新商品房買賣合同與舊版本詳細區(qū)別(1)

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新商品房買賣合同與舊版本詳細區(qū)別 第1章 合同當(dāng)事人 第2章 商品房基本情況 1.細化并提示買受人土地使用權(quán)取得方式有“出讓”、“劃撥”，并列有空白項供雙方結(jié)合實際情況進行約定； 2. 將“現(xiàn)定名”、“暫定名”修改為“核準名稱”，更強調(diào)了命名的規(guī)范性； 3. 對測繪面積（套內(nèi)建筑面積、共有分攤建筑面積）的約定，提示約定房產(chǎn)測繪機構(gòu)的名稱，明確了測繪機構(gòu)的責(zé)任； 4. 增加了商品房層高、陽臺個數(shù)及類型的約定，確保交房時，雙方交接房屋有據(jù)可依； 5. 在附件中也明確“房屋分層分戶圖、建設(shè)工程規(guī)劃方案總平面圖”，并增加一個關(guān)于該商品房公用部位分攤情況、名稱、面積、所在位置說明的附件，確保合同中約定的房屋位置、面積的唯一性及穩(wěn)定性； 6. 新增“抵押情況”條款，以列舉的方式增加“抵押”、“未抵押”選項由雙方當(dāng)事人選填，且對該商品房取得抵押權(quán)人同意銷售的證明、解除抵押的條件和時間等內(nèi)容進行提示，并在附件中加入抵押的約定，確保買賣合同的有效性； 7. 新增“租賃情況”，列明承租人是否放棄優(yōu)先購買權(quán)等情況； 8. 在“房屋權(quán)利狀況承諾”一條中，細化了出賣人的違約責(zé)任及權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任的內(nèi)容。完善了出賣人對房屋權(quán)利狀況的承諾，增加了出賣人關(guān)于“保證擁有商品房合同權(quán)益”、保證不存在“一房兩賣”、保證所有權(quán)不受限制，不存在“司法查封”限制轉(zhuǎn)讓行為的承諾。以及違反承諾的詳細違約責(zé)任及標準。 第3章 商品房價款 1. 增加了“貸款”這一常見的支付方式，提示買賣雙方可選擇公積金貸款、商業(yè)貸款或者自行填寫公積金商業(yè)組合貸款等。 2. 增加了預(yù)售資金監(jiān)管內(nèi)容，新增商品房的全部房價款應(yīng)當(dāng)存入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，用于工程建設(shè)。 3. 在雙方當(dāng)事人關(guān)于“違約金的計算、支付期限”的約定上更加清晰明確。 第4章 商品房交付條件與交付手續(xù) 1.明確將商品房已經(jīng)取得建設(shè)工程竣工驗收備案證明文件及商品房已經(jīng)取得房屋測繪報告的交付條件作為必須滿足條件進行了提示和明確，并列舉和設(shè)定空白行以提示買賣雙方當(dāng)事人可進行補充約定其他特殊條件作為房屋交付的標準； 2.將相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備、公共服務(wù)及其他配套設(shè)施分別以兩款做了更詳細的約定。如對該兩款在交付時并未達到條件的，分別增加了違約條款，由雙方協(xié)商確定處理辦法； 3.明確公共服務(wù)及其他配套設(shè)施以“建設(shè)工程規(guī)劃許可證附件及附圖”為準； 4.增加了一個關(guān)于“本項目內(nèi)相關(guān)設(shè)施設(shè)備的具體約定”的附件，提示買賣雙方對小區(qū)內(nèi)相關(guān)設(shè)施的具體位置用途等內(nèi)容進行詳細的約定； 5.增加了交接前驗收房屋的程序，將“可在短時間內(nèi)修復(fù)的質(zhì)量問題”如對屋面、墻面、地面滲漏或開裂等，管道堵塞，門窗翹裂、五金件損壞，燈具、電器等電氣設(shè)備不能正常使用等的質(zhì)量瑕疵，有出賣人按照有關(guān)工程質(zhì)量和產(chǎn)品規(guī)范、標準在約定時間內(nèi)負責(zé)修復(fù)，并承擔(dān)修復(fù)費用，修復(fù)后再行交付的條件； 6.在查驗環(huán)節(jié)，買賣雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽署商品房交接單； 7.對于買受人原因?qū)е律唐贩课茨馨雌诮桓兑灿呻p方約定； 8.在出賣人逾期交房情況下，考慮到買受人已付房款在延遲階段的利息仍屬正常孳息，出賣人應(yīng)當(dāng)支付，增加了支付相應(yīng)利息的約定。明確了利息的起算點及利率標準； 9.修改了違約金計算基數(shù)，將“已交付房價款”修改為“全部房價款”； 10.新修訂的《商品房買賣合同》對于商品房面積差異化處理，無論商品房是按照套內(nèi)建筑面積計價還是按照建筑面積計價，均將套內(nèi)建筑面積誤差絕對值在3%之內(nèi)作為合同要素，而并非只是考量建筑面積誤差。 第五章 商品房質(zhì)量及保修責(zé)任 1.從商品房地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)，到其他房屋質(zhì)量，到裝飾裝修及設(shè)備設(shè)施，再到室內(nèi)空氣質(zhì)量、建筑隔聲和民用建筑節(jié)能措施標準予以細化，明確了各項質(zhì)量標準、處理措施和保修責(zé)任； 2.質(zhì)量擔(dān)保措施首次列入買賣合同，特別約定了如果開發(fā)商不承擔(dān)質(zhì)量保修義務(wù)，必須由另一家單位來承擔(dān)連帶責(zé)任，這另一家單位可以是開發(fā)商的股東或者關(guān)聯(lián)公司。 第六章 房屋登記 第七章 物業(yè)管理 第八章 其他 1.固定了業(yè)主對建筑物專有和共有部分所享有的權(quán)利，新修訂的《商品房買賣合同》對于業(yè)主共有部分予以明確，增加了對于小區(qū)內(nèi)車位、車庫、會所等配套設(shè)施的所有權(quán)歸屬的約定； 2.新修訂《商品房買賣合同》引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)就不采取售后包租或者變相售后包租、依法依約建設(shè)和銷售商品房、不得擅自處置業(yè)主共有公共部位和設(shè)施、告知業(yè)主妨礙房屋正常使用的情況等事項作出承諾，引導(dǎo)業(yè)主就不得擅自改變房屋用途和承重結(jié)構(gòu)作出承諾； 3.新修訂的《商品房買賣合同》增加購房人信息保護條款，明確了開發(fā)企業(yè)對購房人的信息負有保密義務(wù)，非經(jīng)購房人書面同意，開發(fā)企業(yè)不得披露購房人信息或者將購房人信息挪作他用； 4.補充協(xié)議的約定要更謹慎，新修訂的《商品房買賣合同》中特別強調(diào)了“補充協(xié)議中含有不合理的減輕或免除本合同中約定應(yīng)當(dāng)由出賣人承擔(dān)的責(zé)任，或不合理的加重買受人的責(zé)任、排除買受人主要權(quán)利內(nèi)容的，仍以本（主）合同為準”； 5.要求開發(fā)商在附件中重點披露遮擋或妨礙房屋正常使用的情況，新修訂的《商品房買賣合同》專門設(shè)了一個附件十，用于要求開發(fā)商披露說明樓盤中存在哪些可能遮擋或妨礙購房者所購房屋正常使用的情況，并舉例說明如該商品房公共管道檢修口、柱子、變電箱等遮擋或妨礙情形。