房地產(chǎn)估價師資格考試《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》全真模擬試題及答案（十四）

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1、2012年房地產(chǎn)估價師資格考試《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》全真模擬試題及答案（十四） 一心試題庫版權(quán)所有，編制，答案附后 題目 一 二 三 四 總分 一、單選題 （共 35 題，第小題 1 分） 1、由城市規(guī)劃管理部門核發(fā)的（），主要規(guī)定了用地性質(zhì)、位置和界限。 A．選址規(guī)劃意見通知書 B．規(guī)劃設(shè)計條件通知書 C．建設(shè)用地規(guī)劃許可證 D．建設(shè)衛(wèi)程規(guī)劃許可證 2、對于開發(fā)投資來說，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟效果的大小的衡量指標不包括() A銷售收入B開發(fā)利潤C成本利潤率D投資回報率 3、房地產(chǎn)項目的臨界點分析，是分析計算一個或多個風險因素變化而使房地產(chǎn)

2、項目達到（）的極值。 A．利潤為零 B．允許的最低經(jīng)濟效益指標 C．最大費用建設(shè)工程教育網(wǎng) D．最大利潤 4、某投資者花費80萬元購一店鋪,每月凈租金收入為1.583萬元,考慮月投資收益率為0.8%,則()個月可收回投資. A50.5 B60 C65 D75 5、收益法中所指的收益是（）。 A．估價時點前一年的收益 B．估價時點前若干年的平均收益 C．估價時點以后的未來預(yù)期正常收益 D．估價時點前最高盈利年份的收益 6、實行施工總承包的房地主開發(fā)項目，施工現(xiàn)場的安全應(yīng)由()負責。 A．開發(fā)商 B．監(jiān)理單位 C．分包單位 D．總承包單位 7、運用假設(shè)開發(fā)法

3、評估某待開發(fā)房地產(chǎn)的價值時，若采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法計算，則該待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營期的起點應(yīng)是（）。 A.待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)開始時的具體日期 B.待開發(fā)房地產(chǎn)建設(shè)發(fā)包日期 C.取得待開發(fā)房地產(chǎn)的日期 D.房地產(chǎn)開發(fā)完成并投入使用的日期 8、動態(tài)投資回收期與靜態(tài)投資回收期之間的關(guān)系是（）。 A．動態(tài)投資回收期大于靜態(tài)投資回收期 B．動態(tài)投資回收期等于靜態(tài)投資回收期 C．動態(tài)投資回收期小于靜態(tài)投資回收期 D．動態(tài)投資回收期可能大于、等于或小于靜態(tài)投資回收期 9、物業(yè)管理公司在選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)的租戶時，首先要考慮的因素是（）。 A．零售商的財務(wù)能力 B．零售商需要的服

4、務(wù) C．零售商組合與位營分配 D．零售商的聲譽建設(shè)工程教育網(wǎng) 10、某城市2000年和2005年普通商品房的平均價格分別是3500元/m2和4800元/m2，采用平均發(fā)展速度法預(yù)測2008年的價格最接近于（）元/m2。 A．4800B．5124C．5800D．7124 11、房地產(chǎn)投資的缺點是（）。 A．相對較高的收益水平 B．易于獲得金融機構(gòu)的支持 C．抵消通貨膨脹的影響 D．投資回收期較長 12、下列選項中，不計入收益性物業(yè)經(jīng)營費用的是（）。 A．抵押貸款還本付息 B．管理人員工資建設(shè)工程教育網(wǎng) C．公共設(shè)施維修費建設(shè)工程教育網(wǎng)提供 D．保險費 13、供人們生

5、活起居的建筑是() A.公共建筑 B.居住建筑 C.工業(yè)建筑 D.商業(yè)建筑 14、在房地產(chǎn)市場的分類中,二級市場是指() A土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場 B新建商品房租售市場 C土地使用權(quán)出讓市場 D土地使用權(quán)出讓和新建商品房租售市場 15、房屋的商品租金構(gòu)成因素是() A.折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、保險費 B.折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、地租 C.折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、保險費、地租、利潤 D.折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、地租、利潤 16、下列不屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的是（）。 A.交通 B.用途 C.環(huán)境 D.樓層 17、運用

6、收益法評估房地產(chǎn)價值時，要求利用與估價對象所在區(qū)域相同或相似房地產(chǎn)的客觀收益來推算估價對象預(yù)期收益，這主要是依據(jù)房地產(chǎn)估價中的（）。 A．合法原則B．最高最佳使用原則C．替代原則D．公平原則 18、某商業(yè)房地產(chǎn)，在取得40年土地使用權(quán)的當年開始建造，建造期3年，建筑物經(jīng)濟壽命60年，則該商業(yè)房地產(chǎn)的折舊年限是（）年。 A．37B．40C．60D．63 19、房地產(chǎn)投資決策分析主要包括（）和項目財務(wù)評價兩個部分。 A．價格分析 B．市場分析 C．產(chǎn)品分析 D．成本分析 20、由于寫字樓物業(yè)與零售商業(yè)物業(yè)的租約期限較長，在租約中一般都要包括()。 A．租金調(diào)整條款 B．代收代

7、繳費用條款 C．裝修費用條款 D．折讓優(yōu)惠條款 21、剩余法估價中調(diào)查土地位置時，要掌握土地所在城市的() A.性質(zhì) B.工業(yè)狀況 C.生活狀況 D.設(shè)施狀況 22、對房地產(chǎn)投資項目進行風險分析時，主要是針對可判斷其（）的風險因素。 A、變動可能性B．影響重要性C．發(fā)生經(jīng)常性D．類型歸屬性 23、下列關(guān)于敏感性分析的方法和步驟表達不當?shù)囊豁検?) A找出那些最能反映項目投資效益的經(jīng)濟評價指標如財務(wù)內(nèi)部收益率等作為其分析對象。 B從眾多影響項目投資效益的不確定性因素中選取對經(jīng)濟評價指標無影響并在開發(fā)周期內(nèi)不發(fā)生變化的因素作為敏感分析中的不確定因素。 C分析時要設(shè)定不確定

8、因素的變化范圍 D對項目的經(jīng)濟評價指標進行分析計算，找出敏感性因素。 24、下列關(guān)于計算貸款綜合風險度的系數(shù)的表述中，不正確的是（）。 A．企業(yè)信用等級越高，信用等級系數(shù)值越高 B．貸款期限越長，期限系數(shù)值越大 C．項目風險越大，風險等級系數(shù)值越大建設(shè)工程教育網(wǎng) D．用商品房抵押與用其他房屋和建筑物抵押相比，貸款方式系數(shù)值較低 25、下列關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）特征的表述中，不正確的是（）。 A．由專業(yè)投資管理者負責經(jīng)營管理 B．收入現(xiàn)金流的重要部分分配給了股東 C．分為權(quán)益型和抵押型兩種形式提供 D．投資流動性好 26、下列關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的表述中，錯誤的是

9、()。 A．市場參與者的投機需求是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因 B．可以用市場價格背離實際價值的程度來度量房地產(chǎn)泡沫 C．房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)是土地有限性和稀缺性 D．金融機構(gòu)壓縮房地產(chǎn)信貸會加劇房地產(chǎn)價格上漲和促使泡沫形成 27、在估價中選取4個可比實例，甲成交價格4800/m2，建筑面積100m2，首次付清24萬元，其余半年后支付16萬元，一年后支付8萬元；乙成交價格5000元/m2，建筑面積120m2，首次支付24萬元，半年后付清余款36萬元；丙成交價格4700元/m2，建筑面積90m2，成交時一次付清；丁成交價格4760元/m2，建筑面積110m2，成交時支付20萬元，一年后付清

10、余款32.36萬元。已知折現(xiàn)率為10％，那么這4個可比實例實際單價的高低排序為（）。 A．甲乙丙丁B．乙丁甲丙C．乙丙甲丁D．丙乙丁甲 28、某物業(yè)的購買價格為60萬元，其中20萬元為金融提供的抵押貸款，在正常經(jīng)營期內(nèi)，年租金收入為10萬元。年運營費用為5萬元，年還本付息額為2萬元，所得稅率為33％，則該項投資的稅前現(xiàn)金回報率為（）。 A．7.5％ B．8.3％ C．12.5％ D．16.7％ 29、已知某投資項目折現(xiàn)率為11％時，凈現(xiàn)值為1700萬元，折現(xiàn)率為12％時，凈現(xiàn)值為-870萬元。則該投資項目的內(nèi)部收益率是（）。 A．11．12％ B．11．36％ C．11．6

11、61％ D．12．95％ 30、不計利息的費用是()。 A、土地取得成本 B、開發(fā)成本 C、管理費用和銷售費用 D、銷售稅費 31、假設(shè)銀行一年期存款利率為2.28％，貸款利率為5.85％，投資市場的平均收益率為12％，房地產(chǎn)投資市場的系統(tǒng)性市場風險系數(shù)為0.6，則房地產(chǎn)投資的預(yù)期收益率為（）。 A．4.42％B．8.11％C．8.13％D．9.54％ 32、房地產(chǎn)開發(fā)項目所采用的建筑工程施工合同文件優(yōu)先解釋的順序為（）。 A．合同協(xié)議書、投標書及其附件；圖紙、工程報價單或預(yù)算書 B．圖紙、投標書及其附件、合同協(xié)議書、工程報價單或預(yù)算書 C．合同協(xié)議書、投標書及其附件、

12、工程報價單或預(yù)算書、圖紙 D．圖紙、工程報價單或預(yù)算書、投標書及其附件、合同協(xié)議書 33、某在建工程土地使用權(quán)年限40年，自取得土地使用權(quán)之日起開工，預(yù)計建成后的建筑面積為15000m2，年景收益率為480萬元，自開工到建成的開發(fā)期為3年，估計該項目至建成還需15年，一直報酬率為8％。折現(xiàn)率為12％，該項目開發(fā)完成后的房地產(chǎn)現(xiàn)值為（）萬元。（提供） A．4023.04B．4074.10C．4768.50D．5652.09 34、當現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價值小于新建房地產(chǎn)的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額時，應(yīng)以（）進行估價。 A、保持現(xiàn)狀前提B、裝修改造前提C、轉(zhuǎn)換用

13、途前提D、重新利用前提 35、某地區(qū)商品住宅價格自2000年至2004年分別為681元/m2、712元/m2、744元/m2、781元/m2和815元/m2，采用平均增減量法預(yù)測該地區(qū)商品住宅2006年的價格為（）元/m2。（提供） A．849B．865C．882D．915 二、多選題 （共 15 題，第小題 1 分） 題目 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 答案 1、下列關(guān)于內(nèi)部收益率的表述中，正確的有()。 A．內(nèi)部收益率反映了項目的動態(tài)盈利能力

14、 B．內(nèi)部收益率是當項目壽命期終了時，所有投資正好被收回的收益率 C．當內(nèi)部收益率高于目標收益率時，投資項目是可行的 D．如果使用貸款，且項目盈利，則全投資的內(nèi)部收益率要高于資本金內(nèi)部收益率 E．內(nèi)部收益率越高，投資風險就越小 2、在路線價法中，不做交易情況修正和交易日期修正的原因是（）。 A、求得的路線價已是正常價格 B、在求取路線價時沒有搜集非正常交易實例 C、該路線價所對應(yīng)的日期與待估宗地價格的日期一致 D、該路線價與待估宗地價格都是現(xiàn)在的價格 E、路線價是標準宗地的平均水平價格 3、房地產(chǎn)估價中確定地塊最佳利用方式要在以下因素允許范圍內(nèi)：() A.城市規(guī)劃 B.

15、法律法規(guī) C.市場條件 D.經(jīng)濟條件 E.生活條件 4、直接影響土地級別界線位置的是() A.單元劃分 B.定級單位 C.面積單元 D.指標取樣 E.指標計算 5、下列關(guān)于房地產(chǎn)價格影響因素的表述中，正確的是（）。 A．不同的房地產(chǎn)價格影響因素，引起房地產(chǎn)價格變動的方向和程度是不盡相同的 B．房地產(chǎn)價格影響因素對房地產(chǎn)價格的影響與時間無關(guān) C．理論上，房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)價格利率因素成負相關(guān) D．房地產(chǎn)價格影響因素對房地產(chǎn)價格的影響均可用數(shù)學公式或者數(shù)學模型來量化 E．匯率因素對房地產(chǎn)價格影響的表現(xiàn)是：本幣匯率上升會導致房地產(chǎn)價格上漲；相反，則導致房地產(chǎn)價格下降

16、6、銀行對抵押貸款抵押率的確定，主要考慮到()因素。 A抵押物的流動性B貸款期限的長短 C通貨膨脹的預(yù)期D貸款企業(yè)的信用等級 E所處的市場條件 7、從權(quán)益的角度來看?，F(xiàn)實中的房地產(chǎn)估價對象包括（）等。 A．建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地 B．“干凈”的房屋所有權(quán)和劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn) C．有租約限制的房地產(chǎn) D．未來狀況下的房地產(chǎn) E．共有的房地產(chǎn) 8、房地產(chǎn)市場營銷因素調(diào)查包括的類型有（）。 A．產(chǎn)品調(diào)查 B．價格調(diào)查 C．市場需求質(zhì)量調(diào)查 D．分銷渠道調(diào)查 E．促銷策略調(diào)查 9、分析市場趨勢的方法主要有：() A購買者意圖調(diào)查法B銷售人員意見綜合

17、法 C專家意見法D時間序列分析法 E相關(guān)分析法 10、在房地產(chǎn)市場調(diào)查中，收集一手資料的方法有（）。 A．文獻查閱 B．觀察 C．專題討論 D．分銷渠道調(diào)查 E．實驗 11、新設(shè)項目法人融資形式的特點存（）。 A．項目投資由新設(shè)項目法人籌集的資本金和債務(wù)資金構(gòu)成 B．新設(shè)項目法人承擔相應(yīng)的融資責任和風險 C．從項目投資后的緊急效益來考察償債能力 D．從既有法人的財務(wù)整體狀況來考察融資后的償債能力 E．擬建項目在既有法人資產(chǎn)和信用基礎(chǔ)上進行，并形成其增量資產(chǎn) 12、房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃的主要工作內(nèi)容有（）。 A．開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇 B．評價方案構(gòu)造 C．

18、區(qū)位分析與選擇 D．開發(fā)時機的分析與選擇 E．融資方式的分析與選擇 13、投標價格如果出現(xiàn)單項報價之和不等于總報價時，符合規(guī)定的處理方法有（）。 A．以總報價為準 B．以單項報價之和修正總報價 C．以單價為準，重新計算總報價 D．雙方可以重新商議價格 E．該投標報價無效 14、房地產(chǎn)的用途可以分為大類用途和小類用途。下列不是大類用途名稱的是() A.百貨大樓 B.普通住宅 C.辦公樓 D.旅館 E.倉庫 15、下列關(guān)于寫字樓基礎(chǔ)租金的表述中，正確的有（）。 A．基礎(chǔ)租金是根據(jù)業(yè)主希望達到的投資收益率目標和其可接受的最低租金水平確定的 B．基礎(chǔ)租金高于市場租金時

19、，物業(yè)管理企業(yè)需要降低經(jīng)營費用 C．基礎(chǔ)資金低于市場租金時，物業(yè)管理企業(yè)需要降低經(jīng)營費用 D．在寫字樓市場較好的情況下，市場租金一般高于基礎(chǔ)租金 E．在寫字樓市場較好的情況下，市場租金一般低于基礎(chǔ)租金 三、判斷題 （共 15 題，第小題 1 分） 1、細分市場通常能夠吸引多位競爭對手，而彌隙市場只能吸收一個或少數(shù)幾個競爭者。（） 2、在某一時點，投資價值是唯一的，而市場價值因投資者的不同而不同。（） 3、對于置業(yè)投資者而言，在租金水平不變的情況下，出租物業(yè)空置率的高低與有效毛租金收入的多少呈負相關(guān)關(guān)系。() 4、資本化率和報酬率都是將房地產(chǎn)的未來預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價值的比率，前者

20、是某種年收益與其價格的比率，后者是用來除一連串的未來各期凈收益，以求得未來各期凈收益現(xiàn)值的比率。（） 5、某建筑物建成于1996年10月1日，該建筑物所在地的土地使用權(quán)為1994年10月1日取得，土地使用權(quán)年期為40年；該類建筑物壽命為50年：殘值率為0。則2006年10月1日該建筑物按直線法計算的成新率為80％。（） 6、可修復的損耗是經(jīng)過修理后可恢復其原有功能的損耗，反之，為不可修復的損耗。（） 7、估價目的是由委托人提出的，估價時點是根據(jù)估價目的確定的。（） 8、零售商業(yè)物業(yè)的基礎(chǔ)租金是指業(yè)主獲得的、與租戶經(jīng)營業(yè)績無關(guān)的一個最低租金收入。() 9、租期越長，租金水平可能越低，因

21、此業(yè)主盡量避免簽訂長期租約。（） 10、甲乙是兩塊條件相同的相鄰地塊，甲土地單價為1400元/m2，容積率為4，土地使用年限為40年：乙土地單價為900元/m2，容積率為2.5，土地使用年限為50年，則以樓面地價來判斷投資甲地塊較乙地塊更經(jīng)濟（土地報酬率為6％），（） 11、均衡原理是以房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)均衡，來判斷該房地產(chǎn)是否為最高最佳使用，它可以幫助確定最佳規(guī)模和最佳用途。（） 12、在影響房地產(chǎn)價格的各因素中，如果某影響因素最初對某房地產(chǎn)價格的影響是正向的，但隨著該影響因素的變化，其對該房地產(chǎn)價格的影響可能出現(xiàn)相反的情況。（） 13、高層建筑地價分攤是將高層建

22、筑的造價分攤到所占土地上。（） 14、路線價估價法認為土地價值隨臨街深度而遞減。 15、在房地產(chǎn)抵押貸款時，銀行確定的抵押貸款成數(shù)越高，則貸款人獲得的貸款金額越多。（） 四、計算題 （共 2 題，第小題 10 分） 1、某家庭準備以抵押貸款方式購買一套住房。該家庭月總收入7000元，最多能以月總收入的25％支付住房貸款的月還款額。年貸款利率為6％，最長貸款期限20年。最低首付款為房價的30％，若采用按月等額償還方式，問： 1、該家庭能購買此房的最高總價是多少？ 2、若第5年末銀行貸款利率上調(diào)為9％，為保持原月償還額不變。則該家庭需在第6年初一次性提前償還貸款多少元？提供 3、如

23、果不提前償還貸款，則需將貸款期限延長多少年？（8分） 2、某寫字樓套間建筑面積1,000平方米，使用年限30年，該寫字樓每月租金2.5萬元。據(jù)調(diào)查，該寫字樓造價為3,000元/平方米，家具設(shè)備原值10萬元，耐用年限10年，殘值率2%。據(jù)有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)稅為年租金的12%，管理費為年租金的5%，修繕費為房屋原值的2%，保險費為房屋原值的3‰，資本化驗室率為12%。試估算該寫字樓的價格。 1、有一宗地塊，經(jīng)可行性分析，認為受規(guī)劃條件限制，開發(fā)成房地產(chǎn)后，預(yù)估實際銷售最高價為1,000萬元，而開發(fā)成本(含稅費)最低為500萬元，開發(fā)商期望利潤為200萬元。試用剩余法求取該地塊最高價格為多少?

24、2、據(jù)房地產(chǎn)市場資料，租金水平在該類不動產(chǎn)中，未來月租金純收益是建筑面積每平方米300元，該類不動產(chǎn)的資本化率為8%，總建筑面積5,000平方米，出租率80%。求開發(fā)該不動產(chǎn)的總價是多少?  2012年房地產(chǎn)估價師資格考試《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》全真模擬試題及答案（十四） 一心試題庫版權(quán)所有，編制，答案附后（試題答案） 一、單選題 （共 35 題，第小題 1 分） 1、A 2、A 3、B 4、C 5、C 6、D 7、C 8、A 9、D 10、C 11、D 12、A 13、B 14、B 15、C 16、B 17、C 18、A 19、B 20、D

25、 21、A 22、A 23、B 24、A 25、C 26、D 27、C 28、A 29、C 30、D 31、B 32、C 33、C 34、D 35、C 二、多選題 （共 15 題，第小題 1 分） 1、ACD 2、AC 3、AB 4、AD 5、AE 6、ABCE 7、BCE 8、ABDE 9、ABCDE 10、BCDE 11、ABD 12、ABCD 13、AB 14、AB 15、ABCD 三、判斷題 （共 15 題，第小題 1 分） 1、√ 2、 3、√ 4、√ 5、 6、 7、√ 8、√ 9、 10、

26、11、 12、√ 13、 14、√ 15、√ 四、計算題 （共 2 題，第小題 10 分） 1、1、月還款額=700025%=1750元，月利率=6%/12=0.5% 購買住房最高額=（1750/0.5%）[1-（1/（1+0.5%）240）]/70%=348951.93 2、月利率=9%/12=0.75%按6%利率計算第6年年初還剩的貨款總額=1750/0.5%[1-（1/（1+0.5%）180）]=207381.15 按9%利率計算月還款1750元相當?shù)呢浛羁傤~=1750/0.75%[1-（1/（1+0.5%）180）]=172538.47 則第6年年初需要一次性還款

27、額=207381.15-172538.47=34842.68元 3、若保持1750的月還款額不變，需要償還的年限為n 34842.68（1+0.75%）180=（1750％/0.75%）[1-（1/（1+0.75%）12n）]=（1+0.75%）12n=1.7973 當n=7時，1.007584=1.8732當 n=6時，1.007572=1.7125 則n=6+1.7973-1.7125/1.8732-1.7125=6.53年 2、某寫字樓套間建筑面積1,000平方米，使用年限30年，該寫字樓每月租金2.5萬元。據(jù)調(diào)查，該寫字樓造價為3,000元/平方米，家具設(shè)備原值10萬元，耐用年限10年，殘值率2%。據(jù)有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)稅為年租金的12%，管理費為年租金的5%，修繕費為房屋原值的2%，保險費為房屋原值的3‰，資本化驗室率為12%。試估算該寫字樓的價格。 1、有一宗地塊，經(jīng)可行性分析，認為受規(guī)劃條件限制，開發(fā)成房地產(chǎn)后，預(yù)估實際銷售最高價為1,000萬元，而開發(fā)成本(含稅費)最低為500萬元，開發(fā)商期望利潤為200萬元。試用剩余法求取該地塊最高價格為多少? 2、據(jù)房地產(chǎn)市場資料，租金水平在該類不動產(chǎn)中，未來月租金純收益是建筑面積每平方米300元，該類不動產(chǎn)的資本化率為8%，總建筑面積5,000平方米，出租率80%。求開發(fā)該不動產(chǎn)的總價是多少?