《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》復(fù)習(xí).ppt

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1、第一章 房地產(chǎn)投資概述,一.房地產(chǎn)的概念 二.房地產(chǎn)的種類 三.房地產(chǎn)的特征 四.房地產(chǎn)投資的形式 五.房地產(chǎn)投資的利弊 六.房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn),一.房地產(chǎn)的概念,房地產(chǎn)是房屋財(cái)產(chǎn)和土地財(cái)產(chǎn)的 總稱。地產(chǎn)可視為實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位 三者的結(jié)合。 要隨時(shí)注意從房地產(chǎn)的實(shí)物、權(quán) 益和區(qū)位三個(gè)方面去把握房地產(chǎn)。,1. 實(shí)物,實(shí)物是房地產(chǎn)中看得見、摸得著的 部分。從實(shí)物角度上看，房地產(chǎn)有三種 存在的形態(tài)： （1）土地 （2）建筑物 （3）房地,2. 權(quán)益,權(quán)益是房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部 分。房地產(chǎn)可抽象地視為由多種權(quán)利構(gòu)成的 權(quán)利束，而完整的權(quán)利束為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)。 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的基本權(quán)利有：占有權(quán)、使

2、用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)；由這些基本權(quán)利還 可派生出其它權(quán)利，如：典權(quán)、抵押權(quán)、地 役權(quán)等。,3. 區(qū)位,區(qū)位是指房地產(chǎn)的空間方位，除 了房地產(chǎn)的地理坐標(biāo)位置外，還包括 房地產(chǎn)與其它地方往來的便捷性、周 圍環(huán)境、在城市中的地位等。,二.房地產(chǎn)的種類,按開發(fā)程度劃分 土地 房地產(chǎn) 在建工程 建成后的物業(yè),,1.土地,(1) 按土地的權(quán)屬劃分 國有土地 集體土地 (2) 按土地的開發(fā)程度劃分 生地 毛地 熟地,2. 在建工程,在建工程是指已經(jīng)開始工程建設(shè) 但尚未竣工投入使用的房地產(chǎn)，是房 地產(chǎn)開發(fā)過程中的一種

3、中間形態(tài)。,3.建成后的物業(yè),按照建筑物的用途劃分 居住物業(yè) 商業(yè)物業(yè) 工業(yè)物業(yè) 特殊物業(yè),三.房地產(chǎn)的特征,1.不可移動(dòng)性 2.獨(dú)一無二性 3.壽命長久性 4.數(shù)量有限性 5.用途多樣性 6.相互影響性 7.易受限制性 8.保值增值性 9.價(jià)值高大性 10.難以變現(xiàn)性,四.房地產(chǎn)投資的形式,開發(fā)投資 直接投資 置業(yè)投資 間接投資 要注意開發(fā)投資與置業(yè)投資的區(qū) 別及各自的特點(diǎn),,,五.房地產(chǎn)投資的利弊,1.相對較高的收益水平（注意財(cái)務(wù)杠桿運(yùn)用的條件） 2.能夠得到稅收方面的好處（正確理解其涵義） 3.易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持 4.能夠抵御通貨膨脹的影響 5.能提高

4、投資者的資信等級(jí) 6.投資數(shù)額巨大 7. 變現(xiàn)性差 8.投資回收期較長 9.需要專門的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn),六.房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn),1.系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn) (1) 通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn) (2) 市場供求風(fēng)險(xiǎn) (3) 周期風(fēng)險(xiǎn) (4) 變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn) (5) 利率風(fēng)險(xiǎn) (6) 政策風(fēng)險(xiǎn) (7) 政治風(fēng)險(xiǎn) (8) 或然損失風(fēng)險(xiǎn),2.個(gè)別風(fēng)險(xiǎn),(1) 收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn) (2) 未來經(jīng)營費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn) (3) 資本風(fēng)險(xiǎn) (4) 比較風(fēng)險(xiǎn) (5) 時(shí)間風(fēng)險(xiǎn) (6) 持有期風(fēng)險(xiǎn),3.風(fēng)險(xiǎn)管理,(1)確定合理的投資受益水平 (2)盡可能規(guī)避、控制或轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)管理包括風(fēng)險(xiǎn)的辨識(shí)、評(píng) 估、轉(zhuǎn)移和控制。,第二章 房地產(chǎn)投資分析基本知識(shí),一. 房

5、地產(chǎn)投資現(xiàn)金流量及構(gòu)成 二. 資金的時(shí)間價(jià)值及計(jì)算公式 三. 房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo),一. 房地產(chǎn)投資現(xiàn)金流量及構(gòu)成,1.房地產(chǎn)投資現(xiàn)金流量及構(gòu)成 (1) 房地產(chǎn)投資中的現(xiàn)金流量 (2) 房地產(chǎn)投資中現(xiàn)金流量的構(gòu)成 投資、成本 經(jīng)營收入 利潤、稅金,2.房地產(chǎn)投資分析中投資與成本,（1）房地產(chǎn)項(xiàng)目中投資與成本的特點(diǎn) （2）開發(fā)項(xiàng)目總投資 （3）開發(fā)成本 （4）經(jīng)營成本 （5）期間費(fèi)用,3. 經(jīng)營收入、利潤和稅金,（1）經(jīng)營收入 銷售收入 、出租收入、自營收入。 （2）利潤 經(jīng)營利潤、 稅前利潤、稅后利潤、 可分配利潤。 （3）稅金 銷售稅金（兩稅一費(fèi)：營業(yè)稅、城 市維護(hù)建設(shè)稅

6、、教育費(fèi)附加）、土地使 用稅和房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅。,二. 資金的時(shí)間價(jià)值及計(jì)算公式,1.利息與利率 （1）利息與利率（基礎(chǔ)利率的決定因素） （2）單利與復(fù)利 （3）名義利率 、期利率、實(shí)際利率,2. 資金的時(shí)間價(jià)值計(jì)算公式,（1）現(xiàn)值與終值的關(guān)系 （2）現(xiàn)值與年金的關(guān)系 （3）終值與年金的關(guān)系,3. 計(jì)算實(shí)例,要會(huì)畫現(xiàn)金流量圖，重點(diǎn)掌握： 例45 例46 會(huì)用計(jì)算器進(jìn)行計(jì)算,例45 解法二,先求出組合貸款月綜合利率： 再根據(jù)公式求出組合貸款的月還款額：,例46 解法二,貸款額為：400012070336000 按月等額還款，每月應(yīng)還： 第五年末的貸款余額數(shù)為： 提前還8萬后，貸款余額數(shù)為：1

7、75390 從第6年開始，月等額還款額為：,三. 房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo),1.房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式 （1）開發(fā)投資 開發(fā)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為銷售收入。 經(jīng)濟(jì)效果的大小則用開發(fā)利潤、成本利潤率、投 資收益率等指標(biāo)來衡量。 （2）置業(yè)投資 置業(yè)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為租金、物業(yè) 增值、減少納稅、權(quán)益增加這四個(gè)方面。,2.投資回收與投資回報(bào),投資回收 房地產(chǎn)投資收益 投資回報(bào) （1）投資回收 （2）投資回報(bào),,3.收益率的概念及形式,收益率是投資項(xiàng)目在某一計(jì)算周 期內(nèi)的連續(xù)的收益能力。 收益率的形式： （1）折現(xiàn)率 （2）內(nèi)部收益率 （3）全投資收益率 （4）自有資金

8、收益率,第三章 房地產(chǎn)開發(fā)的程序與管理,一.房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序 二.土地使用權(quán)的獲取 三.城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的影響 四.政府對房地產(chǎn)市場的干預(yù),一.房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序,一般包括四個(gè)階段、8個(gè)步驟： 投資機(jī)會(huì)尋找 投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析 投資機(jī)會(huì)篩選 可行性研究 獲取土地使用權(quán) 前期工作 規(guī)劃設(shè)計(jì)與方案報(bào)批 簽署有關(guān)合作協(xié)議 建設(shè)階段 施工建設(shè)與竣工驗(yàn)收 租售階段 市場營銷與物業(yè)管理,,,,,前期工作的主要內(nèi)容,(1) 對擬開發(fā)項(xiàng)目作進(jìn)一步分析 (2) 獲取土地使用權(quán) (3) 征地、拆遷、安置、補(bǔ)償 (4) 規(guī)劃設(shè)計(jì)及建設(shè)方案制定 (5) 獲取規(guī)

9、劃許可 (6) 施工現(xiàn)場三通一平 (7) 市政配套設(shè)施談判與協(xié)議 (8) 安排短期和長期信貸 (9) 尋找預(yù)租（售）客戶 (10)對市場作進(jìn)一步分析，確定目標(biāo) (11)對開發(fā)成本作進(jìn)一步測算 (12)對承包商的選擇提出建議 (13)開發(fā)項(xiàng)目保險(xiǎn)事宜洽談,二.土地使用權(quán)的獲取,1.開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的方式 （1）在一級(jí)土地市場上獲取國有土地使用權(quán) 1）劃撥方式 2）出讓方式 （2）在二級(jí)土地市場上購入國有土地使用權(quán) 1）購入已經(jīng)完成開發(fā)的熟地。 2）購入一項(xiàng)房地產(chǎn)，拆除原建筑物，重 新開發(fā)。 3）購入半成品（在建工程），繼續(xù)開發(fā)。 （3）合作開發(fā),2.國有土地使用權(quán)的出讓和轉(zhuǎn)讓,

10、（1）國有土地使用權(quán)的出讓 出讓方式：拍賣、招標(biāo)、協(xié)議 （2）國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓 （3）土地使用權(quán)使用年限 （4）土地使用權(quán)出讓金 （5）毛地價(jià) （6）熟地價(jià) （弄清毛地價(jià)與熟地價(jià)的區(qū)別）,3.舊城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn),（1）比較適合作為商業(yè)、辦公、旅游、娛 樂、餐飲等類型的開發(fā)項(xiàng)目。 （2）由于舊城區(qū)人口密度及建筑密度高， 土地開發(fā)成本高。 （3）建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃條件較為苛刻。,4.新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn),（1）比較適合建造高級(jí)住宅和公寓 （2）土地開發(fā)成本較低 （3）城市規(guī)劃條件限制較少 （4）不完全具備開發(fā)項(xiàng)目的配套設(shè)施 （5）綠地和代征地的攤派較多,三. 城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的影響,1

11、.開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中的主要技術(shù) 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) (1) 居住區(qū)開發(fā)項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) (2) 非居住區(qū)開發(fā)項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 重點(diǎn)掌握規(guī)劃建設(shè)用地面積、居住建筑 用地面積、居住建筑面積、居住建筑密度、 容積率、建筑容積率、層數(shù)、層高等指標(biāo)。,2.土地出讓和房地產(chǎn)開發(fā)過程中的 規(guī)劃管理,(1)土地使用權(quán)出讓過程中的規(guī)劃管理 出讓城市國有土地使用權(quán)之前應(yīng)當(dāng)制定 控制性詳細(xì)規(guī)劃。 出讓的地塊必須具有城市規(guī)劃行政主管 部門出具的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書及其附 圖。土地使用權(quán)受讓方必須持有附具規(guī)劃 設(shè)計(jì)條件通知書及其附圖的土地出讓合同， 方可辦理“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”及土地使用 權(quán)權(quán)屬證明。,(2)房地產(chǎn)

12、開發(fā)過程中的規(guī)劃管理,1)開發(fā)項(xiàng)目選址、定點(diǎn)審批階段。 2)申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證階段。 3)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件審批階段。 4)設(shè)計(jì)方案審批階段。 5)核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證階段。 6)竣工驗(yàn)收階段。,四.政府對房地產(chǎn)市場的干預(yù),1.政府制定干預(yù)房地產(chǎn)市場政策的原則 (1)目標(biāo)的確定性 (2)政策的連續(xù)性與協(xié)調(diào)性 (3)政策的針對性和導(dǎo)向性 (4)政策的公平性和效率,2.房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控,宏觀調(diào)整手段主要有： (1)土地供應(yīng)計(jì)劃的調(diào)整 (2)城市規(guī)劃的指導(dǎo) (3)地價(jià)調(diào)整 (4)房地產(chǎn)稅收政策 (5)金融杠杠 (6)住房政策 (7)租金調(diào)整,3.房地產(chǎn)市場行為的規(guī)范,(1)資質(zhì)審查 對進(jìn)入市場的

13、主體資格進(jìn)行規(guī)范 (2)產(chǎn)權(quán)登記 對市場交易對象進(jìn)行規(guī)范 (3)建立房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度 對市場交易價(jià)格進(jìn)行規(guī)范 (4)交易程序的規(guī)范化 對市場交易過程進(jìn)行規(guī)范,第四章 房地產(chǎn)及其運(yùn)行規(guī)律,一.房地產(chǎn)市場的總體結(jié)構(gòu) 二.房地產(chǎn)市場的分類 三.房地產(chǎn)市場的特征與功能 四.房地產(chǎn)市場運(yùn)行的一般規(guī)律,一.房地產(chǎn)市場的總體結(jié)構(gòu),征地市場 一級(jí)土地市場 動(dòng)遷市場 土地投資、 土地使用權(quán)出讓市場 交易市場 二級(jí)土地市場（土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場） 建筑施工市場 一級(jí)房產(chǎn)市場 房產(chǎn)交易市場 二級(jí)房產(chǎn)市場,,,,,,二.房地產(chǎn)市場的分類,1.按地域范圍劃分 2.按房地產(chǎn)用途和等級(jí)劃

14、分 3.按房地產(chǎn)交易形式劃分 4.按房地產(chǎn)購買目的劃分 5.其他劃分方式,三.房地產(chǎn)市場的特征與功能,1.房地產(chǎn)市場的特征 (1)分散的地區(qū)性市場 (2)準(zhǔn)市場 (3)權(quán)益的轉(zhuǎn)讓市場 (4)專業(yè)化的市場 (5)易于出現(xiàn)市場的不均衡和壟斷,2.房地產(chǎn)市場的功能,（1）配置存量房地產(chǎn)資源和利益 （2）顯示房地產(chǎn)市場需求的變化 （3）指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化 （4）指導(dǎo)政府制定科學(xué)的土地供應(yīng)計(jì)劃 （5）引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化,四.房地產(chǎn)市場運(yùn)行的一般規(guī)律,1.房地產(chǎn)使用市場和房地產(chǎn)投資市場 兩個(gè)市場有兩個(gè)結(jié)合點(diǎn)： 第一，房地產(chǎn)使用市場確定的租金水 平資產(chǎn)需求的中心。 第二，兩個(gè)市場在房地產(chǎn)

15、開發(fā)部分有 連接。如果房地產(chǎn)開發(fā)量增加，房地產(chǎn)的 供給量也隨著增加，這不僅會(huì)使房地產(chǎn)投 資市場價(jià)格下滑，而且也會(huì)使房地產(chǎn)使用 市場的租金水平下調(diào)。,2.房地產(chǎn)市場的周期循環(huán),（1）房地產(chǎn)市場的自然周期 （2）房地產(chǎn)市場的投資周期,第五章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究,一.可行性研究的含義、目的和作用 二.可行性研究的工作階段 三.可行性研究的內(nèi)容 四.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算 五.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 六.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評(píng)估的不確定性分析,一. 可行性研究的含義、目的和作用,1.可行性研究的含義 可行性研究是在投資決策前，對建設(shè)項(xiàng) 目進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、論證的科學(xué)方 法。 2.可行性

16、研究的目的 可行性研究的根本目的是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策 的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的 失誤，提高項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán) 境效益。,,,3.可行性研究的作用 （1）是項(xiàng)目投資決策的依據(jù)。 （2）是籌集建設(shè)資金的依據(jù)。 （3）是開發(fā)商與有關(guān)合作部門簽訂協(xié)議、 合同的依據(jù)。 （4）是編制下一階段規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的依據(jù)。,,二.可行性研究的工作階段,1.投資機(jī)會(huì)研究階段 地區(qū)投資機(jī)會(huì)研究 一般機(jī)會(huì)研究 部門機(jī)會(huì)研究 機(jī)會(huì) 資源利用機(jī)會(huì)研究 研究 具體項(xiàng)目機(jī)會(huì)研究 該階段投資估算的精度為30，研究費(fèi) 用一般占總投資的0.20.8 。,,,,2.初步可行性研究階段 初步可

17、行性研究是在機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上， 進(jìn)一步對房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的可能性與效益進(jìn)行 論證分析。 該階段投資估算的精度為20，研究費(fèi) 用一般占總投資的0.251.5 。,,3. 詳細(xì)可行性研究階段 詳細(xì)可行性研究是房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可行性 研究的主要內(nèi)容，其特點(diǎn)是周密、詳細(xì)。 該階段投資估算的精度為10以內(nèi)。對 于小型項(xiàng)目，研究費(fèi)用一般占總投資的1.0 3.0 ；對于大型項(xiàng)目，研究費(fèi)用一般占總投 資的0.21.0 。,,4. 項(xiàng)目的評(píng)價(jià)和決策階段 通過詳細(xì)可行性研究后，就要對擬建的房 地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，選定最佳方案。這一 過程就是評(píng)價(jià)和決策的過程。,三.可行性研究的內(nèi)容,一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研

18、究的內(nèi)容主要包 括以下方面： 1.項(xiàng)目概況 2.開發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動(dòng)遷安置 3.市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定 4.規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選擇 5.資源供給 6.環(huán)境影響和環(huán)境保護(hù) 7.項(xiàng)目開發(fā)組織機(jī)構(gòu)、管理費(fèi)用 8.開發(fā)建設(shè)計(jì)劃 9.項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析 10.結(jié)論及建議,四.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算,1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用構(gòu)成 （1）土地費(fèi)用 （6）銷售費(fèi)用 （2）前期工程費(fèi) （7）財(cái)務(wù)費(fèi)用 （3）房屋開發(fā)費(fèi) （8）其它費(fèi)用 （4）專業(yè)人員費(fèi)用 （9）不可預(yù)見費(fèi) （5）管理費(fèi) (10）稅費(fèi),2.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用的估算,(1)土地費(fèi)用的估算 單元估算法 (

19、2)前期工程費(fèi)的估算 單位指標(biāo)法 (3)房屋開發(fā)費(fèi)的估算 工程量匡算法 (4)專業(yè)人員費(fèi)用的估算 概算指標(biāo)估算法 (5)管理費(fèi)的估算 類似工程預(yù)決算估算法 (6)銷售費(fèi)用的估算 (7)財(cái)務(wù)費(fèi)用的估算 (8)其它費(fèi)用的估算 (9)不可預(yù)見費(fèi)的估算 (10) 稅費(fèi)的估算,,3.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目租售收入的測算,(1) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目租售方案 租售方案一般應(yīng)包括以下幾個(gè)方面： 1）項(xiàng)目是出租、出售還是租售并舉？出租面積 和出售面積的比例。 2）可出租面積、可出售面積和可分?jǐn)偯娣e及各 自在建筑物中的位置。 3）出租和出售的時(shí)間進(jìn)度安排和各時(shí)間段內(nèi)租 售面積數(shù)量的確定。 4）租金和售價(jià)的確定。 5）收款

20、計(jì)劃的確定。,3.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目租售收入的測算,(2) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目租售收入的測算 在明確了房地產(chǎn)項(xiàng)目租售方案之后， 便可以對房地產(chǎn)項(xiàng)目租售收入進(jìn)行測算。,五.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià),1.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基本概念 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是根據(jù)國家現(xiàn)行財(cái)稅制度和 價(jià)格體系，分析、計(jì)算項(xiàng)目直接發(fā)生的財(cái) 務(wù)效益和財(cái)務(wù)支出，編制財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算 評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目的盈利能力、清償能 力以及外匯平衡等財(cái)務(wù)狀況，據(jù)以判斷項(xiàng) 目的財(cái)務(wù)可行性。,2.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),(1)反映開發(fā)項(xiàng)目盈利能力的指標(biāo) 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR ） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值( FNPV )或財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值比率 ( FNPVR ) 投資回收期（

21、 Pt 或 Pt） 開發(fā)商成本利潤率、資本金利潤率 成本收益率、投資收益率,2.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),(2)反映開發(fā)項(xiàng)目清償能力的指標(biāo) 固定資產(chǎn)投資借款償還期 資產(chǎn)負(fù)債率 流動(dòng)比率 速動(dòng)比率,3.開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算示例,在這一部分內(nèi)容中，要重點(diǎn)掌握開發(fā) 商成本利潤率、凈現(xiàn)金流量、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的計(jì)算。 計(jì)算中要注意幾個(gè)時(shí)間段的關(guān)系： 開發(fā)期 經(jīng)營期 準(zhǔn)備期 建造期 租售期 重點(diǎn)掌握例51、例52、例55， 會(huì)用計(jì)算器計(jì)算。,,,,,,,,,,,,,,,六.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評(píng)估的不確定性分析,1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中的主要變 量（不確定性因

22、素） （1）土地成本（6）容積率及有關(guān) （2）建造成本 設(shè)計(jì)參數(shù) （3）租金或售價(jià)（7）貸款利率 （4）開發(fā)期（8）空置率 （5）投資收益率,2.盈虧平衡分析,盈虧平衡分析（又稱保本點(diǎn)分析）是 分析利潤為零時(shí)項(xiàng)目的成本、售價(jià)、或銷 售率所處的狀態(tài)。有時(shí)，盈虧平衡分析也 用來分析到達(dá)目標(biāo)收益水平時(shí)項(xiàng)目的銷售 價(jià)格或租金、成本、銷售率或出租率所處 的狀態(tài)。,3.敏感性分析,敏感性分析是房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性分 析中的一種主要方法。 敏感性分析是分析和反映開發(fā)項(xiàng)目經(jīng) 濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)對其主要變量（不確定性因素） 的敏感程度的一種分析方法。 敏感性分析的目的，就是要在眾多的 不確定性因素中，找出對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指

23、標(biāo)影 響較大的因素，并判斷其對開發(fā)項(xiàng)目投資 效益的影響程度。,4.風(fēng)險(xiǎn)分析,雖然，敏感性分析可以在眾多的不確定性因 素中找出對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)影響較大的因素、并判 斷其對開發(fā)項(xiàng)目投資效益的影響程度；但敏感性 分析不能提供項(xiàng)目盈利變化可能性的大小，無法 對開發(fā)商所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行定量測算，它只能起 定性說明的作用。 風(fēng)險(xiǎn)分析則不同于敏感性分析，它可以根據(jù) 各變量的概率分布來推求項(xiàng)目在風(fēng)險(xiǎn)條件下獲利 的可能性大小。風(fēng)險(xiǎn)分析主要有兩種方法： （1）解析法 （2）蒙特卡洛法,第六章 房地產(chǎn)開發(fā)的建設(shè)過程,一.項(xiàng)目管理 二.工程項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收,一.項(xiàng)目管理,1.項(xiàng)目管理的概念 項(xiàng)目管理是為成功的實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目

24、標(biāo)而進(jìn) 行的全過程、全方位的計(jì)劃、組織、控制與 協(xié)調(diào)。 項(xiàng)目管理的目標(biāo)就是要尋求項(xiàng)目成本、 時(shí)間、資源和質(zhì)量四要素的優(yōu)化均衡控制。,2.項(xiàng)目管理的特點(diǎn),（1）目標(biāo)明確 （2）項(xiàng)目經(jīng)理個(gè)人負(fù)責(zé)制 （3）充分的授權(quán)保證系統(tǒng) 3.項(xiàng)目管理的基本職能 （1） 計(jì)劃職能 （2） 組織職能 （3） 協(xié)調(diào)職能 （4） 控制職能,4.房地產(chǎn)開發(fā)中的項(xiàng)目管理,房地產(chǎn)開發(fā)中的項(xiàng)目管理貫穿于開發(fā)過 程的始終，其工作內(nèi)容涉及以下方面： (1)開發(fā)建設(shè)用地 (2)開發(fā)建設(shè)的法定手續(xù) (3)合同文件的準(zhǔn)備 (4)承包商的選擇 (5)現(xiàn)場監(jiān)督 (6)施工階段 (7)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段 (8)開發(fā)項(xiàng)目管理隊(duì)伍的管理,二.工

25、程項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收,1. 竣工驗(yàn)收的要求 2. 竣工驗(yàn)收的依據(jù) 3. 竣工驗(yàn)收的工作程序 4. 竣工結(jié)算 5. 編制竣工檔案,第七章 房地產(chǎn)投資的資金融通,一.房地產(chǎn)金融與項(xiàng)目融資的概念 二.房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的資金來源 三.房地產(chǎn)貸款 四.金融機(jī)構(gòu)對項(xiàng)目貸款的審查內(nèi)容,一.房地產(chǎn)金融與項(xiàng)目融資的概念,1.房地產(chǎn)金融 房地產(chǎn)金融是指發(fā)生在房地產(chǎn)領(lǐng)域中的 貨幣資金和貨幣信用的融通。房地產(chǎn)金融也 可以說是以房地產(chǎn)為特定對象，圍繞房地產(chǎn) 開發(fā)、經(jīng)營、消費(fèi)的再生產(chǎn)過程而展開的各 種融資活動(dòng)。,,2.房地產(chǎn)項(xiàng)目融資 融資是以信用方式調(diào)節(jié)資金余缺的一種 經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，其基本特征是具有償還性。 房地產(chǎn)項(xiàng)目融資是

26、整個(gè)社會(huì)融資系統(tǒng)中 的一個(gè)重要組成部分。 房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的實(shí)質(zhì)是充分發(fā)揮房地 產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)功能，為房地產(chǎn)投資融通資金，以 達(dá)到盡快開發(fā)、提高投資效益的目的。,二.房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的資金來源,股本金（自有資金） 銀行貸款 房地產(chǎn)項(xiàng)目 發(fā)行股票 融資的資金 社會(huì)集資 來源（對開 發(fā)行債券 發(fā)投資而言） 預(yù)售或預(yù)租 其它融資 承包商墊資承建 合作開發(fā),,,,三.房地產(chǎn)貸款,1.房地產(chǎn)貸款的分類 （1）按資金使用性質(zhì)，分為固定資產(chǎn)投資 貸款和流動(dòng)資金貸款。 （2）按貸款對象，分為單位貸款和個(gè)人貸 款。 （3）按貸款的用途，分為購建房貸款、房 地

27、產(chǎn)開發(fā)貸款、房地產(chǎn)經(jīng)營貸款。 （4）按貸款期限，分為短期和長期貸款。,2.房地產(chǎn)貸款的原則,（1）流動(dòng)性原則 （2）安全性原則 通常遵循的原則 （3）盈利性原則 （4）物質(zhì)保證原則 （5）按期償還原則 貸款發(fā)放中掌 （6）擇優(yōu)扶持的原則 握的原則 （7）先評(píng)后貸原則,,,3.房地產(chǎn)貸款擔(dān)保的形式,貸款擔(dān)保是指為提高貸款償還的可能性， 降低銀行資金損失的風(fēng)險(xiǎn)，由借款人或第三 人對貸款本息的償還提供的一種保證。房地 產(chǎn)貸款擔(dān)保通常采用以下三種形式： （1）保證 （2）抵押 （3）質(zhì)押,4.房地產(chǎn)抵押貸款,房地產(chǎn)抵押貸款是指借款人（抵押 人）以其合法擁有的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占 有方式向貸款人（

28、抵押權(quán)人）提供債務(wù) 履行擔(dān)保的行為。當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù) 時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍 賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。,4.房地產(chǎn)抵押貸款,(1) 在建工程的抵押貸款 目前多以在建工程已完工部分連同建筑 物所處宗地的土地使用權(quán)作為抵押擔(dān)保。 (2) 個(gè)人住房抵押貸款 以個(gè)人所購住房作為抵押擔(dān)保。 個(gè)人住房貸款包括商業(yè)性住房抵押貸款 和公積金住房抵押貸款兩種類型。,四.金融機(jī)構(gòu)對項(xiàng)目貸款的審查內(nèi)容,企業(yè)資信等級(jí) 項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告 審查內(nèi)容 貸款數(shù)量、期限、利率 抵押或擔(dān)保條件,,1. 企業(yè)資信等級(jí)評(píng)價(jià),通常情況下，金融機(jī)構(gòu)主要根據(jù)下列 評(píng)價(jià)指標(biāo)確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資信等級(jí)： (1)

29、企業(yè)素質(zhì) (2) 資金實(shí)力 (3) 企業(yè)償債能力 (4) 經(jīng)營管理能力 (5) 獲利能力 (6) 企業(yè)信譽(yù) (7) 企業(yè)在貸款銀行的資金流量 (8) 其它指標(biāo),2. 開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的審查,除對開發(fā)商進(jìn)行資信等級(jí)評(píng)價(jià)外，金 融機(jī)構(gòu)還會(huì)對開發(fā)商所開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行詳 細(xì)的審查，以確保開發(fā)商能夠憑借項(xiàng)目本 身的正常運(yùn)作，具備充分的還款能力。 金融機(jī)構(gòu)對項(xiàng)目的審查主要包括三個(gè)大的方面：即項(xiàng)目基本情況、市場分析結(jié)果和財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)。各方面的具體指標(biāo)如表71所示。,3. 貸款綜合評(píng)價(jià),金融機(jī)構(gòu)考察完開發(fā)商的資信狀況和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目本身之后，還要結(jié)合對企業(yè)和項(xiàng)目考察的結(jié)果，綜合企業(yè)信用等級(jí)、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)、貸款

30、方式、貸款期限等因素，對項(xiàng)目貸款進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。貸款綜合評(píng)價(jià)的主要工作是計(jì)算貸款綜合風(fēng)險(xiǎn)度。 貸款的綜合風(fēng)險(xiǎn)度 信用等級(jí)系數(shù)貸款方式系數(shù) 貸款期限系數(shù)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)系數(shù),第八章 房地產(chǎn)市場營銷,一.房地產(chǎn)銷售形式 二.促銷組合 三.房地產(chǎn)定價(jià)方法與策略 四.房地產(chǎn)營銷理念,一.房地產(chǎn)銷售形式,房地產(chǎn)銷售過程一般包括三個(gè)階段 (1) 為使?jié)撛诘目蛻袅私馕飿I(yè)狀況而進(jìn)行 的宣傳、溝通階段。 (引導(dǎo)、溝通) (2) 就有關(guān)價(jià)格或租金及合同條件進(jìn)行的 談判階段。 (談判) (3) 雙方協(xié)商一致后的簽約階段。(簽約) 從房地產(chǎn)市場營銷的具體形式來看， 主要分為開發(fā)商自行銷售和委托物業(yè)代理 兩種。,二.促

31、銷組合,1.促銷組合的概念 促銷組合（即市場營銷與溝通組合） 是指企業(yè)根據(jù)促銷的需要，對廣告、銷售 促進(jìn)、公關(guān)宣傳與人員推銷等各種促銷方 式進(jìn)行的適當(dāng)選擇和綜合編配。 促銷組合由五種主要工具組成： （1）廣告 （2）自銷 （3）銷售促進(jìn) （4）公關(guān)與宣傳 （5）人員推銷,2.確定促銷預(yù)算,一般來說，房地產(chǎn)商品的促銷費(fèi)約占 銷售收入的25。對普通住宅項(xiàng)目促銷費(fèi)可能是2，而大型商業(yè)項(xiàng)目可能要達(dá)到5 。,3.制定促銷組合需考慮的因素,制定促銷組合需考慮的因素有： （1）產(chǎn)品類型 （2）推動(dòng)與拉引策略 （3）購買者的準(zhǔn)備階段 （4）公司的市場定位 （5）經(jīng)濟(jì)前景,三.房地產(chǎn)定價(jià)方法與策略,1.房

32、地產(chǎn)定價(jià)方法 成本加成定價(jià)法 (1)成本導(dǎo)向定價(jià) 目標(biāo)定價(jià)法 認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法 (2)購買者導(dǎo)向定價(jià) 價(jià)值定價(jià)法 領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法 (3)競爭導(dǎo)向定價(jià) 挑戰(zhàn)定價(jià)法 隨行就市定價(jià)法,,,,2.房地產(chǎn)定價(jià)技巧,（1）價(jià)格折扣與折讓 （2）心理定價(jià) （3）差別定價(jià) （4）產(chǎn)品組合定價(jià),四.房地產(chǎn)營銷理念,房地產(chǎn)商品及房地產(chǎn)市場固有的特性，決定了 房地產(chǎn)營銷有其獨(dú)特的運(yùn)作方式。正確樹立房地產(chǎn) 營銷理念是進(jìn)行房地產(chǎn)營銷策劃的關(guān)鍵前提。房地 產(chǎn)營銷理念可從以下12個(gè)方面考察： (1) 區(qū)域營銷 (2) 信息營銷 (3) 競爭營銷 (4)

33、 全面營銷 (5) 全過程營銷 (6) 全員營銷 (7) 專業(yè)營銷 (8) 服務(wù)營銷 (9) 品牌營銷 (10) 文化營銷 (11) 非價(jià)格營銷 (12) 目標(biāo)轉(zhuǎn)移營銷,第九章 收益性物業(yè)管理,一.物業(yè)管理的概念 二.收益性物業(yè)管理的基本模式 三.收益性物業(yè)管理的內(nèi)容,一.物業(yè)管理的概念,物業(yè)管理是房地產(chǎn)商品的售后服務(wù)，是 房地產(chǎn)消費(fèi)環(huán)節(jié)上的經(jīng)營管理活動(dòng)。 物業(yè)管理是物業(yè)管理經(jīng)理人受物業(yè)業(yè)主 或物業(yè)使用人的委托，依照合同規(guī)定，遵照 國家法律和管理標(biāo)準(zhǔn)，以經(jīng)營的方式對物業(yè) 進(jìn)行規(guī)范的管理和維護(hù)，為物業(yè)業(yè)主或物業(yè) 使用人營造舒適的工作和生活環(huán)境，提供多 層次、全方位服務(wù)的一種專業(yè)化、社會(huì)化、

34、 企業(yè)化、經(jīng)營型的管理活動(dòng)。,,這里所說的“物業(yè)”是指已建成投入使用 的各類房屋及其附屬設(shè)備、配套設(shè)施及相關(guān) 場地的總稱。 各類物業(yè)包括商業(yè)、寫字樓、綜合樓、 公寓樓、住宅樓（小區(qū)）、廠房等建筑物。 物業(yè)管理按營利性劃分可分為兩大類。 一類是非營利性物業(yè)管理；另一類是營利性 物業(yè)管理，包括各種收益性物業(yè)的管理。,二.收益性物業(yè)管理的基本模式,收益性物業(yè)管理關(guān)注的重點(diǎn)是租用物 業(yè)的承租人對其所使用的物業(yè)感到滿意， 并希望繼續(xù)租用該物業(yè)。所以，收益性物 業(yè)管理的每一部分工作都應(yīng)以滿足當(dāng)前承 租人的需要并吸引未來的新承租人為中心。 因此，通常將收益性物業(yè)管理工作分成以 下幾個(gè)相互聯(lián)系和影響的方面：,