數(shù)字化解讀：全球經(jīng)濟(jì)周期與國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)行情.ppt

《數(shù)字化解讀：全球經(jīng)濟(jì)周期與國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)行情.ppt》由會員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《數(shù)字化解讀：全球經(jīng)濟(jì)周期與國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)行情.ppt（189頁珍藏版）》請?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

《數(shù)字化解讀：全球經(jīng)濟(jì)周期與國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)行情》,（一）經(jīng)濟(jì)增長：速度與結(jié)構(gòu)（二）金融運(yùn)行：貨幣、信貸、資本（三）價格水平：泡沫程度及信心指數(shù)（四）房地產(chǎn)業(yè)：行業(yè)運(yùn)行,第一部分全球?qū)用鎫經(jīng)濟(jì)周期研究,（一）經(jīng)濟(jì)增長：速度與結(jié)構(gòu),（一）經(jīng)濟(jì)增長：速度與結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)總量（GDP）工業(yè)經(jīng)濟(jì)貿(mào)易商品零售固定投資人口數(shù)量城市化率就業(yè)率居民收入居民消費(fèi),（二）金融運(yùn)行：貨幣、信貸、資本,（二）金融運(yùn)行：貨幣、信貸、資本貨幣供應(yīng)量（通貨膨脹/流通速度）利率匯率存款準(zhǔn)備金率財(cái)政收入稅率水平社會儲蓄,（三）價格水平：泡沫程度及信心指數(shù),（三）價格水平：泡沫程度股票指數(shù)債券利率企業(yè)利潤水平（資本化率）原油期貨指數(shù)黃金價格指數(shù)PPI/生產(chǎn)者物價指數(shù)農(nóng)產(chǎn)品價格指數(shù)CPI/消費(fèi)者物價指數(shù)企業(yè)景氣指數(shù)企業(yè)家信心指數(shù)消費(fèi)者信心指數(shù),表1.全球主要國家消費(fèi)物價指數(shù),（四）房地產(chǎn)業(yè)：行業(yè)運(yùn)行,（四）房地產(chǎn)業(yè)：土地價格指數(shù)新屋開工量新屋銷售量房屋銷售價格租賃價格主要分析國家：美國日本歐盟（英國、德國、法國）韓國香港,圖1.歷年美國新屋建造許可證變化情況,表1.美國新屋建造許可證,圖2.歷年美國新屋開工量變化情況,表2.美國新屋開工量,NewPrivatelyOwnedHousingUnitsCompleted,YearTotal1unit2to45unitsNortheastMidwestSouthWestunitsormoreTotal1unitTotal1unitTotal1unitTotal1unit19681,319.8858.677.4383.6198.8(NA)347.5(NA)527.4(NA)246.1(NA)19691,399.0807.579.8512.1219.8(NA)344.7(NA)553.1(NA)281.4(NA)19701,418.4801.885.1531.5184.9(NA)323.4(NA)594.6(NA)315.5(NA)19711,706.11,014.0106.1586.1225.8(NA)348.1(NA)727.0(NA)405.2(NA)19722,003.91,160.2119.2724.7281.1(NA)411.8(NA)848.5(NA)462.4(NA)19732,100.51,197.2123.5779.8294.0(NA)441.7(NA)906.3(NA)458.6(NA)19741,728.5940.395.3692.9231.7(NA)377.4(NA)755.8(NA)363.6(NA)19751,317.2874.860.4381.8185.8(NA)313.2(NA)531.3(NA)286.8(NA)19761,377.21,034.277.1265.8170.2(NA)355.6(NA)513.2(NA)338.3(NA)19771,657.11,258.494.9303.7176.8(NA)400.0(NA)636.1(NA)444.2(NA)19781,867.51,369.0116.1382.2181.9(NA)416.5(NA)752.0(NA)517.1(NA)19791,870.81,301.0124.9444.9188.4135.2414.7293.8761.7534.9506.0337.119801,501.6956.7118.8426.3146.099.8273.5169.6696.1454.6386.0232.8,19811,265.7818.5111.4335.7127.386.9217.7139.8626.4408.4294.3183.319821,005.5631.580.7293.1120.579.0143.092.2538.8339.5203.2120.719831,390.3923.792.0374.4138.9106.1200.8141.6746.0475.9304.6200.219841,652.21,025.1112.2514.8168.2128.6221.1155.8866.6508.2396.4232.519851,703.31,072.597.2533.6213.8167.8230.5151.3812.2514.0446.8239.419861,756.41,120.286.1550.1254.0193.1269.8170.0763.8504.5468.8252.619871,668.81,122.871.4474.6257.4195.8302.3201.3660.4467.2448.7258.519881,529.81,084.656.6388.6250.2187.7280.3191.3594.8457.0404.6248.419891,422.81,026.358.7337.9218.8159.0267.1190.7549.4420.0387.5256.619901,308.0966.044.8297.3157.7126.7263.3195.0510.7389.3376.3254.919911,090.8837.636.8216.6120.199.6240.4185.3438.9348.2291.3204.519921,157.5963.636.1158.0136.4113.7268.4218.2462.4399.6290.3232.219931,192.71,039.426.3127.1117.6105.2273.3231.6512.0455.7290.0246.919941,346.91,160.331.8154.9123.4112.9307.1255.0580.9507.3335.5285.119951,312.61,065.534.7212.4126.9107.8287.9232.1581.1472.4316.7253.219961,412.91,128.533.1251.3125.1107.8304.5244.5637.1507.3346.2268.819971,400.51,116.437.0247.1134.0115.5295.9236.4634.1505.6336.4258.919981,474.21,159.740.6273.9137.3116.4305.1243.5671.6517.2360.2282.519991,604.91,270.435.2299.3142.7114.7334.7276.2732.7569.7394.8309.920001,573.71,241.827.3304.7146.1120.4334.4268.9729.3565.9363.9286.520011,570.81,255.933.9281.0144.8113.7316.4261.1726.3578.2383.3302.920021,648.41,325.135.0288.2147.9113.3329.8272.0757.8614.8412.8325.020031,678.71,386.331.5260.8154.6113.6332.2274.2755.6635.5436.2363.120041,841.91,531.523.5286.9155.9118.9362.4303.6840.4699.8483.3409.220051,931.41,635.937.5258.0170.7131.7351.9307.2903.7760.5505.1436.520061,979.41,654.540.8284.2179.1128.3325.1285.5986.7825.8488.6414.920071,502.81,218.431.4253.0144.8104.6222.7188.6766.1631.5369.3293.820081,116.6817.223.3276.0112.373.8175.6138.0565.4416.0263.4189.4,圖3.歷年美國新屋銷售量變化情況,表4.美國新屋銷售量,Jan200766Feb200768Mar200780Apr200783May200779Jun200773Jul200768Aug200760Sep200753Oct200757Nov200745Dec200744Jan200844Feb200848Mar200849Apr200849May200849Jun200845Jul200843Aug200838Sep200835Oct200832Nov200827Dec200824Jan200923,Jan200592Feb2005109Mar2005127Apr2005116May2005120Jun2005115Jul2005117Aug2005110Sep200599Oct2005105Nov200586Dec200587Jan200689Feb200688Mar2006108May2006102Jun200698Jul200683Aug200688Sep200680Oct200674Nov200671Dec200671,Jan200376Feb200382Mar200398Apr200391May2003101Jun2003107Jul200399Aug2003105Sep200390Oct200388Nov200376Dec200375Jan200489Feb2004102Mar2004123Apr2004109May2004115Jun2004105Jul200496Aug2004102Sep200494Oct2004101Nov200484Dec200483,表5.美國新屋銷售量（月度數(shù)據(jù)）,PeriodMedianAverage1998$152,500$181,9001999$161,000$195,6002000$169,000$207,0002001$175,200$213,2002002$187,600$228,7002003$195,000$246,3002004$221,000$274,5002005$240,900$297,0002006$246,500$305,9002007$247,900$313,6002008$231,400$292,400,PeriodMedianAverage1981$68,900$83,0001982$69,300$83,9001983$75,300$89,8001984$79,900$97,6001985$84,300$100,8001986$92,000$111,9001987$104,500$127,2001988$112,500$138,3001989$120,000$148,8001990$122,900$149,8001991$120,000$147,2001992$121,500$144,1001993$126,500$147,7001994$130,000$154,5001995$133,900$158,7001996$140,000$166,4001997$146,000$176,200,PeriodMedianAverage1963$18,000$19,3001964$18,900$20,5001965$20,000$21,5001966$21,400$23,3001967$22,700$24,6001968$24,700$26,6001969$25,600$27,9001970$23,400$26,6001971$25,200$28,3001972$27,600$30,5001973$32,500$35,5001974$35,900$38,9001975$39,300$42,6001976$44,200$48,0001977$48,800$54,2001978$55,700$62,5001979$62,900$71,8001980$64,600$76,400,表5.美國新屋售價,Jan2007$254,400$314,600Feb2007$250,800$321,500Mar2007$262,600$329,400Apr2007$242,500$311,700May2007$245,000$309,700Jun2007$235,500$306,500Jul2007$246,200$307,100Aug2007$236,500$301,300Sep2007$240,300$292,200Oct2007$234,300$310,100Nov2007$249,100$316,800Dec2007$227,700$284,400Jan2008$232,400$284,600Feb2008$245,300$301,200Mar2008$229,300$287,600Apr2008$246,400$314,300May2008$229,300$298,200Jun2008$234,300$299,400Jul2008$237,300$301,900Aug2008$221,000$265,500Sep2008$225,200$287,100Oct2008$213,200$274,000Nov2008$224,500$290,400Dec2008$223,200$260,200Jan2009$201,100$234,600,Jan2003$181,700$230,200Feb2003$187,000$233,400Mar2003$185,100$231,100Apr2003$189,500$237,200May2003$195,500$243,700Jun2003$187,900$239,700Jul2003$190,200$248,400Aug2003$190,500$241,000Sep2003$192,000$254,500Oct2003$194,100$242,800Nov2003$207,100$268,300Dec2003$196,000$253,900Jan2004$209,500$262,100Feb2004$219,600$264,100Mar2004$209,600$261,000Apr2004$222,300$269,300May2004$211,700$260,400Jun2004$215,700$263,200Jul2004$212,400$279,200Aug2004$218,100$272,200Sep2004$211,600$269,200Oct2004$229,200$289,600Nov2004$224,500$283,200Dec2004$229,600$284,300,Jan2005$223,100$283,000Feb2005$237,300$289,100Mar2005$229,300$289,600Apr2005$236,300$289,100May2005$228,300$287,400Jun2005$226,100$279,600Jul2005$229,200$289,300Aug2005$240,100$295,000Sep2005$240,400$299,600Oct2005$243,900$293,600Nov2005$237,900$294,400Dec2005$238,600$290,200Jan2006$244,900$301,000Feb2006$250,800$307,900Mar2006$238,800$298,800Apr2006$257,000$310,300May2006$238,200$293,900Jun2006$243,200$305,000Jul2006$238,100$311,300Aug2006$243,900$317,300Sep2006$226,700$296,200Oct2006$250,400$306,800Nov2006$240,100$291,800Dec2006$244,700$301,900,表5.美國新售價（月度數(shù)據(jù)）,（二）日本：經(jīng)濟(jì)增長與房地產(chǎn)周期,表1.日本歷年經(jīng)濟(jì)增長情況（1956-2008）,表2.日本歷年生產(chǎn)者價格指數(shù)（1975-2008）,表3.日本生產(chǎn)者價格指數(shù)（2006,01-2008,12）,表4.日本歷年服務(wù)行業(yè)生產(chǎn)價格指數(shù)(1985-2008),表5.日本服務(wù)行業(yè)生產(chǎn)價格指數(shù)(2006,01-2008,12),表6.日本歷年消費(fèi)者物價指數(shù)(1980-2008),表7.日本歷年人均可支配收入與消費(fèi)支出(1965-2008),表8.日本歷年貨幣流通情況(1975-2008),表9.日本歷年地價指數(shù)(1965-2008),表10.日本全國歷年地價分類指數(shù)(1965-2008),（備注：六大都市包括東京、橫浜、名古屋、京都、大阪及神戸）,表11.日本六大都市區(qū)歷年地價分類指數(shù)(1965-2008),表12.日本歷年全部土地價格變化情況(1985-2007),表13.日本歷年住宅用地價格變化情況(1985-2007),表14.日本歷年新建住宅開工情況(1946-2008),表15.日本新建住宅開工情況(2006,01-2008,12),（三）韓國：經(jīng)濟(jì)增長與房地產(chǎn)周期,表1.韓國歷年經(jīng)濟(jì)增長情況,表2.韓國歷年物價指數(shù)變動情況,表3.韓國物價指數(shù)變動情況（季度）,表4.韓國歷年房地產(chǎn)投資情況,表5.韓國歷年房屋許可證情況,表6.韓國房屋許可證情況（季度）,表7.韓國房屋許可證情況（月份）,表8.韓國歷年房屋與人口情況,表9.韓國土地價格增長率（年度）,表10.韓國土地價格增長率（年度）,表11.韓國土地價格增長率（季度）,表12.韓國土地價格增長率（月份）,第二部分國家層面~房地產(chǎn)行業(yè)分析,（一）經(jīng)濟(jì)增長：速度與結(jié)構(gòu)（二）金融運(yùn)行：貨幣、信貸、資本（三）價格水平：泡沫程度及信心指數(shù)（四）房地產(chǎn)業(yè)：行業(yè)運(yùn)行,（一）經(jīng)濟(jì)增長：速度與結(jié)構(gòu),（二）金融運(yùn)行：貨幣、信貸、資本,（三）價格水平：泡沫程度及信心指數(shù),（四）房地產(chǎn)業(yè)：行業(yè)運(yùn)行,圖1.歷年房地產(chǎn)投資變化情況,表1.歷年房地產(chǎn)投資相關(guān)指標(biāo),表2.歷年房屋開發(fā)建設(shè)相關(guān)指標(biāo),圖2.歷年商品房銷售面積情況,圖3.歷年商品房銷售面積情況,表3.歷年商品房銷售相關(guān)指標(biāo),圖4.歷年商品房銷售價格情況,圖5.歷年商品房銷售價格變化率,表4.歷年商品房銷售價格相關(guān)指標(biāo),圖6.歷年房地產(chǎn)主要指標(biāo)變化率,８月份，全國７０個大中城市房屋銷售價格同比上漲５．３％，漲幅比７月低１．７個百分點(diǎn)；環(huán)比下降０．１％。,12月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比下降0.4%，環(huán)比下降0.5%。,1月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比下降0.9%，降幅比12月擴(kuò)大0.5個百分點(diǎn)；環(huán)比下降0.2%,第三部分中觀領(lǐng)域~城市與地區(qū),（數(shù)據(jù)來源：國家發(fā)展與改革委員會網(wǎng)站*70大中城市房屋銷售價格指數(shù)）,表4.長三角地區(qū)（房屋銷售價格指數(shù)）,（數(shù)據(jù)來源：國家發(fā)展與改革委員會網(wǎng)站*70大中城市房屋銷售價格指數(shù)）,表5.長三角地區(qū)（新建商品住房價格指數(shù)）,（數(shù)據(jù)來源：國家發(fā)展與改革委員會網(wǎng)站*70大中城市房屋銷售價格指數(shù)）,表6.長三角地區(qū)（二手住房價格指數(shù)）,表1.35大中城市房屋銷售價格指數(shù),表2.35大中城市土地交易價格指數(shù),,,2月全國住宅成交量開始恢復(fù)性反彈80%城市環(huán)比上升,2009年2月周成交樓市表現(xiàn),2月上海市商品住宅成交11385套，成交面積117.32萬平方米，環(huán)比上漲46.79%，1-2月總成交面積為197萬平米，同比去年下跌13.82%,2月杭州市商品房成交1617套，成交面積18.83萬平方米，環(huán)比小幅上漲5.13%，1-2月總成交面積約37萬平米，同比去年下跌14.08%，成交面積仍比較低。,2月南京市商品住宅成交4021套，成交面積42.01萬平方米，環(huán)比下跌6.94%，1-2月總成交面積為87萬平米，同比去年增長33.34%，成交面積連續(xù)兩個月走低。,2月北京市商品住宅期房成交5971套，成交面積65.02萬平方米，環(huán)比上漲44.43%，1-2月總成交面積達(dá)到110萬平米，同比去年增長23.01%，成交面積有所反彈。,2月天津市商品住宅成交5511套，成交面積56.61萬平方米，環(huán)比大漲97.94%，1-2月總成交面積達(dá)到85萬平米，同比去年增長33.64%，成交面積反彈明顯,2月深圳市商品住宅成交5275套，成交面積48.84萬平方米，環(huán)比上漲24.51%，1-2月總成交面積達(dá)到88萬平米，同比去年暴漲225.57%，遠(yuǎn)好于去年同期水平。,2月重慶市商品房成交17910套，成交面積165.78萬平方米，環(huán)比上漲96.58%，在30個監(jiān)測城市中位列榜首。1-2月總成交面積達(dá)到250萬平米，同比去年增長34.80%，成交面積反彈明顯。,2月成都市商品房成交11240套，成交面積99.45萬平方米，環(huán)比上漲65.98%，1-2月總成交面積達(dá)到80萬平米，同比去年增長67.40%，成交面積反彈明顯。,2008年全年房地產(chǎn)竣工面積為2118萬平方米，為2007年的62%2008年全年新建商品住宅銷售面積是1965.86萬平方米，下降了40.1%2008年全年新建商品住宅銷售額是1608.47億元，下降了40.6%2008年全年存量房（二手房）銷售面積是1413.41萬平方米，下降了29.1%2008年下半年上海新建住房價格每個月的降幅在1%以內(nèi)，其中9月-12月新建住宅銷售價格環(huán)比分別下降0.9、0.3、0.4和0.3個百分點(diǎn)。全年新建住宅銷售價格累計(jì)環(huán)比下降1.9%，存量房銷售價格與新建住宅價格同步，全年累計(jì)環(huán)比下降1.7%。2009年1月上海全市商品住宅成交面積為48萬平方米，相比08年12月也出現(xiàn)了明顯的下跌，跌幅為43.53%。2009年年2月上海市商品住宅的成交面積為78.76萬平方米，相比2009年1月48.81萬平方米增加了61%。相比2006年2月增加了26.91%，相比2008年增加了129.09%，與2007年2月相比也略微減少了2.43%。2009年2月全市商品住宅成交均價為12141元/平方米，相比1月出現(xiàn)了明顯的下跌，其跌幅為13.94%，與2006年、2007年和2008年同期相比，漲幅分別為31.84%、25.15%和9.37%。,上海商品房成交量,2004年土地供應(yīng)集中放量達(dá)到1967萬平方米，2005年開始的宏觀調(diào)控政策對土地供應(yīng)進(jìn)行了嚴(yán)格的限制，土地供應(yīng)僅為384萬平方米2006年土地供應(yīng)面積有所上揚(yáng)，達(dá)到647萬平方米2007年在經(jīng)歷了2年的抑制后，上海土地供應(yīng)出現(xiàn)集中放量，共推1512萬平方米2008年土地供應(yīng)面積略有回落，共出讓1377萬平方米2008年上海市經(jīng)營性土地出讓總金額154.26億元，比上年同期可比數(shù)據(jù)391.42億元減少60.59%。2008年上海共發(fā)布土地招拍掛公告64個，出讓面積1612.17萬平方米，其中住宅用地出讓面積251.5萬平方米，占總量的15.66%；商辦類用地出讓面積91.67萬平方米，占總量的5.71%。工業(yè)用地仍占絕對比例。2008年，上海土地市場共成交地塊331幅，總面積1194.97萬平方米。公告土地中流標(biāo)24幅地塊，其中住宅用地9幅、商辦類用地6幅、工業(yè)用地9幅，另有80幅地塊無出讓結(jié)果。土地價格方面，今年土地市場無論是成交畝價還是樓板價格都呈現(xiàn)下降態(tài)勢。自2004年—2007年土地均價基本保持上升狀態(tài)，特別在2007年達(dá)到最高峰，經(jīng)營性用地均價429萬元/畝。2008年下半年在房地產(chǎn)市場低迷，開發(fā)商不得不將置地計(jì)劃延后或取消，導(dǎo)致地價下跌至314萬元/畝，較去年下調(diào)了22%。自2004年至今,每年的土地均價都呈現(xiàn)出上升。2007年為253萬元/畝；相較2006年出現(xiàn)小幅增長。但今年土地均價急速下滑,只有123萬元/畝,雖然2008年土地市場工業(yè)用地比重很大,但去除工業(yè)用地之后,經(jīng)營性用地的均價只有387萬元/畝,較2007年經(jīng)營性用地690萬元/畝的均價下跌了近44%。自2004年到2007年,樓板價格分別為1968元/平方米、2380元/平方米、2459元/平方米,2894元/平方米,呈小幅增長。但2008年,樓板價格暴跌至1442元/平方米,創(chuàng)下2004年以來的新低,剔除工業(yè)用地之后經(jīng)營性用地的樓板價僅為3542元/平方米,較2007年同類土地樓板價6349元/平方米下跌了將近45%。2008年以來,以可建面積計(jì)算,上海住宅土地供應(yīng)總量(包括含住宅的綜合用地)為277.8萬平方米,而最終成交的土地僅有170.6萬平方米,流標(biāo)的住宅用地比例達(dá)38%。,上海土地成交量,馬鞍山樓市運(yùn)行情況,馬鞍山2008年成交量匯總,,馬鞍山2008年上半年成交量匯總,,,,,,,馬鞍山5月成交排行,馬鞍山6月成交排行,,馬鞍山2月成交排行,馬鞍山12月成交排行,2006全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資83.4億元，同比增長14.1%2006全年商品房竣工面積298.09萬平方米，同比增長5.2%；2006全年商品房銷售面積384.75萬平方米，增長10.6%2007年全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資106.5億元，同比增長27.6%2007年竣工商品房屋298.1萬平方米，同比增長8.5%,增幅比2006年增加3.3個百分點(diǎn)；2007年商品房銷售面積430.7萬平方米，同比增長11.9%，增幅比2006年增加1.3個百分點(diǎn)2007年全市商品房銷售額141.8億元，同比增長28.4%?，F(xiàn)房銷售41.6億元，同比下降0.9%；期房銷售100.2億元，同比增長46.3%。商品房銷售額中住宅123.7億元，同比增加36.3億元；辦公樓2.4億元，同比減少1.4億元；商業(yè)營業(yè)用房13.4億元，同比減少5.5億元。2007年，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共購置土地面積206.1萬平方米，同比增加35.9%；實(shí)際支出土地購置費(fèi)22.5億元，同比增長44.2%2007年末,全市商品房空置面積68.2萬平方米，同比下降2.7%，其中住宅空置面積36.3萬平方米，同比增長14.1%；全市商品房平均銷售價格3727元/平方米，同比增長5.75%，其中普通商品住宅均價3498元/平方米，同比增長8.14%；二手房住宅均價2613元/平方米，同比增長7.3%。市區(qū)商品房合同成交均價4175元/平方米，同比上升2.74%其中商品住房的合同成交均價3933元/平方米，同比上升10.32%二手房住宅均價3147元/平方米，同比增長8.1%。2008年全年揚(yáng)州市區(qū)總計(jì)合同銷售各類新建商品房12657套，成交總面積155.27萬平方米，同比下降39.43%；其中普通商品住宅成交面積109.24萬平方米，所占比重70.36%，成交量較去年同期減少42.71%；市場份額同比回落7個百分點(diǎn)別墅類高檔住宅2008年全年成交量大幅下挫，成交面積同比暴跌48.85%。由單月看，除去石油山莊低價房源的集中備案量，4月創(chuàng)下了2008年頗為罕見的“供銷兩旺”的景象，商品住宅新增供應(yīng)量與成交量均為全年單月最高值。2月傳統(tǒng)淡季加上春節(jié)假期的影響，供銷紛紛墜入低谷。而11月在政策面和資金面都呈現(xiàn)暖冬的態(tài)勢下，原本淡季的市場呈現(xiàn)了短期興奮狀態(tài)，商品住宅成交量較十月急速攀升，套數(shù)環(huán)比增幅高達(dá)37.18%；此番銷量回升與個別區(qū)域熱點(diǎn)新盤上市、開發(fā)商年底為緩解銷售壓力推出優(yōu)惠促銷刺激消費(fèi)有著密切聯(lián)系。12月市場整體基本維持上月銷售態(tài)勢，住宅銷量小幅回落2個百分點(diǎn)。在成交量全面下滑的態(tài)勢下，2008年全年揚(yáng)州房價繼續(xù)保持平緩上漲，商品住宅單月平均漲幅為1.09%。統(tǒng)計(jì)顯示，2008年揚(yáng)州市區(qū)商品房合同成交均價4764.64元/平方米，同比上漲14.13%；其中普通商品住宅成交均價為4123.60元/平方米，同比漲幅13.05%。08年我市普通商品住宅單月成交均價環(huán)比增速明顯放緩，基本在4400元/平方米左右波動；6月受高檔樓盤成交比重偏高影響，為全年最高點(diǎn)。12月，剔除低價房石油山莊普宅均價4417元/平方米，較去年同期下滑4.88個百分點(diǎn)。,揚(yáng)州樓市運(yùn)行情況,2008年市區(qū)商品住宅銷售排行榜,2009年1-2月商品住宅銷售排行榜TOP15,宿遷樓市運(yùn)行情況,住房預(yù)銷售許:1季度:38.1萬m2同比增長59.28%（3月14.72萬m2，環(huán)比增2.95%）2季度:85.06萬㎡同比增48.99%（6月15.89萬㎡，環(huán)比下降14.25%）3季度:106.27萬㎡，同增30.54%(9月4.43萬㎡，環(huán)比下降60.76%)累計(jì)可售面積:110.02萬㎡同增36.76萬㎡(截止6月)住房實(shí)際登記銷售:1季度:28.48萬m2，同比增長11.64%(3月7.7萬m2)2季度:63.93萬㎡，同增12.1%（6月7.7萬㎡，環(huán)降27.99%）3季度:88.28萬㎡，同減2.84%(9月6.17萬㎡，環(huán)比下降38.11%)12月份：6.34萬㎡1-9月市區(qū)商品住房的平均成交價格為2175元/㎡，同比上漲10.57％。老城區(qū)成交均價為2540元/㎡，同比上升6.8％宿城新區(qū)(含宿城開發(fā)區(qū)南區(qū))，成交均價為1827元/㎡，同比上升12.29％宿豫區(qū)的成交均價為1965元/㎡，同比上漲11.27％經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的成交均價為2149元/㎡，同比上升11.06％市府新區(qū)的成交均價為2490元/㎡，同比上升了8.45％湖濱新城區(qū)的成交均價為2322元/㎡（無同比數(shù)據(jù)）,12月宿遷市整體銷售量相比11月份則稍稍有所下降，日均銷售量從上月日均成交30多套下降到本月的日均成交的24套，其中住宅市場共成交746套，成交面積74567.73平方米，成交金額16759.41萬元，成交均價2248元/平方米。商業(yè)用房市場共成交293套，成交面積30579.12平方米，成交金額11728.14萬元，成交均價3835元/平方米。1月宿遷市商品房住宅的整體銷售量比去年12月份稍有提高，從上月每日成交量24套上升到本月的日均成交的27套，其中本月商品房住宅銷售共848套，銷售面積為87499.29平方米，成交金額為20322.31萬元，平均單價為2323元/平方米；商業(yè)用房共銷售340套，銷售面積為41966.42平方米，成交金額為19781.96萬元，平均單價為4714元/平方米宿遷1月份的商業(yè)用房延續(xù)了去年12月份的良好勢頭，但是值得我們關(guān)注的是：在340套商業(yè)用房中，宿遷義烏精品街二期商業(yè)1-10#樓的成交量就占了整個商業(yè)用房的60%。,12月宿遷住宅銷售前十銷售情況對照圖,1月宿遷住宅銷售前十銷售情況對照圖,土地市場：06年2015.37畝，07年1402.68畝，08年1-9月1393.95畝2006年市區(qū)經(jīng)營性用地供地量4078畝，33.26萬元每畝,增幅為5.8%商業(yè)用地是219.17畝，466.7元/平方米住宅用地是2015.37畝，411.2元/平方米2007年市區(qū)經(jīng)營性用地2007年市區(qū)經(jīng)營性用地平均價格為48.18萬元每畝商業(yè)用地是683.04畝，占15.51%，同比增長307.6%,24.04萬元/畝住宅用地719.64畝，商住用地是56.45萬元/畝地產(chǎn)開發(fā)投資(2008年1-9月份)房地產(chǎn)開發(fā)投資24.84億元，同比增長40.1%(占固定資產(chǎn)投資16.6%)出讓房地產(chǎn)開發(fā)用地18宗，成交面積1393.95畝(92.93萬㎡)成交金額5.288億元，平均地價37.94萬元/畝,宿遷土地市場,A.企業(yè):經(jīng)營業(yè)績表現(xiàn)B.政府:行業(yè)政策趨向C.消費(fèi)者:購買力與購房意愿,第四部分微觀領(lǐng)域~經(jīng)濟(jì)主體,A.企業(yè):經(jīng)營業(yè)績表現(xiàn),表1.企業(yè)景氣指數(shù),（數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局）,表2.企業(yè)家信心指數(shù),（數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局）,表3.企業(yè)景氣指數(shù),（數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局）,表4.企業(yè)家信心指數(shù),（數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局）,一致指數(shù)是反映當(dāng)前經(jīng)濟(jì)的基本走勢，由工業(yè)生產(chǎn)、就業(yè)、社會需求（投資、消費(fèi)、外貿(mào)）、社會收入（國家稅收、企業(yè)利潤、居民收入）等4個方面合成；先行指數(shù)是由一組領(lǐng)先于一致指數(shù)的先行指標(biāo)合成，用于對經(jīng)濟(jì)未來的走勢進(jìn)行預(yù)測；滯后指數(shù)是由落后于一致指數(shù)的滯后指標(biāo)合成得到，它主要用于對經(jīng)濟(jì)循環(huán)的峰與谷的一種確認(rèn)；,（數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局）,表5.宏觀經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù),表6.消費(fèi)者信心指數(shù),（數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局）,表7.2008前三季上市房企凈利潤排行榜,（數(shù)據(jù)來源：和訊房產(chǎn)）,（數(shù)據(jù)來源：和訊房產(chǎn)）,（數(shù)據(jù)來源：和訊房產(chǎn)）,（數(shù)據(jù)來源：和訊房產(chǎn)）,表8.2008前三季虧損上市房企排行,（數(shù)據(jù)來源：和訊房產(chǎn)）,表9.知名房地產(chǎn)公司三季報(bào)盈利同比增長排名,（數(shù)據(jù)來源：和訊房產(chǎn)）,表10.2008前三季上市房企存貨排行,（數(shù)據(jù)來源：和訊房產(chǎn)）,（數(shù)據(jù)來源：和訊房產(chǎn)）,（數(shù)據(jù)來源：和訊房產(chǎn)）,20家主要房地產(chǎn)企業(yè)研究（2000-2008）,長三角：綠地、復(fù)地、上實(shí)集團(tuán)、大華、綠城、浙江廣廈、棲霞建設(shè)、世茂珠三角：萬科、保利、金地、中海、合創(chuàng)、碧桂園、恒大、雅居樂環(huán)渤海：萬通、華遠(yuǎn)、SOHO中國、陽光100、首創(chuàng)、首開中西部：大連萬達(dá)、龍湖、金科、成都置信、河南建業(yè),歷年土地購置情況（面積/金額）歷年商品房銷售情況（面積/金額）歷年開發(fā)/投資情況歷年利潤/收益情況,問題1：對中國宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的判斷:,問題2：對中國房地產(chǎn)市場運(yùn)行狀況的判斷:,問題3：加大保障性住房建設(shè)力度對房地產(chǎn)市場的影響:,問題4：國務(wù)院明確表示“進(jìn)一步鼓勵普通商品住房消費(fèi)”，“強(qiáng)化地方人民政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的職責(zé)”，您認(rèn)為政府是:,問題5：國務(wù)院明確表示“支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化”，您認(rèn)為政府在支持企業(yè)應(yīng)對市場形勢變化方面是:,問題6：國務(wù)院明確表示“支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理的融資需求”，“對有實(shí)力有信譽(yù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并重組有關(guān)企業(yè)或項(xiàng)目，提供融資支持和相關(guān)金融服務(wù)”，您認(rèn)為企業(yè)應(yīng):,問題7：國務(wù)院明確表示“進(jìn)一步鼓勵普通商品住房消費(fèi)”，“支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化”，“支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理的融資需求”，您認(rèn)為金融機(jī)構(gòu)應(yīng)該：,問題8：在目前市場形勢下，貴公司在2009年將采取的應(yīng)對策略：,問題9：貴公司未來3-5年的房地產(chǎn)產(chǎn)品定位:,問題10：貴公司未來3-5年內(nèi)的發(fā)展思路:,B.政府:行業(yè)政策趨向,2008年樓市18項(xiàng)中央房地產(chǎn)重大政策回顧,一、中國人民銀行決定上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)為落實(shí)從緊的貨幣政策要求，繼續(xù)加強(qiáng)銀行體系流動性管理，抑制貨幣信貸過快增長，中國人民銀行決定從2008年1月25日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)。二、《經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款管理辦法》1月18日，中國人民銀行與中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會聯(lián)合印發(fā)《經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款管理辦法》通知，通知中主要指出，經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款必須專項(xiàng)用于經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目建設(shè)，不得挪作他用；經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款期限一般為3年，最長不超過5年；經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款利率按中國人民銀行利率政策執(zhí)行，可適當(dāng)下浮，但下浮比例不得超過10%；經(jīng)有關(guān)管理部門批準(zhǔn)，符合相關(guān)政策規(guī)定的單位集資合作建房項(xiàng)目的貸款業(yè)務(wù)參照本辦法執(zhí)行。三、《關(guān)于做好住房建設(shè)規(guī)劃與住房建設(shè)年度計(jì)劃制定工作的指導(dǎo)意見》中華人民共和國建設(shè)部02月25日發(fā)布建設(shè)部關(guān)于做好住房建設(shè)規(guī)劃與住房建設(shè)年度計(jì)劃制定工作的指導(dǎo)意見，意見中指出，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，認(rèn)真制定住房建設(shè)規(guī)劃與住房建設(shè)年度計(jì)劃；深入調(diào)查，科學(xué)確定住房建設(shè)發(fā)展目標(biāo)；突出重點(diǎn)，落實(shí)保障性住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)及要求；加強(qiáng)監(jiān)督，明確住房建設(shè)規(guī)劃實(shí)施的保障措施。四、“抓緊建立住房保障體系”國務(wù)院總理溫家寶5日在十一屆全國人大一次會議上作政府工作報(bào)告時說，要抓緊建立住房保障體系。要堅(jiān)定不移地推進(jìn)住房改革和建設(shè)，讓人民群眾安居樂業(yè)。溫家寶說，總的指導(dǎo)原則是：（1）堅(jiān)持從我國人多地少的基本國情出發(fā)，建立科學(xué)、合理的住房建設(shè)和消費(fèi)模式。大力發(fā)展省地節(jié)能環(huán)保型住宅，增加中小套型住房供給，引導(dǎo)居民適度消費(fèi)。（2）堅(jiān)持正確發(fā)揮政府和市場的作用，政府主要制定住房規(guī)劃和政策，搞好土地合理供應(yīng)、集約利用和管理，重點(diǎn)發(fā)展面向中低收入家庭的住房。高收入家庭的住房需求主要通過市場調(diào)節(jié)解決。（3）堅(jiān)持加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的調(diào)控和監(jiān)管，規(guī)范和維護(hù)市場秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。五、上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)中國人民銀行宣布，從4月25日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)，調(diào)整后的存款準(zhǔn)備金率水平為16%，這是我國自1984年設(shè)立存款準(zhǔn)備金制度以來的最高水平。根據(jù)商業(yè)銀行的存款數(shù)據(jù)估算，此次調(diào)整后可以一次性凍結(jié)資金2000億元左右。分析人士指出，雖然信貸擴(kuò)張得到控制，但是由于外匯儲備增加速度依然較快，由此帶來的貨幣投放數(shù)量依然較多，央行的數(shù)量型調(diào)控不能因?yàn)樾刨J減速而放松。而且，之前的信貸減速主要是因?yàn)橛嘘P(guān)部門對銀行的信貸擴(kuò)張進(jìn)行了行政控制，這種措施一旦放松，信貸可能出現(xiàn)反彈。六、中國人民銀行決定上調(diào)存款準(zhǔn)備金率為加強(qiáng)銀行體系流動性管理，引導(dǎo)貨幣信貸合理增長，中國人民銀行決定從2008年5月20日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)。七、中國人民銀行上調(diào)存款準(zhǔn)備金率為加強(qiáng)銀行體系流動性管理，中國人民銀行決定上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率1個百分點(diǎn)，于2008年6月15日和25日分別按0.5個百分點(diǎn)繳款。地震重災(zāi)區(qū)法人金融機(jī)構(gòu)暫不上調(diào)。八、中國人民銀行決定下調(diào)貸款基準(zhǔn)利率和存款準(zhǔn)備金率從2008年9月16日起，下調(diào)一年期人民幣貸款基準(zhǔn)利率0.27個百分點(diǎn)，其他期限檔次貸款基準(zhǔn)利率按照短期多調(diào)、長期少調(diào)的原則作相應(yīng)調(diào)整；存款基準(zhǔn)利率保持不變。從2008年9月25日起，除工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、郵政儲蓄銀行暫不下調(diào)外，其他存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率下調(diào)1個百分點(diǎn)，汶川地震重災(zāi)區(qū)地方法人金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率下調(diào)2個百分點(diǎn)。,九、央行下調(diào)存款準(zhǔn)備金率和存貸款基準(zhǔn)利率中國人民銀行決定：從2008年10月15日起下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)；從2008年10月9日起下調(diào)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各0.27個百分點(diǎn)，其他期限檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整。十、央行下調(diào)個人住房公積金貸款利率0.27個百分點(diǎn)中國人民銀行10月22日宣布，個人住房公積金貸款利率各檔次利率分別下調(diào)0.27個百分點(diǎn)；五年期以下（含）由現(xiàn)行的4.32%調(diào)整為4.05%，五年期以上由現(xiàn)行的4.86%調(diào)整為4.59%。十一、于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知為適當(dāng)減輕個人住房交易的稅收負(fù)擔(dān)，支持居民首次購買普通住房，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，財(cái)政部國家稅務(wù)總局現(xiàn)就房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)有關(guān)稅收政策問題通知如下：對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%。首次購房證明由住房所在地縣(區(qū))住房建設(shè)主管部門出具；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。本通知自2008年11月1日起實(shí)施。十二、下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率中國人民銀行決定，從2008年10月30日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，一年期存款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的3.87%下調(diào)至3.60%，下調(diào)0.27個百分點(diǎn)；一年期貸款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的6.93%下調(diào)至6.66%，下調(diào)0.27個百分點(diǎn)；其他各檔次存、貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整。個人住房公積金貸款利率保持不變。十三、國務(wù)院出臺十條政策溫家寶指出，中央出臺擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的十條措施，對于克服當(dāng)前的困難和保持長遠(yuǎn)的發(fā)展都具有重大意義。實(shí)施這些措施，總的要求是，出手要快，出拳要重，措施要準(zhǔn)，工作要實(shí)?！翱臁本褪且杆俪鍪?，爭分奪秒，不可貽誤時機(jī)；“重”就是要實(shí)施堅(jiān)決有力的措施，從根本上扭轉(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)增速過快下滑趨勢；“準(zhǔn)”就是要抓住關(guān)鍵，突出重點(diǎn)，能起到立竿見影的效果；“實(shí)”就是要抓好落實(shí)。十四、中國人民銀行下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率、存款準(zhǔn)備金率從2008年11月27日起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各1.08個百分點(diǎn)，其他期限檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整。同時，下調(diào)中央銀行再貸款、再貼現(xiàn)等利率；從2008年12月5日起，下調(diào)工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、郵政儲蓄銀行等大型存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率1個百分點(diǎn)，下調(diào)中小型存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率2個百分點(diǎn)。同時，繼續(xù)對汶川地震災(zāi)區(qū)和農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行優(yōu)惠的存款準(zhǔn)備金率。十五、國務(wù)院常務(wù)會議部署促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展措施國務(wù)院總理溫家寶17日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施。會議指出，近期國家采取擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長的政策措施，已對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生積極影響，不少城市商品住房成交量有所回升。當(dāng)前，要堅(jiān)持住房市場化基本方向，堅(jiān)持對低收入住房困難群眾實(shí)行住房保障制度的原則，加大政策力度，加快保障性住房建設(shè)，進(jìn)一步鼓勵和支持住房消費(fèi)，保持合理的房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。十六、國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見12月21日，國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見，意見指出，加大保障性住房建設(shè)力度；進(jìn)一步鼓勵普通商品住房消費(fèi)；支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化；強(qiáng)化地方人民政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的職責(zé)；加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)測；積極營造良好的輿論氛圍?！兑庖姟穼J款購買第二套房做出了原則性的"寬松"規(guī)定：在落實(shí)居民首次貸款購買普通自住房，享受貸款利率和首付款比例優(yōu)惠政策的同時，對已貸款購買一套住房，但人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再申請貸款購買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。十七、中國人民銀行決定下調(diào)貸款基準(zhǔn)利率和存款準(zhǔn)備金率12月22日，為進(jìn)一步落實(shí)適度寬松的貨幣政策，中國人民銀行決定：從2008年12月23日起，下調(diào)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各0.27個百分點(diǎn)；央行決定其他期限檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整。同時，下調(diào)中央銀行再貸款、再貼現(xiàn)利率；從2008年12月25日起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)。這是央行自今年9月份以來連續(xù)第五次降低利率、第四次降低存款準(zhǔn)備金率，也是央行繼10月8日宣布雙率下調(diào)后第三次雙率同時下調(diào)。十八、關(guān)于調(diào)整個人住房公積金存貸款利率的通知從2008年12月23日起，上年結(jié)轉(zhuǎn)的個人住房公積金存款利率下調(diào)0.27個百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的1.98%調(diào)整為1.71%。當(dāng)年歸集的個人住房公積金存款利率保持不變；從2008年12月23日起，下調(diào)個人住房公積金貸款各檔次利率0.18個百分點(diǎn)。五年期以下（含五年）從3.51%調(diào)整為3.33%，五年期以上從4.05%調(diào)整為3.87%；各地住房公積金管理中心要進(jìn)一步加強(qiáng)個人住房貸款管理，嚴(yán)格貸前審查，加強(qiáng)貸后管理，切實(shí)控制貸款風(fēng)險(xiǎn)。,1月市場熱議王石“拐點(diǎn)論”，地產(chǎn)商普遍對此持否認(rèn)觀點(diǎn)。2月在“拐點(diǎn)論”的爭議聲中，上海萬科舉行元宵節(jié)9.5折特賣，賣出170多套優(yōu)惠房源，總銷售額達(dá)2.57億元。3月恒大地產(chǎn)集團(tuán)及其承銷商宣布，不再根據(jù)原有時間表進(jìn)行全球發(fā)售，將IPO計(jì)劃推遲。3月SOHO中國董事局主席潘石屹連續(xù)在公眾場合發(fā)表言論，認(rèn)為房地產(chǎn)市場即將發(fā)生巨變，房地產(chǎn)行業(yè)最基本的特征是錢少地多，大量企業(yè)將進(jìn)行整合。6月30日證監(jiān)會批準(zhǔn)招商地產(chǎn)增發(fā)不超過4.5億股的計(jì)劃。但在7月28日，金地集團(tuán)擬公開增發(fā)不超過7.2億股A股股票的方案未獲通過。此前，首創(chuàng)置業(yè)宣布擬在A股市場發(fā)行不超過18億元公司債。地產(chǎn)行業(yè)整體資金鏈仍然非常緊張。8月底萬科在上海公開宣布，旗下的8個樓盤進(jìn)行不同程度的促銷活動，拉開了地產(chǎn)商降價迎“金九銀十”的大幕。9月上海樓市出現(xiàn)“史上最冷金九”，一手商品住宅的成交量跌到44.69萬平方米，為旺季樓市新低，同時創(chuàng)下了2.76的月供需比新高，創(chuàng)下近三年來最為嚴(yán)重的滯銷局面。9月15日、10月8日和10月29日中國人民銀行三次宣布下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣一年期貸款基準(zhǔn)利率0.27個百分點(diǎn)，其他期限各檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整，房地產(chǎn)業(yè)終于迎來久違的降息周期。10月22日中國人民銀行宣布，自今年10月27日起，將商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍；最低首付款比例調(diào)整為20%。央行同時宣布下調(diào)個人住房公積金貸款利率。同日，財(cái)政部宣布暫免征收購房印花稅，并將契稅下調(diào)至1%。11月5日國務(wù)院常務(wù)會議明確提出促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的10條具體措施。其中，兩條政策對房地產(chǎn)業(yè)形成重要影響，一是加快建設(shè)保障性安居工程；二是加大金融對經(jīng)濟(jì)增長的支持力度，取消對商業(yè)銀行的信貸規(guī)模限制。11月26日中國人民銀行宣布，從27日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各1.08個百分點(diǎn)，其他期限檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整。27日，A股地產(chǎn)板塊集體暴漲。12月17日國務(wù)院常務(wù)會議出臺的政策規(guī)定，個人購買普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)讓的，免征營業(yè)稅；對個人購買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入征收營業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅。對業(yè)內(nèi)最關(guān)心的二套房貸松綁問題，新政未做松動。12月22日國務(wù)院辦公廳出臺《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》，提出加大保障性住房建設(shè)力度、進(jìn)一步鼓勵普通商品住房消費(fèi)、支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理的融資需求等政策。,2008年房地產(chǎn)大事回顧《中國證券報(bào)》,,C.消費(fèi)者:購買力與購房意愿,2009中國購房消費(fèi)特征分析,Thanks!,