房地產(chǎn)估價(jià)師資格考試《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》全真模擬試題及答案（十）

《房地產(chǎn)估價(jià)師資格考試《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》全真模擬試題及答案（十）》由會(huì)員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《房地產(chǎn)估價(jià)師資格考試《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》全真模擬試題及答案（十）（15頁(yè)珍藏版）》請(qǐng)?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

1、2012年房地產(chǎn)估價(jià)師資格考試《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》全真模擬試題及答案（十） 一心試題庫(kù)版權(quán)所有，編制，答案附后 題目 一 二 三 四 總分 一、單選題 （共 35 題，第小題 1 分） 1、已知年利率為6%,如果季計(jì)息，則實(shí)際利率為()%。 A、6 B、1.5 C、6.13 D、5.13 2、房地產(chǎn)的實(shí)物通常是指房地產(chǎn)中看得見(jiàn)、摸得著的部分，具體包括有形的實(shí)體、該實(shí)體的質(zhì)量以及（）。 A．相應(yīng)配套的基礎(chǔ)設(shè)施B．土地的形狀 C．組合完成的功能D．立體空間 3、某購(gòu)房者向銀行申請(qǐng)了以等比遞增方式還款的個(gè)人住房抵押貸款。如果該貸款的年利

2、率為5.75％，期限為15年，按月償還，首次月還款額為2000元，月還款額增長(zhǎng)率為0.2％，則該購(gòu)房者在第5年第6個(gè)月的還款額為（）元。 A．2277.4B．2281.9C．2728.8D．2741.9 4、影響房地產(chǎn)價(jià)格的環(huán)境因素不包括（）。 A．大氣環(huán)境B．聲覺(jué)環(huán)境C．衛(wèi)生環(huán)境D．治安環(huán)境 5、某套住宅建筑面積為100m2，套內(nèi)建筑面積為92m2，使用面積為80m2，每平方米使用面積的價(jià)格為3000元，則住宅每平方米建筑面積的建筑價(jià)格為（）元。 A．2400B．2580C．2607D．2760 6、商業(yè)中心往往位于地價(jià)高昂的() A.黃金地段 B.邊緣地段 C.落后地段

3、 D.一般地段 7、為評(píng)估某住宅2004年10月1目的正常市場(chǎng)價(jià)格，在其附近收集公證機(jī)關(guān)的某可比實(shí)例的有關(guān)資料如下：成交價(jià)格為4000元/m2，成交日期為2004年5月1日，成交價(jià)格比正常價(jià)格低2％，房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為1.087，已知從2004年5月1目到10月1日該類住宅價(jià)格平均每月比上月上漲1％，則對(duì)該可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行校正、調(diào)整得到的價(jià)格最接近于（）元/m2。（提供） A．3790B．4238C．4658D．4663 8、某住宅小區(qū)附近新建了一座釀酒廠，由此引起的該住宅小區(qū)房地產(chǎn)價(jià)值貶值屬于（）。 A、物質(zhì)折舊B、功能折舊C、經(jīng)濟(jì)折舊D、會(huì)計(jì)折舊 9、通過(guò)使用年期修正，可以

4、消除對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格造成的影響因素是() A.土地的估價(jià)期日 B.土地的使用期限不同 C.土地在不同時(shí)期的基準(zhǔn)地價(jià)不同 D.土地在不同時(shí)期的路線價(jià)不同 10、一宗2000m2的工業(yè)用地，容積率為0.8，樓面地價(jià)為690元/m2?，F(xiàn)按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地，容積率為5.1，樓面地價(jià)為950元/m2，理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)）為（）元/m2。 A、552B、3519C、4293D、4845 11、當(dāng)某開(kāi)發(fā)商的成本費(fèi)用和產(chǎn)品質(zhì)量與市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者相比具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)時(shí)?？梢圆捎玫亩▋r(jià)法是（）。 A．領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法 B．挑戰(zhàn)定價(jià)法 C．隨行就市定價(jià)法 D．滲透定價(jià)法 12、某購(gòu)房者向銀行申請(qǐng)了40萬(wàn)元的

5、抵押貸款，按月等比遞增還款，已知抵押貸款年利率為6.6％，期限為10年，購(gòu)房者月還款額的增長(zhǎng)率為0.5％，則購(gòu)房者的首次還款額是（）元。 A．204.08 B．356.72 C．508.91 D．666.67 13、從理論上講，效用相等的房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，其價(jià)格() A.最終會(huì)基本趨于一致 B.最終會(huì)擴(kuò)大差別 C.可能趨于一致，也可能擴(kuò)大差別 D.由有關(guān)部門確定 14、某房地產(chǎn)的土地取得成本為1000萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本為3000萬(wàn)元，管理費(fèi)用為200萬(wàn)元，銷售費(fèi)用為300萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為500萬(wàn)元，則該房地產(chǎn)的投資利潤(rùn)率為（）。 A．10.0％B．11.1％C．11.9％

6、D．12.5％ 15、下列關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）特征的表述中，不正確的是（）。 A．由專業(yè)投資管理者負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理 B．收入現(xiàn)金流的重要部分分配給了股東 C．分為權(quán)益型和抵押型兩種形式提供 D．投資流動(dòng)性好 16、不考慮其他因素變化，利率升高，則房地產(chǎn)價(jià)值（）。 A．下降 B．上升 C．不變 D．不能確定 17、房屋的商品租金構(gòu)成因素是() A.折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、稅金、保險(xiǎn)費(fèi) B.折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、稅金、地租 C.折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、稅金、保險(xiǎn)費(fèi)、地租、利潤(rùn) D.折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、稅金、地租、利潤(rùn) 18、

7、下列風(fēng)險(xiǎn)中屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的是()。 A．比較風(fēng)險(xiǎn) B．市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn) C．未來(lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn) D．持有期風(fēng)險(xiǎn) 19、在房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究階段，對(duì)房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)的估算中用到的估算公式：直接費(fèi)=每平方米造價(jià)指標(biāo)建筑面積，屬于（）。 A．單元估算法 B．單位指標(biāo)估算法 C．概算指標(biāo)法 D．工程量近似匡算法 20、當(dāng)現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價(jià)值小于新建房地產(chǎn)的價(jià)值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費(fèi)用及建造新建筑物的費(fèi)用之后的余額時(shí)，應(yīng)以（）進(jìn)行估價(jià)。 A、保持現(xiàn)狀前提B、裝修改造前提C、轉(zhuǎn)換用途前提D、重新利用前提 21、銀行為某家庭提供了年利率為6％、按月等比遞增償還、期限為20年的個(gè)人住房抵押貸款，若月還

8、款遞增率為0.2％，首期償還額為1600元，則該家庭在第6年最后一個(gè)月的還款額是（）元。 A．1843.86B．1847.55C．2279.87D．2291.27 22、房地產(chǎn)投資信托按()的不同,可以分為傘型合伙和多重合伙。 A權(quán)益類型B抵押方式 C投資業(yè)務(wù)D信托性質(zhì) 23、研究機(jī)構(gòu)對(duì)居民需求住宅戶型抽樣調(diào)查結(jié)果表明，70%以上的家庭認(rèn)為()平米建筑面積的戶型較為合適，過(guò)大的面積容易形成重復(fù)的不必要功能。 A60-80 B80-100 C80-120 D100-140 24、己知某收益性房地產(chǎn)的收益期限為50年，報(bào)酬率為8％的價(jià)格為4000元/m2：若該房地產(chǎn)的收益期限為

9、40年，報(bào)酬率為6％，則其價(jià)格最接近于（）元/m2。 A.3816 B.3899 C.4087 D.4920 25、下列影響房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行環(huán)境的因素中，屬于經(jīng)濟(jì)環(huán)境的因素是（）。 A．城市或區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與布局 B．人口數(shù)量與結(jié)構(gòu) C．土地資源狀況 D．建筑技術(shù)進(jìn)步 26、某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，資產(chǎn)為6000萬(wàn)元，負(fù)債為3500萬(wàn)元，流動(dòng)資產(chǎn)總額為3000萬(wàn)元，流動(dòng)負(fù)債總額為1500萬(wàn)元，則該項(xiàng)目的速動(dòng)比率是（）。 A．80％ B．120％ C．171％ D．200％ 27、開(kāi)發(fā)商在申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證時(shí)，若建設(shè)工期超過(guò)一年，則其到位資金原則上不得少于工程合同的（）。

10、A．20％ B．30％ C．40％ D．50％ 28、房地產(chǎn)狀況修正中的間接比較修正評(píng)分辦法，是以（）狀況為參照系進(jìn)行的。 A．可比實(shí)例房地產(chǎn)B．估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)C．標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)D．類似房地產(chǎn) 29、已知某投資項(xiàng)目折現(xiàn)率為11％時(shí)，凈現(xiàn)值為1700萬(wàn)元，折現(xiàn)率為12％時(shí)，凈現(xiàn)值為-870萬(wàn)元。則該投資項(xiàng)目的內(nèi)部收益率是（）。 A．11．12％ B．11．36％ C．11．661％ D．12．95％ 30、新設(shè)項(xiàng)目法人的資本金籌措渠道不包括（）資金。 A．政府政策性B．資產(chǎn)變現(xiàn)C．企業(yè)入股D．個(gè)人入股范圍 31、某商場(chǎng)建成3年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為

11、40年。建筑物的自然壽命為50年，在這種情況下，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為（）年。 A．40B．43C．47D．50 32、下列關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)特性的表述中。說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有（）是不正確的。 A．供給非同質(zhì)性 B．需求多樣性 C．競(jìng)爭(zhēng)充分性 D．交易復(fù)雜性 33、在房地產(chǎn)市場(chǎng)的自然周期中，空置率超過(guò)長(zhǎng)期平均空置率的階段為（）階段。 A．租金增長(zhǎng)率上升 B．新增供給小于新增需求 C．新開(kāi)工項(xiàng)目增加 D．租金增長(zhǎng)率下降 34、下列關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)分析中解析法和蒙特卡洛模擬法的表述中，錯(cuò)誤的是()。 A．解析法對(duì)隨機(jī)的現(xiàn)金流進(jìn)行概率分布估計(jì)，得到凈效益的概率分布 B．蒙特卡洛法用數(shù)學(xué)方法在

12、計(jì)算機(jī)上模擬實(shí)際概率過(guò)程，然后加以統(tǒng)計(jì)處理 C．解析法建立在利用德?tīng)柗品ㄟM(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)與估計(jì)的基礎(chǔ)之上 D．蒙特卡洛法主要用于解決不多于2～3個(gè)隨機(jī)變量的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，而解析法能夠分析更多個(gè)隨機(jī)變量的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題 35、下列說(shuō)法不正確的是() A利息備付率表示使用項(xiàng)目利潤(rùn)償付利息的保障倍數(shù)。對(duì)于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于1。 B償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù)。對(duì)于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于1.2。 C在國(guó)際上銀行一般要求這一比率維持在200%以上 D一般來(lái)說(shuō)，對(duì)于一個(gè)開(kāi)發(fā)周期為2年的商品住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其目標(biāo)成本利潤(rùn)率大體應(yīng)為35%一45%。

13、二、多選題 （共 15 題，第小題 1 分） 題目 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 答案 1、開(kāi)發(fā)商的主要合伺關(guān)系通常包括（）等。 A．保險(xiǎn)合同 B．分包合間 C．銷售合同 D．勘察設(shè)計(jì)合同 E．加工合同 2、金融機(jī)構(gòu)對(duì)開(kāi)發(fā)商的貸款項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估，主要審查方面包括()。 A企業(yè)資信等級(jí)B項(xiàng)目基本情況 C市場(chǎng)分析結(jié)果D財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) E貸款擔(dān)保方式 3、在考慮房地產(chǎn)交易程度的不同負(fù)擔(dān)狀況時(shí)，房地產(chǎn)正常的成交價(jià)格等于（）。 A.賣方實(shí)際得到的價(jià)

14、格/（1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率） B.賣方實(shí)際得到的價(jià)格-應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) C.買方實(shí)際付出的價(jià)格-應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) D.應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)/應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率 E.買方實(shí)際付出的價(jià)格/（1-應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率） 4、成本法中的“開(kāi)發(fā)利潤(rùn)”是指（）。 A、開(kāi)發(fā)商所期望獲得的利潤(rùn)B、開(kāi)發(fā)商所能獲得的最終利潤(rùn) C、開(kāi)發(fā)商所能獲得的平均利潤(rùn)D、開(kāi)發(fā)商所能獲得的稅后利潤(rùn) E、開(kāi)發(fā)商所能獲得的稅前利潤(rùn) 5、在實(shí)際交易中，只有當(dāng)買者所愿意支付的最高價(jià)格（）賣者所愿意接受的最低價(jià)格時(shí)，交易才會(huì)成功。 A．高于B．等于C．低于D．不高于E．不等于 6、收益乘數(shù)有（）。 A

15、．毛租金乘數(shù)B．利潤(rùn)乘數(shù) C．凈收益乘數(shù)D．銷售收入乘數(shù) E．潛在毛收入乘數(shù) 7、寫(xiě)字樓物業(yè)服務(wù)企業(yè)在選擇租戶時(shí)，往往注重考察租戶的()。 A．商業(yè)信譽(yù)和財(cái)務(wù)狀況 B．面積需求大刁 C．租金支付方式 D．物業(yè)服務(wù)需求 E．與寫(xiě)字樓業(yè)主的關(guān)系 8、評(píng)估某套住宅價(jià)格中，進(jìn)行區(qū)位狀況調(diào)整時(shí)，比較、調(diào)整的內(nèi)容包括（）等。 A．環(huán)境景觀B．離市中心距離 C．朝向D．城市規(guī)劃限制條件 E．地勢(shì) 9、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的輔助報(bào)表包括() A損益表B總投資估算表C資產(chǎn)負(fù)負(fù)債表 D經(jīng)營(yíng)成本表E借款償還表 10、在下列費(fèi)用中，屬于債務(wù)融資成本的有()。 A．承諾費(fèi) B．手續(xù)費(fèi) C．擔(dān)保

16、費(fèi) D．利息 E．稅費(fèi) 11、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本主要包括（）。 A．土地轉(zhuǎn)讓成本 B．經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用 C．配套設(shè)施銷售成本 D．商品房銷售成本 E．房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)成本 12、如果某類房地產(chǎn)需求富有價(jià)格彈性，則該類房地產(chǎn)的需求價(jià)格彈性系數(shù)有可能為（）。 A．0.5B．1.0 C．1.5D．2.0 E．3.0 13、估價(jià)中的最高最佳使用具體包括（）等。 A．最佳用途B．最佳位置 C．最佳規(guī)模D．最佳環(huán)境 E．最佳集約度 14、權(quán)益是房地產(chǎn)中無(wú)形的部分，包括（）。 A、權(quán)利B、權(quán)力C、利益D、收益E、利潤(rùn) 15、從物理形態(tài)上劃分，作為房地產(chǎn)投資對(duì)象的房地產(chǎn)資

17、產(chǎn)得類型主要有（）。 A．商住樓 B．土地 C．在建工程 D．寫(xiě)字樓 E．建成后的物業(yè) 三、判斷題 （共 15 題，第小題 1 分） 1、預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為38萬(wàn)元，此后每年的凈收益將在上一年的基礎(chǔ)上減少3萬(wàn)元，則該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限為12年。（） 2、房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指建筑物2m之外和項(xiàng)目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費(fèi)用。() 3、用收益法估算某大型商場(chǎng)的價(jià)值時(shí)，其凈收益為商場(chǎng)銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用后的余額。（）（提供） 4、在進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況的分析始終應(yīng)針對(duì)估價(jià)

18、時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況。（） 5、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，開(kāi)發(fā)商所投入的資金大部分以固定資產(chǎn)形式存在于房地產(chǎn)商品中。所以對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，不論其開(kāi)發(fā)模式如何，其投入開(kāi)發(fā)的資金大部分均不屬于流動(dòng)資金的性質(zhì)。（） 6、房地產(chǎn)價(jià)格是客觀存在的，是不以個(gè)人意志為轉(zhuǎn)移的，因此，房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)際上是房地產(chǎn)專業(yè)估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格形成進(jìn)行市場(chǎng)模擬的過(guò)程，所要揭示的是房地產(chǎn)的理論價(jià)格。（） 7、房地產(chǎn)投資分析中的敏感性分析是在風(fēng)險(xiǎn)因素發(fā)生的概率可以確定的情況下的風(fēng)險(xiǎn)分析。() 8、某宗可比實(shí)例房地產(chǎn)2006年1月30日的價(jià)格為500美元/m2，該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價(jià)格變動(dòng)平均每月比上月下降0.7％，假設(shè)人民幣與美元的

19、市場(chǎng)匯率2006年1月30日為1美元=7.98元人民幣，2006年9月30日為1美元=7.95元人民幣，則將該可比實(shí)例調(diào)整為2006年9月30日的價(jià)格約為3758元人民幣/m2。（） 9、本著平等互利的原則，經(jīng)建設(shè)部、人事部、商務(wù)部和國(guó)務(wù)院港澳事務(wù)辦公室同意，2003年11月4日中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)與香港測(cè)量師學(xué)會(huì)簽署了內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測(cè)量師資格互認(rèn)協(xié)議書(shū)。（） 10、人們?cè)诜康禺a(chǎn)上享有的權(quán)利不是絕對(duì)的、無(wú)條件的，但一般是排他的。（） 11、不確定性分析中的盈虧平衡分析和敏感性分析，是在風(fēng)險(xiǎn)因素確定發(fā)生概率為已知條件下的風(fēng)險(xiǎn)數(shù)據(jù)。（） 12、房地產(chǎn)投資的時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)是指選擇合適的時(shí)機(jī)

20、進(jìn)入市場(chǎng)。（） 13、通貨膨脹對(duì)房地產(chǎn)投資只有負(fù)面影響。（） 14、服務(wù)市場(chǎng)是指已經(jīng)購(gòu)買了某種產(chǎn)品，需要提供后續(xù)服務(wù)的消費(fèi)者集合。（） 15、市場(chǎng)法中的房地產(chǎn)狀況調(diào)整可以分為區(qū)位狀況調(diào)整、交易情況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整。（） 四、計(jì)算題 （共 2 題，第小題 10 分） 1、估價(jià)對(duì)象為一寫(xiě)字樓，土地總面積1000m2，于2001年9月底獲得50年使用權(quán)。寫(xiě)字樓總建筑面積4500m2，建成于2004年9月底，為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，建筑層高5m，沒(méi)有電梯，需評(píng)估該寫(xiě)字樓2006年9月30日的價(jià)值。搜集有關(guān)資料如下。 （1）搜集了三宗出讓年限50年的土地交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料如下表所示

21、： 實(shí)例 交易價(jià)格（元/m2） 交易情況 交易日期 房地產(chǎn)狀況 A 2200 正常 2006年3月30日 比估價(jià)對(duì)象劣3% B 2050 正常 2006年12月30日 比估價(jià)對(duì)象劣8% C 2380 比正常價(jià)格高3% 2006年5月30日 比估價(jià)對(duì)象優(yōu)5% （2）當(dāng)?shù)卣魇辙r(nóng)地的費(fèi)用等資料如下： 級(jí)別 一 二 三 四 五 六 七 八 地價(jià)是次級(jí)土地的倍數(shù) 1.4 1.4 1.4 1.4 1.4 1.3 1.3 1 土價(jià)是最差級(jí)土地的倍數(shù) 10.54 7.53 5.38 3.84 2.74 2.00 1.

22、50 1 在估價(jià)時(shí)點(diǎn)征收城市邊緣土地平均每畝需要5732萬(wàn)元的征地補(bǔ)償和安置等費(fèi)用，向政府交付土地使用權(quán)出讓金等為150元/m2，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用、稅金和利潤(rùn)等為120元/m2，以上合計(jì)為城市邊緣土地使用權(quán)年限50年熟地的價(jià)格。該城市土地分為八個(gè)級(jí)別，城市邊緣土地為第八級(jí)，而估價(jià)對(duì)象處于第六級(jí)土地上。各級(jí)土地之間的價(jià)格差異如下表所示： （3）在估價(jià)時(shí)點(diǎn)不設(shè)電梯的層高5m的建筑物重新購(gòu)建價(jià)格為1800元/m2，估價(jià)對(duì)象寫(xiě)字樓門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為10萬(wàn)元；裝修的重新購(gòu)建價(jià)格為140萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)壽命為5年：設(shè)備的重新購(gòu)建價(jià)格為100萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)壽命10年：建筑物的使用壽命長(zhǎng)于土地使用年限。假設(shè)殘值率

23、均為0。另調(diào)查，由于該寫(xiě)字樓缺乏電梯，導(dǎo)致其出租率較低，僅為80％，月租金為38元/m2。而市場(chǎng)上類似的有電梯的寫(xiě)字樓的出租率為85％，正常月租金為40元/m2。一般租賃經(jīng)營(yíng)的正常運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為租金收入的35％。如果在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重置具有電梯的類似寫(xiě)字樓.則需電梯購(gòu)置費(fèi)用60萬(wàn)元，安裝費(fèi)用40萬(wàn)元。同時(shí)，由于該寫(xiě)字樓的層高比正常層商要高，使其能耗增加。經(jīng)測(cè)算正常情況下每年需要多消耗1萬(wàn)元能源費(fèi)。同時(shí)由于周邊環(huán)境的變化，該寫(xiě)字樓的經(jīng)濟(jì)折舊為20萬(wàn)元。試用成本法評(píng)估該寫(xiě)字樓2006年9月30日的價(jià)值。土地重新購(gòu)建價(jià)格要才用市場(chǎng)法和成本法綜合求取。土地報(bào)酬率為5％，房地產(chǎn)報(bào)酬率為7％（如需計(jì)算平均值，請(qǐng)采

24、用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法，小數(shù)點(diǎn)后保留兩位）。（12分） 2、某家庭購(gòu)買了一套90m2的商品住宅，售價(jià)為4000元/m2．該家庭首付了房?jī)r(jià)總額的30％，其余購(gòu)房款申請(qǐng)住房公積金和商業(yè)組合抵押貸款。住房公積金貸款和商業(yè)貸款的利率分別是4.5％和6.8％，貸款期限為15年，按月等額償還。其中住房公積金貸款的最高限額為10萬(wàn)元。如果該家庭以月收入的35％用來(lái)支付抵押貸款月還款額，那么此種貸款方案要求該家庭的最低月收入為多少？假設(shè)該家庭在按月還款3年后，于第4年初一次性提前償還商業(yè)貸款本金5萬(wàn)元，那么從第4年起該家庭的抵押貸款的月還款額為多少？  2012年房地產(chǎn)估價(jià)師資格考試《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》

25、全真模擬試題及答案（十） 一心試題庫(kù)版權(quán)所有，編制，答案附后（試題答案） 一、單選題 （共 35 題，第小題 1 分） 1、C 2、C. 3、A 4、D 5、A 6、A 7、D 8、C 9、B 10、C 11、B 12、B 13、A 14、C 15、C 16、A 17、C 18、B 19、C 20、D 21、A 22、D 23、C 24、D 25、A 26、A 27、B 28、C 29、C 30、B 31、B 32、C 33、A 34、D 35、A 二、多選題 （共 15 題，第小題 1 分） 1、CD 2、B

26、CD 3、ABD 4、CE 5、AB 6、ACE 7、ABD 8、ABC 9、BDE 10、ABCD 11、ACDE 12、CDE 13、ACE 14、ACD 15、BCE 三、判斷題 （共 15 題，第小題 1 分） 1、 2、√ 3、 4、√ 5、 6、√ 7、X 8、√ 9、√ 10、√ 11、√ 12、 13、 14、 15、 四、計(jì)算題 （共 2 題，第小題 10 分） 1、（1）求取土地價(jià)格： 1）市場(chǎng)法求取土地單價(jià)： 2）成本法求取土地單價(jià)： 城市邊緣地價(jià)的求取： 征地補(bǔ)償和安置等費(fèi)用=573200/6

27、6667=85980元/m2 2、（1）P1=10萬(wàn)元P2=25.2-10=-15.2萬(wàn)元 （2）n=1512=180 i1=4.5％/12=0.375％ i2=6.8％/12=0.57％(0.567％，0.5667％) A1=P1[i1(1+i1)n]/[(1+i1)n-1]=10000[0.375%(1+0.375%)180]/[(1+0.375%)180-1]=764.99元 A2=P2[i2(1+i2)n]/[(1+i2)n-1]=152000[0.57%(1+0.57%)180]/[(1+0.57%)180-1] =1352.66元（按照0.57%） =1349.62

28、元（按照0.567%） =1349.31元（按照0.5667%）ut2ApOdfXXc02GyBKsKCWw97MrqqWhoj5TL15Zt6jIPYytYCummtARp3v1N5luizi3xh3BhWYreKO8d9g7nmZQoWPJeTLDrw08gVS8DsDQQYGC3cE7moO2tLF0Jf1gK74IUXyBmtIVR97CkrfVqULT5fn2t6MpJR6rbzVPSortZvIj5NB5ndVvSr4iWr1TwLFKgLSPzuhRjQ3CmZU98eUOuijdLSZqPmvrw9zKupxf8WFUG9l2G9277g2rTipa1YpCZEuqxpKBh

29、tVDCooQOzxUz3vJrZmOcijyM62zchmeooTYes8EBMm932tbz2Yo09RtsZEYS8Zrd2Yktj8l6jEAzVAjnfbtryLvsm6oFbfToXVRFFn7OwIYgJlamkUNXJYbz5Rrb7r4VsuR9zpfZFMfsjhcfCA37lNW2VVLRKN7R8psz1BN6oRic5hU5Z6HCxAYqyNPOG8duYbAwqSl20CSg06Dh2sM8HLtgPkIcSkrgOPDpuHBj1LmPk7lYdvC6NNMwL3fwhZFTFVYAARY7lHSSxJ10V3pH3Y19BxYR77Ib7CpZSu2tijqe

30、3hKqkKAu9KSkCpHKXUIKvvyJZpg2YijRkqfbGgOvyqKuxNWI9oMnJtt6QilZxtyrF7d20FbmabcfiixrQKUsVNXBPPFUXyQ1fJSKFSUbkgs2DUVQC9sz4JkbgN4Qqv66pyoARjurNFJ3TxyfclZiEePtwFJthphEipDFNqnR2HjQKV2DzWtMPDJQkBcXmovdsjqCTJagjMdLsKPgaD2s0H0vmZGAHt36gyUEZ7UmANk1ndREuBeqdgrx0venqGnsyIB2ilq3SIQrNL4m56t7Z8Y8da5K0KUpn5Nzg4Jvjdtf

31、FHyt82AoGQkXo4VBLmLEiy2P7HtHBho07rCfttxodYDPPdtQsO7wxD0J6fKKlGm4woDzplhtRr2XgqN13hqy59zU1GegDyQniHNTaVSieueFQcYfUCJwd3vk5I7YKmhunDmIZ ut2ApOdfXXc02GyBKsKCWw97MrqqWhoj5TL15Zt6jIPYytYCummtARp3v1N5luizi3xh3BhWYreKO8d9g7nmZQoWPJeTLDrw08gVS8DsDQQYGC3cE7moO2tLF0Jf1gK74IUXyBmtIVR97CkrfVqULT5fn2t6MpJR6rbzVP

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