葿蚇膂芆蒅蚆袂腿莁蚅羄莄蝕蚄肆膇薆蚃膈莃蒂螂袈膅莈螁羀莁芄螁肅膄螞螀袂荿薈蝿羅節(jié)蒄螈肇蕆莀螇腿芀蠆螆衿肅薅袆羈羋蒁裊肄肁莇襖螃芇芃袃羆肀蟻袂肈蒞薇袁膀膈蒃袀袀莃荿袀羂膆蚈罿肄莂薄羈膇膄蒀羇袆莀莆薃聿膃莂薃膁蒈蟻薂袁芁薇薁羃蕆蒃薀肅艿荿蠆膈肂蚇蚈袇羋薃蚇羀肀葿蚇膂芆蒅蚆袂腿莁蚅羄莄蝕蚄肆膇薆蚃膈莃蒂螂袈膅莈螁羀莁芄螁肅膄螞螀袂荿薈蝿羅節(jié)蒄螈肇蕆莀螇腿芀蠆螆衿肅薅袆羈羋蒁裊肄肁莇襖螃芇芃袃羆肀蟻袂肈蒞薇袁膀膈蒃袀袀莃荿袀羂膆蚈罿肄莂薄羈膇膄蒀羇袆莀莆薃聿膃莂薃膁蒈蟻薂袁芁薇薁羃蕆蒃薀肅艿荿蠆膈肂蚇蚈袇羋薃蚇羀肀葿蚇膂芆蒅蚆袂腿莁蚅羄莄蝕蚄肆膇薆蚃膈莃蒂螂袈膅莈螁羀莁芄螁肅膄螞螀袂荿薈蝿羅節(jié)蒄螈肇蕆莀螇腿芀蠆螆衿肅薅袆羈羋蒁裊肄肁莇襖螃芇芃袃羆肀蟻袂肈蒞薇袁膀膈蒃袀袀莃荿袀羂膆蚈罿肄莂薄羈膇膄蒀羇袆莀莆薃聿膃莂薃膁蒈蟻薂袁芁薇薁羃蕆蒃薀肅艿荿蠆膈肂蚇蚈袇羋薃蚇羀肀葿蚇膂芆蒅蚆袂腿莁蚅羄莄蝕蚄肆膇薆蚃膈莃蒂螂袈膅莈螁羀莁芄螁肅膄螞螀袂荿薈蝿羅節(jié)蒄螈肇蕆莀螇腿芀蠆螆衿肅薅袆羈羋蒁裊肄肁莇襖螃芇芃袃羆肀蟻袂肈蒞薇袁膀膈蒃袀袀莃荿袀羂膆蚈罿肄莂薄羈膇膄蒀羇袆莀莆薃聿膃莂薃膁蒈蟻薂袁芁薇薁羃蕆蒃薀肅艿荿蠆膈肂蚇蚈袇羋薃蚇羀肀葿蚇膂芆蒅蚆袂腿莁蚅羄莄蝕蚄肆膇薆蚃膈莃蒂螂袈膅莈螁羀莁芄螁肅膄螞螀袂荿薈蝿羅節(jié)蒄螈肇蕆莀螇腿芀蠆螆衿肅薅袆羈羋蒁裊肄肁莇襖螃芇芃袃羆肀蟻袂肈蒞薇袁膀膈蒃袀袀莃荿袀羂膆蚈罿肄莂薄羈膇膄蒀羇袆莀莆薃聿膃莂薃膁蒈蟻薂袁芁薇薁羃蕆蒃薀肅艿荿蠆膈肂蚇蚈袇羋薃蚇羀肀葿蚇膂芆蒅蚆袂腿莁蚅羄莄蝕蚄肆膇薆蚃膈莃蒂螂袈膅莈螁羀莁芄螁肅膄螞螀袂荿薈蝿羅節(jié)蒄螈肇蕆莀螇腿芀蠆螆衿肅薅袆羈羋蒁裊肄肁莇襖螃芇芃袃羆肀蟻袂肈蒞薇袁膀膈蒃袀袀莃荿袀羂膆蚈罿肄莂薄羈膇膄蒀羇袆莀莆薃聿膃莂薃膁蒈蟻薂袁芁薇薁羃蕆蒃薀肅艿荿蠆膈肂蚇蚈袇羋薃蚇羀肀葿蚇膂芆蒅蚆袂腿莁蚅羄莄蝕蚄肆膇薆蚃膈莃蒂螂袈膅莈螁羀莁芄螁肅膄螞螀袂荿薈蝿羅節(jié)蒄螈肇蕆莀螇腿芀蠆螆衿肅薅袆羈羋蒁裊肄肁莇襖螃芇芃袃羆肀蟻袂肈蒞薇袁膀膈蒃袀袀莃荿袀羂膆蚈罿肄莂薄羈膇膄蒀羇袆莀莆薃聿膃莂薃膁蒈蟻薂袁芁薇薁羃蕆蒃薀肅艿荿蠆膈肂蚇蚈袇羋薃蚇羀肀葿蚇膂芆蒅蚆袂腿莁蚅羄莄蝕蚄肆膇薆蚃膈莃蒂螂袈膅莈螁羀莁芄螁肅膄螞螀袂荿薈蝿羅節(jié)蒄螈肇蕆莀螇腿芀蠆螆衿肅薅袆羈羋蒁裊肄肁莇襖螃芇芃袃羆肀蟻袂肈蒞薇袁膀膈蒃袀袀莃荿袀羂膆蚈罿肄莂薄羈膇膄蒀羇袆莀莆薃聿膃莂薃膁蒈蟻薂袁芁薇薁羃蕆蒃薀肅艿荿蠆膈肂蚇蚈袇羋薃蚇羀肀葿蚇膂芆蒅蚆袂腿莁蚅羄莄蝕蚄肆膇薆蚃膈莃蒂螂袈膅莈螁羀莁芄螁肅膄螞螀袂荿薈蝿羅節(jié)蒄螈肇蕆莀螇腿芀蠆螆衿肅薅袆羈羋蒁裊肄肁莇襖螃芇芃袃羆肀蟻袂肈蒞薇袁膀膈蒃袀袀莃荿袀羂膆蚈罿肄莂薄羈膇膄蒀羇袆莀莆薃聿膃莂薃膁蒈蟻薂袁芁薇薁羃蕆蒃薀肅艿荿蠆膈肂蚇蚈袇羋薃蚇羀肀葿蚇膂芆蒅蚆袂腿莁蚅羄莄蝕蚄肆膇薆蚃膈莃蒂螂袈膅莈螁羀莁芄螁肅膄螞螀袂荿薈蝿羅節(jié)蒄螈肇蕆莀螇腿芀蠆螆衿肅薅袆羈羋蒁裊肄肁莇襖螃芇芃袃羆肀蟻袂肈蒞薇袁膀膈蒃袀袀莃荿袀羂膆蚈罿肄莂薄羈膇膄蒀羇袆莀莆薃聿膃莂薃膁蒈蟻薂袁芁薇薁羃蕆蒃薀肅艿荿蠆膈肂蚇蚈袇羋薃蚇羀肀葿蚇膂芆蒅蚆袂腿莁蚅羄莄蝕蚄肆膇薆蚃膈莃蒂螂袈膅莈螁羀莁芄螁肅膄螞螀袂荿薈蝿羅節(jié)蒄螈肇蕆莀螇腿芀蠆螆衿肅薅袆羈羋蒁裊肄肁莇襖螃芇芃袃羆肀蟻袂肈蒞薇袁膀膈蒃袀袀莃荿袀羂膆蚈罿肄莂薄羈膇膄蒀羇袆莀莆薃聿膃莂薃膁蒈蟻薂袁芁薇薁羃蕆蒃薀肅艿荿蠆膈肂蚇蚈袇羋薃蚇羀肀葿蚇膂芆蒅蚆袂腿莁蚅羄莄蝕蚄肆膇薆蚃膈莃蒂螂袈膅莈螁羀莁芄螁肅膄螞螀袂荿薈蝿羅節(jié)蒄螈肇蕆莀螇腿芀蠆螆衿肅薅袆羈羋蒁裊肄肁莇襖螃芇芃袃羆肀蟻袂肈蒞薇袁膀膈蒃袀袀莃荿袀羂膆蚈罿肄莂薄羈膇膄蒀羇袆莀莆薃聿膃莂薃膁蒈蟻薂袁芁薇薁羃蕆蒃薀肅艿荿蠆膈肂蚇蚈袇羋薃蚇羀肀葿蚇膂芆蒅蚆袂腿莁蚅羄莄蝕蚄肆膇薆蚃膈莃蒂螂袈膅莈螁羀莁芄螁肅膄螞螀袂荿薈蝿羅節(jié)蒄螈肇蕆莀螇腿芀蠆螆衿肅薅袆羈羋蒁裊肄肁莇襖螃芇芃袃羆肀蟻袂肈蒞薇袁膀膈蒃袀袀莃荿袀羂膆蚈罿肄莂薄羈膇膄蒀羇袆莀莆薃聿膃莂薃膁蒈蟻薂袁芁薇薁羃蕆蒃薀肅艿荿蠆膈肂蚇蚈袇羋薃蚇羀肀葿蚇膂芆蒅蚆袂腿莁蚅羄莄蝕蚄肆膇薆蚃膈莃蒂螂袈膅莈螁羀莁芄螁肅膄螞螀袂荿薈蝿羅節(jié)蒄螈肇蕆莀螇腿芀蠆螆衿肅薅袆羈羋蒁裊肄肁莇襖螃芇芃袃羆肀蟻袂肈蒞薇袁膀膈蒃袀袀莃荿袀羂膆蚈罿肄莂薄羈膇膄蒀羇袆莀莆薃聿膃莂薃膁蒈蟻薂袁芁薇薁羃蕆蒃薀肅艿荿蠆膈肂蚇蚈袇羋薃蚇羀肀葿蚇膂芆蒅蚆袂腿莁蚅羄莄蝕蚄肆膇薆蚃膈莃蒂螂袈膅莈螁羀莁芄螁肅膄螞螀袂荿薈蝿羅節(jié)蒄螈肇蕆莀螇腿芀蠆螆衿肅薅袆羈羋蒁裊肄肁莇襖螃芇芃袃羆肀蟻袂肈蒞薇袁膀膈蒃袀袀莃荿袀羂膆蚈罿肄莂薄羈膇膄蒀羇袆莀莆薃聿膃莂薃膁蒈蟻薂袁芁薇薁羃蕆蒃薀肅艿荿蠆膈肂蚇蚈袇羋薃蚇羀肀葿蚇膂芆蒅蚆袂腿莁蚅羄莄蝕蚄肆膇薆蚃膈莃蒂螂袈膅莈螁羀莁芄螁肅膄螞螀袂荿薈蝿羅節(jié)蒄螈肇蕆莀螇腿芀蠆螆衿肅薅袆羈羋蒁裊肄肁莇襖螃芇芃袃羆肀蟻袂肈蒞薇袁膀膈蒃袀袀莃荿袀羂膆蚈罿肄莂薄羈膇膄蒀羇袆莀莆薃聿膃莂薃膁蒈蟻薂袁芁薇薁羃蕆蒃薀肅艿荿蠆膈肂蚇蚈袇羋薃蚇羀肀葿蚇膂芆蒅蚆袂腿莁蚅羄莄蝕蚄肆膇薆蚃膈莃蒂螂袈膅莈螁羀莁芄螁肅膄螞螀袂荿薈蝿羅節(jié)蒄螈肇蕆莀螇腿芀蠆螆衿肅薅袆羈羋蒁裊肄肁莇襖螃芇芃袃羆肀蟻袂肈蒞薇袁膀膈蒃袀袀莃荿袀羂膆蚈罿肄莂薄羈膇膄蒀羇袆莀莆薃聿膃莂薃膁蒈蟻薂袁芁薇薁羃蕆蒃薀肅艿荿蠆膈肂蚇蚈袇羋薃蚇羀肀葿蚇膂芆蒅蚆袂腿莁蚅羄莄蝕蚄肆膇薆蚃膈莃蒂螂袈膅莈螁羀莁芄螁肅膄螞螀袂荿薈蝿羅節(jié)蒄螈肇蕆莀螇腿芀蠆螆衿肅薅袆羈羋蒁裊肄肁莇襖螃芇芃袃羆肀蟻袂肈蒞薇袁膀膈蒃袀袀莃荿袀羂膆蚈罿肄莂薄羈膇膄蒀羇袆莀莆薃聿膃莂薃膁蒈蟻薂袁芁薇薁羃 2013年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》考試大綱 第一章 房地產(chǎn)投資與投資風險 考試目的 本部分的考試目的是測試應考人員對房地產(chǎn)投資的概念、形式、風險及其防范等的了解、熟悉和掌握程度。 考試內(nèi)容 第一節(jié) 投資與房地產(chǎn)投資 一、投資概述 (一)投資的概念 (二)投資的分類 1.短期投資和長期投資 2.直接投資和間接投資 3.金融投資和實物投資 4.生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資 (三)投資的特性 (四)投資的作用 1.投資是一個國家經(jīng)濟增長的基本推動力 2.投資與企業(yè)發(fā)展密切相關 3.投資可以促進人民生活水平提高 4.投資有利于國家的社會穩(wěn)定和國際交往 二、房地產(chǎn)投資概述 (一)房地產(chǎn)投資的概念 (二)房地產(chǎn)投資的分類 1.按投資主體劃分 2.按經(jīng)濟活動類型劃分 3.按物業(yè)類型劃分 (三)房地產(chǎn)投資的特性 1.區(qū)位選擇異常重要 2.適于進行長期投資 3.需要適時的更新改造投資 4.易產(chǎn)生資本價值風險 5.變現(xiàn)性差 6.易受政策影響 7.依賴專業(yè)管理 8.存在效益外溢和轉移 (四)房地產(chǎn)投資的作用 第二節(jié) 房地產(chǎn)投資的形式與利弊 一、房地產(chǎn)直接投資 (一)房地產(chǎn)開發(fā)投資 (二)房地產(chǎn)置業(yè)投資 二、房地產(chǎn)間接投資 (一)投資房地產(chǎn)企業(yè)股票或債券 (二)投資房地產(chǎn)投資信托基金 (三)購買住房抵押支持證券 三、房地產(chǎn)投資的利弊 (一)房地產(chǎn)投資之利 1.相對較高的收益水平 2.易于獲得金融機構的支持 3.能抵消通貨膨脹的影響 4.提高投資者的資信等級 (二)房地產(chǎn)投資之弊 1.投資數(shù)額巨大 2.投資回收期較長 3.需要專門的知識和經(jīng)驗 第三節(jié) 房地產(chǎn)投資的風險 一、房地產(chǎn)投資風險的概念 (一)風險的定義 (二)風險分析的目的 二、房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風險 (一)通貨膨脹風險 (二)市場供求風險 (三)周期風險 (四)變現(xiàn)風險 (五)利率風險 (六)政策風險 (七)政治風險 (八)或然損失風險 三、房地產(chǎn)投資的個別風險 (一)收益現(xiàn)金流風險 (二)未來運營費用風險 (三)資本價值風險 (四)機會成本風險 (五)時間風險 (六)持有期風險 四、風險對房地產(chǎn)投資決策的影響 第四節(jié) 風險與投資組合 一、投資組合理論 二、資本資產(chǎn)定價模型考試要求 1.了解投資的概念、分類、特性和作用; 2.掌握房地產(chǎn)投資的概念、分類、特性及作用; 3.掌握房地產(chǎn)直接投資; 4.掌握房地產(chǎn)間接投資; 5.熟悉房地產(chǎn)投資的利弊; 6.掌握房地產(chǎn)投資的風險; 7.了解風險與投資組合。 第二章 房地產(chǎn)市場與市場運行 考試目的 本部分的考試目的是測試應考人員對房地產(chǎn)市場的特性、市場結構與描述指標、市場運行規(guī)律、政府干預房地產(chǎn)市場的手段與方法等的了解、熟悉和掌握程度。 考試內(nèi)容 第一節(jié) 房地產(chǎn)市場概述 一、房地產(chǎn)市場的含義 二、房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境 三、影響房地產(chǎn)市場轉變的社會經(jīng)濟力量 (一)金融業(yè)的發(fā)展 (二)信息、通訊技術水平的提高和交通條件的改善 (三)生產(chǎn)和工作方式的轉變 (四)人文環(huán)境的變化 (五)自然環(huán)境的變化 (六)政治制度的變遷 四、房地產(chǎn)市場的參與者 (一)土地所有者或當前的土地使用者 (二)開發(fā)商 (三)政府及政府機構 (四)金融機構 (五)建筑承包商 (六)專業(yè)顧問 1.建筑師 2.工程師 3.會計師 4.造價工程師或經(jīng)濟師 5.房地產(chǎn)估價師及房地產(chǎn)經(jīng)紀人 6.律師 (七)消費者或買家 第二節(jié) 房地產(chǎn)市場結構與指標 一、房地產(chǎn)市場結構 (一)房地產(chǎn)市場的壟斷競爭關系 (二)房地產(chǎn)市場的數(shù)量比例關系 二、房地產(chǎn)市場細分 (一)按地域范圍細分 (二)按房地產(chǎn)用途細分 (三)按增量存量細分 (四)按交易方式細分 (五)按目標市場細分 三、房地產(chǎn)市場指標 (一)供給指標 (二)需求指標 (三)市場交易指標 (四)市場監(jiān)測與預警指標 第三節(jié) 房地產(chǎn)市場的特性與功能 一、房地產(chǎn)市場的特性 (一)市場供給的壟斷性 (二)市場需求的廣泛性和多樣性 (三)市場交易的復雜性 (四)房地產(chǎn)價格與位置密切相關 (五)存在廣泛的經(jīng)濟外部性 (六)市場信息的不對稱性 二、房地產(chǎn)市場的功能 (一)配置存量房地產(chǎn)資源和利益 (二)顯示房地產(chǎn)市場需求變化 (三)指導供給以適應需求的變化 1.建設新的房地產(chǎn)項目或改變原來物業(yè)的使用方式 2.某類物業(yè)或可替代物業(yè)間的租售價格比發(fā)生變化 (四)指導政府制定科學的土地供給計劃 (五)引導需求適應供給條件的變化 第四節(jié) 房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律 一、房地產(chǎn)空間市場與資產(chǎn)市場 (一)房地產(chǎn)空間市場 (二)房地產(chǎn)資產(chǎn)市場 (三)房地產(chǎn)空間市場和資產(chǎn)市場之間的聯(lián)系和均衡狀態(tài) 二、房地產(chǎn)市場的周期循環(huán) (一)房地產(chǎn)周期循環(huán)的定義 (二)房地產(chǎn)周期循環(huán)的原因 (三)傳統(tǒng)房地產(chǎn)周期理論的主要內(nèi)容 (四)分析房地產(chǎn)周期運動的新觀念 (五)房地產(chǎn)市場的自然周期 (六)房地產(chǎn)市場的投資周期 (七)房地產(chǎn)市場自然周期和投資周期之間的關系 三、房地產(chǎn)泡沫與過熱 (一)房地產(chǎn)泡沫及成因 1.房地產(chǎn)泡沫的定義 2.房地產(chǎn)泡沫的成因 (二)“過度開發(fā)”及誘因 1.房地產(chǎn)市場中的過度開發(fā) 2.過度開發(fā)的誘因 (三)房地產(chǎn)泡沫和過度開發(fā)的區(qū)別與聯(lián)系 1.房地產(chǎn)泡沫和過度開發(fā)的區(qū)別 2.房地產(chǎn)泡沫和過度開發(fā)的聯(lián)系 (四)房地產(chǎn)泡沫的衡量 第五節(jié) 房地產(chǎn)市場的政府干預 一、政府干預房地產(chǎn)市場的必要性 (一)房地產(chǎn)市場失靈 (二)住房問題和住房保障 (三)宏觀經(jīng)濟周期循環(huán) (四)房地產(chǎn)價格劇烈波動 (五)房地產(chǎn)市場非均衡 二、政府干預房地產(chǎn)市場的手段 (一)土地供應政策 (二)金融政策 (三)住房政策 (四)城市規(guī)劃 (五)地價政策 (六)稅收政策 (七)租金控制 三、政府規(guī)范房地產(chǎn)市場行為的措施 (一)健全市場準入制度 (二)推動行業(yè)誠信體系建設 (三)規(guī)范交易程序 (四)加強產(chǎn)權管理考試要求 1.掌握房地產(chǎn)市場的含義、運行環(huán)境，影響房地產(chǎn)市場轉變的社會經(jīng)濟力量和房地產(chǎn)市場的參與者; 2.掌握房地產(chǎn)市場結構與指標; 3.掌握房地產(chǎn)市場特性與功能; 4.熟悉房地產(chǎn)空間市場與資產(chǎn)市場; 5.掌握房地產(chǎn)市場的周期循環(huán); 6.了解房地產(chǎn)泡沫與過熱; 7.了解房地產(chǎn)市場的政府干預。 第三章 房地產(chǎn)開發(fā)程序與管理 考試目的 本部分的考試目的是測試應考人員對房地產(chǎn)開發(fā)程序各階段工作內(nèi)容以及對獲取土地、建設過程中相關管理工作的了解、熟悉和掌握程度。 考試內(nèi)容 第一節(jié) 房地主開發(fā)程序概述 一、房地產(chǎn)開發(fā)的基本概念 二、房地產(chǎn)開發(fā)的一般程序 第二節(jié) 投資機會選擇與決策分析 一、投資機會選擇 二、投資決策分析 第三節(jié) 前期工作 一、獲取土地 (一)土地儲備與土地一級開發(fā) 1.土地儲備 2.土地開發(fā) 3.土地儲備資金 (二)開發(fā)商獲取土地的途徑 1.土地使用權出讓 2.土地使用權劃撥 3.原有劃撥土地上存量房地產(chǎn)的土地使用權轉讓 4.與當前土地使用權擁有者合作 二、項目核準和開工計劃 (一)項目核準申請材料 (二)項目申請報告的主要內(nèi)容 (三)項目核準評估的重點 三、確定規(guī)劃設計方案并獲得規(guī)劃許可 (一)開發(fā)項目選址、定點審批階段 (二)《建設用地規(guī)劃許可證》申領階段 (三)設計方案審查階段 (四)《建設工程規(guī)劃許可證》申請階段 四、工程建設招標 (一)招標方式 1.公開招標 2.邀請招標 (二)招標機構 1.招標過程中的決策活動 2.招標中的日常事務工作 3.招標工作小組組成人員 (三)招標程序 1.申請招標 2.編制招標文件 3.確定招標方式，發(fā)布招標公告或邀請投標函 4.投標人資格審查 5.投標 6.開標、評標和定標 7.簽訂合同 五、開工申請與審批 (一)申請領取《建設工程施工許可證》應具備的條件 (二)申請辦理《建沒工程施工許可證》的程序 六、前期工作的其他環(huán)節(jié) 第四節(jié) 建設階段 一、質(zhì)量控制 (一)對原材料的檢驗 (二)對工程采用的配套沒備進行檢驗 (三)確立施工中控制質(zhì)量的具體措施 (四)確立有關質(zhì)量文件的檔案制度 二、進度控制 (一)工程進度計劃的編制 (二)進度管理及計劃調(diào)整 1.橫道圖法 2.網(wǎng)絡圖法 (三)其他配套進度計劃 (四)進度控制中應關注的因素 三、成本控制 (一)成本控制的主要工作內(nèi)容 1.編制成本計劃，確定成本控制的日標 2.審查施工組織設計和施工方案 3.控制工程款的動態(tài)結算 4.控制工程變更 (二)控制工程成本的做法和手段 1.強化“成本”意識，加強全面管理 2.確定成本控制的對象 3.完善成本控制制度 4.制定有效的獎勵措施 四、合同管理 (一)合同管理的作用 (二)房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要合同關系 (三)合同管理的主要工作內(nèi)容 五、安全管理 六、竣工驗收 (一)竣工驗收的要求 (二)竣工驗收的依據(jù) (三)竣工驗收的工作程序 1.單項工程竣工驗收 2.綜合驗收 3.竣工驗收備案 (四)竣工結算 (五)編制竣工檔案 1.技術資料的內(nèi)容 2.繪制竣工圖 第五節(jié) 租售階段 一、選擇物業(yè)銷售形式 (一)開發(fā)商自行租售 (二)委托房地產(chǎn)經(jīng)紀機構租售 1.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的作用 2.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的代理形式 (三)選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀機構應注意的問題 1.充分了解房地產(chǎn)經(jīng)紀機構及其經(jīng)紀人員的業(yè)務素質(zhì) 2.了解房地產(chǎn)經(jīng)紀機構可投入市場營銷工作的資源 3.考察房地產(chǎn)經(jīng)紀機構過往的業(yè)績 4.針對物業(yè)的類型選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀機構 5.認真簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀合同 二、制定租售方案 (一)出租還是出售 (二)租售進度 (三)租售價格 1.成本導向定價 2.購買者導向定價 3.競爭導向定價 三、制定宣傳與廣告策略 (一)市場宣傳策略 1.確定宣傳目標 2.選擇宣傳的信息與工具 3.實施宣傳方案 4.評價宣傳效果 (二)廣告策略 考試要求 1.掌握房地產(chǎn)開發(fā)的基本概念及其一般程序; 2.熟悉投資機會選擇與決策分析; 3.了解獲取土地; 4.了解項目核準和開工計劃; 5.熟悉確定規(guī)劃設計方案并獲得規(guī)劃許可; 6.熟悉建設工程招標; 7.熟悉開工申請與審批; 8.了解前期工作的其他環(huán)節(jié); 9.熟悉建設階段; 10.掌握選擇物業(yè)租售形式; 11.掌握制定租售方案; 12.了解制定宣傳與產(chǎn)告策略。 第四章 房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析 考試目的 本部分的考試目的是測試應考人員對房地產(chǎn)市場調(diào)查、分析、預測、細分以及選擇目標市場的實際操作能力和知識的了解、熟悉和掌握程度。 考試內(nèi)容 第一節(jié) 市場調(diào)查 一、市場調(diào)查的意義和內(nèi)容 (一)市場調(diào)查的重要性 (二)市場調(diào)查內(nèi)容 1.國內(nèi)外市場環(huán)境調(diào)查 2.市場需求容量調(diào)查 3.消費者和消費者行為調(diào)查 4.競爭情況調(diào)查 5.市場營銷因素調(diào)查 二、市場調(diào)查的步驟 (一)確定問題和調(diào)查目標 (二)制定調(diào)查計劃 1.資料來源 2.調(diào)查方法 3.調(diào)查手段 4.抽樣方案 5.聯(lián)系方法 (三)收集信息 (四)分析信息 (五)報告結果 三、對市場調(diào)查的分析與評估 第二節(jié) 市場分析的手段與方法 一、市場規(guī)模的估計 (一)市場需求分析的基本概念 1.市場規(guī)模 2.市場總需求 (二)市場需求預測 二、市場趨勢分析 (一)購買者意圖調(diào)查法 (二)銷售人員意見綜合法 (三)專家意見法 (四)時間序列分析法 1.簡單平均法 2.移動平均法 3.加權移動平均法 4.指數(shù)平滑法 (五)相關分析法 1.回歸分析法 2.市場因子推演法 笫三節(jié) 目標市場的細分與選擇 一、市場細分 (一)市場細分與細分市場 (二)市場細分的依據(jù) (三)市場細分的標準 (四)消費者偏好模式與市場細分 1.同質(zhì)偏好 2.分散偏好 3.集群偏好 (五)市場細分的程序 二、目標市場選擇 (一)市場集中化 (二)選擇專業(yè)化 (三)產(chǎn)品專業(yè)化 (四)市場專業(yè)化 (五)全面覆蓋 (六)大量定制 三、市場定位 (一)市場定位的含義和方式 (二)市場定位的步驟 (三)市場定位戰(zhàn)略 第四節(jié) 競爭者分析 一、識別競爭者 (一)產(chǎn)業(yè)競爭觀念 (二)市場競爭觀念 二、確定競爭者的目標 三、確定競爭者的戰(zhàn)略 四、判斷競爭者的反應模式 (一)從容不迫型競爭者 (二)選擇型競爭者 (三)兇猛型競爭者 (四)隨機型競爭者 五、企業(yè)應采取的對策 (一)競爭者的強弱 (二)競爭者與本企業(yè)的相似程度 (三)競爭者表現(xiàn)的好壞 第五節(jié) 消費者購買行為分析 一、消費者市場及其購買對象 (一)消費者市場及其特性 (二)消費者市場的購買對象 1.便利品 2.選購品 3.特殊品 二、影響消費者購買行為的主要因素 (一)社會文化因素 1.文化因素 2.社會因素 (二)個人因素 1.年齡 2.性別、職業(yè)、受教育程度 3.經(jīng)濟狀況 4.生活方式 5.個性和自我形象 (三)心理因素 1.動機 2.感覺 3.學習 4.信念和態(tài)度 三、消費者購買決策過程 (一)參與購買的角色 (二)購買行為類型 1.習慣性購買行為 2.尋求多樣化購買行為 3.化解不協(xié)調(diào)購買行為 4.復雜購買行為 (三)購買決策過程 1.引起需要 2.信息收集 3.方案評價 4.購買決策 5.購后行為 四、住房市場中的消費者行為 第六節(jié) 房地產(chǎn)市場分析與市場分析報告 一、房地產(chǎn)市場分析的概念與作用 (一)房地產(chǎn)市場分析的概念 (二)房地產(chǎn)市場分析的層次 (三)房地產(chǎn)市場分析的作用 1.開發(fā)商 2.投資者和金融機構 3.設計人員 4.營銷經(jīng)理 5.地方政府 6.租戶和購房者 (四)市場區(qū)域的確定 1.影響市場區(qū)域形狀和大小的關鍵因素 2.物業(yè)類型和市場分析目的對確定市場區(qū)域的影響 (一)宏觀因素分析 (二)市場狀況分析 1.供給分析 2.需求分析 3.競爭分析 4.市場占有率分析 (三)相關岡素分析 1.住宅項目 2.寫字樓項目 3.商業(yè)購物中心項目 4.工業(yè)或倉儲項目 考試要求 1.了解市場調(diào)查的意義、內(nèi)容和步驟; 2.了解對市場調(diào)查的分析與評估; 3.熟悉市場規(guī)模的估計; 4.熟悉市場趨勢分析中的購買者意圖調(diào)查法、銷售人員意見綜合法、專家意見法和時間序列分析法; 5.了解市場趨勢分析中的相關分析法; 6.熟悉市場細分; 7.熟悉目標市場選擇; 8.掌握市場定位; 9.了解競爭者分析; 10.熟悉消費者購買行為分析; 11.住房市場中的消費者行為; 12.掌握房地產(chǎn)市場分析與市場分析報告。 第五章 現(xiàn)金流量與資金時間價值 考試目的 本部分的考試目的是測試應考人員對現(xiàn)金流量、資金時間價值及相關概念、復利計算公式、復利系數(shù)的了解、熟悉和掌握程度。 考試內(nèi)容 第一節(jié) 現(xiàn)金流量 一、現(xiàn)金流量的概念 二、現(xiàn)金流量圖 三、房地產(chǎn)投資活動中的現(xiàn)金流量 (一)開發(fā)-銷售模式現(xiàn)金流量圖 (二)開發(fā)—持有出租—出售模式現(xiàn)金流量圖 (三)購買—持有出租—出售模式現(xiàn)金流量圖 (四)購買—更新改造—出售模式現(xiàn)金流量圖 (五)購買—更新改造出租—出售模式現(xiàn)金流量圖 第二節(jié) 資金時問價值 一、資金時間價值的概念 二、利息與利率 (一)利息 (二)利率 (三)利率的決定和影響因素 1.古典學派的儲蓄投資決定理淪 2.流動性偏好利率理論 3.可貸資金利率理論 1.IS-LM曲線模型的利率理淪 5.馬克思的利率決定理論 6.影響利率的其他因素 三、單利計息與得利計息 (一)單利計息 (二)復利計息 四、名義利率與實際利率 (一)名義利率與實際利率的概念 (二)名義利率與實際利率的關系式 第三節(jié) 資金等效值與復利計算 一、資金等效值的概念 二、復利計算 (一)常用符號 (二)公式與系數(shù) 1.一次支付的現(xiàn)值系數(shù)和終值系數(shù) 2.等額序列支付的現(xiàn)值系數(shù)和資金回收系數(shù) 3.等額序列支付的終值系數(shù)和儲存基金系數(shù) 4.等差序列的現(xiàn)值系數(shù)和年費用系數(shù) 5.等比序列的現(xiàn)值系數(shù)和年費用系數(shù) (三)復利系數(shù)的標準表示法 三、復利系數(shù)的應用 考試要求 1.掌握現(xiàn)金流量; 2.掌握資金時間價值的概念; 3.掌握利息與利率; 4.了解古典學派的儲蓄投資決定理論、流動性偏好利率理論、可貸資金利率理論、IS—LM曲線模型的利率理論和馬克思的利率決定理論; 5.熟悉影響利率的其他因素; 6.掌握單利計息與復利計息; 7.掌握名義利率與實際利率; 8.掌握資金等效值與復利計算。 第六章 經(jīng)濟評價指標與方法 考試目的 本部分的考試目的是測試應考人員對房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟效果、各類經(jīng)濟評價指標及其計算方法的了解、熟悉和掌握程度。 考試內(nèi)容 第一節(jié) 效益和費用識別 一、投資與成本 (一)廣義投資與成本的概念 1.投資 2.成本 (二)房地產(chǎn)投資分析中的投資與成本 1.開發(fā)項目總投資 2.開發(fā)產(chǎn)品成本 3.營業(yè)成本 4.期間費用 5.運營費用 二、營業(yè)收入、利潤和稅金 (一)營業(yè)收入 (二)利潤 (三)稅金 1.營業(yè)稅金及附加 2.城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅 3.土地增值稅 4.企業(yè)所得稅 三、房地產(chǎn)投資經(jīng)濟效果的表現(xiàn)形式 (一)置業(yè)投資 (二)開發(fā)投資 第二節(jié) 經(jīng)濟評價指標 一、投資回收與投資回報 二、經(jīng)濟評價指標體系 三、全部投資和資本金評價指標的差異 四、通貨膨脹的影響 第三節(jié) 動態(tài)盈利能力指標及其計算 一、財務凈現(xiàn)值 二、財務內(nèi)部收益率 三、動態(tài)投資回收期 第四節(jié)　靜態(tài)盈利能力指標及其計算 一、成本利潤率與銷售利潤率 (一)成本利潤率 (二)銷售利潤率 二、投資利潤率 三、資本金利潤率和資本金凈利潤率 (一)資本金利潤率 (二)資本金凈利潤率 四、靜態(tài)投資回收期 五、現(xiàn)金回報率與投資回報率 (一)現(xiàn)金回報率 (二)投資回報率 第五節(jié) 清償能力指標及其計算 一、利息 二、借款償還期 三、利息備付率 四、償債備付率 五、資產(chǎn)負債率 六、流動比率 七、速動比率 第六節(jié) 房地產(chǎn)投資方案經(jīng)濟比選 一、方案經(jīng)濟比選及其作用 (一)方案經(jīng)濟比選 (二)方案經(jīng)濟比選的類型 (三)方案經(jīng)濟比選的作用 (四)方案比選中的決策準則 1.備選方案差異原則 2.最低可接受收益率原則 3.不行動原則 二、方案經(jīng)濟比選定量分析方法 (一)凈現(xiàn)值法 (二)差額投資內(nèi)部收益率法 (三)等額年值法 (四)費用現(xiàn)值比較法和費用年值比較法 (五)其他經(jīng)濟比選方法 三、方案經(jīng)濟比選方法的選擇 (一)比選方法選擇規(guī)則 (二)方案經(jīng)濟比選的特殊注意事項 考試要求 1.掌握效益和費用識別; 2.掌握投資回收與投資回報; 3.掌握經(jīng)濟評價指標體系; 4.全部投資和資本金評價指標的差異 5.了解通貨膨脹的影響; 6.掌握動態(tài)盈利能力指標及其計算; 7.掌握靜態(tài)盈利能力指標及其計算; 8.掌握利息、借款償還期、利息備付率、償債備付率指標及其計算; 9.熟悉資產(chǎn)負債率、流動比率和速動比率指標及其計算; 10.熟悉方案經(jīng)濟比選的概念及其作用; 11.掌握方案經(jīng)濟比選定量分析方法; 12.熟悉方案經(jīng)濟比選方法的選擇規(guī)則及特殊注意事項。 第七章 風險分析與決策 考試目的 本部分的考試目的是測試應考人員對風險分析與不確定分析方法的了解、熟悉和掌握程度。 第一節(jié) 房地產(chǎn)投資項目不確定性分析 一、房地產(chǎn)開發(fā)項目的重要不確定性因素 (一)土地費用 (二)建筑安裝工程費 (三)租售價格 (四)開發(fā)期與租售期 (五)容積率及有關設計參數(shù) (六)資本利率 (七)貸款利率 二、房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的主要不確定性因素 (一)購買價格 (二)權益投資比率 (三)空置率 (四)運營費用 三、不確定性因素的相互作用 第二節(jié) 盈虧平衡分析 一、盈虧平衡分析的基本原理 二、房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析 (一)最低租售價格分析 (二)最低租售數(shù)量分析 (三)最高土地取得價格 (四)最高工程費用 (五)最高購買價格 (六)最高運營費用比率 (七)多因素臨界點組合 三、房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析示例 (一)保本點分析 (二)臨界點分析 第三節(jié) 敏感性分析 一、敏感性分析的概念 二、敏感性分析的步驟 三、單因素與多因素敏感性分析 四、敏感性分析的“三項預測值”法 第四節(jié) 風險分析 一、風險分析的界定 二、風險分析的一般過程和方法 (一)風險辨識 (二)風險估計與評價常用方法 1.調(diào)查和專家打分法 2.解析方法 3.蒙特卡洛模擬法 三、概率分析的步驟與概率確定方法 (一)概率分析的步驟 (二)概率的確定方法 四、概率分析中的期望值法 (一)期望值法的步驟 (二)期望值法應用示例 五、蒙特卡洛模擬法 第五節(jié) 決策的概念與方法 一、決策的概念 (一)決策及其特征 (二)決策的原則與評價標準 (三)決策理論 二、決策的方法 (一)確定型決策方法 (二)風險型決策方法 (三)不確定型決策方法 三、房地主投資決策 (一)房地產(chǎn)投資決策的工作階段與步驟 (二)房地產(chǎn)投資決策的類型 (三)房地產(chǎn)投資決策中的投資策略與投資收益目標 第六節(jié) 房地產(chǎn)投資決策中的實物期權方法 一、傳統(tǒng)投資決策方法的局限性 二、房地產(chǎn)投資決策的期權性質(zhì) 三、實物期權方法與房地產(chǎn)投資決策 (一)關于實物期權方法及適用范圍 (二)實物期權方法投資決策的一般過程 (三)房地產(chǎn)投資決策中常見的期權問題 1.確定合理的開發(fā)時機(等待投資型期權) 2.決定是否放棄投資機會或項目(放棄型期權) 3.決定是否開發(fā)一些成長型項目(成長型期權) 四、實物期權方法的實際應用 五、應用實物期權方法的實際應用 (一)注意實物期權方法與傳統(tǒng)投資決策填報有機結合 (二)注意實物期權方法在應用過程中的一些假設條件 (三)注意實物期權方法自身存在的局限性 考試要求 1.掌握房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要不確定性因素; 2.掌握房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的主要不確定性因素; 3.熟悉不確定性因素的相互作用; 4.掌握盈虧平衡分析; 5.掌握敏感性分析的概念和步驟; 6.掌握單因素與多因素敏感性分析; 7.了解敏感性分析的“三項預測值”法; 8.掌握風險分析的界定; 9.了解風險分析的一般過程和方法; 10.熟悉概率分析的步驟與概率確定方法; 11.掌握概率分析中的期望值法; 12.了解蒙特卡洛模擬法; 13.掌握決策的概念; 14.了解決策的方法; 15.掌握房地產(chǎn)投資決策; 16.掌握傳統(tǒng)投資決策方法的局限性; 17.了解房地產(chǎn)投資決策的期權性質(zhì); 18.了解實物期權方法與房地產(chǎn)投資決策; 19.熟悉實物期權方法的實際應用; 20.了解應用實物期權方法決策時需注意的問題。 第八章 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究 考試目的 本部分的考試目的是測試應考人員對可行性研究基本概念以及房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的了解、熟悉和掌握程度。 考試內(nèi)容 第一節(jié) 可行性研究概述 一、可行性研究的含義和目的 二、可行性研究的作用 (一)申請項目核準的依據(jù) (二)項目投資決策的依據(jù) (三)籌集建設資金的依據(jù) (四)開發(fā)商與有關各部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù) (五)下階段規(guī)劃設計的依據(jù) 三、可行性研究的依據(jù) 四、可行性研究的工作階段 (一)投資機會研究 (二)初步可行性研究 (三)詳細可行性研究 (四)項目評估與決策 第二節(jié) 可行性研究的內(nèi)容與步驟 一、可行性研究的內(nèi)容 (一)項目概況 (二)開發(fā)項目用地的現(xiàn)狀調(diào)查 (三)市場分析和建設規(guī)模的確定 (四)規(guī)劃設計方案的選擇 (五)資源供給條件分析 (六)環(huán)境影響評價 (七)項目開發(fā)組織機構和管理費用的研究 (八)開發(fā)建設計劃的編制 (九)項目經(jīng)濟及社會效益分析 (十)結論及建議 二、可行性研究的步驟 (一)接受委托 (二)調(diào)查研究 (三)方案選擇和優(yōu)化 (四)財務評價和綜合評價 (五)編制可行性研究報告 第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃與基礎參數(shù)選擇 一、房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃 (一)區(qū)位分析與選擇 (二)開始內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇 (三)開發(fā)時機的分析與選擇 (四)合作方式的分析與選擇 (五)融資方式與資金結構的分析與選擇 (六)產(chǎn)品經(jīng)營方式的分析與選擇 二、構造評價方案 三、選擇基礎參數(shù) (一)時間類參數(shù) (二)融資相關參數(shù) (三)收益相關指標 (四)評價標準類指標 第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算 一、投資估算 (一)土地費用 1.征收補償費 2.土地出讓價款 3.土地轉讓費 4.土地租用費 5.土地投資折價 (二)勘察設計和前期工程費 (三)房屋開發(fā)費 1.建筑安裝工程費 2.基礎設施建設費 3.公共配套設施建設費 (四)其他工程費 (五)開發(fā)期間稅費 (六)管理費用 (七)銷售費用 (八)財務費用 (九)不可預見費 二、資金使用計劃 三、收入估算與資金籌措 (一)收入估算 1.租售方案 2.租售價格 3.租售收入 4.收款方式 (二)資金籌措 第五節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目財務報表的編制 一、基本報表 (一)現(xiàn)金流量表 1.項目投資現(xiàn)金流量表 2.資本金現(xiàn)金流量表 3.投資者各方現(xiàn)金流量表 (二)財務計劃現(xiàn)金流量表 (三)利潤表 (四)資產(chǎn)負債表 二、輔助報表 三、財務報表的編制 第六節(jié) 可行性研究報告的撰寫 一、項目可行性研究報告的基本構成 (一)封面 (二)摘要 (三)目錄 (四)正文 (五)附表 (六)附圖 二、項目可行性研究報告正文的寫作要點 (一)項目總說明 (二)項目概況 (三)投資環(huán)境研究 (四)市場研究 (五)項目地理環(huán)境和附近地區(qū)競爭性發(fā)展項目 (六)規(guī)劃方案及建設條件 (七)建設方式及進度安排 (八)投資估算及資金籌措 (九)項目評估基礎數(shù)據(jù)的預測和選定 (十)項目經(jīng)濟效益評價 (十一)風險與不確定性分析 (十二)可行性研究的結論 考試要求 1.熟悉可行性研究的含義、目的、作用、依據(jù)和工作階段; 2.熟悉可行性研究的內(nèi)容; 3.了解可行性研究的步驟; 4.熟悉房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃; 5.掌握構造評價方案; 6.掌握選擇基礎參數(shù); 7.掌握房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算; 8.掌握基本報表; 9.熟悉輔助報表; 10.掌握財務報表的編制; 11.熟悉可行性研究報告的撰寫。 第九章 房地產(chǎn)金融與項目融資 考試目的 本部分的考試目的是測試應考人員對房地產(chǎn)資本市場及各種融資方式的了解、熟悉和掌握程度。 考試內(nèi)容 第一節(jié) 房地產(chǎn)資本市場 一、房地產(chǎn)市場與資本市場 二、房地產(chǎn)權益融資 (一)房地產(chǎn)權益融資的特點 (二)中國房地產(chǎn)權益融資需求 (三)房地產(chǎn)權益融資的