浙大2013秋房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)(專)離線作業(yè).doc

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浙江大學(xué)遠(yuǎn)程教育學(xué)院 《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)（專）》課程作業(yè) 姓名： 劉華 學(xué) 號(hào)： 713016328012 年級(jí)： 13年秋建筑工程 學(xué)習(xí)中心： 義烏 ————————————————————————————— 第一章 緒論 一、名詞解釋 1．房地產(chǎn) 答: 房屋及其附屬物（與房屋相關(guān)的建筑物如小區(qū)設(shè)施、建筑附著物、相關(guān)林木等）和承載房屋及其附屬物的土地，以及與它們相應(yīng)的各種財(cái)產(chǎn)權(quán)利。 2．房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng) 答：房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)和再生產(chǎn)過(guò)程，也是完成房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)和建設(shè)的過(guò)程； 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是指房地產(chǎn)企業(yè)為實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)，確定實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的戰(zhàn)略和策略，并有意識(shí)、有計(jì)劃地加以實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過(guò)程。 3．土地儲(chǔ)備開發(fā) 答：指政府依法通過(guò)收購(gòu)、收回、征收等方式儲(chǔ)備國(guó)有建設(shè)用地，并組織實(shí)施拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，達(dá)到土地供應(yīng)條件的行為。 4．房地產(chǎn)企業(yè) 答：房地產(chǎn)企業(yè)是從事土地和房屋開發(fā)建設(shè)，以及以房地產(chǎn)產(chǎn)品為核心從事房地產(chǎn)中介、物業(yè)服務(wù)的經(jīng)濟(jì)組織，是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的主要成分。 5．房地產(chǎn)項(xiàng)目定位 答：房地產(chǎn)項(xiàng)目定位，是指在房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)和城市規(guī)劃的指導(dǎo)下，根據(jù)宏觀發(fā)展背景、項(xiàng)目地段價(jià)值以及市場(chǎng)空間判斷，結(jié)合項(xiàng)目自身特有的其他制約因素，找到適合于項(xiàng)目的客戶群體，在客戶群體消費(fèi)特征的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步進(jìn)行產(chǎn)品定位，包括住宅地產(chǎn)品項(xiàng)目、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目、寫字樓項(xiàng)目、工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目等。 二、問(wèn)答題 1．對(duì)比分析房地產(chǎn)企業(yè)五種一般組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的優(yōu)缺點(diǎn)。 答：1）直線制組織結(jié)構(gòu)：優(yōu)點(diǎn)是命令統(tǒng)一，責(zé)權(quán)分明，維持成本低，快速靈活。缺點(diǎn)是不利于企業(yè)成長(zhǎng)，過(guò)分依賴領(lǐng)導(dǎo)人的才能和技能； 2）職能制組織結(jié)構(gòu)：優(yōu)點(diǎn)是利用專門化、規(guī)?；瘞?lái)的成本節(jié)約、減少資源浪費(fèi)的好處。缺點(diǎn)是容易部門分割，不了解其他部門的工作，部門追求各自的職能利益； 3）直線職能制結(jié)構(gòu)：優(yōu)點(diǎn)是統(tǒng)一指揮與專業(yè)分工相結(jié)合，缺點(diǎn)是橫向協(xié)調(diào)難度大，人員多，效率低，管理成本高； 4）事業(yè)部制組織結(jié)構(gòu)：優(yōu)點(diǎn)是強(qiáng)化了決策機(jī)制，總公司層領(lǐng)導(dǎo)著重研究政策和戰(zhàn)略發(fā)展，提供各種服務(wù)，調(diào)動(dòng)事業(yè)部的積極性，強(qiáng)調(diào)了事業(yè)部經(jīng)理對(duì)本部門產(chǎn)品和服務(wù)經(jīng)營(yíng)責(zé)任，有利于培養(yǎng)人才，增強(qiáng)了內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)。缺點(diǎn)是活動(dòng)和資源的重復(fù)配置導(dǎo)致成本上升，效率降低； 5）矩陣型組織結(jié)構(gòu)：優(yōu)點(diǎn)是公司可以很好地協(xié)調(diào)復(fù)雜又相互依存的組織活動(dòng)，不同的專業(yè)人員可以很好地溝通和交流，并協(xié)助矩陣結(jié)構(gòu)組織平臺(tái)很好地發(fā)揮資源作用。缺點(diǎn)是消除了統(tǒng)一指揮后，可能造成一些混亂，員工缺乏安全感，產(chǎn)品線經(jīng)理為了得到優(yōu)秀的專業(yè)人員展開斗爭(zhēng)，容易引起組織的矛盾。 2．我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的特征有哪些？ 答：首先，房地產(chǎn)產(chǎn)品的地域性、空間固定性和唯一性決定了房地產(chǎn)企業(yè)的地域?qū)傩?。其次，土地市?chǎng)的壟斷性決定了房地產(chǎn)企業(yè)的不完全競(jìng)爭(zhēng)性。最后，房地產(chǎn)企業(yè)存在專業(yè)化和綜合化發(fā)展兩個(gè)趨勢(shì)。 3．房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)有哪些特點(diǎn)？ 答：難度大：產(chǎn)品具有固定性、單件性、復(fù)雜性。風(fēng)險(xiǎn)大：房地產(chǎn)的投資大，資金運(yùn)轉(zhuǎn)周期長(zhǎng)。政策性強(qiáng)：房地產(chǎn)業(yè)是民生熱點(diǎn)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的龍頭產(chǎn)業(yè)。 4．簡(jiǎn)述房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的程序和內(nèi)容。 答：（1）投資機(jī)會(huì)選擇；（2）項(xiàng)目定位；（3）前期工作；（4）建設(shè)階段；（5）租售階段；（6）物業(yè)管理。 5．簡(jiǎn)要敘述市場(chǎng)宏觀環(huán)境包括哪些因素。 答：經(jīng)濟(jì)：國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化、城市化進(jìn)程、經(jīng)濟(jì)體制、通貨膨脹、家庭收入與支出結(jié)構(gòu)； 政策：金融政策、土地政策、住房政策、戶籍政策等； 人口：人口總量、年齡結(jié)構(gòu)、家庭結(jié)構(gòu)、人口的遷移特征； 此外，還包括：文化環(huán)境、行業(yè)環(huán)境、技術(shù)環(huán)境等 6．房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)決策程序是什么？ 答：（1）發(fā)現(xiàn)問(wèn)題；（2）確定目標(biāo)；（3）擬制方案；（4）分析評(píng)價(jià)；（5）選擇方案；（6）實(shí)施追蹤。 7. 簡(jiǎn)述房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策的內(nèi)容 答：（1）財(cái)務(wù)策略；（2）生產(chǎn)策略：確定房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)規(guī)模，明確開發(fā)或經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，生產(chǎn)量調(diào)節(jié)以及生產(chǎn)作業(yè)方式確定等；（3）市場(chǎng)開發(fā)策略：市場(chǎng)開拓型、市場(chǎng)滲透型、產(chǎn)品開發(fā)型以及多角型策略等；（4）價(jià)格策略：高價(jià)策略，低價(jià)策略，均衡價(jià)格策略等。 8．簡(jiǎn)述房地產(chǎn)行業(yè)管理的主要內(nèi)容。 答：行政管理主要內(nèi)容：一是企業(yè)設(shè)立時(shí)的注冊(cè)登記，二是企業(yè)房地產(chǎn)從業(yè)相關(guān)資質(zhì)的審批，三是房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)監(jiān)督檢查； 行業(yè)組織管理主要內(nèi)容：一是行業(yè)專業(yè)管理；二是建立行業(yè)內(nèi)部運(yùn)行規(guī)則，促進(jìn)行業(yè)內(nèi)部各成員間的公平競(jìng)爭(zhēng)；三是研究行業(yè)發(fā)展規(guī)劃，開展學(xué)術(shù)研究與國(guó)際交流。 三、論述題 1．闡述我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的原因。 答：1、初期房地產(chǎn)調(diào)控措施不協(xié)調(diào)，加劇了供求矛盾 初期“管住土地，控制信貸”的調(diào)控措施，抑制投資增長(zhǎng)力度較大，加劇了供求矛盾；一些地方政府對(duì)調(diào)控措施貫徹不力； 2、地價(jià)上漲推動(dòng) 土地儲(chǔ)備和“招（標(biāo)）、拍（賣）、掛（牌）”制度實(shí)施以來(lái)，對(duì)增加土地出讓的透明度、避免尋租發(fā)揮了重要作用。不可回避的是，“招、拍、掛”制度也存在明顯的缺限，即短期內(nèi)容易推動(dòng)地價(jià)上漲； 3、新建住宅成本的上升導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。不單指建材等價(jià)格上漲帶來(lái)的成本增加，還應(yīng)包括新建住宅品質(zhì)提升所帶來(lái)的成本增加； 4、房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)仍不盡合理。供給結(jié)構(gòu)不合理導(dǎo)致供需脫節(jié)；中低價(jià)位商品住房供應(yīng)量下降，高檔商品房供應(yīng)增加，使得商品房平均價(jià)格上揚(yáng)； 5、房地產(chǎn)價(jià)格上漲的原因還在于消費(fèi)者預(yù)期改變。人們對(duì)未來(lái)的經(jīng)濟(jì)預(yù)期是看好的。市場(chǎng)信息的不對(duì)稱，媒體宣揚(yáng)“房?jī)r(jià)還要繼續(xù)上漲” ，進(jìn)一步強(qiáng)化老百姓的心理預(yù)期。 第二章 土地制度演變與出讓方式 一、名詞解釋 1．土地使用權(quán)出讓 答：國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 2．土地使用權(quán)劃撥 答：指縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者的行為。 3．土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 答：指通過(guò)出讓方式獲得土地使用權(quán)的土地使用者，通過(guò)買賣、贈(zèng)與或其他合法方式將土地使用權(quán)在轉(zhuǎn)移的行為。 4．土地征用 答：國(guó)家為了建設(shè)及興辦社會(huì)公益事業(yè)的需要，采取行政手段，依照法定程序和審批權(quán)權(quán)限將集體所有的土地，有償轉(zhuǎn)為國(guó)有土地的一項(xiàng)措施。 5．土地儲(chǔ)備制 答：為加強(qiáng)對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的統(tǒng)一管理, 政府依照法定程序,運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制,按照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃,對(duì)通過(guò)收回、收購(gòu)、置換和征用等方式取得的土地進(jìn)行前期開發(fā),并予以儲(chǔ)存,以供應(yīng)和調(diào)控城市各類建設(shè)用地需求的一種經(jīng)營(yíng)管理制度。 二、簡(jiǎn)答題 1．對(duì)土地使用權(quán)出讓方式做出比較。 答：1）出讓程序不一樣。2）適用范圍不同：協(xié)議出讓適用于公益、福利事業(yè)，科研文教，非盈利的機(jī)關(guān)、團(tuán)體及某些特殊用地；招標(biāo)出讓使用于優(yōu)化土地布局的地段，重大工程的較大的地塊；拍賣出讓適用于區(qū)位條件好、功能便利的繁華地段，土地利用上有較大靈活性的地塊。3）優(yōu)缺點(diǎn)：協(xié)議出讓：選擇受讓人的自由度大，不利于公平競(jìng)爭(zhēng)；招標(biāo)出讓利于公平競(jìng)爭(zhēng)，給出讓方留有選擇的余地；拍賣出讓利于公平競(jìng)爭(zhēng)，方法簡(jiǎn)便易行，出讓方不易控制最高價(jià)。 2．土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須符合哪些條件？ 答：1）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓只能在原土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的權(quán)利義務(wù)范圍內(nèi)進(jìn)行，權(quán)利人不得擴(kuò)張其權(quán)利的內(nèi)容；2）按照出讓合同的約定，受讓方已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。3）按照出讓合同進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建筑工程的，要完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，要形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地。 3．簡(jiǎn)述土地使用權(quán)出讓和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓兩者的區(qū)別？ 區(qū)別 出讓 轉(zhuǎn)讓 行為主體 政府及土地管理部門 境內(nèi)外經(jīng)濟(jì)實(shí)體及個(gè)人 法律關(guān)系 法律關(guān)系不平等，具有壟斷性 法律關(guān)系平等 市場(chǎng)層次 一級(jí)市場(chǎng)，可以轉(zhuǎn)讓 二級(jí)市場(chǎng)，轉(zhuǎn)讓受到限制 年限 按合同規(guī)定，不超過(guò)國(guó)家規(guī)定 合同年限－已使用年限 轉(zhuǎn)移方式 協(xié)議、招標(biāo)、拍賣 出售、交換、贈(zèng)與 4．房地產(chǎn)項(xiàng)目土地費(fèi)用包括哪些費(fèi)用? 答：包括土地征用費(fèi)用、土地出讓金、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)的地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷房支出等。 5．簡(jiǎn)述土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的程序。 答：1、轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)；2、簽訂轉(zhuǎn)讓合同；3、轉(zhuǎn)讓合同公證；4、繳納土地出讓金和土地增值稅；5、土地使用權(quán)變更登記。 6．簡(jiǎn)述劃撥土地使用權(quán)的特點(diǎn)。 答：1）劃撥土地使用權(quán)的取得具有行政性；2）劃撥土地使用權(quán)具有無(wú)償性；3）劃撥土地使用權(quán)具有無(wú)期限性；4）劃撥土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)具有限制性。 7．簡(jiǎn)述協(xié)議出讓土地使用權(quán)的特征。 答：1）非市場(chǎng)出讓，沒有競(jìng)爭(zhēng)者；2）政府對(duì)低價(jià)較易控制；3）價(jià)格和使用范圍受到限制。 8．劃撥土地使用權(quán)獲取過(guò)程中的主要成本和稅費(fèi)包括哪些？ 答：1）土地補(bǔ)償費(fèi)；2）安置補(bǔ)助費(fèi)；3）地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)；4）拆遷補(bǔ)償費(fèi)；5）其他費(fèi)用 。 9．我國(guó)土地使用制度存在的問(wèn)題有哪些？ 答：（1）土地雙軌制，劃撥（歷史遺留和新劃撥）和商業(yè)出讓并存；（2）管理和監(jiān)控水平低；（3）土地市場(chǎng)不統(tǒng)一，土地杠桿失靈；（4）權(quán)力濫用，亂批開發(fā)區(qū)，越權(quán)批地；（5）轉(zhuǎn)軌中土地收入的流失；（6）市場(chǎng)上開發(fā)水平良莠不齊，關(guān)系強(qiáng)、水平低的非專業(yè)開發(fā)商多；（7）滋生腐敗。 三、論述我國(guó)現(xiàn)階段土地使用制度的特點(diǎn) 答：1）批租制：由于我國(guó)實(shí)行土地公有制，不論是國(guó)有土地還是農(nóng)村集體所有的土地，其所有權(quán)均不允許買賣，在土地交易過(guò)程中發(fā)生轉(zhuǎn)移的只是土地使用權(quán)，而且這種使用權(quán)還是有年限的。雖然土地使用權(quán)可以依法出讓和轉(zhuǎn)讓，也就是所謂的批租，其實(shí)質(zhì)不過(guò)是土地使用權(quán)的長(zhǎng)期出租而已，只不過(guò)租金一次性繳清罷了。所以說(shuō)，在我國(guó)的土地制度中，不存在真正的土地買賣，只存在長(zhǎng)時(shí)期的土地使用權(quán)出租，即批租制。 2）壟斷制：第一層含義，我國(guó)實(shí)行的土地公有制只允許政府和集體組織等公有團(tuán)體擁有土地，這本身就是一種壟斷；第二層含義，在土地交易市場(chǎng)上，只有政府一個(gè)土地供應(yīng)者，其他任何一個(gè)機(jī)構(gòu)和團(tuán)體都不允許向市場(chǎng)提供土地。即使集體經(jīng)濟(jì)組織作為土地的所有者，也不能提供。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的土地若要轉(zhuǎn)變成可在市場(chǎng)上交易的開發(fā)建設(shè)用地，必須通過(guò)國(guó)家征用，由集體土地轉(zhuǎn)變成國(guó)有土地后，方為合法。政府在法律上和名義上壟斷了土地的供應(yīng)。 3）雙軌制：所謂的雙軌制就是指依據(jù)土地用途和目的的不同實(shí)行不同的土地取得方式的土地供應(yīng)制度。一般而言，非贏利性和帶有公益性質(zhì)的土地用途可以以劃撥方式取得，而贏利性土地用途，則必須通過(guò)出讓方式取得。 第三章 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研 1．房地產(chǎn)市場(chǎng)有哪些特殊性？ 答：產(chǎn)品具有固定性；產(chǎn)品具有唯一性；產(chǎn)品的耐久性；市場(chǎng)具有雙重屬性（消費(fèi)、投資）；市場(chǎng)是不充分市場(chǎng)。 2．簡(jiǎn)述房地產(chǎn)供給的特點(diǎn)？ 答：1）市場(chǎng)供應(yīng)缺乏彈性，短期內(nèi)難以增加房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)。2）市場(chǎng)供應(yīng)的異質(zhì)性，產(chǎn)品的位置、環(huán)境、新舊、配套等不同，市場(chǎng)細(xì)分有必要性。3）市場(chǎng)供應(yīng)的區(qū)域性，產(chǎn)品的固定性導(dǎo)致“地產(chǎn)地銷”。4）市場(chǎng)調(diào)節(jié)的不完全性，住房保障的存在：經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房；土地的壟斷性；政府的宏觀調(diào)控。5）市場(chǎng)需求的廣泛性，房地產(chǎn)是生存、享受、發(fā)展的基本物質(zhì)條件。6）市場(chǎng)需求的多樣性，消費(fèi)需求、經(jīng)營(yíng)需求和保值需求；經(jīng)濟(jì)收入、生活質(zhì)量、使用目的、文化觀念的不同，需求多元化。7）市場(chǎng)需求的融資性，資金數(shù)額大，短期內(nèi)難以全部支付；融資手段很重要8）市場(chǎng)需求的長(zhǎng)期性，使用期限長(zhǎng)；再次交易間隔的時(shí)間長(zhǎng)；存量市場(chǎng)將占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)位置。 3．需求法則和供給法則的含義是什么？ 答：需求法則：假定其它條件不變，則某一商品的需求量與其自身價(jià)格呈反方向變化。供給法則：假定其它條件不變，則某一商品的供給量與其自身價(jià)格呈正方向變化。 4．均衡價(jià)格的概念是什么？ 答:均衡價(jià)格是指在假定其它條件不變時(shí)，商品需求量與供給量相等時(shí)的價(jià)格。 5．房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內(nèi)容 答：市場(chǎng)環(huán)境：宏觀環(huán)境包括經(jīng)濟(jì)、正常人口、文化環(huán)境、行業(yè)環(huán)境、技術(shù)環(huán)境等。區(qū)域環(huán)境包括分析區(qū)域規(guī)劃、功能定位、開發(fā)現(xiàn)狀以及未來(lái)定位；分析交通與出行條件；分析影響區(qū)域發(fā)展的其他因素和條件：歷史、文化、發(fā)展水平等；區(qū)域內(nèi)樓盤價(jià)格水平與供求關(guān)系；項(xiàng)目微觀環(huán)境。 消費(fèi)者分析包括消費(fèi)者購(gòu)買力水平、購(gòu)買傾向、購(gòu)買特征等。 競(jìng)爭(zhēng)樓盤包括產(chǎn)品、價(jià)格、廣告、銷售推廣、物業(yè)管理等。 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析包括專業(yè)化程度、品牌知名度、開發(fā)經(jīng)營(yíng)方式、樓盤質(zhì)量、政府關(guān)系、以往項(xiàng)目情況、土地儲(chǔ)備情況。 第四章 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究 一、名詞解釋 1．可行性研究 答：投資決策前，對(duì)與項(xiàng)目有關(guān)的市場(chǎng)、資源、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)等方面問(wèn)題進(jìn)行全面分析、論證和評(píng)價(jià)，判斷項(xiàng)目在技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟(jì)上是否合理，并對(duì)方案進(jìn)行優(yōu)選的科學(xué)方法。 2．財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 答：指使項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值等于零的折現(xiàn)率。 3．財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 答：指將項(xiàng)目壽命期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，用一個(gè)設(shè)定的折現(xiàn)率逐期折現(xiàn)的現(xiàn)值的代數(shù)和。 4．市場(chǎng)調(diào)研 答：運(yùn)用科學(xué)的方法，有目的、有計(jì)劃地收集、整理與企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷有關(guān)的各種情報(bào)、信息和資料，在調(diào)查的基礎(chǔ)上對(duì)收集數(shù)據(jù)和匯總情報(bào)進(jìn)行分析、判斷，為企業(yè)營(yíng)銷決策提供依據(jù)的信息管理活動(dòng)。 二、問(wèn)答題 1．房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容包括哪些？ 答：（一）市場(chǎng)宏觀環(huán)境狀況，主要包括政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會(huì)文化環(huán)境，另外還包括行業(yè)環(huán)境、技術(shù)環(huán)境以及對(duì)城市發(fā)展概況的描述等。（二）城市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況，包括：1、市場(chǎng)整體狀況；2、土地市場(chǎng)情況；3、商品房市場(chǎng)情況； 4、全市房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)，不同區(qū)域和物業(yè)類型的價(jià)格類型；5、全市主要發(fā)展商開發(fā)銷售情況；6、三級(jí)市場(chǎng)交易情況；此外，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)相關(guān)政策法規(guī)等。（三）消費(fèi)者行為與市場(chǎng)需求容量，包括：消費(fèi)者的購(gòu)買水平、購(gòu)買傾向、共同特征；城市人口、家庭數(shù)量、購(gòu)買力、居民居住現(xiàn)狀及改善目標(biāo)、居民日常消費(fèi)支出水平與消費(fèi)結(jié)構(gòu)。（四）項(xiàng)目所在區(qū)域環(huán)境狀況。（五）項(xiàng)目基本情況調(diào)查，包括對(duì)項(xiàng)目的用地現(xiàn)狀及開發(fā)條件進(jìn)行分析、對(duì)項(xiàng)目所在地的周邊環(huán)境進(jìn)行分析。 2．房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的原則？ 答：1）實(shí)事求是原則市場(chǎng)調(diào)查是一個(gè)主體與客體相統(tǒng)一的過(guò)程。由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象十分復(fù)雜，隨時(shí)會(huì)發(fā)生主觀偏離客觀、主體脫離客體的可能性。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查必須充分地尊重客觀事實(shí)，始終從市場(chǎng)的實(shí)際出發(fā)，實(shí)事求是，唯物唯真，切忌主觀武斷，才能如實(shí)反映市場(chǎng)的本來(lái)面目。 　　2）有的放矢原則市場(chǎng)調(diào)查是整理分析有關(guān)市場(chǎng)營(yíng)銷方面的各種情報(bào)資料，掌握房地產(chǎn)商品或資源從賣方到達(dá)消費(fèi)者的各種情況和趨勢(shì)。為企業(yè)決策主體進(jìn)行經(jīng)營(yíng)決策服務(wù)，或者是為了企業(yè)排除某種營(yíng)銷障礙提供信息依據(jù)。所以，市場(chǎng)調(diào)查必須緊緊抓住這個(gè)中心，有目的、有針對(duì)性地進(jìn)行。不然，不僅白白浪費(fèi)大量人力、財(cái)力和物力，而且還會(huì)喪失機(jī)遇。 　　3）虛心求知原則當(dāng)今房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，產(chǎn)品生命周期不斷縮短，消費(fèi)心理及消費(fèi)需求變化較大，要獲取各類有價(jià)值的情報(bào)，不僅要有正確的方法，首先要有正確的態(tài)度。要有甘當(dāng)小學(xué)生的精神，恭恭敬敬地向群眾學(xué)習(xí)。只有虛心求教，才能排除各種人為障礙，取得調(diào)查對(duì)象的信任和支持，確保調(diào)查順利進(jìn)行。 　　4）系統(tǒng)性原則市場(chǎng)調(diào)查的系統(tǒng)性原則是指要以系統(tǒng)的觀念和方法，全面地分析和研究市場(chǎng)變化各因素之間的內(nèi)在聯(lián)系，以及環(huán)境對(duì)市場(chǎng)系統(tǒng)的影響，從而達(dá)到對(duì)市場(chǎng)的本質(zhì)及其發(fā)展變化的規(guī)律性認(rèn)識(shí)。它可以幫助我們?cè)谑袌?chǎng)調(diào)查中避免片面性、孤立性和靜止性，能從唯物辯證法的高度抓住市場(chǎng)發(fā)展變化的本質(zhì)屬性。 　　5）效益性原則市場(chǎng)調(diào)查要精心設(shè)計(jì)，力求以最小的投入，最少的人、財(cái)、物，實(shí)現(xiàn)最大的產(chǎn)出。 　　這要切忌盲動(dòng)蠻干，應(yīng)該采用科學(xué)的調(diào)查方法和技術(shù)：充分利用第二手資料及多方面的力量，以達(dá)到費(fèi)時(shí)最少、費(fèi)用最省，效果最佳的目標(biāo)。 3．簡(jiǎn)述可行性研究的作用？ 答：1)可行性研究是投資決策的重要依據(jù)。2)可行性研究是項(xiàng)目審批的依據(jù)。3)可行性研究是項(xiàng)目資金籌措的依據(jù)。4)可行性研究是編制設(shè)計(jì)任務(wù)書的依據(jù)；5)可行性研究是開發(fā)商與各方簽訂合同的依據(jù)。 4．房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究包括哪些步驟。 答：1)組織準(zhǔn)備；2)資料收集及市場(chǎng)調(diào)查；3)開發(fā)方案的設(shè)計(jì)和評(píng)價(jià)、選擇；4)詳細(xì)研究；5)編寫研究報(bào)告書。 5．可行性研究包括哪些內(nèi)容？ 答：1)項(xiàng)目概況。2)市場(chǎng)分析和需求預(yù)測(cè)。3)規(guī)劃方案的優(yōu)選。4)開發(fā)進(jìn)度安排。5)項(xiàng)目投資估算。6)資金方案和籌資成本估算。7)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。8)風(fēng)險(xiǎn)分析。9)國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。10)結(jié)論。 6．反映投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)狀況的指標(biāo)包括哪些？ 答：價(jià)值型指標(biāo)：財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)凈年值、費(fèi)用現(xiàn)值、費(fèi)用年值；效率型指標(biāo)：財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值率投資報(bào)酬率、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率；期限型指標(biāo)：投資回收期。 7．房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資包括哪些費(fèi)用？ 答：1)土地費(fèi)用估算；2)前期工程費(fèi)；3)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)；4)房屋開發(fā)費(fèi)；5)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)；6)開發(fā)間接費(fèi)；7)管理費(fèi)；8)銷售費(fèi)用；9)財(cái)務(wù)費(fèi)用；10)其他費(fèi)用；11)稅金及政府收費(fèi)。 8．國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)包括哪些？ 答：國(guó)民經(jīng)濟(jì)盈利能力分析，包括經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率、經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值；外匯效果分析，包括經(jīng)濟(jì)外匯凈現(xiàn)值、經(jīng)濟(jì)換匯成本、經(jīng)濟(jì)節(jié)匯成本。 9．風(fēng)險(xiǎn)分析方法有哪些？ 答：1)盈虧平衡分析；2)項(xiàng)目安全率；3)敏感性分析；4)概率分析。 10．敏感性分析的步驟是什么？ 答：1)選擇要分析的不確定因素；2)選定分析所用的評(píng)價(jià)指標(biāo)；3)計(jì)算不確定性因素變動(dòng)引起的評(píng)價(jià)指標(biāo)的變動(dòng)情況；4)判定敏感性因素；5)提出控制敏感性因素的建議。 11．概率分析的步驟是什么？ 答：1)列出各種要考慮的不確定性因素；2)預(yù)計(jì)各種不確定性因素可能發(fā)生的情況；3)分別確定每種情況出現(xiàn)的可能性；4)分別求出各種可能情況下的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、加權(quán)平均值和期望值；5)計(jì)算凈現(xiàn)值大于和等于零的累積概率。 12．國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的主要區(qū)別是什么？ 答：1)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)不同；2)價(jià)值尺度不同；3)折現(xiàn)率不同；4)匯率不同。 第五章 房地產(chǎn)營(yíng)銷 一、名詞解釋 1．房地產(chǎn)營(yíng)銷 答：通過(guò)交易過(guò)程滿足顧客對(duì)土地或房屋需求的一種綜合性營(yíng)銷活動(dòng)，也是把土地或房屋產(chǎn)品轉(zhuǎn)換成現(xiàn)金的流通過(guò)程。 2．房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分 答：是指人們?cè)谀繕?biāo)市場(chǎng)營(yíng)銷觀念的指導(dǎo)下，依據(jù)消費(fèi)者的需要、欲望、購(gòu)買行為和購(gòu)買習(xí)慣，將房地產(chǎn)市場(chǎng)整體分為若干具有相似需求和欲望的房地產(chǎn)消費(fèi)者群的市場(chǎng)分類過(guò)程。 3．房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策劃 答：運(yùn)用整合營(yíng)銷的概念，從觀念、設(shè)計(jì)、區(qū)位、環(huán)境、房型、價(jià)格、品牌、包裝、推廣上對(duì)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行整合，合理確定房地產(chǎn)目標(biāo)市場(chǎng)的實(shí)際需求，在深入了解潛在消費(fèi)者深層次及未來(lái)需求的基礎(chǔ)上，為開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃處合理的建設(shè)取向，使產(chǎn)品及服務(wù)完全符合消費(fèi)者的需要，并通過(guò)消費(fèi)者的滿意使開發(fā)商獲得利益的過(guò)程。 二、簡(jiǎn)答 1．簡(jiǎn)述房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的作用 答：1)有利于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)現(xiàn)新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)；2)有利于房地產(chǎn)企業(yè)選擇目標(biāo)市場(chǎng)和制定市場(chǎng)營(yíng)銷策略；3)有利于房地產(chǎn)企業(yè)集中資源開發(fā)市場(chǎng)。 2．簡(jiǎn)述房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的過(guò)程 答：1)明確細(xì)分因素；2)根據(jù)細(xì)分因素進(jìn)行市場(chǎng)劃分；3)評(píng)價(jià)市場(chǎng)細(xì)分結(jié)果，包括：銷量和利潤(rùn)、消費(fèi)者的可接近性、消費(fèi)者的敏感性。 3．房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的步驟是什么？ 答：1)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究，包括宏觀、中觀、微觀等方面；2)確定營(yíng)銷目標(biāo)，包括長(zhǎng)期與短期；3)制定市場(chǎng)營(yíng)銷組合計(jì)劃；4)營(yíng)銷計(jì)劃的實(shí)施；5)反饋與調(diào)整。 4．房地產(chǎn)廣告策劃的原則有哪些？ 答：時(shí)代性、創(chuàng)新性、實(shí)用性、階段性、全局性。 5．簡(jiǎn)述房地產(chǎn)廣告策劃的內(nèi)容 答：廣告目標(biāo)、市場(chǎng)分析、廣告策略、廣告計(jì)劃、廣告效果測(cè)定。 6．房地產(chǎn)營(yíng)銷的4R主要內(nèi)容是什么？ 答：1)與顧客建立關(guān)聯(lián)；2)提高市場(chǎng)反應(yīng)速度；3)關(guān)系營(yíng)銷越來(lái)越重要；4)回報(bào)是營(yíng)銷的源泉。 7．簡(jiǎn)述房地產(chǎn)促銷策略內(nèi)容 答：.讓利促銷策略、廣告促銷策略、營(yíng)業(yè)推廣策略 8．簡(jiǎn)述房地產(chǎn)市場(chǎng)品牌營(yíng)銷策略的實(shí)施 答：1)精準(zhǔn)的市場(chǎng)定位是房地產(chǎn)品牌營(yíng)銷的基礎(chǔ)；2)卓越的質(zhì)量體系是創(chuàng)建知名品牌的保證；3)以良好的社會(huì)形象樹品牌；4)以優(yōu)秀的品質(zhì)樹品牌；5)以創(chuàng)新精神樹品牌；6)以優(yōu)秀的企業(yè)文化樹品牌。 9．選擇房地產(chǎn)銷售渠道的主要因素和策略有哪些？ 答：主要因素：1)商品房因素；2)市場(chǎng)因素；3)企業(yè)本身的因素；4)國(guó)家政策、法令因素。 策略：1)直接渠道和間接渠道；2)短渠道和長(zhǎng)渠道；3)寬渠道和窄渠道。 三、論述題 1．論述房地產(chǎn)市場(chǎng)新推樓盤的各開價(jià)策略適用情況和優(yōu)缺點(diǎn) 答：一、 低價(jià)開盤 適應(yīng)的情況：1)產(chǎn)品的綜合性能不強(qiáng)，沒有什么特色；2)項(xiàng)目的開發(fā)量相對(duì)過(guò)大；3)絕對(duì)單價(jià)過(guò)高，超出當(dāng)?shù)刂髁髻?gòu)房?jī)r(jià)格；4)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，類似產(chǎn)品多。 優(yōu)點(diǎn)：便于迅速成交，促進(jìn)良性循環(huán)；便于日后的價(jià)格調(diào)控；便于財(cái)務(wù)周轉(zhuǎn)、資金回籠。 缺點(diǎn)：首期利潤(rùn)不高；樓盤形象難以提升很高。 二、高價(jià)開盤 適應(yīng)的情況：具有別人所沒有的明顯的樓盤賣點(diǎn)；產(chǎn)品綜合性能上佳；量體適合，公司信譽(yù)好，市場(chǎng)需求旺盛 優(yōu)點(diǎn)：首期利潤(rùn)高；樓盤形象容易提升高。 缺點(diǎn)：不利于迅速成交，難于形成良性循環(huán)；不利于日后的價(jià)格調(diào)控；不利于資金周轉(zhuǎn)、資金回籠。 三 、促銷策略 優(yōu)點(diǎn)：一是提供信息情報(bào)；二是引起購(gòu)買欲望；三是宣傳產(chǎn)品特點(diǎn)與企業(yè)形象，保持產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，四是擴(kuò)大市場(chǎng)份額 四 、渠道營(yíng)銷策略 作用：把產(chǎn)品從生產(chǎn)者轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者所必須完成的工作加以組織，消除生產(chǎn)者與使用者之間的距離。