二〇一一年上半年中國房地產(chǎn)市場及政策總結(jié).doc

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二〇一一年上半年中國房地產(chǎn)市場及政策總結(jié) 2011-07-07 08:03:00 來源：中國指數(shù)研究院 窗體頂端 窗體底端 [提要]2011年上半年，為進(jìn)一步鞏固和擴(kuò)大調(diào)控成果，中央及地方政府針對商品房和保障房雙管齊下，調(diào)控政策繼續(xù)升級和深化。 2011年上半年，為進(jìn)一步鞏固和擴(kuò)大調(diào)控成果，中央及地方政府針對商品房和保障房雙管齊下，調(diào)控政策繼續(xù)升級和深化。為進(jìn)一步抑制商品房需求，行政、經(jīng)濟(jì)手段并用：近 40個(gè)城市實(shí)施限購，600多個(gè)城市出臺(tái)房價(jià)控制目標(biāo)；上海、重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革“靴子”落地，住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅調(diào)整；貨幣政策持續(xù)收緊，信貸政策更加嚴(yán)厲。為確保1000萬套保障房建設(shè)落實(shí)到位，土地、資金、制度多管齊下：保障房用地單列；加大保障房建設(shè)財(cái)政投入，鼓勵(lì)多渠道籌集資金；保障房建設(shè)實(shí)行責(zé)任制，建設(shè)信息公開。土地政策繼續(xù)調(diào)整完善：堅(jiān)持和完善土地出讓招拍掛制度，確保保障房用地供給，商品房用地供應(yīng)計(jì)劃也有明顯增長。 房地產(chǎn)調(diào)控政策的升級和貨幣政策的繼續(xù)趨緊，使得 2011年上半年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)積極變化。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)“百城價(jià)格指數(shù)”對100個(gè)城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，1月“國八條”出臺(tái)后的2-5月，商品住宅價(jià)格平均環(huán)比漲幅明顯縮小，環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)在減少，環(huán)比下跌城市個(gè)數(shù)在增加，房價(jià)快速上漲勢頭得到遏制，表明政策調(diào)控的效果正在逐步顯現(xiàn)。 2010年4月的“國十條”出臺(tái)后，已有北京、深圳、蘇州等部分城市出臺(tái)“限購令”。2011年 1月，國務(wù)院辦公廳發(fā)布“國八條”1，擴(kuò)大限購范圍、加大限購力度，要求直轄市、省會(huì)城市、計(jì)劃單列市（若不含拉薩共計(jì)35個(gè)城市，簡稱“35個(gè)大中城市”）和房價(jià)過高、上漲過快的城市要在一定時(shí)期實(shí)行限購措施，對本地戶籍家庭擁有2套及以上不得再購買，非本地戶籍家庭擁有1套及以上住房、不能提供當(dāng)?shù)丶{稅或社保繳納證明的不得購買住房。截止目前，已有約40個(gè)城市出臺(tái)限購措施，嚴(yán)厲程度略有差異，其中北京要求非本地戶籍無房家庭提供“連續(xù)5年”繳納社?；蚣{稅證明，是本輪限購措施中要求最為嚴(yán)厲的。 今年“國八條”中首次提出制定房價(jià)控制目標(biāo)，表明中央政府調(diào)控房地產(chǎn)市場從通過行政手段宏觀調(diào)控上升為直接調(diào)控房價(jià)。根據(jù)“國八條”要求，2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價(jià)格控制目標(biāo)。已有600多個(gè)城市出臺(tái)房價(jià)控制目標(biāo)2，但大多數(shù)城市的目標(biāo)是房價(jià)漲幅不高于 GDP及收入增幅，多與 GDP及收入增長掛鉤，僅有長春提出使房價(jià)收入比（住房套型標(biāo)準(zhǔn)按 60平方米計(jì)算）控制在 5.8以內(nèi)的合理區(qū)間，是少數(shù)在房價(jià)控制目標(biāo)中提出“房價(jià)收入比”目標(biāo)的城市，北京的目標(biāo)是“新建普通住房價(jià)格穩(wěn)中有降”，是僅有的提出“降房價(jià)”的城市。西安市在住建部的要求下，將房價(jià)控制目標(biāo)調(diào)整為“新建住房價(jià)格增長幅度低于當(dāng)年城鎮(zhèn)人均可支配收入增長幅度3.5個(gè)百分點(diǎn)”，是首個(gè)調(diào)整房價(jià)控制目標(biāo)的城市。 為加大政策的貫徹執(zhí)行力度，加強(qiáng)對地方政府落實(shí)調(diào)控政策的檢查，4月份，國務(wù)院派出8個(gè)督查組，對東北、華北、華東、西北、華南的16個(gè)省區(qū)市就貫徹落實(shí)國務(wù)院房地產(chǎn)市場調(diào)控政策情況開展專項(xiàng)督查3。專項(xiàng)督查重點(diǎn)內(nèi)容有下幾個(gè)方面：本年度保障性安居工程的資金、土地落實(shí)情況，以及相關(guān)建設(shè)計(jì)劃的進(jìn)展情況；房地產(chǎn)交易營業(yè)稅、增值稅、個(gè)人所得稅等差別化稅收的征管情況；差別化信貸政策的執(zhí)行情況；執(zhí)行限購的城市，其限購政策的執(zhí)行和實(shí)施情況；省級人民政府對市級人民政府的約談問責(zé)機(jī)制等。帶隊(duì)組長級別最高的是住建部部長姜偉新，除住建部和國土資源部兩大與房地產(chǎn)直接相關(guān)的部門外，其他的組長也多為中國人民銀行、財(cái)政部、國家發(fā)改委、稅務(wù)總局、銀監(jiān)會(huì)、監(jiān)察部等多個(gè)部委的副部級官員。規(guī)模之大創(chuàng)歷次樓市調(diào)查之最，彰顯中央政府堅(jiān)定房地產(chǎn)調(diào)控的決心。 2011年1月27日，醞釀多年的房產(chǎn)稅改革終于“靴子”落地，上海、重慶兩市分別出臺(tái)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)暫行辦法，標(biāo)志著我國房產(chǎn)稅改革邁出了實(shí)質(zhì)性步伐。兩地房產(chǎn)稅的側(cè)重點(diǎn)不同，上海僅針對新購且屬于居民第二套住房的征收，并僅對家庭全部住房面積人均高于 60平米的部分征稅；重慶對獨(dú)棟商品住宅、新購高檔住房（交易單價(jià)為上兩年平均交易單價(jià)兩倍以上）和“三無人員”（無戶籍、無企業(yè)、無工作）新購的第二套普通住房進(jìn)行征稅，并設(shè)計(jì)了不同的免稅面積。 兩地房產(chǎn)稅也存在相同方面，一是主要針對新購住房征稅；二是計(jì)稅依據(jù)都暫時(shí)按住房交易價(jià)格，條件成熟時(shí)依據(jù)房產(chǎn)評估值；三是稅率較低，基本在 1%以內(nèi)，都根據(jù)本地居民家庭人均住房面積及非本地居民的工作等條件給予一定的減免優(yōu)惠。房產(chǎn)稅屬于房地產(chǎn)長期制度建設(shè)的內(nèi)容，有利于房地產(chǎn)長效機(jī)制的形成。 1月27日，財(cái)政部、國稅總局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》，與2009年末的政策相比，對購買不足5年的普通住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅，由差額調(diào)整為全額征收。在2009年，營業(yè)稅減免年限已從2年提高到5年，今年1月又對購買不足5年的普通住房營業(yè)稅征收從差額變?yōu)槿~，逐步提高住宅交易營業(yè)稅減免年限和征稅要求，有利于遏制投資投機(jī)需求。 2011年上半年，CPI漲幅呈擴(kuò)大趨勢，存準(zhǔn)率、利率不斷上調(diào)。自今年3月起，CPI漲幅均在5%以上的高位， 3月、4月分別為5.4%和5.3%，5月更是達(dá)到5.5%，創(chuàng)近兩年新高。為抑制通貨膨脹，今年上半年，央行每月上調(diào)一次存準(zhǔn)率，共計(jì)6次，每次0.5個(gè)百分點(diǎn)，截至6月份大型金融機(jī)構(gòu)存準(zhǔn)率達(dá)到歷史高點(diǎn)21.5%；央行還分別在2月和4月加息25個(gè)基點(diǎn)，目前，一年期存款利率為3.25%，商業(yè)貸款利率為6.8%，個(gè)人住房公積金貸款利率為4.7%。自從去年1月，為管理通貨膨脹，央行動(dòng)用了數(shù)量型和價(jià)格型的貨幣政策工具，截至6月底，央行已經(jīng)上調(diào)存準(zhǔn)率12次、加息4次。存準(zhǔn)率、利率的一再上調(diào)，市場流動(dòng)性整體趨緊，增加了房地產(chǎn)企業(yè)獲得資金的難度，也提高了購房者的成本，將促進(jìn)政策調(diào)控效果的進(jìn)一步顯現(xiàn)。 2010年是房地產(chǎn)市場調(diào)控年，為了抑制投資投機(jī)性需求，政府從個(gè)人信貸方面進(jìn)行調(diào)整，逐步提高購房貸款的門檻?！?.29新政”后，首套房貸款首付不低于30%；二套房貸款首付不低于50%，利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；三套房全面暫停貸款；且對不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。今年初，“國八條”出臺(tái)，二套房首付比例提高至60%及以上，嚴(yán)厲程度再度攀升。 近期，部分銀行實(shí)施房貸措施比政府要求的更加嚴(yán)厲。據(jù)媒體報(bào)道，4月，南京建行將首套房貸款利率提高至基準(zhǔn)利率的1.1倍。近日，北京浦發(fā)、光大等一些銀行將首套房購買二手房的貸款首付比例由 30%提高到 40%。目前，在貨幣政策緊縮的環(huán)境下，出于自身情況和放貸風(fēng)險(xiǎn)的考慮，預(yù)計(jì)銀行對個(gè)人住房貸款條件要求將更加嚴(yán)厲。 在“穩(wěn)健”（相對2009-2010年的“適度寬松”即為收緊）的貨幣政策下，2011年貸款規(guī)模收縮顯著。根據(jù)中國人民銀行的數(shù)據(jù)，1-5月全國新增人民幣貸款 3.55萬億元（同比下降 12%），是近三年的最低水平（2009年和 2010年同期分別為 5.9萬億元和4萬億元），其中5月新增5516億元，同比和環(huán)比分別下降15.4%和25.4%。在總貸款同比下降的大背景下，房地產(chǎn)業(yè)的貸款降幅更為顯著：人民銀行數(shù)顯示，2011年一季度，房地產(chǎn)類貸款（包括開發(fā)貸款和個(gè)人按揭貸款）新增5095億元，同比下降40%。其中，住房按揭貸款新增3416億元，同比下降35%；房地產(chǎn)開發(fā)貸款新增 1678億元，同比下降 48%，降幅較住房按揭貸款高 13個(gè)百分點(diǎn)（值得注意的是，一季度新增保障房開發(fā)貸款651億元，占同期新增開發(fā)貸的比重達(dá)39%，而2010年底余額占比僅為5%）。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)也顯示，1-5月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源3.23萬億元，同比增長18.5%，但國內(nèi)貸款同比增長僅為4.6%，個(gè)人按揭貸款更是同比下降8%。以上數(shù)據(jù)充分表明，今年房地產(chǎn)業(yè)從銀行獲得貸款的難度大大增加。 2011年上半年，土地政策繼續(xù)成為調(diào)控政策重要著力點(diǎn)，國土部先后出臺(tái)多項(xiàng)涵蓋供應(yīng)、招拍掛、征地、價(jià)格監(jiān)測等各個(gè)環(huán)節(jié)，意在調(diào)整完善招拍掛制度，確保保障房用地落實(shí)到位，商品房用地供應(yīng)計(jì)劃也有明顯增長。 去年以來，各地按照中央和國土部關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控政策要求，在堅(jiān)持土地招標(biāo)拍賣掛牌制度基礎(chǔ)上，積極探索創(chuàng)新城市住房用地出讓政策，促進(jìn)地價(jià)房價(jià)合理調(diào)整，取得了積極成效。今年將繼續(xù)堅(jiān)持和完善土地招拍掛制度。1月7日的國土部“全國國土資源工作會(huì)議”和3月11日的《關(guān)于切實(shí)做好 2011年城市住房用地管理和調(diào)控重點(diǎn)工作的通知》都提出要進(jìn)一步完善土地招拍掛制度；5月 13日，國土資源部更專門針對土地招拍掛制度發(fā)布《國土資源部關(guān)于堅(jiān)持和完善土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度的意見》，《意見》指出，為進(jìn)一步落實(shí)中央關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控各項(xiàng)政策和工作要求，促進(jìn)地價(jià)房價(jià)合理調(diào)整，2011年我國將繼續(xù)堅(jiān)持和完善招拍掛出讓制度?？偨Y(jié)各地土地出讓方式的成熟經(jīng)驗(yàn)，“限地價(jià)、競房價(jià)”，“限房價(jià)、競地價(jià)”，“限定配建保障房面積”，“綜合評標(biāo)”等土地出讓方式將被推廣采用。 除了資金方面，土地是保障房建設(shè)中另一重要因素。為確保今年1000萬套保障性住房用地供應(yīng)，政府對保障性住房用地計(jì)劃較為明確。1月國土部“全國國土資源工作會(huì)議”中要求“確保保障性住房、棚戶區(qū)改造和自住性中小套型商品房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的 70%”，但是沒有要求“單獨(dú)列出保障性住房用地”，而今年初“國八條”要求“在新增建設(shè)用地年度計(jì)劃中，單列保障性住房用地”，5月國土資源部《2011年全國住房用地供應(yīng)計(jì)劃公告》7提出對落實(shí)國家 1000萬套保障性安居工程建設(shè)用地也實(shí)行責(zé)任制，政策嚴(yán)厲程度逐步提升。 根據(jù) 2011年住房用地供應(yīng)計(jì)劃， 今年全國住房用地計(jì)劃供應(yīng) 21.8萬公頃，與2010年全國住房用地供應(yīng)計(jì)劃（18.47萬公頃）和實(shí)際供地量（12.63萬公頃）相比，分別增加18%和72.6%，超過前兩年年均實(shí)際供地量（10.17萬公頃），是2009年實(shí)際供應(yīng)量的三倍，規(guī)?？涨啊Ｉ唐纷≌玫赜?jì)劃供應(yīng)14.06萬公頃，比2010年實(shí)際供應(yīng)增加51%，是2005-2008年各類住宅用地平均供應(yīng)量（5.4萬公頃）的2.6倍，商品住宅用地供應(yīng)計(jì)劃明顯增長。保障房建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃也大幅增加，2011年全國計(jì)劃供應(yīng)保障性安居工程用地7.74萬公頃，占住房用地供應(yīng)計(jì)劃的35.5%，與2010年實(shí)際供地3.24萬公頃相比，增加138.9%，接近住宅用地總體供應(yīng)計(jì)劃增幅的2倍。 在加強(qiáng)保障房供地的同時(shí)，相關(guān)部門也不放松對保障房用地的監(jiān)管。5月13日，國土資源部發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)保障性安居工程用地管理有關(guān)問題的通知》，指出嚴(yán)禁擅自利用農(nóng)村集體土地建公共租賃住房，嚴(yán)格規(guī)范企業(yè)利用自用土地建保障房行為，堅(jiān)決制止和嚴(yán)肅查處“小產(chǎn)權(quán)房”等違法違規(guī)行為，對濫用其他性質(zhì)用地建設(shè)保障房的，嚴(yán)厲查處，維持正常良好的用地秩序