山東省2015年下半年房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：商品房預(yù)售合同主要內(nèi)容考試試卷

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.山東省 2015 年下半年房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：商品房預(yù)售合同主要內(nèi)容考試試卷本卷共分為 2 大題 50 小題，作答時間為 180 分鐘，總分 100 分，60 分及格。一、單項選擇題（共 25 題，每題 2 分，每題的備選項中，只有 1 個事最符合題意） 1、在按建筑物的層數(shù)分類中，普通辦公樓屬于__。 A．低層建筑 B．多層建筑 C．中高層建筑 D．高層建筑 2、拆遷人拆除超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑， 。 A：不予補償 B：按使用期限的殘存價值參考剩余期限給予適當(dāng)補償 C：減半補償 D：給予正常補償 E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章3、房地產(chǎn)價格與一般物品價格的表現(xiàn)出房地產(chǎn)價格的獨特之處。 A：等值 B：不等值 C：相同 D：不相同 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 4、有一宗三角形的土地需要進行估價，其臨街路線價(土地單價)為 2000 元/m2，如果該宗地臨街深度為 75 英尺，臨街寬度為 50 英尺，那么該宗三角形土地的價格為__萬元。 矩形土地平均深度價格修正率表 A．臨街深度/英尺 B．25 C．50 D．75 E．100 F．125 G．150 H．175 I．200 J．平均深度價格修正率（ %） K．160 L．140 M．120 N．100 O．87.2 P．78.0 Q．70.8 R．65.05、 《房屋拆遷許可證》是由房屋拆遷管理部門發(fā)給拆遷房屋的法律憑證。 A：房地產(chǎn)開發(fā)公司 B：房地產(chǎn)管理機構(gòu) C：被拆遷人 D：拆遷申請人 E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章 6、2003 年國家出臺了國有土地使用權(quán)出讓實行“招拍掛”的政策，對我國房地產(chǎn)投資產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響，這種情形屬于房地產(chǎn)投資特性中的__。 A．需要適時的更新改造投資 B．投資價值難以判斷因而易產(chǎn)生資本價值風(fēng)險 C．易受政策影響 D．存在效益外溢和轉(zhuǎn)移 7、物業(yè)服務(wù)成本的構(gòu)成一般包括__。 ①管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利等；②物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的更新、改造費用；③物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；④辦公費用；⑤物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；⑥物業(yè)管理區(qū)的綠化養(yǎng)護費；⑦物業(yè)管理企業(yè)的酬金；⑧物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費；⑨物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用 A．①②③④⑤⑥⑧⑨ B．①②③⑤⑥⑦⑧ C．①②③④⑤⑥⑦⑨ D．①③④⑤⑥⑧⑨ 8、某商場建成于 2000 年 10 月，收益期限從 2000 年 10 月到 2040 年 10 月，預(yù)計未來正常運行年潛在毛收入為 120 萬元，年平均空置率 20%，年運營費用 50萬元。目前該類物業(yè)無風(fēng)險報酬率為 5%，風(fēng)險報酬率為安全利率的 60%，則該商場在 2005 年 10 月的價值最接近于__萬元。 A．536 B．549 C．557 D．816 9、某宗面積為 5 000㎡的房地產(chǎn)開發(fā)用地，市場價格（樓面地價）為 800 元／㎡，容積率為 2，受讓人需按照受讓價格 3％繳納契稅等稅費，則土地取得成本為萬元。 A：824 B：924 C：844 D：944 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 10、實施裁決的房屋拆遷管理部門是。 A：鄉(xiāng)級以上地方人民政府 B：鄉(xiāng)級以.上地方人民政府房屋拆遷管理部門 C：縣級以上地方人民政府 D：縣級以上地方人民政府房屋拆遷管理部門 E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章11、以下有關(guān)現(xiàn)房與期房之間的關(guān)系的表達式中，正確的是。 A：期房價格=現(xiàn)房價格-預(yù)計從期房達到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值+風(fēng)險補償 B：期房價格=現(xiàn)房價格 -預(yù)計從期房達到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值-風(fēng)險補償 C：期房價格=現(xiàn)房價格+預(yù)計從期房達到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值-風(fēng)險補償 D：期房價格= 現(xiàn)房價格+預(yù)計從期房達到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值+風(fēng)險補償 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 12、結(jié)構(gòu)的建筑造價較低，是我國目前建造量較大的建筑。 A：磚木 B：砌體 C：鋼筋混凝土 D：鋼 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 13、基準(zhǔn)收益率是凈現(xiàn)值計算中反映資金時間價值的基準(zhǔn)參數(shù)，決定基準(zhǔn)收益率大小的因素主要是。 A：行業(yè)平均收益率 B：資金成本 C：項目風(fēng)險 D：資金成本和項目風(fēng)險 E：借款合同14、在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，主要負(fù)責(zé)在工程建設(shè)前進行開發(fā)成本估算、工程成本預(yù)算，在工程招標(biāo)階段編制工程標(biāo)底，在工程施工過程中負(fù)責(zé)成本控制、成本管理和合同管理，在工程竣工后進行工程結(jié)算的，一般是__。 A．造價工程師 B．結(jié)構(gòu)工程師 C．設(shè)備工程師 D．監(jiān)理工程師 15、基本完好房的成新率為__。 A．十、九成新 B．九、八成新 C．八、七成新 D．七、六成新 16、契稅是在土地、房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時，對__征收的一種稅。 A．交易的任何一方 B．交易雙方 C．產(chǎn)權(quán)承受人 D．出售方 17、利用__，可以看出數(shù)據(jù)變化的發(fā)展過程和演變趨勢，其實質(zhì)是取各段內(nèi)各點求平均值，且令其權(quán)數(shù)相等，而將以前的權(quán)數(shù)視為零。 A．移動平均法 B．指數(shù)平滑法 C．加權(quán)指數(shù)法 D．移動平滑法 18、投資方向調(diào)節(jié)稅根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策和經(jīng)濟規(guī)模實行差別稅率，具體適用稅率為__5 檔。 A．0，5%，10%，15%，30% B．0，5%，10%，15% ，20% C．0， 5%，10%，15% ，25% D．5% ，10%，15%，20%，30% 19、經(jīng)批準(zhǔn)的臨時用地，同農(nóng)村集體經(jīng)濟組織簽訂臨時用地協(xié)議，并按該土地前年平均年產(chǎn)值逐年給予補償。 A：1 B：2 C：3 D：5 E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章 20、以單位工程量投資乘以工程量得到單項工程投資的估算方法是。 A：單元估算法 B：單位指標(biāo)估算法 C：工程量近似匡算法 D：概算指標(biāo)估算法 E：借款合同 21、 《中華人民共和國物權(quán)法》規(guī)定，抵押權(quán)自時設(shè)立。 A：簽訂 B：登記 C：起草 D：簽字 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 22、已知某筆貸款的年名義利率為 12%，年實際利率為 12.55%，則該筆貸款是按照__作為計息周期的。 A．年 B．半年 C．季度 D．月23、若注冊結(jié)構(gòu)工程師注冊有效期屆滿需要繼續(xù)注冊的，應(yīng)當(dāng)在期滿前日內(nèi)辦理注冊手續(xù)。 A：30 B：15 C：45 D：60 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 24、有一宗房地產(chǎn)總價為 100 萬元，綜合資本化率為 7％，土地資本化率為6％，建筑物資本 化率為 8％，則該宗房地產(chǎn)的土地價格為萬元 (收益可視為無限年)。 A：30 B：40 C：50 D：60 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格25、下列關(guān)于風(fēng)險分析中解析法和蒙特卡洛模擬法的表述中，錯誤的是（） 。 A．解析法對隨機的現(xiàn)金流進行概率分布估計，得到凈效益的概率分布 B．蒙.特卡洛法用數(shù)學(xué)方法在計算機上模擬實際概率過程，然后加以統(tǒng)計處理 C．解析法建立在利用德爾菲法進行風(fēng)險辨識與估計的基礎(chǔ)之上 D．蒙特卡洛法主要用于解決不多于 2～3 個隨機變量的風(fēng)險問題，而解析法能夠分析更多個隨機變量的風(fēng)險問題二、多項選擇題（共 25 題，每題 2 分，每題的備選項中，有 2 個或 2 個以上符合題意，至少有 1 個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分） 1、價格指數(shù)中如果是以上一時期作為基期的，稱為__。 A．前期價格指數(shù) B．定基價格指數(shù) C．長期價格指數(shù) D．環(huán)比價格指數(shù) 2、以下難以使用市場法估價的房地產(chǎn)有__。 A．標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房 B．寫字樓 C．古建筑 D．紀(jì)念館 E．學(xué)校3、工程量清單是表現(xiàn)擬建工程的名稱和相應(yīng)數(shù)量的明細(xì)清單。 A：分部分項工程項目 B：措施項目 C：其他項目 D：單項工程項目 E：單位工程項目 4、房地產(chǎn)存在的形態(tài)有。 A：土地 B：房地 C：耕地 D：草地 E：建筑物5、通過市場調(diào)查獲知，某地區(qū) 2005～2008 年普通商品住宅平均價格水平分別為 4682 元/㎡、4887 元/㎡、5037 元/㎡、5192 元/㎡。若采用平均增減量法預(yù)測，該地區(qū)普通商品住宅 2010 年的價格為__元/㎡。 A．5362 B．5374 C．5532 D．5702 6、某房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)了一棟 6 層商品住宅樓，假設(shè)每層樓的建筑面積和戶型都相同，且第一層和第六層住宅售價同為 2000 元/m2，第二層和第五層的住宅售價同為 2100 元/m2，第三層和第四層的住宅售價同為 2200 元/m2，則該住宅樓的加權(quán)算術(shù)平均價格和簡單算術(shù)平均價格相比，__。 A．前者高于后者 B．前者低于后者 C．前者等于后者 D．無法確定 7、某寫字樓 2006 年潛在毛租金收入為 1000 萬元，空置和收租損失為 5%，經(jīng)營費用為潛在毛收入的 30%，抵押貸款還本付息為 200 萬元，所得稅和準(zhǔn)備金共計 120 萬元，則 2006 年的凈經(jīng)營收入為（）萬元。 A．330 B．450 C．650 D．700 8、強制拍賣標(biāo)的須符合以下三個要件。 A：強制拍賣標(biāo)的須為被執(zhí)行人所有或依法享有處分權(quán)的財產(chǎn) B：強制拍賣標(biāo)的須為人民法院未采取控制性措施 (查封、扣押、凍結(jié))的財產(chǎn) C：強制拍賣標(biāo)的須為人民法院采取了控制性措施 (查封、扣押、凍結(jié))的財產(chǎn) D：強制拍賣標(biāo)的須為人民法院委托拍賣人進行拍賣的財產(chǎn) E：強制拍賣標(biāo)的須為房管部門委托拍賣人進行拍賣的財產(chǎn) 9、長期趨勢法主要有__等方法。 A．?dāng)?shù)學(xué)曲線擬合法 B．衰減曲線法 C．平均增減量法 D．平均發(fā)展速度法 E．指數(shù)修勻法 10、從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的基本條件是__。 A．取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格 B．取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格 C．取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員相應(yīng)執(zhí)業(yè)資格證書 D．取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格并經(jīng)注冊生效11、下列關(guān)于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋和貨幣補償兩種拆遷補償方式，表述正確的是。 A：產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋實質(zhì)上是按等價交換的原則，由拆遷人按被拆除房屋的評估價對被拆遷人進行補償，再由被拆遷人按市場價購買拆遷人提供的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋 B：產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋以被拆遷房屋的評估價與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的市場價進行差價結(jié)算，多退少補 C：產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋不存在多退少補問題 D：無論實行貨幣補償還是產(chǎn)權(quán)調(diào)換，有一個基本原則必須明確，即等價原則 E：從價值量來衡量，產(chǎn)權(quán)調(diào)換與貨幣補償是不等價的 .12、按貸款的用途，房地產(chǎn)貸款可以劃分為。 A：購建房貸款 B：流動資金貸款 C：房地產(chǎn)開發(fā)貸款 D：房地產(chǎn)經(jīng)營貸款 E：固定資產(chǎn)投資貸款 13、某類商品住宅價格變動的比率大于其需求量變動的比率，據(jù)此可以判斷為該類商品住宅的需求。 A：完全無彈性 B：為單一彈性 C：富有彈性 D：缺乏彈性 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)14、報建審批管理主要包括審批核發(fā)__。 A．項目選址意見書 B．建設(shè)用地規(guī)劃許可證 C．建設(shè)工程規(guī)劃許可證 D．國有土地使用證 E．施工開工證 15、建筑剖面圖的內(nèi)容，不包括__。 A．建筑從屋面至地面的內(nèi)部構(gòu)造特征 B．各層樓面的標(biāo)高，窗臺、窗上口、頂棚的高度，以及室內(nèi)凈空尺寸 C．出入口處的做法及其裝修 D．注明一些裝修做法，樓、地面做法，對其所用材料等加以說明 16、對項目手冊的實施作用，以下說法正確的是。 A：加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)測 B：及時了解和掌握房地產(chǎn)開發(fā)項目的進展情況 C：督促開發(fā)企業(yè)按城市規(guī)劃實施開發(fā) D：督促開發(fā)企業(yè)按要求分期投入開發(fā)所需資金、進行配套建設(shè)、完成拆遷安置 E：不能有效地防止樓盤“爛尾”等現(xiàn)象的發(fā)生 17、價格領(lǐng)先制通常有三種形式。 A：被支配型價格領(lǐng)先 B：支配型價格領(lǐng)先 C：成本最高型價格領(lǐng)先 D：成本最低型價格領(lǐng)先 E：晴雨表型價格領(lǐng)先 18、從估價角度出發(fā)，收益性房地產(chǎn)的運營費用不包含等。 A：房地產(chǎn)改擴建費用 B：抵押貸款還本付息額 C：房屋設(shè)備折舊費 D：所得稅 E：房屋裝修折舊費 19、下列關(guān)于拍賣保留價規(guī)則，說法正確的是。 A：保留價是拍賣的必備條件 B：保留價的修改權(quán)從屬于保留價的確定權(quán)，歸委托人享有 C：委托人擁有保留價的確定權(quán) D：拍賣人擁有保留價的確定權(quán) E：保留價通常是保密的，僅限委托人和拍賣人等有限人知情 20、政府宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的手段包括。 A：土地供應(yīng)政策 B：金融政策 C：誠信建設(shè) D：稅收政策 E：加強產(chǎn)權(quán)管理 21、在下列房地產(chǎn)市場指標(biāo)中，屬于市場交易指標(biāo)的有。 A：空置量 B：房地產(chǎn)價格指數(shù) C：平均建設(shè)周期 D：吸納率 E：失業(yè)率 22、下列風(fēng)險分析的內(nèi)容中，屬于風(fēng)險估計階段工作的有。 A：風(fēng)險產(chǎn)生的原因分析 B：風(fēng)險發(fā)生的概率大小分析 C：風(fēng)險因素檢驗 D：風(fēng)險變量間的相關(guān)性分析 E：風(fēng)險概率分布情況分析23、房地產(chǎn)估價資質(zhì)等級升級采取依次逐級上升，每次申請升級要間隔__以上，并不得越級升級。 A．1 年 B．2 年 C．3 年 D．4 年 24、利用均衡原理判定建筑物是否為最佳，可以幫助房地產(chǎn)估價師確定估價對象的（） 。 A．最佳規(guī)模 B．最佳經(jīng)營手段 C．最佳集約度 D．最佳管理方式 E．最佳投資渠道25、下列估價事項中，僅根據(jù)估價目的來確定的有。 A：估價對象 B：估價時點 C：價值類型 D：估價方法 E：估價所需材料