房地產估價師資格考試《房地產開發(fā)經營與管理》全真模擬試題及答案（十）

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1、2012年房地產估價師資格考試《房地產開發(fā)經營與管理》全真模擬試題及答案（十） 一心試題庫版權所有，編制，答案附后 題目 一 二 三 四 總分 一、單選題 （共 35 題，第小題 1 分） 1、已知年利率為6%,如果季計息，則實際利率為()%。 A、6 B、1.5 C、6.13 D、5.13 2、房地產的實物通常是指房地產中看得見、摸得著的部分，具體包括有形的實體、該實體的質量以及（）。 A．相應配套的基礎設施B．土地的形狀 C．組合完成的功能D．立體空間 3、某購房者向銀行申請了以等比遞增方式還款的個人住房抵押貸款。如果該貸款的年利

2、率為5.75％，期限為15年，按月償還，首次月還款額為2000元，月還款額增長率為0.2％，則該購房者在第5年第6個月的還款額為（）元。 A．2277.4B．2281.9C．2728.8D．2741.9 4、影響房地產價格的環(huán)境因素不包括（）。 A．大氣環(huán)境B．聲覺環(huán)境C．衛(wèi)生環(huán)境D．治安環(huán)境 5、某套住宅建筑面積為100m2，套內建筑面積為92m2，使用面積為80m2，每平方米使用面積的價格為3000元，則住宅每平方米建筑面積的建筑價格為（）元。 A．2400B．2580C．2607D．2760 6、商業(yè)中心往往位于地價高昂的() A.黃金地段 B.邊緣地段 C.落后地段

3、 D.一般地段 7、為評估某住宅2004年10月1目的正常市場價格，在其附近收集公證機關的某可比實例的有關資料如下：成交價格為4000元/m2，成交日期為2004年5月1日，成交價格比正常價格低2％，房地產狀況調整系數(shù)為1.087，已知從2004年5月1目到10月1日該類住宅價格平均每月比上月上漲1％，則對該可比實例成交價格進行校正、調整得到的價格最接近于（）元/m2。（提供） A．3790B．4238C．4658D．4663 8、某住宅小區(qū)附近新建了一座釀酒廠，由此引起的該住宅小區(qū)房地產價值貶值屬于（）。 A、物質折舊B、功能折舊C、經濟折舊D、會計折舊 9、通過使用年期修正，可以

4、消除對不動產價格造成的影響因素是() A.土地的估價期日 B.土地的使用期限不同 C.土地在不同時期的基準地價不同 D.土地在不同時期的路線價不同 10、一宗2000m2的工業(yè)用地，容積率為0.8，樓面地價為690元/m2?，F(xiàn)按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地，容積率為5.1，樓面地價為950元/m2，理論上應補地價（單價）為（）元/m2。 A、552B、3519C、4293D、4845 11、當某開發(fā)商的成本費用和產品質量與市場領導者相比具有競爭優(yōu)勢時?？梢圆捎玫亩▋r法是（）。 A．領導定價法 B．挑戰(zhàn)定價法 C．隨行就市定價法 D．滲透定價法 12、某購房者向銀行申請了40萬元的

5、抵押貸款，按月等比遞增還款，已知抵押貸款年利率為6.6％，期限為10年，購房者月還款額的增長率為0.5％，則購房者的首次還款額是（）元。 A．204.08 B．356.72 C．508.91 D．666.67 13、從理論上講，效用相等的房地產經過市場的競爭，其價格() A.最終會基本趨于一致 B.最終會擴大差別 C.可能趨于一致，也可能擴大差別 D.由有關部門確定 14、某房地產的土地取得成本為1000萬元，開發(fā)成本為3000萬元，管理費用為200萬元，銷售費用為300萬元，開發(fā)利潤為500萬元，則該房地產的投資利潤率為（）。 A．10.0％B．11.1％C．11.9％

6、D．12.5％ 15、下列關于房地產投資信托基金（REITs）特征的表述中，不正確的是（）。 A．由專業(yè)投資管理者負責經營管理 B．收入現(xiàn)金流的重要部分分配給了股東 C．分為權益型和抵押型兩種形式提供 D．投資流動性好 16、不考慮其他因素變化，利率升高，則房地產價值（）。 A．下降 B．上升 C．不變 D．不能確定 17、房屋的商品租金構成因素是() A.折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、保險費 B.折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、地租 C.折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、保險費、地租、利潤 D.折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、地租、利潤 18、

7、下列風險中屬于系統(tǒng)風險的是()。 A．比較風險 B．市場供求風險 C．未來運營費用風險 D．持有期風險 19、在房地產項目可行性研究階段，對房屋開發(fā)費的估算中用到的估算公式：直接費=每平方米造價指標建筑面積，屬于（）。 A．單元估算法 B．單位指標估算法 C．概算指標法 D．工程量近似匡算法 20、當現(xiàn)狀房地產的價值小于新建房地產的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額時，應以（）進行估價。 A、保持現(xiàn)狀前提B、裝修改造前提C、轉換用途前提D、重新利用前提 21、銀行為某家庭提供了年利率為6％、按月等比遞增償還、期限為20年的個人住房抵押貸款，若月還

8、款遞增率為0.2％，首期償還額為1600元，則該家庭在第6年最后一個月的還款額是（）元。 A．1843.86B．1847.55C．2279.87D．2291.27 22、房地產投資信托按()的不同,可以分為傘型合伙和多重合伙。 A權益類型B抵押方式 C投資業(yè)務D信托性質 23、研究機構對居民需求住宅戶型抽樣調查結果表明，70%以上的家庭認為()平米建筑面積的戶型較為合適，過大的面積容易形成重復的不必要功能。 A60-80 B80-100 C80-120 D100-140 24、己知某收益性房地產的收益期限為50年，報酬率為8％的價格為4000元/m2：若該房地產的收益期限為

9、40年，報酬率為6％，則其價格最接近于（）元/m2。 A.3816 B.3899 C.4087 D.4920 25、下列影響房地產市場運行環(huán)境的因素中，屬于經濟環(huán)境的因素是（）。 A．城市或區(qū)域產業(yè)結構與布局 B．人口數(shù)量與結構 C．土地資源狀況 D．建筑技術進步 26、某房地產投資項目，資產為6000萬元，負債為3500萬元，流動資產總額為3000萬元，流動負債總額為1500萬元，則該項目的速動比率是（）。 A．80％ B．120％ C．171％ D．200％ 27、開發(fā)商在申請領取施工許可證時，若建設工期超過一年，則其到位資金原則上不得少于工程合同的（）。

10、A．20％ B．30％ C．40％ D．50％ 28、房地產狀況修正中的間接比較修正評分辦法，是以（）狀況為參照系進行的。 A．可比實例房地產B．估價對象房地產C．標準房地產D．類似房地產 29、已知某投資項目折現(xiàn)率為11％時，凈現(xiàn)值為1700萬元，折現(xiàn)率為12％時，凈現(xiàn)值為-870萬元。則該投資項目的內部收益率是（）。 A．11．12％ B．11．36％ C．11．661％ D．12．95％ 30、新設項目法人的資本金籌措渠道不包括（）資金。 A．政府政策性B．資產變現(xiàn)C．企業(yè)入股D．個人入股范圍 31、某商場建成3年后補辦了土地使用權出讓手續(xù)，土地使用權出讓年限為

11、40年。建筑物的自然壽命為50年，在這種情況下，建筑物的經濟壽命為（）年。 A．40B．43C．47D．50 32、下列關于房地產市場特性的表述中。說房地產市場具有（）是不正確的。 A．供給非同質性 B．需求多樣性 C．競爭充分性 D．交易復雜性 33、在房地產市場的自然周期中，空置率超過長期平均空置率的階段為（）階段。 A．租金增長率上升 B．新增供給小于新增需求 C．新開工項目增加 D．租金增長率下降 34、下列關于風險分析中解析法和蒙特卡洛模擬法的表述中，錯誤的是()。 A．解析法對隨機的現(xiàn)金流進行概率分布估計，得到凈效益的概率分布 B．蒙特卡洛法用數(shù)學方法在

12、計算機上模擬實際概率過程，然后加以統(tǒng)計處理 C．解析法建立在利用德爾菲法進行風險辨識與估計的基礎之上 D．蒙特卡洛法主要用于解決不多于2～3個隨機變量的風險問題，而解析法能夠分析更多個隨機變量的風險問題 35、下列說法不正確的是() A利息備付率表示使用項目利潤償付利息的保障倍數(shù)。對于一般房地產投資項目，該指標值應該大于1。 B償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù)。對于一般房地產投資項目，該指標值應該大于1.2。 C在國際上銀行一般要求這一比率維持在200%以上 D一般來說，對于一個開發(fā)周期為2年的商品住宅開發(fā)項目，其目標成本利潤率大體應為35%一45%。

13、二、多選題 （共 15 題，第小題 1 分） 題目 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 答案 1、開發(fā)商的主要合伺關系通常包括（）等。 A．保險合同 B．分包合間 C．銷售合同 D．勘察設計合同 E．加工合同 2、金融機構對開發(fā)商的貸款項目進行評估，主要審查方面包括()。 A企業(yè)資信等級B項目基本情況 C市場分析結果D財務評價指標 E貸款擔保方式 3、在考慮房地產交易程度的不同負擔狀況時，房地產正常的成交價格等于（）。 A.賣方實際得到的價

14、格/（1-應由賣方繳納的稅費比率） B.賣方實際得到的價格-應由賣方負擔的稅費 C.買方實際付出的價格-應由買方負擔的稅費 D.應由賣方負擔的稅費/應由賣方繳納的稅費比率 E.買方實際付出的價格/（1-應由買方繳納的稅費比率） 4、成本法中的“開發(fā)利潤”是指（）。 A、開發(fā)商所期望獲得的利潤B、開發(fā)商所能獲得的最終利潤 C、開發(fā)商所能獲得的平均利潤D、開發(fā)商所能獲得的稅后利潤 E、開發(fā)商所能獲得的稅前利潤 5、在實際交易中，只有當買者所愿意支付的最高價格（）賣者所愿意接受的最低價格時，交易才會成功。 A．高于B．等于C．低于D．不高于E．不等于 6、收益乘數(shù)有（）。 A

15、．毛租金乘數(shù)B．利潤乘數(shù) C．凈收益乘數(shù)D．銷售收入乘數(shù) E．潛在毛收入乘數(shù) 7、寫字樓物業(yè)服務企業(yè)在選擇租戶時，往往注重考察租戶的()。 A．商業(yè)信譽和財務狀況 B．面積需求大刁 C．租金支付方式 D．物業(yè)服務需求 E．與寫字樓業(yè)主的關系 8、評估某套住宅價格中，進行區(qū)位狀況調整時，比較、調整的內容包括（）等。 A．環(huán)境景觀B．離市中心距離 C．朝向D．城市規(guī)劃限制條件 E．地勢 9、財務評價的輔助報表包括() A損益表B總投資估算表C資產負負債表 D經營成本表E借款償還表 10、在下列費用中，屬于債務融資成本的有()。 A．承諾費 B．手續(xù)費 C．擔保

16、費 D．利息 E．稅費 11、房地產開發(fā)企業(yè)的經營成本主要包括（）。 A．土地轉讓成本 B．經營管理費用 C．配套設施銷售成本 D．商品房銷售成本 E．房地產出租經營成本 12、如果某類房地產需求富有價格彈性，則該類房地產的需求價格彈性系數(shù)有可能為（）。 A．0.5B．1.0 C．1.5D．2.0 E．3.0 13、估價中的最高最佳使用具體包括（）等。 A．最佳用途B．最佳位置 C．最佳規(guī)模D．最佳環(huán)境 E．最佳集約度 14、權益是房地產中無形的部分，包括（）。 A、權利B、權力C、利益D、收益E、利潤 15、從物理形態(tài)上劃分，作為房地產投資對象的房地產資

17、產得類型主要有（）。 A．商住樓 B．土地 C．在建工程 D．寫字樓 E．建成后的物業(yè) 三、判斷題 （共 15 題，第小題 1 分） 1、預計某宗房地產未來第一年的凈收益為38萬元，此后每年的凈收益將在上一年的基礎上減少3萬元，則該宗房地產的合理經營期限為12年。（） 2、房屋開發(fā)費中的基礎設施建設費是指建筑物2m之外和項目紅線范圍內的各種管線、道路工程的建設費用。() 3、用收益法估算某大型商場的價值時，其凈收益為商場銷售收入扣除商品銷售成本、經營費用、銷售稅金及附加、管理費用、財務費用后的余額。（）（提供） 4、在進行房地產估價時，對房地產市場情況的分析始終應針對估價

18、時點時的狀況。（） 5、在房地產開發(fā)中，開發(fā)商所投入的資金大部分以固定資產形式存在于房地產商品中。所以對開發(fā)商來說，不論其開發(fā)模式如何，其投入開發(fā)的資金大部分均不屬于流動資金的性質。（） 6、房地產價格是客觀存在的，是不以個人意志為轉移的，因此，房地產估價實際上是房地產專業(yè)估價人員對房地產市場價格形成進行市場模擬的過程，所要揭示的是房地產的理論價格。（） 7、房地產投資分析中的敏感性分析是在風險因素發(fā)生的概率可以確定的情況下的風險分析。() 8、某宗可比實例房地產2006年1月30日的價格為500美元/m2，該類房地產以美元為基準的價格變動平均每月比上月下降0.7％，假設人民幣與美元的

19、市場匯率2006年1月30日為1美元=7.98元人民幣，2006年9月30日為1美元=7.95元人民幣，則將該可比實例調整為2006年9月30日的價格約為3758元人民幣/m2。（） 9、本著平等互利的原則，經建設部、人事部、商務部和國務院港澳事務辦公室同意，2003年11月4日中國房地產估價師學會與香港測量師學會簽署了內地房地產估價師與香港測量師資格互認協(xié)議書。（） 10、人們在房地產上享有的權利不是絕對的、無條件的，但一般是排他的。（） 11、不確定性分析中的盈虧平衡分析和敏感性分析，是在風險因素確定發(fā)生概率為已知條件下的風險數(shù)據(jù)。（） 12、房地產投資的時間風險是指選擇合適的時機

20、進入市場。（） 13、通貨膨脹對房地產投資只有負面影響。（） 14、服務市場是指已經購買了某種產品，需要提供后續(xù)服務的消費者集合。（） 15、市場法中的房地產狀況調整可以分為區(qū)位狀況調整、交易情況調整和權益狀況調整。（） 四、計算題 （共 2 題，第小題 10 分） 1、估價對象為一寫字樓，土地總面積1000m2，于2001年9月底獲得50年使用權。寫字樓總建筑面積4500m2，建成于2004年9月底，為鋼筋混凝土結構，建筑層高5m，沒有電梯，需評估該寫字樓2006年9月30日的價值。搜集有關資料如下。 （1）搜集了三宗出讓年限50年的土地交易實例作為可比實例，有關資料如下表所示

21、： 實例 交易價格（元/m2） 交易情況 交易日期 房地產狀況 A 2200 正常 2006年3月30日 比估價對象劣3% B 2050 正常 2006年12月30日 比估價對象劣8% C 2380 比正常價格高3% 2006年5月30日 比估價對象優(yōu)5% （2）當?shù)卣魇辙r地的費用等資料如下： 級別 一 二 三 四 五 六 七 八 地價是次級土地的倍數(shù) 1.4 1.4 1.4 1.4 1.4 1.3 1.3 1 土價是最差級土地的倍數(shù) 10.54 7.53 5.38 3.84 2.74 2.00 1.

22、50 1 在估價時點征收城市邊緣土地平均每畝需要5732萬元的征地補償和安置等費用，向政府交付土地使用權出讓金等為150元/m2，土地開發(fā)費用、稅金和利潤等為120元/m2，以上合計為城市邊緣土地使用權年限50年熟地的價格。該城市土地分為八個級別，城市邊緣土地為第八級，而估價對象處于第六級土地上。各級土地之間的價格差異如下表所示： （3）在估價時點不設電梯的層高5m的建筑物重新購建價格為1800元/m2，估價對象寫字樓門窗等損壞的修復費用為10萬元；裝修的重新購建價格為140萬元，經濟壽命為5年：設備的重新購建價格為100萬元，經濟壽命10年：建筑物的使用壽命長于土地使用年限。假設殘值率

23、均為0。另調查，由于該寫字樓缺乏電梯，導致其出租率較低，僅為80％，月租金為38元/m2。而市場上類似的有電梯的寫字樓的出租率為85％，正常月租金為40元/m2。一般租賃經營的正常運營費用率為租金收入的35％。如果在估價時點重置具有電梯的類似寫字樓.則需電梯購置費用60萬元，安裝費用40萬元。同時，由于該寫字樓的層高比正常層商要高，使其能耗增加。經測算正常情況下每年需要多消耗1萬元能源費。同時由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經濟折舊為20萬元。試用成本法評估該寫字樓2006年9月30日的價值。土地重新購建價格要才用市場法和成本法綜合求取。土地報酬率為5％，房地產報酬率為7％（如需計算平均值，請采

24、用簡單算術平均法，小數(shù)點后保留兩位）。（12分） 2、某家庭購買了一套90m2的商品住宅，售價為4000元/m2．該家庭首付了房價總額的30％，其余購房款申請住房公積金和商業(yè)組合抵押貸款。住房公積金貸款和商業(yè)貸款的利率分別是4.5％和6.8％，貸款期限為15年，按月等額償還。其中住房公積金貸款的最高限額為10萬元。如果該家庭以月收入的35％用來支付抵押貸款月還款額，那么此種貸款方案要求該家庭的最低月收入為多少？假設該家庭在按月還款3年后，于第4年初一次性提前償還商業(yè)貸款本金5萬元，那么從第4年起該家庭的抵押貸款的月還款額為多少？  2012年房地產估價師資格考試《房地產開發(fā)經營與管理》

25、全真模擬試題及答案（十） 一心試題庫版權所有，編制，答案附后（試題答案） 一、單選題 （共 35 題，第小題 1 分） 1、C 2、C. 3、A 4、D 5、A 6、A 7、D 8、C 9、B 10、C 11、B 12、B 13、A 14、C 15、C 16、A 17、C 18、B 19、C 20、D 21、A 22、D 23、C 24、D 25、A 26、A 27、B 28、C 29、C 30、B 31、B 32、C 33、A 34、D 35、A 二、多選題 （共 15 題，第小題 1 分） 1、CD 2、B

26、CD 3、ABD 4、CE 5、AB 6、ACE 7、ABD 8、ABC 9、BDE 10、ABCD 11、ACDE 12、CDE 13、ACE 14、ACD 15、BCE 三、判斷題 （共 15 題，第小題 1 分） 1、 2、√ 3、 4、√ 5、 6、√ 7、X 8、√ 9、√ 10、√ 11、√ 12、 13、 14、 15、 四、計算題 （共 2 題，第小題 10 分） 1、（1）求取土地價格： 1）市場法求取土地單價： 2）成本法求取土地單價： 城市邊緣地價的求?。? 征地補償和安置等費用=573200/6

27、6667=85980元/m2 2、（1）P1=10萬元P2=25.2-10=-15.2萬元 （2）n=1512=180 i1=4.5％/12=0.375％ i2=6.8％/12=0.57％(0.567％，0.5667％) A1=P1[i1(1+i1)n]/[(1+i1)n-1]=10000[0.375%(1+0.375%)180]/[(1+0.375%)180-1]=764.99元 A2=P2[i2(1+i2)n]/[(1+i2)n-1]=152000[0.57%(1+0.57%)180]/[(1+0.57%)180-1] =1352.66元（按照0.57%） =1349.62

28、元（按照0.567%） =1349.31元（按照0.5667%）ut2ApOdfXXc02GyBKsKCWw97MrqqWhoj5TL15Zt6jIPYytYCummtARp3v1N5luizi3xh3BhWYreKO8d9g7nmZQoWPJeTLDrw08gVS8DsDQQYGC3cE7moO2tLF0Jf1gK74IUXyBmtIVR97CkrfVqULT5fn2t6MpJR6rbzVPSortZvIj5NB5ndVvSr4iWr1TwLFKgLSPzuhRjQ3CmZU98eUOuijdLSZqPmvrw9zKupxf8WFUG9l2G9277g2rTipa1YpCZEuqxpKBh

29、tVDCooQOzxUz3vJrZmOcijyM62zchmeooTYes8EBMm932tbz2Yo09RtsZEYS8Zrd2Yktj8l6jEAzVAjnfbtryLvsm6oFbfToXVRFFn7OwIYgJlamkUNXJYbz5Rrb7r4VsuR9zpfZFMfsjhcfCA37lNW2VVLRKN7R8psz1BN6oRic5hU5Z6HCxAYqyNPOG8duYbAwqSl20CSg06Dh2sM8HLtgPkIcSkrgOPDpuHBj1LmPk7lYdvC6NNMwL3fwhZFTFVYAARY7lHSSxJ10V3pH3Y19BxYR77Ib7CpZSu2tijqe

30、3hKqkKAu9KSkCpHKXUIKvvyJZpg2YijRkqfbGgOvyqKuxNWI9oMnJtt6QilZxtyrF7d20FbmabcfiixrQKUsVNXBPPFUXyQ1fJSKFSUbkgs2DUVQC9sz4JkbgN4Qqv66pyoARjurNFJ3TxyfclZiEePtwFJthphEipDFNqnR2HjQKV2DzWtMPDJQkBcXmovdsjqCTJagjMdLsKPgaD2s0H0vmZGAHt36gyUEZ7UmANk1ndREuBeqdgrx0venqGnsyIB2ilq3SIQrNL4m56t7Z8Y8da5K0KUpn5Nzg4Jvjdtf

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