戴德梁行物業(yè)管理公司用戶手冊.doc

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戴德梁行物業(yè)管理公司 用戶手冊 (一)物業(yè)管理 1、管理處及其職能 （1）房產(chǎn)開發(fā)公司聘任之物業(yè)管理公司為本小區(qū)之管理代理人，并執(zhí)行花園之物業(yè)管理職能，享有并承擔(dān)〈業(yè)主公約〉中規(guī)定物業(yè)管理人的各項(xiàng)權(quán)力、義務(wù)及責(zé)任。 （2） 管理公司員工有職責(zé)為各用戶提供物業(yè)管理服務(wù)，但請各用戶不可要求各員工作私人服務(wù)，另請各用戶勿賞賜任何利益給本處工作人員，各用戶如有任何賜教，請與物業(yè)公避開或管理處聯(lián)系。 （3）管理處負(fù)責(zé)維持本物業(yè)范圍之正常運(yùn)作及在可能情況下協(xié)助各用戶，處理各公共事務(wù)。 2、費(fèi)用 （1）為保障業(yè)主物業(yè)的長遠(yuǎn)利益，以達(dá)投保值的效果。各用戶亦需承擔(dān)本物業(yè)之保養(yǎng)、維修及日常管理開支，物業(yè)管理之各項(xiàng)支出包括但不限于：建筑物、道路、行人道、外圍部分及其他公共地方之保養(yǎng)、清潔、維修和照明等費(fèi)用，中央空調(diào)、給排水、消防及小區(qū)自動系統(tǒng)等之檢修保養(yǎng)費(fèi)用。此外，渠道及水管之維修費(fèi)用，垃圾清理費(fèi)、管理處之行政及管理費(fèi)用以及管理員工之薪金、福利等均包括在內(nèi)。的避孕藥支出均依據(jù)用戶單元建筑面積按比例分?jǐn)偂? （2）管理費(fèi)是保持本物業(yè)管理正常運(yùn)作之必備條件。故各用戶務(wù)必按時繳交管理費(fèi)。 （3）用戶應(yīng)于當(dāng)月的首七天內(nèi)到管理處或物業(yè)管理人指定的地點(diǎn)及方法繳交被要求支付之管理費(fèi)及其他費(fèi)用。逾期十天未交者，每日加收有關(guān)費(fèi)用總額萬分之五的滯納金。（如有任何變動均以管理處最新公告為準(zhǔn)） 用戶于入伙時須預(yù)繳交貳個月管理費(fèi)及其他由管理處制定之合理費(fèi)用。 如公共設(shè)施/外墻翻新等大型工程費(fèi)用，應(yīng)按小區(qū)公約所指定管理份額，或單元建筑面積由各業(yè)主共同分擔(dān)。 管理賬目收支情況將由管理處按時公布。若管理費(fèi)不足應(yīng)付各項(xiàng)開支時，各用戶須依據(jù)用戶單元建筑面積按比例支付未足之?dāng)?shù)。若有盈余，則拔入下年度賬目。 此外，各用戶如有變化，請即以書面知會管理處。原用戶應(yīng)于業(yè)權(quán)轉(zhuǎn)讓時結(jié)算清楚所有應(yīng)繳有關(guān)費(fèi)用，已繳交的小區(qū)維修基金不予退還。 （二）用戶須知 1、用戶對其購置之樓宇擁有使用權(quán)利，產(chǎn)權(quán)歸發(fā)展商，土地所有權(quán)仍歸國家。 （1）用戶需預(yù)先與管理處預(yù)約以便交收鎖匙及單元。用戶需負(fù)責(zé)對其接收單元的設(shè)備，作檢驗(yàn)并核實(shí)所有設(shè)施、裝修等皆合格并需在交收表上簽署。 2、 收樓時請查看單元設(shè)備、裝修等是否妥善，并把缺點(diǎn)于當(dāng)日內(nèi)以書面或管理處特備之表格通知管理處，本處將代表發(fā)展商利益就該等缺點(diǎn)透過發(fā)展商向承建商要求解決，逾期者則以用戶確認(rèn)其單元設(shè)備及裝修已是妥善而不須作跟進(jìn)辦理。 3、本物業(yè)僅作為指定用途（即：商住、辦公），不可作為貨倉、工業(yè)或其他用途。 4、 用戶不可作出任何結(jié)構(gòu)及可觀性（如窗戶、陽臺、外墻等）更改，以維護(hù)物業(yè)之外觀整齊、條理、美觀，也不可霸占公共空間，妄顧公德（如設(shè)檐蓬、神位等）。 5、 用戶進(jìn)行裝修、維修等工程，以不防害其結(jié)構(gòu)、公共設(shè)施及他人為原則。進(jìn)行該等工程前需先獲管理處批準(zhǔn)及繳納有關(guān)按金及費(fèi)用。 6、 凡擅自改變樓宇結(jié)構(gòu)、用途、外貌或擴(kuò)建、拆建者，管理處除要求停止及恢復(fù)原貌外，同時保留報(bào)告政府當(dāng)局及/或要求賠償罰款之權(quán)利。 7、 物業(yè)內(nèi)禁存有任何違禁品。 （三）設(shè)施及日常保養(yǎng) 1、 各用戶不得毀壞及干擾公共設(shè)備，否則需要賠償損失。 2、 請勿把廢物丟入各渠道（如洗水間去水道等），否則需對損壞/堵塞負(fù)責(zé)修理。 3、 請正當(dāng)使用室內(nèi)電器。失修/損壞/質(zhì)劣電器品易導(dǎo)致火警。任何電器工程須由領(lǐng)有認(rèn)可執(zhí)照之合格支工進(jìn)行。 4、 請勿涂劃/刮花小區(qū)內(nèi)任何公共地方如墻等，亦不可隨便吐痰或便溺。 5、 請勿霸占任何公共地方（如堆放私人財(cái)物、神位、祭祀、曬晾等），以免有礙觀瞻，損人不利已及引人犯罪。 6、 愛護(hù)公物存公德，若發(fā)現(xiàn)有刑事?lián)p壞事件，請報(bào)本處。 （四）清潔衛(wèi)生 1、 公共地方之整潔 用戶不得放置任何物品、垃圾于走火通道、電梯門外、樓梯、走道、大堂等公眾地方，任何在公眾地方擺放的物品將會被搬走，其相關(guān)費(fèi)用將由有關(guān)用戶負(fù)責(zé)。 2、 垃圾清理 用戶需負(fù)責(zé)將垃圾放置于由管理處指定的位置。任何于公眾地方發(fā)現(xiàn)的垃圾將由管理處清運(yùn)，其費(fèi)用由有關(guān)用戶承擔(dān)。 （五）保安 1、 物業(yè)內(nèi)24小時均有人當(dāng)值，負(fù)責(zé)小區(qū)巡羅工作及協(xié)助各用戶提出之要求（管理處辦公時間為周一至周五8:30-17:30；周六8:30-13:30，周六下午、周日及國內(nèi)假期休息）。在辦公時間以外，可聯(lián)絡(luò)當(dāng)值保安人員。 2、 管理處員工皆佩帶工作證。如對來人懷疑，請召喚管理處。 3、 為了用戶之安全，用戶出入小區(qū)必要時須配合管理人員要求請出示有效證件，來訪者須做來訪登記。 （六）車場管理 本不區(qū)建有地面及地下停車場，為求停車場良好秩序，防止非法停車，阻塞通道，本處訂有〈停車場規(guī)定〉，以便使用停車場人仕依循。 （七）防治災(zāi)害 1、 請勿在物業(yè)范圍內(nèi)燒烤、燃放煙花、爆竹等。煤氣爐要常檢查，明火要小心，監(jiān)管小孩勿玩火。 2、 愛護(hù)公物及消防設(shè)備，常保公共空間通暢。 3、 發(fā)生火警，即告本處及“119”報(bào)警。在安全情況下關(guān)掉總電掣、燃料掣及/或撲救或速行前往樓梯逃生。 4、 當(dāng)臺風(fēng)時，請關(guān)閉門窗，必要時，封貼玻璃，并固定易倒物品。 （八）其他 用戶請注意： 1、 用戶須監(jiān)管其聘用之承辦商及對其行為負(fù)責(zé)，若有損壞公共地方或公共設(shè)施或在公共地方遺下廢物，該單位之用戶為最終負(fù)責(zé)人，需承擔(dān)賠償責(zé)任。 2、 滋擾他人行為如制造噪音、兜售商品、派發(fā)傳單、廣告或贈品，一律禁止。 （九）應(yīng)急程序 1、 緊急事故可能隨時發(fā)生，本處必須為處理這些情況作好準(zhǔn)備，以盡量減低人命及財(cái)產(chǎn)的損失，以下所提供的資料，是特別為協(xié)助用戶預(yù)防和處理緊急事故而設(shè)。 2、緊急電話號碼 電話號碼 電話號碼 火警 119 匪警 110 市政府 市政府 市公安局 羅湖分局 防火科 供電局 工商局 稅務(wù)局 住宅局 環(huán)保局 煤氣公司 人民醫(yī)院急救室 3、 位內(nèi)物品處理 請定期檢查單位內(nèi)存放之物品，以免造成阻塞，妨礙危急時逃生之通道。任何可能引起或促成火警或危害安全之物件如舊布、報(bào)紙或其他易燃物品等，均不應(yīng)隨便放置在室內(nèi)。 4、 意外（緊急醫(yī)療問題） 當(dāng)發(fā)生意外或緊急醫(yī)療問題： a） 嘗試盡可能獲取有關(guān)損傷的資料； b） 使傷者處于溫暖及舒服的狀況，并加以安慰； c） 拔電話要求急救醫(yī)療服務(wù)； d） 通知管理處詳述意外情況，包括所屬單位、地點(diǎn)、姓名、地址、電話號碼、日擊者等； e） 在任何情況下，應(yīng)盡量保持鎮(zhèn)定。 5、 罪案與保安 一個高檔住宅小區(qū)，也可能會成為匪徒之對象，故偷竊、其他不法行為甚至搶劫或更嚴(yán)重的罪案，皆有可能在此發(fā)生，以下的建議對你可能有所幫助： a） 如遇偷竊或經(jīng)常性盜竊，即向公安報(bào)告； b） 遇到搶劫、騷擾、襲擊或其他嚴(yán)重罪案，即向公安報(bào)告； c） 所有案件均須知會管理處，并把已采取的行動告知職員； d） 遇到任何不尋常的事情，皆應(yīng)通知公安及管理處； e） 如于本廈范圍遇到形跡可疑之人物，應(yīng)通知管理處。 6、 火警 ———— 發(fā)現(xiàn) （若發(fā)現(xiàn)火警）； ———— 通知 （致電消防局及通知附近的人）； ———— 抑制 （緊閉所有門窗）； ———— 逃生 （使用最安全的途徑，離開火警現(xiàn)場） 用戶必須熟悉小區(qū)內(nèi)的滅火器、報(bào)警系統(tǒng)與本地消防局的電話號碼：119 a） 若是輕微失火（如廢紙籃、煙灰碟等），盡可能將火撲滅，但切勿冒險(xiǎn)； b） 如人身安全已受到威脅，而火勢亦不能即時受到控制，可將通往失火現(xiàn)場的門窗關(guān)閉，以隔離及控制火勢； c） 通知消防局： i）說出有關(guān)單位的名稱、地點(diǎn)； ii）火警蔓延的范圍及位置； iii）你的電話號碼、姓名； d） 通知本小區(qū)管理處； e） 依從小區(qū)管理處職員的指示，盡可能通知所有用戶； f） 如被火焰或高熱所圍困： i）有可能的話，致電消防局求助； ii）打破玻璃警報(bào)系統(tǒng)之玻璃片，使警報(bào)記號能發(fā)出，把門關(guān)閉，將火熱的源頭隔離； iii）緊記煙和熱空氣都是向上升，接近地面的空氣含氧量較高，溫度亦較低，故應(yīng)蹲著身子或爬行逃生； iv）如有需要，打破窗子以求空氣流通。 g） 所有逃離火場的人，須在中心內(nèi)指定之空曠地方聚集； h） 身處火場上層的人，應(yīng)向天窗方向逃生，如身上處火場下層者，則向外走，前往最鄰近的出口逃生： i） 發(fā)生火警時，安全管理員會協(xié)助消防員和公安阻止公眾人士進(jìn)入有關(guān)單位，在管理人員或消防局宣布有關(guān)單位未安全之前，任何人等不得進(jìn)入。 7、 撲滅火警 小區(qū)公共地方均設(shè)有手提式滅火器或滅火用具，用戶可向管理處咨詢滅火器或滅火用具的位置和用法。如有需要，可向管理處咨詢。任何已撲滅的火警，必須向管理處或消防局報(bào)告，以便進(jìn)行調(diào)查。 8、 地震 a） 保持鎮(zhèn)定，切勿離開處身地方； b） 躲在桌子或堅(jiān)固的結(jié)構(gòu)尋求掩護(hù)； c） 遠(yuǎn)離窗戶，玻璃隔板、架或懸掛的物件； d） 地震時不要躲在樓梯底一下； e） 準(zhǔn)備應(yīng)付接連更多次的余震； f） 如單位受到破壞，立即通知管理處； g） 切勿散播搖言或夸大報(bào)告。 9、 水浸 遇有可能發(fā)生水浸時： a） 有可能受損的貴重物品移往較高處； b） 在水浸出現(xiàn)前，切斷電器用具的電源； c） 提防通電的電線； 水浸之后： d） 檢查財(cái)物以鑒定損失； e） 委派及監(jiān)督負(fù)責(zé)清潔的員工； f） 逐漸抽去積水，以減少對樓宇結(jié)構(gòu)造成的更大損害； g） 清除單位內(nèi)，家具及其他地方的積水，避免破壞環(huán)境衛(wèi)生； h） 做好提防搶掠的措施，須加強(qiáng)保安，防止盜賊進(jìn)入單位。 10、臺風(fēng) 在臺風(fēng)吹襲前，請采取下列防風(fēng)措施： a） 所有花盆及可被風(fēng)吹倒之物品應(yīng)放回單元； b） 關(guān)緊所有門窗及在玻璃上加上膠條加強(qiáng)保護(hù)； c） 臺風(fēng)過后，應(yīng)立即更換破裂之玻璃。 11、聯(lián)絡(luò) 用電話報(bào)案時，請?zhí)峁┮韵滤匈Y料： a） 報(bào)案人的姓名； b） 緊急事故的位置； c） 有人受傷與否； d） 緊急事故的分類、火警、罪案等； e） 待對方確定了資料后，方可掛斷電話。 12、小區(qū)撤離程序 a） 當(dāng)發(fā)生火警或任何其他緊急事故，所有人都應(yīng)該完全撤離現(xiàn)場朱能有所例外； b） 在撤離單位或進(jìn)行火警演習(xí)時，用戶的貴重物品須自行負(fù)責(zé)，另外，離開時記緊把單元大門鎖上； c） 開啟由單元通往街外的大門前，先弄清楚是否湯手，如發(fā)現(xiàn)該門是熱的，須慢慢開啟，若情況許可，應(yīng)前往預(yù)先指定的樓梯，然后跟隨撤離程序逃生； d） 若因濃煙的關(guān)系未能通往屋外，則應(yīng)關(guān)上門，放一條毛巾布在門底的門縫間，打開窗戶保持空氣流通，在窗外掛一塊布，讓消防員得知你仍在單位內(nèi)，保持鎮(zhèn)定等待消防員的拯救。 13、結(jié)語 有任何物業(yè)可以完全避免天災(zāi)人禍之發(fā)生，制定緊急程序計(jì)劃可避免人命和財(cái)務(wù)損失，以及萬一發(fā)生意外時，將損失減至最低，以上僅提供一套有系統(tǒng)和周全的步驟，以應(yīng)付意外或?yàn)?zāi)難之突然來臨。 通過熟悉緊急情況應(yīng)變措施及程序指引，一隊(duì)受過訓(xùn)練的管理人員，再加上用戶的合作，當(dāng)萬一發(fā)生緊急事故時，本處便更有信心能應(yīng)付，縱使遇上從未預(yù)計(jì)的緊急情況，仍有一套基本的應(yīng)變程序可以協(xié)助管理隊(duì)伍及用戶作出即時反應(yīng)，以保障人身及財(cái)物安全。 制定和貫徹執(zhí)行緊急事故應(yīng)變措施及程序計(jì)劃，可以保護(hù)人身安全，保障用戶的投資。然而，請必須緊記，無論以上指引或應(yīng)變措施如何周詳，仍需用戶熟悉運(yùn)用及時刻保持高度警覺，才可晝量避免意外發(fā)生，及達(dá)到本應(yīng)急程序之目的。