房地產(chǎn)前期工作流程.docx
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房地產(chǎn)開發(fā)的前期工作流程 一、前言 房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上,按照城市規(guī)劃要求進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為,是特定地段上所進行的具體的房地產(chǎn)項目的規(guī)劃、設(shè)計和建設(shè)、施工等開發(fā)活動。 房地產(chǎn)開發(fā)包括:獲取土地→規(guī)劃設(shè)計→開工建設(shè)→開盤銷售→竣工入住→售后移交或管理,六個主要步驟。其中獲取土地和規(guī)劃設(shè)計屬于房地產(chǎn)開發(fā)的前期工作。 二、獲取土地 (一)收集土地信息 現(xiàn)場踏勘并與政府相關(guān)部門對接,了解和落實地塊如下情況:(1)落實地塊具體位置及周邊情況;(2)落實地塊的規(guī)劃條件及限制條件,如,容積率、限高要求、退線退距、人防建設(shè)要求等條件;(3)了解地塊現(xiàn)狀和地質(zhì)條件,判定影響開發(fā)因素,如,是否存在地下埋藏物、是否有高壓線需改遷、是否存在地質(zhì)災(zāi)害需要治理等;(4)了解地塊周邊的商業(yè)、教育、交通等情況;(5)了解地塊所屬區(qū)域的規(guī)劃,對以后項目開發(fā)的影響和支撐。 (二)土地的初步判定 首先,與土地所有方進行對接,初步了解土地的出讓方式和土地價款;其次,通過調(diào)查了解當(dāng)?shù)氐慕ò渤杀尽⒄召M及其他費用,初步測算項目開發(fā)成本;接著,了解當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場狀況,了解產(chǎn)品形式、開發(fā)周期、售價及銷售業(yè)績等;最后,結(jié)合公司情況、當(dāng)?shù)厥袌銮闆r及項目的優(yōu)劣性,綜合權(quán)衡考慮,初步判定土地獲取的可行性。 (三)土地深度判定 該階段就是編制項目的可行性研究報告,通過市場的深度調(diào)查,進行項目最終定位,并通過成本分析和經(jīng)濟測算,論證項目的可行性。 市場深度調(diào)查不僅要進行項目所在城市的經(jīng)濟與發(fā)展形勢分析,城市的房地產(chǎn)市場情況分析;還要進行地塊及周邊輻射范圍內(nèi)的客戶分析、產(chǎn)品分析及市場競爭分析等。 項目的定位,基于市場調(diào)查的結(jié)果,對項目產(chǎn)品和客戶進行定位。 (四)土地的獲取 按照土地所有方確定的土地出讓方式,獲取土地,簽訂土地出讓合同。 土地出讓的方式主要有招投標(biāo)、拍賣、掛牌及協(xié)議出讓等方式,其中協(xié)議出讓基本不采用,除非項目為市政公益事業(yè)、非盈利、政府政策扶持等項目。 (五)辦理土地相關(guān)證件 與有關(guān)部門對接,提供相關(guān)資料,辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證和土地使用權(quán)證。 三、規(guī)劃設(shè)計 (一)項目策劃 1.區(qū)域市場調(diào)查 詳細調(diào)查項目所在地的房地產(chǎn)市場供給需求狀況,項目周邊競爭性項目情況,項目所在地商圈或鄰近商圈的業(yè)態(tài)分布狀況、經(jīng)營狀況、經(jīng)營特點及預(yù)期發(fā)展方向。 該階段若有前期招商對象的,可邀請重點商家提出對項目產(chǎn)品的相關(guān)看法及對競爭項目的相關(guān)看法。 2.項目定位 通過項目市場調(diào)查結(jié)果,對項目進行市場定位、客戶定位、產(chǎn)品定位及價格定位;通過行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析,消費需求分析,確定項目商業(yè)部分的業(yè)態(tài)及開發(fā)規(guī)模;細化成本測算,對項目進行現(xiàn)金流測算及利潤分析;最終,得出項目開發(fā)報告,提出開發(fā)計劃(包括土地開發(fā)計劃和銷售計劃),商業(yè)不同業(yè)態(tài)產(chǎn)品的開發(fā)順序,排定工程工期。 (二)設(shè)計準(zhǔn)備 1.明確設(shè)計思路 根據(jù)目標(biāo)客戶的需求狀況及消費行為調(diào)查結(jié)果,比較分析在銷樓盤的熱銷產(chǎn)品,提出戶型設(shè)計、戶型配比、面積區(qū)間、景觀規(guī)劃、建筑風(fēng)格及配套標(biāo)準(zhǔn)等方面的規(guī)劃設(shè)計意見。 2.明確設(shè)計院的選擇標(biāo)準(zhǔn)和選擇形式 3.制定設(shè)計計劃 根據(jù)開發(fā)計劃及工期計劃,排定設(shè)計計劃。 (三)方案設(shè)計 1.方案比選及設(shè)計院選定 2.制定規(guī)劃任務(wù)書 3.概念性規(guī)劃方案的確定 規(guī)劃方案結(jié)合成本測算進行研討和確定。方案的確定以控制投資成本為核心,控制好規(guī)劃指標(biāo),建筑平、立面功能效果控制在目標(biāo)成本范圍內(nèi),銷售部門結(jié)合項目地塊情況、產(chǎn)品情況、成本測算情況、預(yù)期銷售情況及以往銷售經(jīng)驗,對規(guī)劃設(shè)計提供合理性建議,工程部門從施工角度,對主要部位做法提出建設(shè)性意見。 4.規(guī)劃方案的報批 該階段就是完成項目修建性詳細規(guī)劃方案的報批工作,其規(guī)劃成果、建筑外立面效果及單體建筑方案都應(yīng)通過政府主管部門的審批,要與政府協(xié)調(diào)好公建配套設(shè)施的配建情況(為減少投資,配套建設(shè)應(yīng)控制在合理范圍內(nèi),以滿足相關(guān)要求為準(zhǔn)),如人防配建、幼兒園學(xué)校、社區(qū)醫(yī)院、社區(qū)管理用房等的配建情況。 (四)地質(zhì)勘察 1.勘察單位的選定 注重勘察隊伍的選擇,其隊伍素質(zhì)高低決定了勘察成果質(zhì)量的好壞,而勘察成果對設(shè)計成本的控制相當(dāng)重要。 2.制定勘察設(shè)計任務(wù)書 由項目設(shè)計單位制定,經(jīng)甲方審核。 3.勘察方案的審核與確定 審核勘察方案的合理性,進行技術(shù)優(yōu)化,節(jié)約勘察費用。 4.勘察報告的審核及基礎(chǔ)選型 從技術(shù)角度,審核勘察結(jié)論的正確性,結(jié)合當(dāng)?shù)毓に嚄l件、地質(zhì)情況及項目負荷情況,選用經(jīng)濟型基礎(chǔ)。特別注意勘察結(jié)論的正確性對設(shè)計成本控制的影響是非常重要的,應(yīng)控制好。 5.出具勘察成果及地勘前置審查 地勘報告送審圖單位進行前置審查,審查合格的地勘報告,方能用于指導(dǎo)設(shè)計。 (五)初步設(shè)計 1.制定初步設(shè)計任務(wù)書 2.初步設(shè)計中間成果的審核 初步設(shè)計結(jié)合成本測算進行審核和確定,其概算應(yīng)控制在項目成本控制目標(biāo)范圍內(nèi)。從技術(shù)角度,優(yōu)化設(shè)計,論證項目的建筑設(shè)計、結(jié)構(gòu)設(shè)計、給排水設(shè)計、電氣設(shè)計及暖通設(shè)計的合理性、經(jīng)濟性等。 3.出具初步設(shè)計及成果報批 初步設(shè)計報政府主管部門審批,獲取初步設(shè)計批復(fù)。 (六)施工圖設(shè)計 1.制定施工圖設(shè)計任務(wù)書及確定交房標(biāo)準(zhǔn) 結(jié)合產(chǎn)品定位情況、成本控制目標(biāo)等,確定交房標(biāo)準(zhǔn)。 2.施工圖中間成果的審核 審核設(shè)計選材、選型的合理性、經(jīng)濟性及施工的可行性,提出優(yōu)化意見,控制成本在目標(biāo)成本范圍內(nèi)。 3.施工圖的報審及消防、人防專項審查的報審工作 按照當(dāng)?shù)卣南嚓P(guān)要求和程序報審。 四、后話 本文中所說明的前期工作流程主要針對前期策劃、設(shè)計相對應(yīng)的工作內(nèi)容,其他如合同的談判與簽約、項目融資、施工準(zhǔn)備、項目招投標(biāo)等工作也屬于項目前期工作,此處未作說明。- 1.請仔細閱讀文檔,確保文檔完整性,對于不預(yù)覽、不比對內(nèi)容而直接下載帶來的問題本站不予受理。
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