北京年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》：現(xiàn)金流量及資金時間價值試題

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. 北京2016年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》：現(xiàn)金流量及資金時間價值試題 本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。 一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意） 1、直線趨勢法y=a+bX中的常數(shù)a、b，是由決定的。 A：房地產(chǎn)的歷史價格資料 B：房地產(chǎn)的未來價格資料 C：房地產(chǎn)的現(xiàn)實價格資料 D：估價師選取的現(xiàn)時和未來的價格資料 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 2、抵押當事人約定對抵押房地產(chǎn)保險的，由抵押人為抵押的房地產(chǎn)投保，保險費由負擔． A：抵押權(quán)人 B：抵押人 C：中介公司 D：保險公司 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 3、運用假設開發(fā)法評估某待開發(fā)房地產(chǎn)的價值時，若采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法計算，則該待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營期的起點應是。 A：待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)建設開始時的具體日期 B：待開發(fā)房地產(chǎn)建設發(fā)包日期 C：取得待開發(fā)房地產(chǎn)的日期 D：房地產(chǎn)開發(fā)完成并投入使用的日期 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 4、在假設開發(fā)法的傳統(tǒng)方法中，一般不計利息的項目為。 A：待開發(fā)房地產(chǎn)價值 B：管理費用 C：銷售稅費 D：購買待開發(fā)房地產(chǎn)應負擔的稅費 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 5、張某購買劉某的住房，兩人簽訂了二手房買賣合同，約定總價款為260萬元，雙方約定違約金26萬元，張某向劉某支付定金70萬元，價款于半年后一次付清。5個月后，該住房價格上漲為400萬元，若劉某違約，張某可獲得的最高違約責任價款是__萬元。 A．96 B．104 C．140 D．166 6、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的總開發(fā)成本為2600萬元，竣工后的銷售收入為4500萬元，銷售稅金及附加為248萬元，應繳納的土地增值稅為370萬元，則該項目土地增值稅后的開發(fā)成本利潤率為。(2007年試題) A：45.05% B：49.31% C：58.86% D：63.6% E：借款合同 7、土建工程計劃利潤的計算基數(shù)是__。 A．人工費 B．直接工程費 C．間接費 D．直接工程費+間接費 8、繳存住房公積金的工資基數(shù)是。 A：職工本人本年度的月平均工資，共由六部分組成 B：職工本人上一年度的月平均工資，共由六部分組成 C：職工本人下一年度的月平均工資，共由六部分組成 D：職工本人上一年度的年平均工資，共由六部分組成 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 9、下列有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)項目的初步可行性研究及相關(guān)知識，表述不當?shù)氖牵ǎ?A．所謂輔助研究，是對投資項目的一個或幾個重要方面進行單獨研究，用作初步可行性研究和詳細可行性研究的先決條件，或用以支持這兩項研究 B．初步可行性研究階段投資估算的精度可達到±5%，所需費用約占總投資的1.0%～2.0% C．初步可行性研究亦稱預測可行性研究，在此階段，主要是在機會研究的基礎上，進一步對項目建設的可能性與潛在效益進行論證分析 D．在此階段需對以下內(nèi)容進行粗略的審查：市場需求與供應、建筑材料供應狀況、項目所在地區(qū)的社會經(jīng)濟情況、項目地址及其周圍環(huán)境、項目規(guī)劃設計方案、項目進度、項目銷售收入與投資估算、項目財務分析等 10、房屋建筑工程保修期從__起計算。 A．工程竣工驗收合格之日 B．工程竣工驗收之日 C．工程竣工驗收申請之日 D．工程竣工之日 11、單獨編制的歷史文化名城保護規(guī)劃，由國務院審批其總體規(guī)劃的城市，報__審批。 A．建設部 B．國家文物局 C．國務院、建設部 D．建設部、國家文物局 12、我國目前國家債券的收益率為9%，經(jīng)測算，零售商業(yè)用房市場相對于整個投資市場的風險系數(shù)為0.23，整個投資市場的平均收益率為18%，則零售商業(yè)用房的預期收益率為（）。 A．11.07% B．12.45% C．13.59% D．10.78% 13、必須經(jīng)承兌才能生效的金融工具是__。 A．本票 B．商業(yè)匯票 C．銀行券 D．支票 14、由室外明溝面或散水坡面量至建筑物主體最高點的垂直距離是。 A：建筑紅線后退距離 B：建筑控制高度 C：建筑密度 D：用地面積 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 15、我國房地產(chǎn)中介服務行業(yè)在1994年組建的一個全國性的自律組織是__。 A．中國房地產(chǎn)協(xié)會 B．房地產(chǎn)估價師協(xié)會 C．中國房地產(chǎn)估價師學會 D．中國土地學會 16、享有在保險事故發(fā)生后向保險人請求取得保險金權(quán)利的是。 A：投保人 B：被保險人 C：被保險人和受益人 D：投保人、被保險人和受益人 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 17、劉某欲購買某套公寓住宅建筑面積120m2，整個公寓剛剛經(jīng)過改造采用集中供熱集中空調(diào)系統(tǒng)，市場價格為3600元/m2，原來安裝的供熱空調(diào)系統(tǒng)拆除費用2000元，回收價值200元，則該公寓的適宜價格為__元。 A．430000 B．430200 C．432000 D．432100 18、進行場地平整、道路、給水、排水、供電、供熱、通信等工程所完成的投資，屬于。 A：商品房建設投資 B：土地開發(fā)投資 C：其他投資 D：生產(chǎn)性投資 E：借款合同 19、__是判斷項日盈利能力的重要技術(shù)經(jīng)濟指標，是將開發(fā)項目預期或?qū)嶋H上所獲得的年凈收益進行資本化時采用的一個貼現(xiàn)率。 A．利息率 B．銷售利潤率 C．速動比率 D．目標收益率 20、下列關(guān)于聲明不保證的表述，不正確的是。 A：聲明不保證是指由于委托人、拍賣人難以確知拍賣標的的真?zhèn)位蚱焚|(zhì)不予保證 B：聲明不保證是指由于委托人、拍賣人已確知拍賣標的的真?zhèn)位蚱焚|(zhì)不予保證 C：聲明不保證向所有的競買人傳達了這樣一種意思：相關(guān)的拍賣標的可能有真?zhèn)位蚱焚|(zhì)問題，競買人應當謹慎行事 D：拍賣人、委托人在拍賣前聲明不能保證拍賣標的的真?zhèn)位蛘咂焚|(zhì)的，不承擔瑕疵擔保責任 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 21、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)欲取得一宗以掛牌方式出讓的建設用地使用權(quán)，委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其可接受的最高價，該估價應采用的價值類型為。 A：市場價值 B：投資價值 C：謹慎價值 D：在用價值 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 22、有一宗房地產(chǎn)總價為100萬元，綜合資本化率為7％，土地資本化率為6％，建筑物資本化率為8％，則該宗房地產(chǎn)的土地價格為萬元(收益可視為無限年)。 A：30 B：40 C：50 D：60 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 23、預計某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為18萬元，此后各年的凈收益會在上一年的基礎上增加1萬元，該類房地產(chǎn)的資本化率為8%，該房地產(chǎn)的價格為（）萬元。 A．225.00 B．237.50 C．381.25 D．395.83 24、有甲、乙兩宗權(quán)益、區(qū)位、面積、規(guī)劃條件等相當?shù)耐恋?，甲土地為空地，乙土地上有一建筑物，但估價結(jié)果顯示乙土地連同地上建筑物的價值低于甲土地的價值，這是由于__。 A．該建筑物的價值低于拆除費用 B．該估價結(jié)果肯定有誤 C．甲土地的價值高于乙土地的價值 D．不可能出現(xiàn)這種情況 25、某房地產(chǎn)投資項目，資產(chǎn)為6000萬元，負債為3500萬元，流動資產(chǎn)總額為3000萬元，流動負債總額為1500萬元，存貨為1800萬元。則該項目的速動比率是（）。 A．80% B．120% C．171% D．200% 二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分） 1、房地產(chǎn)抵押擔保的范圍包括__。 A．主債權(quán)及利息 B．違約金 C．定金 D．損害賠償金 E．實現(xiàn)抵押權(quán)的費用 2、經(jīng)濟適用住房的基準價格由__構(gòu)成。 A．開發(fā)成本 B．稅金 C．經(jīng)營用房的建筑安裝費 D．利潤 E．違約金和罰款 3、在一筆成功的房地交易中最低價、最高價、成交價的關(guān)系是__。 A．成交價≥最高價≥最低價 B．成交價≥最低價≤最高價 C．最高價≥成交價≥最低價 D．最高價≥最低價≥成交價 4、以下關(guān)于建筑物壽命的說法中，正確的有。 A：建筑物的經(jīng)濟壽命短于其自然壽命 B：建筑物的自然壽命是指建筑物從交付使用之日起到不堪使用時的年數(shù) C：建筑物的經(jīng)濟壽命是指建筑物從竣工驗收合格之日起預期產(chǎn)生的收入大于運營費用的持續(xù)年數(shù) D：建筑物在其壽命期間如果經(jīng)過了翻修、改造等，自然壽命和經(jīng)濟壽命都有可能得到延長 E：建筑物的自然壽命是指建筑物從財務入賬轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)之日起到不堪使用時的年數(shù) 5、某房地產(chǎn)的土地面積為500m2，土地價格為2000元/m2；建筑面積為1000m2，成本法估算的建筑物重置價將為1800元/m2；市場上同類房地產(chǎn)的正常房地價格為2500元/m2，則該房地產(chǎn)中建筑物的實際價值比重置價格低__元/m2。 A．200 B．300 C．700 D．1000 6、下列符合《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》“以劃撥方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目條件”的是。 A：對于以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)項目，轉(zhuǎn)讓的前提是必須經(jīng)有批準權(quán)的人民政府審批 B：對于以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)項目，轉(zhuǎn)讓的前提是必須經(jīng)當?shù)厝嗣裾畬徟?C：由受讓方先補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地收益金后，才能進行轉(zhuǎn)讓 D：由受讓方先補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金后，才能進行轉(zhuǎn)讓 E：可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)而轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目，但轉(zhuǎn)讓方應將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目所獲收益中的土地收益上繳國家或作其他處理 7、城市維護建設稅是隨__附征并專門用于城市維護建設的一種特別目的稅。 A．增值稅 B．財產(chǎn)稅 C．消費稅 D．流轉(zhuǎn)稅 E．營業(yè)稅 8、享受免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅優(yōu)惠政策的鐵道部所屬的鐵路運輸企業(yè)是指__。 A．鐵路局及國有鐵路運輸控股公司 B．鐵路辦事處 C．中鐵集裝箱運輸有限責任公司 D．中鐵特貨運輸有限責任公司和中鐵快運股份有限公司 E．青藏鐵路公司 9、A房地產(chǎn)開發(fā)公司在一項目投標中，符合中標人條件的是。 A：其標書能夠最大限度地滿足招標文件中規(guī)定的各項綜合評價標準 B：其標書能夠不同程度地滿足招標文件中規(guī)定的各項綜合評價標準 C：其標書能夠滿足招標文件的形式性要求 D：其標書能夠滿足招標文件的實質(zhì)性要求，并經(jīng)評審的投標價格最低但不低于成本 E：其標書經(jīng)評審的投標價格最低且低于成本 10、其他條件相同，期房價格一般__現(xiàn)房價格。 A．高于 B．低于 C．等于 D．不可比 11、下列房地產(chǎn)開發(fā)項目成本費用中，屬于土地費用的有。 A：土地出讓價款 B：土地購置稅費 C：基礎設施建設費 D：水文地質(zhì)勘測費 E：土地開發(fā)工程費 12、從買方角度看，成本法的理論依據(jù)是__。 A．生產(chǎn)費用價值論 B．替代原理 C．效用價值論 D．重新購建價格 13、A市2007、2008年度商品住宅平均價格分別為2600元／、2800元。該市A市2007—2008年普通商品住宅價格的環(huán)比增長速度是。 A：107．69％ B：7．69％ C：110．3％ D：10．3％ E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 14、某房地產(chǎn)年凈收益為20萬元，已使用15年，尚可使用25年，若報酬率為8%，則其現(xiàn)值是__萬元。 A．300 B．213.50 C．171.19 D．500 15、下列用地中，可以采取劃撥方式取得使用權(quán)的有。 A：商品住宅小區(qū)用地 B：加油站用地 C：縣人民公園用地 D：軍事設施用地 E：造紙廠用地 16、拆遷人與被拆遷人達不成拆遷補償安置協(xié)議的，裁決的內(nèi)容包括等事項。 A：補償方式和補償金額 B：安置用房面積和安置地點 C：搬遷期限 D：搬遷協(xié)議 E：搬遷過渡方式和過渡期限 17、在寫字樓市場比較理想的情況下，市場租金一般__基礎租金。 A．低于 B．等于 C．高于 D．不可比 18、土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限期滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應當至遲于期滿前__向土地管理部門提出申請。 A．半年 B．1年 C．2年 D．3年 19、依據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，住宅建設用地使用權(quán)期間屆滿的，__。 A．由國家無償收回 B．自動續(xù)期 C．應于屆滿前6個月申請續(xù)期 D．應于屆滿前1年申請續(xù)期 20、收益法中所指的收益是__。 A．估價時點前一年的收益 B．估價時點前若干年的平均收益 C．估價時點以后的未來預期正常收益 D．估價時點前最高盈利年份的收益 21、質(zhì)權(quán)的特征包括。 A：質(zhì)權(quán)是一種擔保物權(quán) B：質(zhì)權(quán)是一種用益物權(quán) C：質(zhì)權(quán)的標的物只能是動產(chǎn)或財產(chǎn)權(quán)利 D：質(zhì)權(quán)須轉(zhuǎn)移質(zhì)物的占有 E：質(zhì)權(quán)是就質(zhì)物優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利 22、Z根據(jù)GB/T 17986—2000《房產(chǎn)測量規(guī)范》，下列項目中，計算一半建筑面積的是__。 A．無頂蓋的室外樓梯 B．無柱的雨篷 C．無頂蓋的陽臺 D．房屋之間無上蓋的架空通廊 23、假設某個消費者的全部收入都用于商品甲和商品乙兩種商品類型的消費，若該消費者增加對商品甲的消費。則對商品乙的消費的邊際效用__。 A．減少 B．增加 C．不變 D．可能增加也可能減少 24、某估價對象為一舊廠房改造的超級市場，建設期為2年，該廠房建成5年后補辦了土地使用權(quán)出讓用續(xù)，土地使用期限為40年，土地使用權(quán)出讓合同約定土地使用期間屆滿不可續(xù)期。建筑物經(jīng)濟壽命為50年。假設殘值率為零，采用直線法計算建筑物折舊時年折舊率為（）。 A．1.00% B．2.13% C．2.22% D．2.50% 25、下列風險屬于房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風險的有。 A：持有期風險 B：或然損失風險 C：政策風險 D：通貨膨脹風險 E：收益現(xiàn)金流風險 歡迎您下載我們的文檔，后面內(nèi)容直接刪除就行 資料可以編輯修改使用 資料可以編輯修改使用 致力于合同簡歷、論文寫作、PPT設計、計劃書、策劃案、學習課件、各類模板等方方面面， 打造全網(wǎng)一站式需求 ppt課件設計制作,word文檔制作,圖文設計制作、發(fā)布廣告等， 公司秉著以優(yōu)質(zhì)的服務對待每一位客戶，做到讓客戶滿意！ 感謝您下載我們文檔 11 .