房地產建筑面積計算規(guī)則.doc

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房地產建筑面積計算規(guī)則 1、建筑面積計算有什么規(guī)則？ (1)計算建筑面積的范圍： 1) 單層建筑物不論其層高均按一層計算，其建筑面積按建筑物外墻勒角以上的外圍水平面積計算。單層建筑物內如帶有部分樓層者，亦應計算建筑面積。 2)多層建筑物的建筑面積按已建筑面積的總和計算，其底層按建筑物外墻勒角以上外圍水平面積計算，二層及二層以上按外墻外圍水平面積計算。 3) 層高超過2.2米的地下室、半地下室、地下車庫、倉庫、商店、地下指揮部等及相應出入口的建筑面積按其上口外墻（不包括采光井、防潮層及其保護墻）外圍的水平面積計算。 4)用深基礎做架空層加以利用，層高超過2.2米的，按架空層外圍的水平面積的一半計算建筑面積。 5)坡地建筑利用吊腳做架空層加以利用且層高超過2.2米，按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。 6)穿過建筑物的通道和建筑物內的門廳、大廳不論其高度如何，均按一層計算建筑面積。門廳、大廳內回廊部分按其水平投影面積計算建筑面積。 7)電梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按建筑物自然層計算建筑面積。 8)舞臺燈光控制室按圍護結構外圍水平面積乘以實際層數(shù)計算建筑面積。 9)建筑物內的技術層（管道層、附層、夾層）是指房屋的局部層次，層高超過2.2米的，按其墻外圍水平面積計算建筑面積。 10)與建筑物連接的有柱雨篷按柱外圍水平面積計算建筑面積；獨立柱雨篷按其頂蓋水平投影面積的一半計算建筑面積。 11)有柱的車棚、貨棚、站臺等按柱外圍水平面積計算建筑面積；單排柱、獨立柱的車棚、貨棚、站臺等按其頂蓋水平投影面積的一半計算建筑面積。 12)突出屋面的有圍護結構的樓梯間、水箱間、電梯機房等按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。 13)突出墻外的門斗按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。 14) 封閉陽臺、挑廊，按其水平投影面積計算建筑面積。凹陽臺、挑陽臺按其水平投影面積的一半計算建筑面積。 15)建筑物墻外有頂蓋和柱的走廊、檐廊，按柱的外邊線水平面積計算建筑面積。無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一增計算建筑面積。 16) 兩個建筑物間有頂蓋的架空通廊，按通廊的投影面積計算建筑面積。無頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計算建筑面積。 17)室外樓梯作為主要通道和用于疏散的，按每層水平投影面積計算建筑面積；樓內有樓梯的，室外樓梯按其水平投影面積的一半計算建筑面積。 18)跨越其他建筑物、構筑物的高架單層建筑物，按其水平投影面積計算建筑面積，多層者按多層計算。19)室內體育館按實際層數(shù)計算建筑面積。體育館（場）看臺下空間加以利用的，其超過1.8米的部位計算建筑面積（多層按多層計算）。 20)原始設計為假層（含頂層閣）屋面全部翻高后，前后墻沿口到樓板高度超過1.8米的，按實際計算建筑面積。 (2)不計算建筑面積的范圍： 1)突出墻面的構件和藝術裝飾，如：柱、垛、勒角、臺階、無柱雨篷等。 2)檢修、消防等用的室外爬梯。 3)層高在2.2米以內的技術層、夾層。 4)構筑物，如：獨立煙囪、煙道、油罐、水塔、儲油（水）池、儲倉、地下人防干、支線等。 5)建筑物內外的操作平臺、上料平臺，及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺。 6)沒有圍護結構的屋頂水箱，舞臺及后臺懸掛幕布、布景的天橋、挑臺。 7)單層建筑物內分割的操作間、控制室、儀表間等單層房間。 8)層高小于2.2米的地下室、半地下室深基礎地下架空層、坡地建筑物吊腳架空層。 9)崗亭、警亭、書報亭等。 10)里弄房屋后天井內的天棚。 11)利用馬路、通道及隙地所搭棚架。12)閣樓。 13)房屋的平臺、曬臺、花臺、屋頂平臺等。 (3)其他： 在計算建筑物面積時，如遇上述以外的情況，可參照上述規(guī)則精神辦理。 2、公用建筑面積分攤有什么規(guī)則？ (1)分攤原則： 1) 房屋公用建筑面積分攤以幢為單位。公用建筑面積分攤僅限于本幢內的公用建筑面積。與幢房屋不相連的公用建筑（如變電房、水泵房、門衛(wèi)房等）不得分攤到本幢房屋內。 2) 房屋公用建筑面積按各戶套內建筑面積乘以房屋內相關面積的比例進行分攤。公用建筑面積分攤后，不劃分各戶攤得面積的具體部位。公用建筑面積部位一經分攤，任何人不得侵占或改變其原始設計的使用功能。 3)商、住、辦綜合樓，其房屋內各部位使用功能，房型分隔差異較大，應根據(jù)其用途或房型分隔的不同，按相關面積比例先行分攤全幢公用建筑面積（此次分攤的最小單位為層），然后再分攤各自公用建筑面積。 4) 商品房按“套”或“單元”出售。商品房的銷售面積即為購房者所購買的套內或單元內建筑面積（以下稱套內建筑面積）與應分攤的公用建筑面積。套（單元）建筑面積=套內建筑面積+分攤的公用建筑面積 (2) 計算方法： 1) 套內建筑面積由以下三部分組成： A.套（單元）內的使用面積； 套內使用面積的計算應符合下列規(guī)定： a.套內使用面積包括臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、假層、廁所、儲藏室、壁柜等分戶門內面積的總和； b.躍層住宅中的戶內樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積； c.不包含在結構面積內的煙囪、通風道、管道井均計入使用面積； B.套內墻體面積 新建住宅各套（單元）內使用空間周圍的維護或承重墻體，有共用墻和非共用墻兩種。新建住宅各套（單元）之間的分隔墻，套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為共用墻，共用墻墻體按水平投影面積的一半計入套內墻體面積。 非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內墻體面積。 內墻面裝修厚度均計入套內墻體面積。 C.陽臺建筑面積 a.原設計的封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積； b.挑陽臺（底陽臺）按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積； c.凹陽臺按其凈面積（含女兒墻墻體面積）的一半計算建筑面積； d.半挑凹陽臺，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積，凹進部分按其凈面積的一半計算建筑面積。套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積 2) 公用建筑面積由以下兩部分組成： A.電梯井、樓梯、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和走道、地下設備、值班警衛(wèi)室等。 B.套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。 C.公用建筑面積分攤系數(shù) 整幢建筑物的公用建筑面積除以整幢建筑物各套內建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分攤系數(shù)。 分攤的公用面積=套內建筑面積公用建筑面積分攤系數(shù) 3.房間中心距面積和房間內凈面積為什么有差異？ 在購買期房時，由于房屋未竣工，無法實際測量房間內凈面積。因此消費者只能從開發(fā)商提供的設計平面圖中的尺寸，計算房間面積。由于圖紙中的每間尺寸距離是由墻的中心距起算至彼墻的中心距，因此計算房間內凈尺寸，應將圖紙所標尺寸減去兩墻厚度之和的一半再減去兩內墻粉刷層厚度。上海地區(qū)多層建筑的承重墻、圍護墻一般都采用一磚（約24公分），戶內分割墻一般采用一磚或半磚，一面墻的粉刷層厚度約一公分。 奔波在俗世里，不知從何時起，飄來一股清流，逼著每個人優(yōu)秀。 　　人過四十，已然不惑。我們聽過別人的歌，也唱過自己的曲，但誰也逃不過歲月的審視，逃不過現(xiàn)實的殘酷。如若，把心中的雜念拋開，茍且的日子里，其實也能無比詩意。 　　借一些時光，尋一處寧靜，聽聽花開，看看花落，翻一本愛讀的書，悟一段哲人的贈言，原來，日升月落，一切還是那么美。 　　洗不凈的浮沉，留給雨天；悟不透的凡事，交給時間。很多時候，人生的遺憾，不是因為沒有實現(xiàn)，而是沉于悲傷，錯過了打開心結的時機。 　　有人說工作忙、應酬多，哪有那么多的閑情逸致??？記得魯迅有句話：“時間就像海綿里的水，只要擠總是有的?！? 　　不明花語，卻逢花季。一路行走，在漸行漸遠的時光中，命運會給你一次次洗牌，但玩牌的始終是你自己。 　　坦白的說，我們遇到困擾，經常會放大自己的苦，虐待自己，然后落個遍體鱗傷，可憐兮兮地向世界宣告：自己沒救了！可是，那又怎樣？因為，大多數(shù)人關心的都是自己。 　　一個人在成年后，最暢快的事，莫過于經過一番努力后，重新認識自己，改變自己。學會了獨自、沉默，不輕易訴說。因為，更多的時候，訴說毫無意義。 　　傷心也好，開心也好，過去了，都是曾經。每個人都要追尋活下去的理由，心懷美好，期待美好，這個世界，就沒有那么糟糕。 　　或許，你也會有這樣的情節(jié)，兩個人坐在一起，雜亂無章的聊天，突然你感到無聊，你渴望安靜，你想一個人咀嚼內心的悲與喜。 　　透過窗格，發(fā)著呆，走著神，搜索不到要附和的詞。那一刻，你明白了，這世間不缺一起品茗的人，缺的是一個與你同步的靈魂。 　　沒有了期望的懂，還是把故事留給自己吧！每個人都是一座孤島，顛沛流離，浪跡天涯。有時候，你以為找到了知己，其實，你們根本就是兩個世界的人。 　　花，只有在凋零的時候，才懂得永恒就是在落紅中重生；人，只有在落魄的時候，才明白力量就是在破土中崛起？. 　　因為防備，因為經歷，我們學會了掩飾，掩飾自己內心的某些真實，也在真實中，揚起無懈可擊的微笑，解決一個又一個的困擾。 　　人生最容易犯的一個錯誤，就是把逝去的當作最美的風景。所以，不要活在虛妄的世界，不要對曾經存在假設，不要指望別人太多。 　　有些情，只可隨緣，不可勉強；有些人，只可淺交，不可入深；有些話，只可會意，不可說穿。 　　或許，有這么一段情，陪你度過漫長冰冷的寒冬；有那樣一個人，給你抑郁的天空畫上了溫暖的春陽。 　　但時光，總會吹散很多往事，把過去一片片分割，移植到不同區(qū)域，并貼上標簽，印著不同的定義，也定義著自己的人生態(tài)度。 　　正如莊子所說：“唯至人乃能游于世不避，順人而不失己?！蓖庠诘氖澜纾皇且粋€形式，而你內在的世界，才是真正的江山。 　　豐富自己，取悅自己，隨緣，隨順，隨境，你的心才會敞開，才會接納更多的有可能。這樣的人生，眼睛里的笑意，盡是踏實與真味。 　　年少時，那些說給藍天白云的夢想，早已遺忘在風中，再也飛不到歲月的枝頭。褪去稚氣與懵懂，我更喜歡現(xiàn)在的自己，心里撐著寬闊，卻不動聲色。 即便，一份靜謐的從容是多么的難，但我依舊期待。我相信，人生還會很長，還會一直邂逅，但最美的，必是那個明天的自己。 \