房地產(chǎn)估價師資格考試《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》全真模擬試題及答案（十八）

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1、2012年房地產(chǎn)估價師資格考試《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》全真模擬試題及答案（十八） 一心試題庫版權(quán)所有，編制，答案附后 題目 一 二 三 四 總分 一、單選題 （共 35 題，第小題 1 分） 1、容積率是指地塊上的建筑面積與() A.總面積之比 B.地塊面積之比 C.地下面積之比 D.綠化面積之比 2、實行施工總承包的房地主開發(fā)項目，施工現(xiàn)場的安全應(yīng)由()負(fù)責(zé)。 A．開發(fā)商 B．監(jiān)理單位 C．分包單位 D．總承包單位 3、某企業(yè)擁有一辦公樓，建成于1996年1月，1998年1月補辦了土地出讓使權(quán)手續(xù)，出讓年限為50年（自補辦之日算

2、起）。在2006年1月時，建筑物剩余尚可使用經(jīng)濟壽命為45年，則在計算建筑物折舊時，經(jīng)濟壽命應(yīng)取為（）年。 A.45 B.50 C.52 D.55 4、甲寫字樓購買價格為100萬元，年凈經(jīng)營收入為30萬元，年還本付息額為15萬元；乙寫字摟購買價格為200萬元，年凈經(jīng)營收入為50萬元，年還本付息額為10萬元。若不考慮其他因素的影響，則甲、乙兩寫字樓投資之現(xiàn)金回報率的關(guān)系為（）。 A.甲>乙 B.甲<乙 C.甲=乙 D.無法判斷 5、商業(yè)銀行發(fā)放的商用房地產(chǎn)抵押貸款的貸款價值比通常低于個人住房抵押貸款的貸款價值比，原因主要是()。 A．商用房地產(chǎn)風(fēng)險更高 B．商用房地產(chǎn)的收

3、益更高 C．商用房地產(chǎn)的價值更高 D．商用房地產(chǎn)的增值潛力更大 6、某筆筆資金按單利計息，n個周期末的本利和為() AP(1+i)n BP(1+i*n) CP*n*i DA(1+i)n 7、某市2003年新開工的房屋建筑面積為90萬m2，2002年未完工轉(zhuǎn)入2003年繼續(xù)施工的房屋建筑面積為30萬m2，2003年竣工的房屋建筑面積為80萬m2．那么，該市房屋均平均建設(shè)周期為（）年。 A．0.5 B．1.5 C．2 D．3 8、當(dāng)某開發(fā)商的成本費用和產(chǎn)品質(zhì)量與市場領(lǐng)導(dǎo)者相比具有競爭優(yōu)勢時。可以采用的定價法是（）。 A．領(lǐng)導(dǎo)定價法 B．挑戰(zhàn)定價法 C．隨行就市定價法

4、 D．滲透定價法 9、評估某宗房地產(chǎn)開發(fā)用地2005年10月16日的價值，要將在年末的支出和收入都折算到2005年10月16日。如果預(yù)測該宗土地2008年10月15日開發(fā)完成后的房價為3000萬元，折現(xiàn)率為12%，則需要將這3000萬元折現(xiàn)到2005年10月16日，即在2005年10月16日的房價為()萬元。 A、2526 B、2241 C、2135 D、2985 10、某商業(yè)大樓建造期2年，建成8年后補辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用年限為40年，建筑物的經(jīng)濟壽命為35年，評估時該建筑物的折舊年限應(yīng)?。ǎ┠?。 A、35B、45C、48D、50 11、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)周

5、期為4年，其中前期工作為0.5年，建設(shè)期為2.5年，銷售期為1年，建造成本估算為10000萬元（不含利息），在建設(shè)期內(nèi)均勻投入全部建造成本由銀行貸款提供，貸款年利率為6％。按季計息。則該項目建造成本的利息是（）萬元。 A．755.54 B．772.84 C．1400.88 D．1433.90 12、房地產(chǎn)項目風(fēng)險分析中不能用于風(fēng)險估計與評價的方法是（）。 A．專家打分法B．“三項預(yù)測值”法C．解析法D．蒙特卡洛模擬法 13、銀行為某家庭提供了年利率為6％、按月等比遞增償還、期限為20年的個人住房抵押貸款，若月還款遞增率為0.2％，首期償還額為1600元，則該家庭在第6年最后一個月

6、的還款額是（）元。 A．1843.86B．1847.55C．2279.87D．2291.27 14、有一計算期為10年的房地產(chǎn)置業(yè)投資項目，經(jīng)測算，該項目的投資收益率為10％，銀行貸款利率為6％，計算期內(nèi)，凈現(xiàn)值的期望值為125萬元，凈現(xiàn)值期望值的標(biāo)準(zhǔn)差為65萬元，則在計算期內(nèi)，該項目的標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)是（）。 A．52％ B．58％ C．62％ D．68％ 15、房地產(chǎn)估價中的價值，一般是指（）。 A、使用價值B、交換價值C、投資價值D、賬面價值 16、以單位工程量投資乘以工程量得到單項工程投資的估算方法是（）。 A．單元估算法 B．單位指標(biāo)估算法 C．工程量近似匡算法

7、D．概算指標(biāo)估算法 17、某宗土地的規(guī)劃容積率為3，可興建6000m2的商住樓，經(jīng)評估總地價為180萬元，該宗土地的單價為（）元/m2。 A、100B、300C、600D、900 18、某房地產(chǎn)開發(fā)項目有甲、乙、丙三個方案，經(jīng)測算，三個方案凈現(xiàn)值的期望值分別為E甲＝1500萬元，E乙=1800萬元，E丙=2200萬元；凈現(xiàn)值的標(biāo)準(zhǔn)差分別為萬δ甲=890萬元，δ乙=910萬元，δ丙=1200萬元，則該項目投資方案的風(fēng)險從小到大排列順序正確的是()。 A．乙<丙<甲 B．甲<乙<丙 C．丙<甲<乙 D．乙<甲<丙 19、財務(wù)杠桿效應(yīng)是由于（）引起的。 A．貸款利率與項目全投資收益

8、率不同 B．預(yù)售收入與自有資金收入占總收入比例不同 C．預(yù)售收入資金回籠較快 D．自有資金投入時間點的差異 20、某城市居民人均月收入自2006年3月1日至2006年9月30日由1200元增加到1300元，某類商品住宅的需求量由16萬套上升到20萬套。則用中點法計算該類住宅需求的收入彈性為（）。 A.036 B.122 C.2.78 D.325 21、財務(wù)內(nèi)部收益率是指項目在整個（）內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。 A．計算期 B．動態(tài)投資回收期 C．項目壽命期 D．開發(fā)期 22、運用假設(shè)開發(fā)法評估某待開發(fā)房地產(chǎn)的價值時，若采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法計算，則該待

9、開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營期的起點應(yīng)是（）。 A.待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)開始時的具體日期 B.待開發(fā)房地產(chǎn)建設(shè)發(fā)包日期 C.取得待開發(fā)房地產(chǎn)的日期 D.房地產(chǎn)開發(fā)完成并投入使用的日期 23、房地產(chǎn)市場按市場交易形式細分時，新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品交易不包括（）子市場。 A．租賃B．銷售C．保險D．抵押 24、某住宅小區(qū)附近新建了一座釀酒廠，由此引起的該住宅小區(qū)房地產(chǎn)價值貶值屬于（）。 A、物質(zhì)折舊B、功能折舊C、經(jīng)濟折舊D、會計折舊 25、市場經(jīng)濟條件下，物業(yè)租金水平豹高低主要取決于（）。 A．經(jīng)營成本 B．物業(yè)檔次 C．業(yè)主目標(biāo)收益要求 D．同類型物業(yè)的市場供求關(guān)系 26、在符合

10、城市規(guī)劃和建筑結(jié)構(gòu)安全的條件下，住宅所有權(quán)人尋找他人出資，合作加蓋房屋并進行分成，屬于動用（）的行為。 A．宅基地所有權(quán)B．空間利用權(quán)C．地役權(quán)D．建筑物相鄰關(guān)系 27、下列關(guān)于風(fēng)險分析中解析法和蒙特卡洛模擬法的表述中，錯誤的是()。 A．解析法對隨機的現(xiàn)金流進行概率分布估計，得到凈效益的概率分布 B．蒙特卡洛法用數(shù)學(xué)方法在計算機上模擬實際概率過程，然后加以統(tǒng)計處理 C．解析法建立在利用德爾菲法進行風(fēng)險辨識與估計的基礎(chǔ)之上 D．蒙特卡洛法主要用于解決不多于2～3個隨機變量的風(fēng)險問題，而解析法能夠分析更多個隨機變量的風(fēng)險問題 28、己知某收益性房地產(chǎn)的收益期限為50年，報酬率為8％

11、的價格為4000元/m2：若該房地產(chǎn)的收益期限為40年，報酬率為6％，則其價格最接近于（）元/m2。 A.3816 B.3899 C.4087 D.4920 29、如果某房地產(chǎn)現(xiàn)狀價值大于新建房地產(chǎn)的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額，則應(yīng)以（）進行估價。（建設(shè)工程教育網(wǎng)提供） A．保持現(xiàn)狀前提B．裝修改造前提C．轉(zhuǎn)換用途前提D．重新利用前提 30、風(fēng)險最大的是商業(yè)物業(yè)風(fēng)險,是因為() A商業(yè)物業(yè)對于宏觀經(jīng)濟變化反應(yīng)最快和最大 B商業(yè)投資的預(yù)測最難 C商業(yè)的社會發(fā)展方向不易預(yù)測 D商業(yè)人員無法競爭時心理變化很大 31、開發(fā)商收到承包商遞交的竣工結(jié)

12、算報告及結(jié)算資料后通常要在()內(nèi)予以核實，給予確認(rèn)或者提出修改意見。 A10日B15日C1個月D2個月 32、路線價估價法是一種評估大量土地的() A.迅速估價方法 B.較慢估價法 C.簡易法 D.延遲法 33、房地產(chǎn)的()是房地產(chǎn)投資最重要的一個特性，房地產(chǎn)不能脫離周圍的環(huán)境而存在，就是強調(diào)了位置對房地產(chǎn)投資的一個重要性。 A適應(yīng)性B對專業(yè)管理的的依賴性 C位置的固定性D相互之間的影響性 34、現(xiàn)有某待開發(fā)項目建筑面積為38.50m2，從當(dāng)前開始開發(fā)期為2年。根據(jù)市場調(diào)查分析，該項目建成時可出售50％，半年和一年后分別售出其余的30％和20％，出售的平均單價為28507元

13、/m2，若折現(xiàn)率為15％，則該項目開發(fā)完成后的總價值的當(dāng)前現(xiàn)值為（）萬元。 A.766 B.791 C.913 D.1046 35、已知年利率為14％，則按季度計息時的實際年利率為（）。 A．12.55％B．12.68％C．14.75％D．15.01％ 二、多選題 （共 15 題，第小題 1 分） 題目 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 答案 1、下列關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的表述中，正確的有()。 A．房地產(chǎn)市場中的信息不完備程度較高

14、，需要有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人這種特殊的制度安排來降低信息成本 B．大型房地產(chǎn)開發(fā)公司一般更愿意委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)進行物業(yè)租售 C．依代理委托方的不同，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的代理形式可以分為首席代理和分代理 D．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人通過信息搜集的規(guī)模經(jīng)濟優(yōu)勢，提供服務(wù)并獲取收益 E．無論采用哪種代理形式，都應(yīng)在項目前期就讓房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)及早介入 2、在房地產(chǎn)估價實踐中，應(yīng)用預(yù)期收益原則的評估法有() A.剩余法 B.收益還原法 C.開發(fā)法 D.價值法 E.市場法 3、在實際估價中，運用架設(shè)開發(fā)法估價結(jié)果的可能性，關(guān)鍵取決于()。 A、房地產(chǎn)具有開發(fā)或者再開發(fā)的潛

15、力 B、將預(yù)期遠離作為理論依據(jù) C、正確判斷了房地產(chǎn)的最佳開發(fā)方式 D、正確量化了已經(jīng)獲得的收益和風(fēng)險 E、正確預(yù)測了未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值 4、長期預(yù)測法除了用于推測，判斷房地產(chǎn)的未來價格外，還可用于（）等。（提供） A．收益法中預(yù)測未來的租金 B．收益法中對可比實例成交價格進行交易情況調(diào)整 C．填補某些房地產(chǎn)歷史價格歷史資料的缺乏 D．比較分析兩婁以上房地產(chǎn)價格的潛力 E．成本法中確定房地產(chǎn)的重新構(gòu)建價格 5、銀行對抵押貸款抵押率的確定，主要考慮到()因素。 A抵押物的流動性B貸款期限的長短 C通貨膨脹的預(yù)期D貸款企業(yè)的信用等級 E所處的市場條件 6、在對

16、某市房地產(chǎn)市場進行細分時，劃分出“某市甲級寫字樓租賃市場”。這種劃分所采用的市場細分標(biāo)準(zhǔn)有（）。 A．按存量增量細分 B．按交易形式細分 C．按目標(biāo)市場細分 D．按房地產(chǎn)用途細分 E．按地域細分 7、估價中的最高最佳使用具體包括（）等。 A．最佳用途B．最佳位置 C．最佳規(guī)模D．最佳環(huán)境 E．最佳集約度 8、物業(yè)的資本價值在很大程度上取決于預(yù)期的收益現(xiàn)金流和可能的未來經(jīng)營費用水平，未來經(jīng)營費用包括（）。 A．重新裝修費用 B．更新改造費用 C．建筑物存在內(nèi)在缺陷導(dǎo)致結(jié)構(gòu)損壞的修復(fù)費用 D．空置損失費用 E．為償債或其他原因急于將房地產(chǎn)變現(xiàn)時的折價損失 9、財務(wù)評

17、價的輔助報表包括() A損益表B總投資估算表C資產(chǎn)負(fù)負(fù)債表 D經(jīng)營成本表E借款償還表 10、收益乘數(shù)有（）。 A．毛租金乘數(shù)B．利潤乘數(shù) C．凈收益乘數(shù)D．銷售收入乘數(shù) E．潛在毛收入乘數(shù) 11、房地產(chǎn)產(chǎn)品功能定位是在市場分析的基礎(chǔ)上，具體規(guī)定擬提供的房地產(chǎn)產(chǎn)品的()。 A．價格水平 B．銷售對象 C．基本功能 D．地理位置 E．輔助功能 12、在計算房地產(chǎn)投資項目的償債備付率時，可用于還本付息的資金包括（）。 A．折舊和攤銷 B．投資回收 C．投資回報 D．未分配利潤 E．權(quán)益融資 13、選取可比實例時，應(yīng)符合的要求包括（）等。（提供） A．可比實例與

18、估價對象所處的地區(qū)必須相同 B．可比實例的交易類型與估價目的吻合 C．可比實例的規(guī)模與估價對象的規(guī)模相當(dāng) D．可比實例的成交價格是正常價格或可修正為正常價格 E．可比實例大類用途與估價對象的大類用途相同 14、按照企業(yè)采取某些措施和行動后競爭者的不同反應(yīng)，可以將競爭者劃分為（）。 A．隨機型競爭者 B．兇猛型競爭者 C．選擇型競爭者 D．從容不迫型競爭者 E．軟弱型競爭者 15、同一路線價區(qū)段的劃分應(yīng)是() A.地價不等地段 B.地價相等地段 C.地段相連的路段 D.地段不相連接 E.性質(zhì)相差大的地段 三、判斷題 （共 15 題，第小題 1 分） 1、可修

19、復(fù)的損耗是經(jīng)過修理后可恢復(fù)其原有功能的損耗，反之，為不可修復(fù)的損耗。（） 2、當(dāng)用成本法求得的價值大大高于用市場法或收益法求得的價值時，說明房地產(chǎn)市場小景氣。（） 3、系統(tǒng)風(fēng)險是指個別投資風(fēng)險中可以在投資組合內(nèi)部被分散和抵消的那部分風(fēng)險。() 4、大城市劃分的道路類型數(shù)目一般為4～6類。 5、對于估價人員搜集的交易實例，只要是估價對象的婁似房地產(chǎn)就可以作為可比實例。（） 6、資本金利潤率是年稅后利潤總額或年平均稅后利潤總額占資本金的比例。() 7、在某一時點，投資價值是唯一的，而市場價值因投資者的不同而不同。（） 8、在一個估價項目中，估價目的、估價對象、估價時點三者是有著內(nèi)在聯(lián)

20、系的，其中估價目的是龍頭。（） 9、某宗可比實例房地產(chǎn)2006年1月30日的價格為500美元/m2，該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價格變動平均每月比上月下降0.7％，假設(shè)人民幣與美元的市場匯率2006年1月30日為1美元=7.98元人民幣，2006年9月30日為1美元=7.95元人民幣，則將該可比實例調(diào)整為2006年9月30日的價格約為3758元人民幣/m2。（） 10、某人購房在成交日期首付款10萬元，又以抵押貸款方式支付20萬元，此時的總價30萬元為名義價格。（） 11、我國目前的基準(zhǔn)地價表現(xiàn)形式為標(biāo)準(zhǔn)宗地的價格。 12、一般而言，房地產(chǎn)價格與利率正相關(guān)，利率上升時房地產(chǎn)價格會}升，利率

21、下降時房地產(chǎn)價格會下降。（） 13、某城市路線標(biāo)準(zhǔn)深度為8m，劃分為三個等分，從街道方向算起，各等分單獨深度價格修正率分別為50％、30％、20％。則臨街12m的矩形土地的平均深度價格修正率為120％。（） 14、收益性房地產(chǎn)投資分析中，抵押貸款還本付息屬于經(jīng)營費用。（） 15、房地產(chǎn)開發(fā)投資項目用于出租或自營時，其計算期以土地剩余年限和建筑物經(jīng)濟使用壽命中較短的年限為最大值。（） 四、計算題 （共 2 題，第小題 10 分） 1、某宗土地面積為1.2公頃，已完成七通一平。某房地產(chǎn)開發(fā)商擬取得該宗土地50年的土地使用權(quán)，按規(guī)劃要求開發(fā)建設(shè)建筑面積相同的住宅樓和寫字樓各一幢，總?cè)莘e率

22、為2.5。在第1年末辦理完土地使用權(quán)出讓手續(xù)，一次性繳納全部地價款，并且開工建設(shè)。根據(jù)項目實施進度安排（見如下橫道圖），項目建成后，住宅樓將全部出售，寫字樓將用于出租。（提供） 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年 第n年 1．土地取得 — 2．工程建設(shè) — — — 1）住宅樓建設(shè) — — 2）寫字樓建設(shè) — — 3．經(jīng)營 — — — — 1）住宅樓銷售 — 1）寫字樓出租 — — — 根

23、據(jù)市場調(diào)查，有關(guān)數(shù)據(jù)如下： （1）該項目所在區(qū)域的同類型、同檔次住宅的銷售價格為5000元/m2，銷售稅費為銷售價格的6%；同類寫字樓可出租建筑面積的月租金為120元/m2（可出租面積占建筑面積的70%），并按時年租收入的30%繳納押金，出租空置率為20%，有關(guān)稅費和經(jīng)營管理費用按租金收入的30%計，銀行存款年利率為3%，報酬率為10%。（提供） （2）同類開發(fā)項目的社會平均開發(fā)成本為：住宅樓1800元/m2，寫字樓2800元/m2，管理費用為開發(fā)成本的5%。 （3）除地價款外，寫字樓和住宅樓的其他建設(shè)資金在各自建設(shè)期內(nèi)每年投入50%且在年度內(nèi)均勻支出。假設(shè)住宅樓在銷售期末一次性全部售出

24、。（提供） （4）目前，此類項目折現(xiàn)率為10%。 （5）為得到該宗土地，還需要按取得地價原價的3%繳納有關(guān)稅費。 試計算該房地產(chǎn)開發(fā)商所能支付的最高土地價格。 2、某房地產(chǎn)占地4000m2，土地使用年限為50年，容積率為6，共24層，每層建筑面積相同。該房地產(chǎn)經(jīng)過兩年開發(fā)建成。預(yù)計再經(jīng)過一年銷售招租完畢，屆時各層使用情況預(yù)計如下：一層的大堂部分占該層建筑面積的60％，其余部分的75％可用于商業(yè)鋪位出租，正常出租率為90％，每平方米出租面積每月可得凈租金60元；2～3層為商場，營業(yè)面積占該層建筑面積的70％，每平方米營業(yè)面積年正常收入為8500元，每年正常營業(yè)需投入1000萬元，而該市經(jīng)

25、營同類商業(yè)項目的每平方米營業(yè)面積的正常年利潤為600元：第4層出租開酒樓，可出租面積占該層建筑面積的70％，每平方米出租面積的月租金為50元，出租人每年需支付8萬元的運營費用；5～10層為用于出租的辦公用房，每層共20間，當(dāng)?shù)赝愅瑱n次辦公用房每間每月租金1800元，出租率為80％，出租人需承擔(dān)相當(dāng)于租金收入10％的運營費用：11～24層為商品住宅，其中11層以每平方米建筑面積3800元的優(yōu)惠價格售給公司員工，其他層則平均以每平方米建筑面積4200元對社會售出，當(dāng)?shù)赝愅瑱n次商品住宅的售價為每平方米建筑面積4000元。試評估該房地產(chǎn)銷售招租完畢時的市場價值（設(shè)資本化率分別為商場10％，酒樓8％

26、，辦公樓7％）。 實例 A B C D E 成交價格元/（元/m2） 5100 5800 5200 5300 5000 成交日期 2002.11.30 2003.6.30 2003.1.31 2001.7.31 2003.5.31 交易情況 +2% +21% 0 0 -3% 區(qū)位狀況 0 -3% +3% +1% 0 房地產(chǎn)狀況 權(quán)益狀況 -2% 0 +2% -1% -1% 交易實物 -4% -5% -2% +2% +1% 上表中，交易情況、房地產(chǎn)狀況中的各正、負(fù)值都是按直接比較所得結(jié)果。其中，房地產(chǎn)狀況

27、中的三方面因素產(chǎn)生的作用程度相同。另據(jù)調(diào)查得知：從2001年7月1日至2002年1月1曰該類住宅樓市場價格每月遞增1.5％，其后至2002年11月1曰則每月遞減0.5％，而從2002年11月1日至2003年4月30日的市場價格基本不變，以后每月遞增1％。 1、試?yán)蒙鲜鲑Y料根據(jù)估價相關(guān)要求選取最合適的3個交易實例作為可比實例。 2、估算該住宅樓2003年8月31日的正常單價（如需計算平均值，請采用簡單算術(shù)平均）。  2012年房地產(chǎn)估價師資格考試《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》全真模擬試題及答案（十八） 一心試題庫版權(quán)所有，編制，答案附后（試題答案） 一、單選題 （共 35 題，第小題

28、 1 分） 1、B 2、D 3、C 4、A 5、A 6、B 7、B 8、B 9、C 10、A 11、D 12、B 13、A 14、A 15、B 16、B 17、D 18、A 19、A 20、C 21、A 22、C 23、C 24、C 25、D 26、B 27、D 28、D 29、A 30、A 31、C 32、A 33、C 34、D 35、C 二、多選題 （共 15 題，第小題 1 分） 1、ABDE 2、AB 3、CE 4、ACD 5、ABCE 6、CDB 7、ACE 8、ABC 9、BDE 10、A

29、CE 11、CE 12、ABD 13、BCDE 14、BD 15、BC 三、判斷題 （共 15 題，第小題 1 分） 1、 2、 3、X 4、 5、 6、X 7、 8、√ 9、√ 10、√ 11、 12、 13、 14、 15、√ 四、計算題 （共 2 題，第小題 10 分） 1、解： 第一種答案： （1）項目總建筑面積： 1.2100002.5=30000m2 其中，住宅樓總建筑面積15000m2，寫字樓總建筑面積15000m2。 （2）房地產(chǎn)開發(fā)項目總價值及折現(xiàn)值。 1）住宅樓價值：500015000=7500萬元 住宅樓價值

30、折現(xiàn)到辦理完土地使用權(quán)出讓手續(xù)時點（第一年末）的折現(xiàn)值： 7500/(1+10％)3=5634.86萬元 2）寫字樓價值。 ①寫字樓年租金收入=1201500070％(1－20％)12=1209.6萬元 ②寫字樓押金：1209.630％=362.88萬元 ③寫字樓押金運用年收益：362.883％=10.89萬元 ④有關(guān)稅費和經(jīng)營管理費用：1209.630％=362.88萬元 ⑤租賃凈收入：1209.6+10.89-362.88=857.61萬元 ⑥寫字樓價值： ⑦寫字樓折現(xiàn)到第1年末折現(xiàn)值=8478.86/(1+10％)3=6370.29萬元 3）項目總價值折現(xiàn)值：5634

31、.86+6370.29=12005.15萬元 （3）項目開發(fā)成本、管理費用及其折現(xiàn)值。 1）住宅樓部分：180015000（1+5％）=2835萬元 寫字樓部分：2800>（15000（1+5％）=4410萬元 2）住宅樓開發(fā)成本及管理費折現(xiàn)值： 2835[0.5/(1+10％)0.5+0.5/(1+10％)1.5]=2580.13萬元 3）寫字樓開發(fā)成本及管理費用折現(xiàn)值： 4410[0.5/(1+10％)1.5+0.5/(1+10％)2.5]=3648.76萬元 4）項目開發(fā)成本及管理費用折現(xiàn)值： 2580.13+3648.76=6228.89萬元 （4）住宅樓銷售稅費及

32、折現(xiàn)值。 1）住宅樓銷售稅費：75006％=450萬元 2）住宅樓銷售稅費折現(xiàn)值：450/(1+10％)3=338.09萬元 （5）所能支付的最高土地價格=(總價值－住宅樓銷售稅費－開發(fā)成本及管理費用)(1+3％) =(12005.15-338.09-6228.89)/(1+3％) =5279.78萬元 第二種答案： （I）項目總建筑面積： 1.2100002.5=30000m2 其中，住宅樓總建筑面積15000m2，寫字樓總建筑面積15000m2 （2）房地產(chǎn)開發(fā)項目總價值及折現(xiàn)值。 1）住宅樓價值：500015000=-7500萬元 2）寫字樓價值 ①寫字樓年租金

33、收入=1201500070％(1－20％)12=1209.6萬元 ②寫字樓押金：1209.630％=362.88萬元 ③寫字樓押金運用年收益：362.883％=10.89萬元 ④有關(guān)稅費和經(jīng)營管理費用：1209.630％=362.88萬元 ⑤租賃凈收入：1209.6+10.89-362.88=857.61萬元 ⑧寫字樓價值： 3）項目總價值折現(xiàn)值：7500+8478.86=15978.86萬元 （3）項目開發(fā)成本、管理費用及其折現(xiàn)值。 1）住宅樓部分：180015000（1+5％)=2835萬元 寫字樓部分：280015000(1+5％)=4410萬元 2）住宅樓開發(fā)成本及

34、管理費折現(xiàn)值： 2835[0.5(1+10％)2.5+0.5(1+10％)1.5]=3434.25萬元 3）寫字樓開發(fā)成本及管理費用折現(xiàn)值： 4410[0.5(1+10％)1.5+0.5(1+10％)0.5]=4856.51萬元 4）項目開發(fā)成本及管理費用折現(xiàn)值： 3434.25+4856.51=8290.76萬元 （4）住宅樓銷售稅費及折現(xiàn)值。 住宅樓銷售稅費：75006％=450萬元 （5）所能支付的最高土地價格。 1）4年末地價=（總價值－住宅樓銷售稅費－開發(fā)成本及管理費用） =15978.86－450－8290.76 =72381萬元 2）貼現(xiàn)： 7238.1

35、/(1+10％)3=5438.09萬元 3）地價款=5438.09/(1+3％)=5279.70萬元 2、1、解： (1)運用收益法有限年公式求取房地產(chǎn)價格，其公式為： V=A/Y[1-1/(1+y)n] (2)各層建筑面積＝40006/24=1000m2/層 (3)計算1層商鋪收益價格： 年凈收益=1000(1-60％)75％90％6012=19.44萬元 V1=19.44/10％[1-1/(1+10％)50-3]=192.20萬元 (4)計算2～3層商場收益價格： 年凈收益：1000270％600=84萬元 V2～3=84/10％[1-1/(1+10％)50-3]=8

36、30.48萬元 (5)計算4層酒樓收益價格： 年凈收益：100070％5012-80000=34萬元 V4=34/8％[1-1/(1+8％)50-3]=413.59萬元 (6)計算5～10層辦公樓收益價格： 年凈收益：62018001280％(1-10％)=186.62萬元 V5～10=186.62/7％[1-1/(1+7％)50-3]=2555.13萬元 (7)計算11～24層住宅價格： V11～24=1000144000=5600萬元 (8)計算房地產(chǎn)價格： V=V1+V2～3+V4+V5～10+V11～24 =192.20+830.48+413.59+2555.13

37、+5600 =9591.40萬元 2、解： (1)選取可比實例，實例B誤差太大，實例D成交時間與估價時點相隔一年以上，故實例B和實例D不作為可比實例。選取實例A、C、E作為可比實例。 (2)計算公式：估價對象價格=可比實例價格交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)。 (3)交易情況修正系數(shù)為： 可比實例A：100/(100+2)=100/102 可比實制C：100/100 可比實例E：100/(100-3)=100/97 (4)交易日期修正系數(shù)為： 可比實例A=(1+1％)4 可比實例C=(1+1％)4 可比實例E=(1+1％)3 (5)房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)

38、為： 因房地產(chǎn)狀況中的三方面因素產(chǎn)生的作用程度相同，故設(shè)三方面的因素的權(quán)數(shù)相同均為1/3，則有： 可比實例A=100/[1001/3+(100-2)1/3+(100-4)1/3]=100/98 可比實例C=100/[(100+3)1/3+(100+2)1/3+(100-2)1/3] =100/101 可比實例E=100/[1001/3+(100-1)1/3+(100+1)1/3)=100/100 (6)計算比準(zhǔn)價格： 比準(zhǔn)價格A=5100(100/102)(1+1％)4(100/98)=5309.20元/m2 比準(zhǔn)價格C=5200(100/100)(1+1％)4(100/101)=5357.57元/m2 比準(zhǔn)價格E=5000(100/97)(1+1％)3(100/100)=5310.83元/m2 (7)將上述三個比準(zhǔn)價格的簡單算術(shù)平均數(shù)作為比較法的估算結(jié)果，則有： 估價對象價格(單價)=(5309.20+5357.57+5310.83)/3=5325.87元/m2